이유
1. 처분개요
가. 청구법인과 A 주식회사 등 3개 법인은 광명 B정비사업조합(이하 “이 건 주택조합”이라 한다)이 건설한 경기도 광명시 OOO 내 임대아파트 총 111호(이하 “이 건 임대아파트”라 한다)에 대하여 2021.9.22. 포괄양수도 계약을 체결하였고,
청구법인은 2022.5.9. 이 건 임대아파트 중 아래 ＜표1＞의 36개호(이하 “쟁점임대아파트”라 한다)를 이 건 주택조합으로부터 취득한 후, 2022.6.8.부터 2022.6.22.까지 「지방세특례제한법」제31조 제2항 및 제177조의2 제1항에 따라 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택을 최초로 분양받아 취득하는 경우로 보아 취득세의 100분의 85를 경감받았다.
＜표1＞ 청구법인의 쟁점임대아파트(36개호) 취득 내역
구분
동
호수
28개호
OOO동
101호, 104호, 206호, 304호, 306호, 404호, 406호, 504호, 506호, 604호, 605호, 704호, 705호, 706호, 804호, 805호, 806호, 904호, 906호, 1004호, 1006호, 1104호, 1106호, 1204호, 1206호, 1304호, 1306호, 1404호
8개호
OOO동
703호, 704호, 804호, 904호, 1004호, 1104호, 1204호, 1304호
나. 그 후, 처분청은 2023.9.11.부터 2023.9.30.까지 실시한 청구법인에 대한 세무조사를 통해 쟁점임대아파트 취득의 경우, ‘장기일반민간임대아파트 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택’에 해당하여 취득세 감면 대상에 해당하지 아니한 것으로 보아 2023.12.4. 쟁점임대아파트에 대하여 기 경감하였던 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원(가산세 포함)을 부과·고지 하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2024.3.3. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
가. 청구법인 주장
(1) 청구법인은 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따라 쟁점임대주택을 임대목적물로 하여 임대사업자등록을 하였으며, 쟁점임대아파트는 수도권에 소재한 전용면적 60㎡ 이하의 공동주택이고,
세대당 전용면적 40.1639㎡는 OOO원, 전용면적 32.586㎡는 OOO원으로서 세대당 취득 당시의 가액이 6억원(수도권)을 초과하지 아니할 뿐만 아니라, 청구법인은 임대할 목적으로 건축주인 이 건 주택조합으로부터 최초 분양 받았으며, 이에 대하여는 처분청과 다툼이 없는 사실이다.
(2) 처분청은 행정안전부의 유권해석(지방세특례제도과-2102, 2022.9.21)을 근거로 임대목적물의 취득이 아파트인 경우는 「지방세특례제한법」 제31조 제2항에 따른 감면 대상이 아니라는 사유로 쟁점임대아파트에 대하여 기 경감한 취득세 등을 부과·고지하였으나,
「지방세특례제한법」제31조 제2항, 「주택법」제2조 제3호 및 같은 법 시행령 제3조 제1항 제1호, 「건축법 시행령」 별표1 제2호 가목에서 아파트를 공동주택으로 명확히 규정하고 있으므로 쟁점임대아파트는 임대목적물에 해당하고,
위와 관련된 법령이나 시행령, 관련 규정이 개정되거나 폐지된 사실이 없다 할 것임에도 아파트를 임대목적물에서 제외한다는 행정안전부의 유권해석은 관련 법령을 위반한 해석상 오류에 해당하여 부당하다.
아울러, 처분청의 쟁점임대아파트에 대한 취득세 감면배제 처분은 임대사업자가 건축주로부터 소형의 공동주택 등을 최초로 분양받아 임대사업을 하는 경우에 취득세 등을 감면하여 매입임대사업을 장려함으로써 국민에 대한 주거생활의 안정을 도모하려는 「지방세특례제한법」제31조 제2항의 입법취지에도 반하는 처분이므로 마땅히 취소되어야 한다.
나. 처분청 의견
「지방세특례제한법」제31조 제1항에서 감면 대상에 해당하는 “임대사업자”라 함은 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 등록해야 하는데, 이 임대목적물은 장기일반민간임대아파트 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 제외하도록 규정하고 있는바,
같은 조 제2항에서의 임대사업자 또한 제1항의 괄호 조항에 규정을 적용하게 되므로「지방세특례제한법」제31조 제2항의 감면 대상인 공동주택의 경우, 공동주택 중 아파트는 이미 제1호에서 감면 대상 임대사업자의 임대목적물의 대상에서 제외하고 있는 것으로 해석함이 타당하다 할 것이므로 처분청이 쟁점임대아파트에 대하여 기 경감한 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
건축주로부터 포괄양수도계약에 따라 취득하여 임대목적물로 등록한 쟁점임대아파트가 「지방세특례제한법」제31조 제2항에 따른 취득세 경감 대상에 해당하는지 여부
나. 관련 법률 : ＜별지＞ 기재
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다.
(가) 등기사항전부증명서 등에 의하면, 청구법인은 “부동산 분양대행 및 기타부동산 관련 서비스업”, “회원권(골프, 콘도 등) 거래, 중개 및 컨설팅업”, “아파트분양대행 및 판매업” 등을 목적사업으로 하여 2016.2.17. 설립된 것으로 나타난다.
(나) 이 건 임대아파트 등의 집합건축물장 총괄표제부(갑)에 의하면, 이 건 주택조합은 건축주로서 2015.8.18. 건축허가를 받고, 2017.12.11. 건축공사에 착공하여 2021.4.16. 사용승인을 받은 것으로 나타난다.
(다) 이 건 주택조합은 2021.3.26. 광명 OOO정비사업의 임대주택(이 건 임대아파트 111세대)에 대하여 포괄양수자 선정을 위한 입찰공고(제2021-03-26호)를 하였다.
(라) “광명 OOO정비사업 임대아파트 포괄양수도 계약서”에 의하면, 이 건 주택조합과 청구법인 외 3개 법인은 2021.9.22. 이 건 임대아파트 111세대를 OOO원에 포괄양수도 하기로 하는 계약을 체결하였고,
청구법인은 2022.5.9. 이 건 임대아파트 111세대 중 36개호(쟁점임대아파트)를 이 건 주택조합으로부터 취득한 것으로 나타난다.
＜표2＞ 이 건 임대아파트(111세대) 현황
(단위 : ㎡)
구분
세대수
전용면적
공급면적
임대아파트
27
32.5860
48.4433
84
40.1639
59.1947
(마) 청구법인의 임대사업자 등록증 등에 의하면, 청구법인은 2022.5.19. 쟁점임대아파트 중 35개호를 임대목적물로 하여 아래 ＜표3＞과 같이 임대사업자등록을 한 것으로 나타난다.
＜표3＞ 청구법인의 임대사업자 등록증(발췌)
○○○
(바) 쟁점임대아파트 OOO동 101호의 집합건축물대장(전유부, 갑)에 의하면, 용도는 “공동주택(아파트)”으로 기재되어 있는 것으로 나타나며, 쟁점임대아파트 OOO동 101호의 등기사항전부증명서 의하면, 청구법인은 2021.9.22. 매매를 원인으로 2022.7.8. 소유권을 이전한 것으로 나타난다.
(사) 쟁점임대아파트가 전용면적 60㎡ 이하인 공동주택으로서 취득 당시의 가액이 6억원 이하인 사실과 장기일반민간임대주택(10년) 등에 해당한다는 사실 등에 대해서는 청구법인과 처분청 사이에 다툼이 없다.
(아) 2020.8.18. 법률 제17482호로 일부 개정된 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제5호의 개정이유 등은 아래 ＜표4＞와 같다.
＜표4＞ 「민간임대주택에 관한 특별법」개정이유 등
개정이유
·민간임대주택에 대해서는 임차인의 주거안정 지원을 위하여 실질적인 전월세상한제, 계약갱신요구권 및 임대차신고제 등 공적인 규제가 적용되는 대신 등록 임대사업자에게 세제혜택 등을 부여하여 왔음.
·그러나 최근 전월세상한제, 임대차 계약갱신요구권 및 임대차신고제 등의 추진과 연계하여 주택임대차 관련 제도 간 정합성 확보를 위하여 기존 제도의 개편이 필요하게 됨.
·이에 전월세상한제, 계약갱신요구권 도입을 통해 일반 임대주택과 차별성이 희박해진 단기민간임대주택과 주택시장 과열요인이 될 수 있는 아파트 장기일반민간매입임대주택 유형은 폐지하는 한편,
·민간임대주택의 임대의무기간을 종전 8년 이상에서 10년 이상으로 연장하고, 임대보증금 보증 가입 대상을 확대하는 등 현행 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선ㆍ보완하려는 것임.
주요내용
가. 공공지원민간임대주택 및 장기일반민간임대주택의 임대의무기간을 8년에서 10년으로 연장하고, 장기일반민간임대주택에서 아파트를 임대하는 민간매입임대주택을 제외함(제2조 제4호 및 제5호).
(이하 생략)
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살펴본다.
(가) 「지방세특례제한법」제31조 제2항에서는 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2024년 12월 31일까지 감면한다고 규정하면서, 그 제1호에서 “전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.”고 규정하고 있으며,
같은 법 제31조 제1항에서는 ‘임대사업자’에 대하여 임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 ‘임대목적물’로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다고 규정하면서,
‘임대목적물’의 범위에서 2020년 7월 11일 이후 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위하여 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 같은 법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(“장기일반민간임대주택”) 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다고 규정하고 있다.
한편, 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제5호에서는 “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택[아파트(「주택법」 제2조 제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다]을 말한다고 규정하고 있다.
(나) 살피건대, 청구법인의 임대사업자등록증에 의하면, 장기일반민간임대주택(10년)인 쟁점임대아파트의 주택 구분을 “건설”로 기재하고 있고, 청구법인은 쟁점임대아파트(36개호)를 취득하면서 임대인의 지위(권리와 의무)를 포괄양수한 것으로 보아, 청구법인이 취득한 쟁점임대아파트는 건설임대주택으로 볼 수 있는 점,
「지방세특례제한법」제31조 제1항에서 장기일반임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이거나 단기민간임대주택을 임대주택으로 등록한 임대사업자는 취득세 등의 감면대상이 되는 임대사업자의 범위에서 제외하도록 규정하고 있으나, 청구법인이 취득한 쟁점임대아파트는 건설임대주택에 해당하고 단기매입임대주택에 해당하지 아니하므로 청구법인은 위 조항에 따른 임대사업자에 해당하는 것으로 보이는 점,
아울러, 행정안전부는 청구법인과 같은 임대사업자가 재개발조합 등이 건축한 임대주택을 포괄양수해서 임대목적물로 등록한 경우 그 포괄양수인도 임대사업자에 해당하고, 해당 주택은「지방세특례제한법」제31조 제2항에서 규정하고 있는 임대주택에 해당한다고 해석한 점(지방세특례제도과-1509, 2025.5.28.) 등에 비추어,
쟁점임대아파트는 「지방세특례제한법」제31조 제2항에서 규정하고 있는 임대주택으로서 취득세 감면 대상에 해당한다고 할 것이므로, 처분청이 청구법인에게 이 건 취득세 등을 부과·고지한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다(조심 2024지3579, 2025.9.22. 외 다수, 같은 뜻임).
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「지방세기본법」 제96조 제7항과 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
＜별지＞ 관련 법률
(1) 지방세특례제한법
제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자 및 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자[임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물{2020년 7월 11일 이후 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위하여 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 같은 법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 “장기일반민간임대주택”이라 한다) 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이거나 같은 조 제6호에 따른 단기민간임대주택(이하 이 조에서 “단기민간임대주택”이라 한다)인 경우 또는 같은 법 제5조에 따라 등록한 단기민간임대주택을 같은 조 제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택이나 장기일반민간임대주택으로 변경신고한 주택은 제외한다}로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말하되, 토지에 대해서는 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 받은 날 또는「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받은 날부터 60일 이내로서 토지 취득일부터 1년 6개월 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다]가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2024년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.
② 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2024년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 「지방세법」 제10조의3에 따른 취득 당시의 가액이 3억원(「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 따른 수도권은 6억원으로 한다)을 초과하는 경우에는 감면 대상에서 제외한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.
③ 제1항 및 제2항을 적용할 때 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조제1항 또는 「공공주택 특별법」 제50조의2 제1항에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.
1. 임대 외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여하는 경우
제177조의2(지방세 감면 특례의 제한) ① 이 법에 따라 취득세 또는 재산세가 면제(지방세 특례 중에서 세액감면율이 100분의 100인 경우와 세율경감률이 「지방세법」에 따른 해당 과세대상에 대한 세율 전부를 감면하는 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다)되는 경우에는 이 법에 따른 취득세 또는 재산세의 면제규정에도 불구하고 100분의 85에 해당하는 감면율(「지방세법」 제13조 제1항부터 제4항까지의 세율은 적용하지 아니한 감면율을 말한다)을 적용한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
(2) 민간임대주택에 관한 특별법
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
3. “민간매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택[아파트(「주택법」 제2조 제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다]을 말한다.
(3) 주택법
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
20. “도시형 생활주택”이란 300세대 미만의 국민주택규모에 해당하는 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택을 말한다.