이유
1. 처분개요

가. 청구법인은 2021.12.30. 대구광역시 서구 OOO 토지 및 건축물을 OOO원에, 2021.12.31. 같은 동 OOO 토지 및 건축물을 OOO원에 각각 취득한 후 그 취득가격(OOO원)을 과세표준으로 하고, 주택 외 부분에 대하여는「지방세법」(2020.12.29. 법률 제17769호로 개정된 것, 이하 같다) 제11조 제1항 제7호 나목의 세율(1천분의 40)을, 주택 부분(대구광역시 서구 OOO 주택을 이하 “이 건 제1주택”이라 하고, 나머지 주택을 포함하여 이하 “이 건 주택”이라 한다)에 대하여는 같은 항 제8호 가목 및 나목의 표준세율을 각각 적용하여 산출한 취득세 등 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 청구법인이 정당한 사유 없이 이 건 주택의 취득일부터 3년(이하 “유예기간”이라 한다)이 경과할 때까지 이 건 주택을 멸실시키지 않았다고 보아, 2025.3.15. 청구법인에게 이 건 주택의 취득가격 OOO원을 과세표준으로 하고,「지방세법」제13조의2 제1항 제1호의 중과세율(1천분의 120)을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 부과·고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2025.5.19. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 청구법인은 대구광역시 서구 OOO 일원에서 공동주택 및 오피스텔을 신축하는 사업(이하 “이 건 사업”이라 한다)을 시행하기 위해 그 사업부지를 매입하기 시작하여, 2022.1.5. 현재 전체 사업부지 10,804.4㎡ 중 4,244.3㎡에 대하여는 소유권이전등기를 완료하였고, 나머지 6,560.1㎡에 대하여도 주택건설사업계획 승인 후 1개월 이내에 잔금을 지급하는 조건으로 토지를 사용권을 확보하였으나 사업 부지 중 대구광역시 서구 OOO 토지 및 건축물(이하 “쟁점토지”라 한다)의 매도인들(OOO)이 갑자기 계약 해지를 요구함에 따라 이 건 사업을 시행하지 못하다가 2023.8.25. 대구지방법원 서부지원의 조정 성립으로 쟁점토지를 사용할 수 있게 되었다.

(2) 쟁점토지는 이 건 사업부지의 중앙 부분에 위치하여 쟁점토지를 제외하고서는 이 건 사업을 진행할 수 없을 뿐만 아니라 대구광역시장은 2023.1.30. 주택시장이 안정될 때까지 주택건설사업계획 승인을 보류하겠다는 내용의 주택시장 안정화 대책을 발표하였는바, 이는 청구법인이 이 건 주택을 취득할 당시에는 전혀 예상할 수 없었던 외부적 장애요인이고, 청구법인은 이로 인해 이 건 주택을 그 유예기간 내에 멸실하지 못한 것이므로 이는 행정관청의 귀책이라 할 것이다.

(3) 처분청은 건축물의 철거는 주택건설사업계획의 승인 여부와 별개이므로 이를 정당한 사유로 보기 어렵다는 의견이나, 주택건설사업의 경우 기존 주택 거주자의 퇴거 문제와 철거 공사에 따른 민원 발생 등으로 인하여, 전체 토지에 대한 매입 절차를 완료한 후 사업 구역 내에 있는 건축물 등을 일괄적으로 철거하는 것이 일반적이다.

(4) 대구광역시장의 주택시장 안정화 대책 발표로 인하여 주택건설사업의 진행이 불가능하게 된 상황에서, 소유권을 취득한 일부 주택을 먼저 멸실 하는 것은 통상적인 주택건설사업의 시행방식 및 경제적 합리성을 고려할 때 현실적이지 아니하므로 청구법인이 유예기간 내에 이 건 주택을 멸실하지 못한 데에는 정당한 사유가 있다고 보는 것이 타당하다.

(5) 설령, 이 건 주택을 유예기간 내에 멸실하지 못한 데에 정당한 사유가 없다고 하더라도 2020.8.12. 법률 제17473호로「지방세법」제13조의2를 신설하여 법인의 주택 취득을 취득세 중과세 대상으로 규정하면서 그 부칙 제6조에서 2020.7.10. 이전에 주택에 대한 매매계약을 체결한 경우에는 해당 주택의 취득에 대하여 종전의 규정에 따라 취득세 중과세 대상에서 제외한다고 규정하고 있다.

(6) 청구법인은 이 건 제1주택을 취득한 후, 처분청에 취득세 신고를 하면서, 그 계약일을 2021.12.30.로 기재한 매매계약서를 제출하였으나 해당 계약서는 등기대리인(법무사)이 소유권이전등기의 편의를 위해 자의적으로 작성한 것으로, 청구법인은 2019.12.13. 이 건 제1주택의 매매계약을 체결한 후 2020.5.25. 그 매도인인 OOO에게 이 건 제1주택(주택 외 부분 포함)에 대한 계약금 OOO원(매매금액의 10%)을 지급한 사실이 이 건 1주택의 매매계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다)와 청구법인의 금융거래내역서에서 입증되고 있으므로 2020.7.10. 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 이 건 제1주택에 대한 취득세 등 OOO원은 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구법인은 쟁점토지의 소유권 분쟁이 종료되기 전에는 통상적인 주택건설사업의 시행 방식, 인근 거주자들의 민원 제기 등으로 인해 이 건 주택을 멸실하는 것이 현실적으로 불가능하므로 이 건 주택을 유예기간 내에 멸실하지 못한 데에 정당한 사유가 있다고 주장하나, 사업 부지 내 모든 토지에 대한 사용권을 확보한 뒤에 이 건 주택을 멸실하고자 한 것은 청구법인의 사업상 판단에 불과하다.

(2) 또한, 쟁점토지에 대한 소유권 다툼에 관계 없이 이 건 주택을 유예기간 내에 멸실하는 데에는 별다른 장애 사유가 없었다고 보임에도 청구법인은 이 건 주택을 멸실하기 위한 철거 신청 등 어떠한 행위도 하지 않았으므로 청구법인이 이 건 주택을 멸실하기 위해 정상적인 노력을 다하였으나 그 시간이 부족하여 유예기간을 경과한 것이라고 볼 수도 없다(조심 2023지4130, 2024.5.1.).

(3) 청구법인은 대구광역시장이 2023.1.30. 발표한 주택시장 안정화 대책(주택건설사업계획 승인 보류)은 청구법인이 이 건 주택을 취득할 당시 전혀 예상할 수 없었던 외부적인 장애요인으로, 여기에 청구법인의 귀책으로 볼 만한 어떠한 사항도 없다고 주장하나 청구법인과 비슷한 시기에 교통영향평가 심의 결과를 통보받은 다른 주택건설사업자들은 대구광역시 주택 정책 발표 이후에도 주택건설사업계획 승인을 받은 사실이 확인된다.

(4) 대구광역시장이 발표한 주택시장 안정화 대책은 신규로 주택건설사업을 진행하는 주택건설사업자의 주택건설사업계획 승인을 보류한다는 것이지 이미 주택건설사업계획 승인을 받기 위해 행정절차를 밟은 주택건설사업자의 주택건설사업계획 승인까지 제한하는 것은 아니고, 청구법인이 주택건설사업계획 승인을 받지 못한 것은 대구광역시장의 주택시장 안정화 대책 때문이라기보다는 청구법인이 주택건설사업계획 승인 신청을 하지 않았기 때문으로 보는 것이 타당하고, 설령 대구광역시장의 주택시장 안정화 대책으로 청구법인이 주택건설사업계획 승인을 받지 못한 것이라 하더라도 이는 주택건설사업계획의 승인을 제한하는 것일 뿐, 청구법인이 이 건 주택을 멸실하는 것을 제한하는 정책은 아니라 할 것이다.

(5) 또한, 청구법인은 처분청으로부터 이 건 사업부지에 대한 주택건설사업계획 승인을 받지 못하였음에도 2024.5.17.부터 2024.6.20.까지 OOO 주택을 멸실한 사실이 확인되므로 대구광역시 주택 정책은 청구법인이 이 건 주택의 유예기간 내에 이 건 주택을 멸실하지 못한 정당한 사유가 될 수 없다.

(6) 청구법인은 처분청에 이 건 제1주택에 대한 취득세 등을 신고하면서 이 건 제1주택의 매매계약일을 2021.12.30.로 기재한 매매계약서를 제출하였는바 이를 허위라고 볼 수 없을 뿐만 아니라 그 후 청구법인이 이 건 제1주택의 실제 매매계약일이 2019.12.13.라고 주장하면서 제출한 쟁점계약서는 공인중개사 입회 없이 계약당사자가 작성한 서류로서 언제든지 사후에 작성될 수 있는 서류임을 볼 때 이 건 제1주택에 대한 매매계약을 2020.7.10. 이전에 체결하였으므로 이 건 1주택에 대한 취득세 중과세가 부당하다는 청구주장 또한 받아들이기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 이 건 주택을 유예기간 내에 멸실하지 못한 데에 정당한 사유가 있는지 여부

② 이 건 1주택의 취득일을 2020.7.10. 이전으로 보아야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 등 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 청구법인은 2019.12.10. 대구광역시 달서구 OOO를 본점소재지로 하고, 주택 건설업 등을 목적사업으로 하여 설립된 후, 2020.9.8.「주택법」제4조에 따라 주택건설사업자로 등록하였다.

(나) 청구법인은 2021.12.30. 대구광역시 서구 OOO 토지 및 건축물을 OOO원(이 건 제1주택 OOO원)에 취득하였고, 2021.12.31. 같은 동 OOO 토지 및 건축물을 OOO원(이 건 제2주택 OOO원)에 취득한 후, 주택 외 부분에 대하여는「지방세법」제11조 제1항 제7호 나목의 세율(1천분의 40)을, 주택에 대하여는 같은 항 제8호 가목 및 나목의 세율(1천분의 10, 1천분의 16.7)을 각각 적용하여 산출한 취득세 등 OOO원을 신고·납부하였고, 청구법인이 취득세 등을 신고하면서 처분청에 제출한 위의 부동산에 대한 매매계약서에는 매매계약일이 각각 2021.12.30., 2021.12.31.로 기재되어 있다.

(다) 청구법인은 2020.3.31. 쟁점토지(대구광역시 서구 OOO 토지 등)의 소유자인 OOO와 그 매매가격을 OOO원으로 하고, 잔금지급일을 2021.1.30. 하는 매매계약을 체결하였다.

(라) 쟁점토지의 매도인들은 2021.5.31. 쟁점토지의 잔금지급일이 4개월 이상 경과하였음에도 청구법인이 잔금(OOO원)을 지급하지 않았다는 이유로 청구법인에게 쟁점토지의 매매계약 해지 통보를 하였고, 청구법인은 이에 대응하여 2021.9.2. 대구지방법원 서부지원에 쟁점토지에 대한 소유권이전등기 소송을 제기하였다.

(마) 청구법인은 이 건 사업을 시행하기 위하여 2021.6.22. 교통영향평가를 받았고(수정의결), 2022.1.15. 대구광역시 건축위원회로부터 이 건 사업에 대한 심의 의결(조건부 의결)을 받았으며, 그 당시 사업부지 10,804.4㎡ 중 쟁점토지를 제외한 나머지 토지에 대한 사용권(소유권 포함)을 확보한 것으로 보인다.

(바) 대구광역시장은 2023.1.30. 대구광역시 내 미분양 주택 해소와 주택 시장 안정화를 위한 대책으로 신규 주택건설사업계획 승인을 보류한다는 발표를 하였다.

(사) 쟁점토지에 대한 소유권이전등기소송은 2023.8.25. 청구법인이 쟁점토지의 매도인들에게 OOO원(임차인들의 명도비용 등)을 추가 지급하고, 소유권이전등기를 하는 것으로 하여 조정 성립되었다.

(아) 청구법인이 제출한 쟁점계약서와 금융거래내역서OOO의 기재 내용을 보면, 청구법인은 2019.12.13. 이 건 제1주택의 매매계약을 체결하고, 2020.5.25. 그 매도인(OOO)에게 계약금 OOO원(내통장 표시 : OOO 계약금)을 지급한 것으로 나타난다.

(자) 처분청이 제출한 자료에 의하면, 청구법인은 2024.5.17.부터 2024.6.20.까지 이 건 주택의 인근에 있는 대구광역시 서구 OOO주택을 멸실하였고, 대구광역시장은 주택시장 안정화 대책 발표(2023.1.30.)가 있은 후에도 일부 주택건설사업계획(대구광역시 남구 OOO주거복합건축물 신축 등)에 대하여는 그 계획을 승인한 것으로 나타난다.

(차) 처분청은 청구법인이 정당한 사유 없이 이 건 주택의 유예기간(2024.12.31.)이 경과할 때까지 이 건 주택을 멸실시키지 않았다고 보아, 2025.3.15. 청구법인에게 이 건 취득세 등 OOO원을 부과·고지하였다.

(2) 먼저, 쟁점①에 대하여 본다.

(가)「지방세법」제13조의2 제1항 제1호, 같은 법 시행령(2020.12.31. 대통령령 제30939호로 개정된 것, 이하 같다) 제28조의2 제8호 나목에서「주택법」제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 주택건설사업을 위하여 멸실목적으로 취득하는 주택에 대하여는 법인의 주택 취득에 따른 취득세 중과세 대상에서 제외하되, 정당한 사유 없이 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않는 경우에는 취득세 중과세율(1천분의 120)을 적용한다고 규정하고 있다.

(나)「지방세법 시행령」제28조의2 제8호에서 규정하고 있는 “정당한 사유”란 법령에 의한 금지, 제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 고유 업무에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 사유도 포함한다고 할 것이다(대법원 2014.2.13. 선고 2013두18582 판결, 같은 뜻임).

(다) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대해 살피건대, 청구법인이 쟁점토지의 매도인들과 분쟁으로 쟁점토지를 취득하지 못한 것은 쟁점토지에 대한 정당한 사유에 불과할 뿐 그 사유가 이 건 주택을 유예기간 내에 멸실하지 못한 데에 대한 정당한 사유에는 해당하지 않는다고 보이는 점,

청구법인은 이 건 주택의 유예기간(2024.12.31.)이 경과하기 전인 2024.5.17.부터 2024.6.20.까지 이 건 주택의 인근의 OOO 주택을 멸실하였음을 볼 때 이 건 주택을 멸실시키는데 행정관청의 금지나 제한이 있었다고 보기는 어려운 점,

청구법인은 2022.1.5. 대구광역시장으로부터 이 건 사업에 대한 심의의결(조건부 의결)을 받았음에도 대구광역시장이 주택시장 안정화 대책을 발표한 2023.1.30.까지 주택건설사업계획 승인을 신청하지 않은 것으로 나타나는 점,

청구법인은 이 건 사업에 대한 심의 의결을 받을 당시 쟁점토지를 제외한 이 건 사업 부지의 대부분을 취득하거나 그 사용권을 확보한 것으로 보이는바, 청구법인이 이 건 사업을 위한 사전 작업 등을 정상적으로 진행하였다면 이 건 주택의 유예기간 내에 이 건 주택을 충분히 멸실시킬 수 있었다고 보이는 이상, 그 시간이 부족하여 유예기간을 경과한 것이라고 보기도 어려운 점 등에 비추어,

이 건 주택을 유예기간 내에 멸실시키지 못한 데에 정당한 사유가 있다는 청구법인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

(2) 다음으로, 쟁점②에 대하여 본다.

(가)「지방세법 부칙」(2020.8.12. 법률 제17473호로 개정된 것, 이하 같다) 제6조에서 ‘지방세법 제13조 제2항 및 제13조의2의 개정 규정을 적용할 때 법인 및 국내에 주택을 1개 이상 소유하고 있는 1세대가 2020.7.10. 이전에 주택에 대한 매매계약을 체결한 경우에는 그 계약을 체결한 당사자의 해당 주택의 취득에 대하여 종전의 규정을 적용하되, 해당 계약이 계약금을 지급한 사실 등이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에 한정한다고 규정하고 있다.

(나) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점계약서가 공인중개사의 입회 없이 작성되어 그 계약일자 등을 신뢰할 수 없다는 의견이나,

쟁점계약서에 그 매매계약일을 2019.12.13.로 기재하고 있고, 청구법인이 2020.5.25. 이 건 제1주택의 전 소유자인 OOO에게 이 건 제1주택(주택 외 부분 포함)에 대한 계약금 OOO원을 지급한 사실이 청구법인의 금융거래내역서에서 입증되고 있는 이상, 이 건 제1주택의 실제 매매계약일은 2020.7.10. 이전으로 보는 것이 타당하다고 할 것이므로 처분청이 이 건 제1주택에 대하여「지방세법」제13조의2 제1항의 중과세율 적용하여 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 없으므로「지방세기본법」제96조 제7항,「국세기본법」제80조의2, 제65조 제1항 제2호 및 제3에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령 등

(1) 지방세법(2020.12.29. 법률 제17769호로 개정된 것)

제6조[정의] 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.

19. “중과기준세율”이란 제11조 및 제12조에 따른 세율에 가감하거나 제15조 제2항에 따른 세율의 특례 적용기준이 되는 세율로서 1천분의 20을 말한다.

제11조[부동산 취득의 세율] ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

7. 그 밖의 원인으로 인한 취득

나. 농지 외의 것: 1천분의 40

8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[「주택법」 제2조 제1호에 따른 주택으로서「건축법」에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서 또는「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재{「건축법」(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다.(이하 생략)

제13조의2[법인의 주택 취득 등 중과] ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.

1. 법인(「국세기본법」 제13조에 따른 법인으로 보는 단체, 「부동산등기법」 제49조 제1항 제3호에 따른 법인 아닌 사단ㆍ재단 등 개인이 아닌 자를 포함한다. 이하 이 조 및 제151조에서 같다)이 주택을 취득하는 경우 : 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율

(2) 지방세법 부칙(2020.8.12. 법률 제17473호로 개정된 것)

제6조[법인의 주택 취득 등 중과에 대한 경과조치] 제13조 제2항 및 제13조의2의 개정규정을 적용할 때 법인 및 국내에 주택을 1개 이상 소유하고 있는 1세대가 2020년 7월 10일 이전에 주택에 대한 매매계약(공동주택 분양계약을 포함한다)을 체결한 경우에는 그 계약을 체결한 당사자의 해당 주택의 취득에 대하여 종전의 규정을 적용한다. 다만, 해당 계약이 계약금을 지급한 사실 등이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에 한정한다.

(2) 지방세법 시행령(2020.12.31. 대통령령 제30939호로 개정된 것)

제28조의2[주택 유상거래 취득 중과세의 예외] 법 제13조의2제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의3부터 제28조의6까지에서 “주택”이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다.

8. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택. 다만, 정당한 사유 없이 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우는 제외한다.

나.「도시 및 주거환경정비법」제2조 제8호에 따른 사업시행자,「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」제2조 제1항 제5호에 따른 사업시행자,「주택법」제2조 제11호에 따른 주택조합(같은 법 제11조 제2항에 따른 “주택조합설립인가를 받으려는 자”를 포함한다) 또는 같은 법 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택.(이하 생략)