이유
1. 처분개요

가. 청구인은 2017.11.15. 인천광역시 OOO(조정대상지역, 이하 “종전주택”이라 한다)를 취득한 후, 2020.11.30. 인천광역시 OOO(조정대상지역, 이하 “신규주택”이라 한다)를 취득하였다.

나. 청구인은 2021.2.18. 종전주택을 OOO원에 양도한 후, 1세대1주택 비과세를 적용하여 양도소득세를 신고하였다가, 「소득세법 시행령」제155조 제1항 제2호(이하 “쟁점규정”이라 한다)에 따른 신규주택 전입요건을 충족하지 못하였다고 보아 2024.12.27. 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 수정신고·납부하였다.

다. 이후, 청구인은 2025.1.17. 처분청에 ‘신규주택의 재개발사업으로 인해 재개발지역 거주민에 대한 이주공고 및 멸실이 예정되어 있어 신규주택으로 전입할 수 없는 부득이한 사유가 있다’는 내용의 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2025.5.26. 이를 거부하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2025.8.25. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 2017.11.15. 종전주택을 실거주 목적으로 취득하였고, 2020.11.30. 신규주택을 실거주 목적으로 취득하였다.

(가) 청구인은 OOO 소속 13년차 경찰공무원으로 현재까지 성실하게 경찰의 임무를 수행하고 있고, 직급은 경사이다.

(나) 신규주택의 신축이 완료될 시점에 OOO 신축청사가 인근에 개서할 예정이어서 청구인은 OOO로 전보하기 위해 신규주택을 취득하였다.

(다) 청구인은 신규주택을 취득하면서 전소유자와 임차인간의 임대차계약을 승계(2019.7.25.?2021.7.24.)하였고, 임차인은 2021.7.21. 신규주택에서 퇴거하였다.

(라) 신규주택이 소재한 인천광역시 OOO는 2021.7.5. 인천광역시 OOO구청장이 관리처분계획인가(2021.6.30., 인천광역시 OOO구 고시 제OOO호)를 고시하였고, 이후 OOO 주택재개발정비사업조합장은 2021.9.24. 해당 지역 거주자에 대한 이주공고를 하였으며, 이주기간은 2021.10.7.부터 2022.2.6.까지이다.

(2) 청구인은 2021.2.18. 종전주택을 양도하면서 2021.2.19. 1세대1주택 비과세를 적용하여 2021년 귀속 양도소득세를 신고하였으나, 2024년 12월 처분청으로부터 종전주택의 양도와 관련하여 1세대1주택 비과세 적용을 할 수 없다는 내용을 안내받아 2024.12.27. 양도소득세를 수정신고·납부하였다.

청구인은 수정신고한 양도소득세를 납부하기 위하여 2024.12.10. 신규주택을 취득가액보다 낮은 가액으로 양도하는 계약을 체결하였고, 계약금 및 중도금 OOO원을 받아 재원을 마련하였다.

(3) 이후, 청구인은 2025.1.17. 처분청에 ‘신규주택의 재개발사업으로 인해 재개발지역 거주민에 대한 이주공고 및 멸실이 예정되어 신규주택으로 전입할 수 없는 부득이한 사유가 있다’는 내용의 경정청구를 제기하였다.

(가) 청구인은 신규주택을 취득한 날로부터 1년 이내 종전주택을 양도하여 쟁점규정의 나목의 요건은 충족하였고, 재개발사업으로 인한 전입을 할 수 없는 사유(그 밖의 부득이한 사유)가 있으므로 가목도 충족하였다.

(나) 신규주택은 2021.6.30. 관리처분계획인가를 받아 조합원입주권으로 전환되었고, 재개발정비사업에 따른 이주공고는 2021.9.24. 발표되어 청구인은 신규주택으로 전입할 수 없었던 부득이한 사유가 존재한다.

(4) 비과세 규정의 취지는 국민의 헌법상 기본권을 보장하기 위함이다.

(가) 1세대1주택 및 일시적 2주택 비과세 규정의 근본 취지는 장기간 거주한 주택을 양도할 때 양도소득세를 면제함으로써 주거 이전 시 큰 세금 부담 없이 자유롭게 주거지를 바꿀 수 있도록 보장하는 취지이다. 즉, “모든 국민은 거주·이전의 자유를 가진다”고 정한 헌법 제14조의 국민의 기본권과 주거안정성을 보장하기 위함인데,

1세대1주택 및 일시적 2주택의 양도와 관련하여 양도소득세를 과세한다면, 주택 처분 후 가용자금이 줄어들어 새로운 주택을 취득할 실질자본금이 잠식된다. 주택가격은 거시경제의 영향으로 동반 상승하거나 하락하기 때문에 양도한 주택에 양도차익이 있다는 것이 꼭 새로운 주택을 수월하게 취득할 수 있음을 의미하는 것은 아니므로 국가가 1주택 및 일시적 2주택자에게 양도소득세를 과세하면, 국민들은 현재 보유한 주택의 양도에 제약이 생기고 새로운 주택을 취득하는 것이 어려워져 사실상 거주·이전의 자유를 침해하는 것이다.

(나) 법리를 오해한 처분청의 처분으로 인해 투기목적이 없는 실수요자인 청구인이 일시적 2주택 요건을 충족하였음에도 양도소득세를 납부하여 새롭게 취득할 주택의 취득자금이 유실되었고, 양도소득세 납부를 위해 신규주택을 손실을 보며 처분(양도)하였다. 결과적으로 청구인의 헌법상 기본권인 거주·이전의 자유를 침해하였다.

나. 처분청 의견

(1) 2019.12.16. 발표된 ‘주택시장 안정화 방안’에 따라 2020.2.11. 개정된 소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호(쟁점규정)에 따르면, 종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규주택을 취득하는 경우의 중복보유기간을 1년으로 단축, 신규주택 취득일로부터 1년 이내 세대전원 이사 및 전입신고 등 비과세 요건이 개정되었다.

쟁점규정의 단서규정에는 신규주택으로 1년 이내 전입하지 못하는 경우, 전 소유자의 임대차계약 종료일까지 전입하도록 명시하고 있고, 청구인의 연장된 임대차계약 종료일은 2021.7.21.인바, 임대차계약이 종료되기 전 2021.6.30. 관리처분계획인가는 이루어졌지만, 이주개시 공고는 임대차계약 종료일 이후인 2021.9.24. 시행되었으며 실제 이주 기간은 2021.10.7.이다.

(2) 청구인은 신규주택이 관리처분계획인가된 이후 이주공고 등으로 신규주택에 전입할 수 없었다고 주장하나, 해당 사유는 이사 및 전입에 대한 예외사항으로 규정하고 있지 아니하다.

청구인은 전입이 가능한 상황임에도 경제적인 효율성 등을 고려하여 전입하지 아니하였다.

일시적 2주택자에게 전입요건을 추가한 취지는 실수요자 주택구입 유도 및 투기수요를 억제하고자 하는 것인바, 청구인은 쟁점규정에 따른 조정지역에 일시적 2주택인 상황에서 비과세를 적용받기 위한 ‘신규주택 이사 및 전입’ 요건을 충족하지 아니하여 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 없다.

(3) 청구인은 쟁점규정에 따른 기한 내 이사 및 주소지 전입의무에 대한 예외사항인 ‘그 밖의 부득이한 사유’인 취학, 근무상 형편, 질병·요양 등에 해당하지도 아니한다.

(가) 위의 법령에는 ‘세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우’로 명시하고 있으므로 세대원 전체가 신규주택에 전입하지 않은 청구인의 경우는 그 적용대상이 될 수 없다.

(나) 신규주택은 2018.8.4. 사업시행인가 고시된 재개발구역으로 청구인의 매매(취득)계약서를 살펴보면, 청구인은 조합원 승계조건이 명시된 특약사항 등 재개발 진행과정을 충분히 예측할 수 있었다.

(다) 일시적 2주택 비과세 규정의 취지는 투기 목적이 아닌 실수요자의 주거안정을 보장하기 위함인데,

청구인은 조정대상지역에 위치한 재개발이 진행되고 있는 신규주택을 취득하면서 1년 이내에 이사를 하거나 전입신고를 할 수 없다는 것을 충분히 인지할 수 있었는바, 실거주 목적으로 신규주택을 취득하였다는 청구주장을 신뢰하기 어렵고, 소득세법 시행규칙 제71조 제3항의 부득이한 사유로도 볼 수 없다.

(4) 따라서 청구인이 신규주택으로 기한 내 이사 및 주소지 전입이 이루어지지 않아 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

신규주택을 실거주목적으로 취득하였으나, 재개발사업시행 등 ‘부득이한 사정’으로 전입하지 못하였으므로, 1세대1주택 비과세를 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 등 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 청구인은 2017.11.15. 종전주택을 취득한 후 2021.2.18. 양도하였고, 2020.11.26. 신규주택의 매매계약을 체결한 후 2020.11.30. 취득하였으며, 2024.12.10. 신규주택을 양도하였다.

청구인은 2021.2.18. 종전주택을 양도하면서 2021.2.19. 1세대1주택 비과세를 적용하여 2021년 귀속 양도소득세를 신고하였다가 1세대1주택 비과세규정을 배제하여 2024.12.27. 양도소득세를 수정신고 하였고,

2025.1.16. 처분청에 ‘신규주택의 재개발사업으로 인해 재개발지역 거주민에 대한 이주공고 및 멸실이 예정되어 신규주택으로 전입할 수 없는 부득이한 사유가 있다’는 내용의 경정청구를 제기하였으나, 2025.5.26. 처분청은 이를 거부하였다.

(나) 신규주택 취득 당시 매매계약서 상 특약사항은 다음과 같다.

＜신규주택 매매계약서상 특약사항 주요내용＞

○○○

(다) 신규주택의 사업시행인가 고시일은 2018.8.14.이고, 청구인은 2020.11.26. 신규주택의 매매계약을 체결하여 2020.11.30. 취득한 것으로 나타난다.

신규주택의 관리처분계획인가일(조합원 입주권 전환일)은 2021.6.30.이고, 고시일(인천광역시 OOO구 고시 제OOO호)은 2021.7.5.이다

(라) 신규주택의 임차인은 2021.7.21. 퇴거하였고, 신규주택의 이주공고일은 2021.9.24.이며, 이주 기간은 2021.10.7.부터 2022.2.6.(4개월)까지이다.

(마) 청구인의 주민등록 전입내역은 다음과 같다.

＜표 삽입을 위한 여백＞

＜표＞ 주민등록 전입내역

○○○

(바) 「소득세법 시행령」 제155조 제1항은 종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역 내 신규주택을 취득하는 경우, 신규주택의 취득일로부터 1년 이내(임차인이 있는 경우 최대 2년) 세대 전원이 이사하여 전입신고를 하고, 신규주택의 취득일로부터 1년 이내 종전주택을 양도하는 경우에 한해 1세대1주택 비과세를 적용하는 것으로 2020.2.11. 개정되었는데, 기획재정부는 해당 개정의 취지를 ‘실수요 중심 주택 구입유도 및 투기수요 억제’라고 적시하였다(2019 간추린 개정세법).

(2)이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.

청구인은 신규주택의 재개발지역 거주민에 대한 이주공고 및 멸실이 예정되어 신규주택으로 전입할 수 없는 부득이한 사유가 있었으므로 종전주택의 양도에 대하여 1세대1주택 비과세 규정을 적용하여야 한다고 주장하나,

조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다할 것(대법원 2003.1.24. 선고 2002두9537 판결, 같은 뜻임)인바, 청구인 세대는 현재까지 신규주택에 이사 및 전입신고를 하지 않은 것으로 나타나는 점, 재개발사업으로 인한 신규주택 미전입 등은 쟁점규정 및 「소득세법 시행규칙」 제71조 제3항에서 규정하고 있는 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받기 위한 부득이한 사유에 해당하지 아니한 점, 청구인은 주택재개발사업이 진행되어 곧 관리처분계획인가 고시되어 조합원입주권으로 전환예정인 신규주택을 취득한 것으로, 이는 청구인이 신규주택을 실거주 목적으로 취득하였다고 보기도 어려운 점, 조세심판청구의 대상은 세법에 의한 처분을 대상으로 하는 것인바, 헌법에 보장된 거주이전자유권을 침해하였는지 여부는 불복대상에 해당하지 아니한 점 등에 비추어, 처분청이 종전주택의 양도에 대하여 1세대1주택 비과세 규정을 배제하여 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ : 관련 법령 등

(1) 국세기본법

제55조(불복) ① 이 법 또는 세법에 따른 처분으로서 위법 또는 부당한 처분을 받거나 필요한 처분을 받지 못함으로 인하여 권리나 이익을 침해당한 자는 이 장의 규정에 따라 그 처분의 취소 또는 변경을 청구하거나 필요한 처분을 청구할 수 있다. 다만, 다음 각 호의 처분에 대해서는 그러하지 아니하다.

1. 「조세범 처벌절차법」에 따른 통고처분

2. 「감사원법」에 따라 심사청구를 한 처분이나 그 심사청구에 대한 처분

3. 이 법 및 세법에 따른 과태료 부과처분

(2) 소득세법

제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

② 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

(3) 소득세법 시행령

제154조(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

3.1년이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우

⑪ 법 제89조 제1항 제3호 나목에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 제155조에 따른 1세대1주택의 특례에 해당하여 이 조를 적용하는 주택을 말한다.

제155조(1세대1주택의 특례) ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.

가.신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」제16조에 따라 전입신고를 마친 경우

나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

(4) 소득세법 시행규칙

제71조(1세대1주택의 범위) ③ 영 제154조 제1항 제1호 및 제3호에서 “기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유”란 세대의 구성원 중 일부(영 제154조 제1항 제1호의 경우를 말한다) 또는 세대전원(영 제154조 제1항 제3호의 경우를 말한다)이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 다른 시(특별시, 광역시, 특별자치시 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」제10조 제2항에 따라 설치된 행정시를 포함한다. 이하 이 조, 제72조 및 제75조의2에서 같다)ㆍ군으로 주거를 이전하는 경우(광역시지역 안에서 구지역과 읍ㆍ면지역 간에 주거를 이전하는 경우와 특별자치시, 「지방자치법」제7조 제2항에 따라 설치된 도농복합형태의 시지역 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」제10조 제2항에 따라 설치된 행정시 안에서 동지역과 읍ㆍ면지역 간에 주거를 이전하는 경우를 포함한다. 이하 이 조, 제72조 및 제75조의2에서 같다)를 말한다.

1.「초ㆍ중등교육법」에 따른 학교(초등학교 및 중학교를 제외한다) 및 「고등교육법」에 따른 학교에의 취학

2. 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편

3. 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양

4. 「학교폭력예방 및 대책에 관한 법률」에 따른 학교폭력으로 인한 전학(같은 법에 따른 학교폭력대책자치위원회가 피해학생에게 전학이 필요하다고 인정하는 경우에 한한다)

제72조(1세대1주택의 특례) ⑦ 영 제155조 제1항 제2호 가목, 제8항 및 제10항 제5호에서 “기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그밖에 부득이한 사유”란 세대의 구성원 중 일부(영 제155조 제1항 제2호 가목 및 제10항 제5호의 경우를 말한다) 또는 세대전원(영 제155조 제8항의 경우를 말한다)이 제71조 제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 다른 시ㆍ군으로 주거를 이전하는 경우를 말한다.

⑧ 제7항에 해당하는지의 확인은 재학증명서, 재직증명서, 요양증명서 등 해당 사실을 증명하는 서류와 주민등록표등본(영 제155조 제1항 제2호 가목의 경우를 말한다)에 따른다.

⑨ 영 제155조 제8항에 따른 사유로서 제7항을 적용할 때 제71조 제3항 각 호의 사유가 발생한 당사자 외의 세대원 중 일부가 취학, 근무 또는 사업상의 형편 등으로 당사자와 함께 주거를 이전하지 못하는 경우에도 세대원이 주거를 이전한 것으로 본다.