이유
1. 처분개요

가. 부부관계인 청구인들은 2015.6.18. 서울특별시 성동구 OOO(이하 “종전주택”이라 한다)의 공유지분 절반씩을 각 취득하여 보유하다가, 종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 2021.10.28. 조정대상지역에 소재하던 서울특별시 강북구 OOO 대 179㎡ 및 연면적 416.54㎡의 지상 4층 규모의 단독주택(이하 “신규주택”이라 한다)의 공유지분 절반씩을 각 취득한 후, 2021.8.17. 종전주택을 OOO원에 양도하는 내용의 매매계약(이하 “이 건 양도계약”이라 한다)을 체결한 후 신규주택 취득일부터 36일 후인 2021.12.2. 종전주택을 양도하였으며, 2021.9.23. 서울특별시 강남구 OOO로 이사한 후 현재까지 신규주택으로 전입하지 아니하였다.

이후 청구인들은 2022.2.9. 종전주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례를 적용하여 2021년 귀속 양도소득세 OOO원씩을 각각 예정신고·납부하였다.

나. 처분청은 2024년 12월 청구인들의 양도소득세 신고내용을 검토한 결과, 종전주택의 양도가 「소득세법 시행령」제155조 제1항 제2호 가목(이하 “쟁점규정”이라 한다)에 따른 신규주택 취득일부터 1년 내에 세대전원의 이사 및 전입신고 요건을 충족하지 못한다고 보아 청구인들에게 해명을 요구하였고, 이에 따라 청구인들은 2024.12.24. 종전주택의 양도에 대해 1세대 1주택 비과세의 적용을 배제하고, 「소득세법」제95조 제2항 [표2]에 따른 48% 공제율의 장기보유특별공제를 적용하여 2021년 귀속 양도소득세 82,307,048원씩을 납부할 세액으로 각 기재한 수정신고서를 제출하였으나, 해당 세액을 납부하지 아니하였다.

다. 처분청은 위 수정신고서를 검토한 후, 종전주택의 양도에 「소득세법」제95조 제2항 [표1]에 따라 12% 공제율(보유기간 6년 이상)의 장기보유특별공제가 적용되어야 한다고 보아, 해당 과세표준 및 세액을 경정하여, 2025.3.13. 청구인 A에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원(수정신고 무납부세액을 포함한 금액임)을, 청구인 엄시내에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원(수정신고 무납부세액을 포함한 금액임)을 각 경정·고지하였다.

라. 청구인들은 이에 불복하여 2025.4.15. 이의신청을 거쳐 2025.7.2. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

(1) 청구인들은 이 건 양도계약에 앞서 2021.5.26. 종전주택을 2021.8.31.에 양도하는 내용의 종전주택의 양도계약(이하 “종전 양도계약”이라 한다)을 체결하였으나, 매수인 측의 귀책으로 중도 해제되었고, 그에 따라 당초 계획과는 달리 36일 간 일시적으로 2주택을 보유하게 된 부득이한 사유가 있으므로, 종전주택의 양도를 비과세가 적용되는 1세대 1주택의 양도로 보는 것이 타당한바, 이 건 처분은 위법·부당하다.

(가) 종전 양도계약이 매수인의 귀책사유로 해제됨에 따라 이후 이 건 양도계약을 체결하게 되었으므로, 이 건의 경우 일시적 2주택이 된 데 부득이한 사유가 있다.

청구인들은 종전주택에 관한 이 건 양도계약을 체결하기 전인 2021.5.26. 다른 매수인 B과 종전주택을 OOO원에 양도하는 내용의 양도계약(잔금약정일 2021.8.31.)을 체결한 후 2021.6.15. 신규주택의 취득계약(잔금약정일 2021.10.29.)을 체결하면서, 두 주택의 소유기간이 겹치지 않게 계약내용을 설정하였는데, 그 매수인(B)이 중도금 지급약정일(2021.6.20.)까지 중도금을 지급하지 않고 연락이 두절되어 종전 양도계약은 매수인 귀책사유로 인하여 해제되었다.

만약 당초 양도계약이 해제되지 않고 원만하게 이행되었더라면, 종전주택의 매매 잔금을 2021.8.31. 수령하고, 신규주택의 매매 잔금을 2021.10.29. 지급하기 때문에 2주택이 되는 일이 없었을 것이다.

청구인들은 2021.6.15. 신규주택의 매수계약을 이미 체결하여 계약금 OOO원을 지급한 상황이었고, 거액의 계약금 등을 몰취당하면 안되기때문에 2021.8.17. C 및 D과 종전주택의 양도계약을 체결하게 되었고, 종전 양도계약과 비교하여 계약 일시 및 잔급 지급시기만 늦은 이 건 양도계약은 청구인들의 입장에서는 종전주택을 팔아서 신규주택의 매수자금을 얻고자 한다는 측면에서 종전 양도계약과 다른 계약이라고 볼 수 없다.

(나) 청구인들은 단지 36일 간 외형적으로만 일시적 2주택이었을 뿐, 실질적으로 1주택 상태가 계속된 것으로 보아, 종전주택의 양도에 대해 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것이 타당하다.

청구인들이 등기부상 종전주택과 신규주택을 동시에 보유한 기간은 불과 36일에(2021.10.28.~2021.12.2.)에 불과하고, 청구인들은 종전주택에서 거주하다가 2021.9.23. 퇴거하였기에 위 기간 중에 두 주택 모두 사용하지 못하였다.

한편, 종전주택의 양도는 2021.9.30. 중도금의 지급시기가 이미 지났고, 신규주택의 매수 또한 2021. 8. 30. 중도금 지급시기가 이미 지났기에 2021.10.28. 이후에 계약을 파기하고 제3자에게 팔 경우 배임죄로 처벌될 수 있는 등 청구인들에게 종전주택 및 신규주택에 대한 처분권 행사에 제한이 있었다. 따라서 청구인들이 외형상으로는 단기간 2주택자로 보이지만, 실질적으로는 1주택을 소유한 것과 마찬가지이다.

(다) 다수의 조세심판 결정례 및 법원 판례에서도 부동산 거래의 부득이한 사유를 감안하여 합리적으로 법령을 해석하고 있다.

조세심판결정례 중 조심 2023부9792(2024.1.18.)의 경우 새로운 주택에 대한 취득계약이 매도인의 요구에 따라 잔금지급일이 앞당겨짐에 따라 42일 간 2주택이 된 사례에서 1세대 1주택 비과세의 입법취지 등을 고려하여 비과세를 인정하였고, 조심 2025중127(2025.5.28.)의 경우 새로운 주택의 매도인의 요구에 따라 잔금지급 이전에 소유권이전등기만을 먼저하게 됨으로써 54일 동안 2주택 상태가 된 사안에서 1세대 1주택 비과세의 취지 및 부동산 매매계약의 예측불가능한 변경에 관한 현실적인 고려 등을 감안하여 1세대 1주택 비과세의 적용을 배제한 처분이 위법하지는 않지만 부당하다고 보아 부과처분을 취소하는 것이 타당하다고 판단하였으며, 위와 같은 법리는 이 건에도 원용되어야 한다.

또한 법원(서울행정법원 2024.12.20. 선고 2024구단60339 판결, 참조)은 상대방과의 협상 과정 끝에 대체주택의 잔금 지급시기만 양도주택의 잔금 지급시기보다 앞서게 된 결과, 신규주택을 취득한 날부터 종전주택을 양도하기까지의 기간이 약 52일이 된 경우 비과세 적용을 인정한 바 있다.

특히 위 판례에서는 기획재정부가 법령의 규정과 달리 이사 및 전입기한을 갱신된 임대차계약기간의 종료일로 유연하게 해석한 점, 세대원 전원의 이사가 어려운 사정 등을 감안하여 이사 및 전입신고 요건이 2022.5.31. 대통령령 제32654호로 일부개정되면서 삭제된 점 등을 참작하였고, 그러한 판시내용은 이 건의 판단에 있어서도 준용되어야 한다.

(라) 세 자녀를 둔 청구인들은 자녀 교육을 위해 종전주택의 양도대금을 재원으로 서울특별시 강남구에 위치한 임차주택으로 이사하였으나, 향후 자녀들이 장성한 후에 거주하기 위해 신규주택을 매수한 것일 뿐, 투기목적으로 신규주택을 매수한 바가 없으므로, 투기목적의 부동산 취득을 제한하기 위해 마련된 해당 규정의 적용대상이 아니다.

한편, 처분청은 신규주택 소재지 일대가 2022.12.30. 신속통합기획 주택재개발 2차 후보지로 지정된 점을 들어 청구인들이 신규주택을 투기목적으로 취득한 것이라는 의견이다.

그러나, 재개발사업은 정비구역지정→조합설립인가→사업시행계획인가→관리처분인가→이전고시 등의 법정 절차를 모두 거쳐야 하고, 각 단계가 원활하게 진행되더라도 최소 몇 년에서 십년이 넘게 기간이 걸리기도 한다. 예를 들어 서울특별시 송파구 OOO 재개발사업은 1976.9.4. 사업시행인가 고시 후 40년이 지난 2017.12.14. 관리처분인가 되었고, 2022.1.10. OOO 아파트의 입주가 시작되기도 하였다. 신규주택 일대는 2022.12.30. 신속통합기획 선정이 이루어진 후 2025.1.17.에서야 재개발사업의 실질적 1단계 절차인 정비구역 지정이 이루어졌다. 따라서 그보다 훨씬 전인 2021.6.15.에 청구인들이 신규주택을 투기목적으로 취득계약을 체결하였다고 보는 처분청 의견은 타당하지 아니하다.

(2) 이 건 처분은 청구인들에게 지나치게 가혹하여 부당하므로 취소되어야 한다.

법원은 행정소송에 앞선 과세전적부심사 등 행정심판절차에서 위법한 처분은 물론 부당한 처분도 심사대상으로 삼고 있어 그 절차에 따른 권리구제의 폭이 행정소송보다 더 넓다고 인정하고 있고(대법원 2016.4.15. 선고 2015두52326 판결, 같은 뜻임), 위에서 언급한 조세심판결정례(조심 2025중127, 2025.5.28.)에서도 명시적으로 부당성 심사를 통해 부과처분의 처분을 명한 바 있다.

쟁점규정에 따른 이사 및 전입 요건은 2019.12.16. 부동산 대책의 일환으로, 부동산 투기 억제라는 조세정책적인 추가된 것이어서 그 적용에 있어 해당 거래가 투기목적이 없는 경우라면 구체적·개별적 사정을 고려하여야 한다. 한편 그 시행 이후에 쟁점규정이 국민의 주거생활과 거주이전의 자유를 보장하기 위한 1세대 1주택 양도소득세 비과세의 취지에 어긋난다는 비판이 많았고, 그 결과 2020.2.11.~2022.5.9.의 기간 동안만 시행된 후 2022.5.31. 대통령령 제32654호로 「소득세법 시행령」이 개정되면서 삭제되었다. 따라서 이러한 입법취지 및 개정연혁을 보더라도 쟁점규정을 해석할 때, 납세자에게 부당한 처분이 발생하지 않도록 합목적적으로 해석하여야 한다.

청구인들의 경우 종전 양도계약이 그 매수인의 중도금 지급불이행이라는 귀책사유에 따라 해제되었고, 단지 36일 동안만 2주택 상태였을 뿐인데, 그 결과 신규주택의 취득시기에 따라 청구인들에게 약 OOO원에 달하는 고액의 세금을 부과하는 것은 지나치게 부당하다.

또한 청구인들은 2021.6.15. 신규주택의 매수계약을 이미 체결하여 계약금으로 OOO원을 납부한 상황이었고, 만약에 2021.8.30. 신규주택 취득의 중도금을 납부하지 않으면 거액의 계약금을 몰취당할 수밖에 없는 상황이었기에 급하게 2021.8.17. C 및 D 부부에게 쟁점 주택의 양도계약을 체결할 수밖에 없었던 불가피한 사정도 고려되어야 한다. 파는 계약을 체결하게 된 사정도 고려하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인들은 신규주택으로의 1년 내 이사 및 전입요건을 갖추지 못하여, 종전주택의 양도는 일시적 2주택에 따른 1세대 1주택 비과세의 적용대상에 해당하지 아니하는바, 이 건 처분은 적법하다.

주택시장의 과열로 인하여 정부는 ‘2017.8.2.자 부동산 대책’ 및 ‘2019.12.16.자 부동산 대책’을 발표하였는바, 그 주요 대책으로 “조정대상지역 내에서 일시적 2주택자의 종전주택 양도기한을 1년으로 단축 및 전입요건 규정”을 추가하였고, 이는 2020.2.11. 이후 양도하는 주택분부터 적용하게 되었다.

조세법률주의 원칙에서 파생되는 엄격해석의 원칙은 과세요건에 해당하는 경우에는 물론이고 비과세 및 조세감면요건에 해당하는 경우도 적용되는 것으로서, 납세자에게 유리하다고 하여 비과세요건이나 조세감면 요건을 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니한다 할 것(대법원 2006.5.25. 선고 2005다19163 판결 참조)이다.

이 건에서 청구인들이 종전주택의 양도 전에 신규주택을 취득함으로써 일시적 2주택 상태였음은 이견이 없이 분명하고, 청구인들이 신규주택 취득일부터 1년 내에 신규주택으로의 이사 및 전입신고를 하지 않은 것 또한 분명하므로, 엄격해석의 원칙에 따라 종전주택의 양도에 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하지 않는 것이 적법·타당하다.

(2) 청구인들 주장에 대한 항변내용은 아래와 같다.

(가) 청구인들이 제시한 사례 중 조심 2023부9792(2024.1.18.)의 경우, 신규주택 매매관련 변경 후 계약서와 변경 전 계약서가 잔금일을 제외하고는 다른 기재사항이 동일하여 매매계약이 동일선상에 있다고 볼 수 있어, 조세심판원은 신규주택을 취득한 날부터 종전주택을 양도하기까지의 기간이 부득이하게 연장되는 특별한 사정이 있다고 보았으나, 이 건의 경우 계약법상 청약과 승낙의 주체, 매매대금, 계약금, 중도금, 잔금액 및 그 지불일이 모두 달라 동일한 계약으로 볼 수 없어 위 심판결정례를 이 건에 원용할 수 없다.

오히려 조심 2024서3052(2024.9.23.) 사건에서 조세심판원은 2주택 보유기간이 27일에 불과한 경우임에도 신규주택으로의 전입사실이 확인되지 않아 비과세요건을 충족하지 못한다고 판단하였고, 그와 같이 2주택 소유기간이 짧다는 것은 비과세 요건 판정에 영향을 미치지 아니한다.

(나) 청구인들은 신규주택을 취득함에 있어 투기의도가 없었다고 주장하나, 신규주택의 취득계약을 체결(2021.6.15.)하기 전인 2021.6.12. 거주주택에 대한 임대차계약을 체결한 것으로 보아, 신규주택의 취득은 실거주 목적의 대체주택 취득으로 볼 수 없고, 일시적 2주택 비과세 적용에 관한 규정은 소유자의 의도나 투기 목적 유무를 기준으로 판단하는 것이 아니라, 법령에서 정한 요건에 부합하는지 여부에 따라 판단하는 것이다.

한편, 처분청이 서울특별시 강북구청 재개발정비사업 담당자에게 확인한 결과, 신규주택은 서울특별시 강북구 OOO 일대에 포함된 곳으로, 그 일대는 2022.12.30. 서울특별시에서 추진 중인 신속통합기획 주택재개발 2차 후보지로 최종 확정되어 재개발이 진행 중인바, 청구인들은 신규주택을 실거주 목적이 아닌 투기목적으로 취득한 것으로 판단된다.

(다) 청구인들은 종전 양도계약이 중도 해제되어 계약금 OOO원을 몰취하였다고 주장하나, 청구인들이 몰취하였다고 주장하는 계약금을 기타소득으로 신고한 사실이 없어, 실제 계약 여부에 대한 확인도 불가능하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인들이 신규주택을 취득한 후 일시적으로 2주택을 보유하게 된 데에 부득이한 사유가 있으므로, 종전주택의 양도에 1세대 1주택 비과세 특례를 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들과 처분청이 제출한 심리자료에 의해 아래의 내용이 확인된다.

(가) 날짜별 사실관계를 요약하면 아래 ＜표1＞과 같다.

＜표1＞ 날짜별 사실관계

○○○

(나) 주민등록 내역에 따르면, 청구인들은 2015.6.15. 종전주택에 전입신고하였다가 2021.9.23. 현재의 임차주택인 ‘서울특별시 강남구 OOO’로 전입한 후, 신규주택으로 전입한 적 없이 현재까지 그곳에서 계속 거주하고 있는 것으로 나타난다.

(다) 종전주택의 양도계약 및 신규주택 취득계약의 내용은 아래 ＜표2＞와 같고, 청구인들은 종전 양도계약이 정상적으로 이행됐더라면, 종전주택을 먼저 양도(잔금지급약정일 2021.8.31.)한 후 신규주택을 취득(잔금지급약정일 2021.10.29.)할 예정이었다고 주장한다.

＜표2＞ 매매계약의 내용

○○○

(라) 임대차계약의 내용에 따르면, 청구인들은 신규주택의 취득계약 체결(2021.6.15.) 전인 2021.6.12. 현재 거주하고 있는 서울특별시 강남구 OOO를 2021.10.1.~2023.10.1. 기간 동안 임차하는 내용의 임대차계약을 체결한 것으로 나타난다(전입신고일은 2021.9.23.).

(마) 청구인들이 2021.5.26. B에게 발행한 종전 양도계약의 계약금 영수증에는 청구인들이 종전주택 매매 계약금 OOO원을 받았다는 내용이 기재되어 있다.

(바) 공인중개사 E의 2025.5.1.자 사실확인서(주민등록증 사본 첨부)에는 자신이 종전 양도계약의 체결을 중개하였고, 매수인이 중도금 지급의무를 불이행하여 계약이 중도 해제되었다는 내용이 적혀 있다.

(사) 2019 간추린 개정세법(기획재정부 발간)에서 쟁점규정의 개정(신설)이유를 “실수요 중심 주택 구입 유도 및 투기 수요 억제”로 들고 있고, 20021 간추린 개정세법(기획재정부 발간)에서 쟁점규정의 삭제이유를 “납세자 불편 해소 및 부동산 세제 정상화”로 들고 있다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 본다.

청구인들은 종전주택에 대한 종전 양도계약이 매수인의 의무불이행으로 인하여 해제됨에 따라 불가피하게 단기간 일시적 2주택을 소유하게 되었으므로, 종전주택의 양도를 1세대 1주택의 양도로 보아 그 소득에 대해 비과세를 적용하여야 한다고 주장하나, 아래의 내용을 종합적으로 고려할 때, 종전주택의 양도는 비과세가 적용되는 1세대 1주택의 양도로 보기 어렵다 할 것이므로, 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

① 「소득세법」제89조 제1항 제3호 가목에서는 ‘1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택’의 양도로 발생하는 소득을 비과세대상으로 규정하고 있고, 대통령령의 요건에 대해 같은 법 시행령 제154조 제1항에서는 ‘1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상’ 등의 내용을 규정하고 있는바, 1세대 1주택에 따른 비과세가 적용되기 위하여는 종전주택의 양도일 현재에 1주택을 소유하고 있어야 하고, 그 소유주택 계산의 기준이 되는 양도일은 「소득세법」제98조에 따른 대금청산일에 따른다고 할 것이다.

이 건에서 종전주택의 양도일은 2021.12.2., 신규주택의 취득일은 2021.10.28.로, 청구인은 종전주택의 양도일 현재 2주택을 소유하고 있으므로, 종전주택의 양도는 「소득세법」제89조 제1항 제3호 가목에 따른 비과세 요건을 충족하지 못한다 할 것이다.

② 한편, 「소득세법」제89조 제1항 제3호 나목에서는 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하는 등으로 인해 2주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택의 양도로 발생하는 소득을 비과세 대상으로 규정하고 있고, 그 대통령령으로 정하는 주택에 대하여 이 건의 종전주택 양도 당시(2021.12.2.)에 시행되던 같은 법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30395호로 일부개정된 것) 제155조 제1항 제2호 가목에서 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하는 경우에는 ‘신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(괄호 생략)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우’ 등의 요건을 충족할 것을 요구하고 있다.

이 건의 종전주택과 신규주택은 모두 조정대상지역에 위치하고 있었고, 청구인들은 2021.10.28. 신규주택을 취득한 후 신규주택으로 이사한 사실이 없으므로, 종전주택의 양도는 위 규정의 대체취득에 따른 비과세 요건 또한 충족하지 못한다 할 것이다.

③ 청구인들은 우리 원의 선결정례(조심 2023부9792, 2024.1.18., 조심 2025중127, 2025.5.28.) 등의 결정취지가 이 건에 원용되어야 한다고 주장하나, 해당 사례들은 유효하게 체결된 매매계약이 계약 이행기간 내에 상대방에게 불가피한 사정이 발생하여 잔금청산일 또는 소유권이전등기일을 당초 약정내용과 다르게 변경함에 따라 일시적 2주택이 된 사례로, 그 결정취지를 사실관계가 다른 이 건에 직접 원용할 수 없다고 보인다.

④ 또한, 청구인들은 신규주택의 취득에 투기목적이 없었다거나, 쟁점규정이 2022.5.31. 대통령령 제32654호로 일부개정되면서 삭제된 점을 고려하여야 한다고 주장하나, 양도소득세의 비과세 대상인지는 법령에서 정한 요건을 충족하는지의 여부에 따라 판단하여야 할 것이지 납세자의 주관적인 관점에서 투기목적이 있었는지 여부로 판단할 것은 아니고, 사후적으로 법률이 개정되었다는 사정을 들어 납세의무 성립 당시의 유효한 법령의 내용과 다르게 비과세 요건을 적용하는 것은 타당하지 아니하다 할 것이다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 소득세법(2020.8.18. 법률 제17477호로 개정되기 전의 것)

제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

제98조【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.

(2) 소득세법 시행령

(가) 2020.2.11. 대통령령 제30395호로 일부개정된 것

제154조【1세대1주택의 범위】① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(괄호 생략) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(괄호 생략) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.(각 호 생략)

제155조【1세대1주택의 특례】① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.(후문 생략)

1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[괄호 생략]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.

가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우

나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

⑧ 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유(이하 이 항에서 "부득이한 사유"라 한다)로 취득한 수도권 밖에 소재하는 주택과 그 밖의 주택(이하 이 항에서 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 부득이한 사유가 해소된 날부터 3년 이내에 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.

부칙 ＜대통령령 제30395호, 2020.2.11.＞

제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.(단서 이하 생략)

제15조(조정대상지역 일시적 2주택 비과세 요건에 관한 적용례 등) ① 제155조 제1항의 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

1. 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 2019년 12월 16일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득한 경우

2. 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 2019년 12월 16일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우

(나) 2022.5.31. 대통령령 제32654호로 일부개정된 것

제155조(1세대1주택의 특례) ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.(후문 생략)

1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[괄호 생략]하는 경우에는 신규 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

부칙 ＜대통령령 제32654호, 2022.5.31.＞

제3조(조정대상지역의 일시적 2주택 비과세 요건에 관한 적용례 등) ① 제155조 제1항 제2호의 개정규정은 2022년 5월 10일 이후 종전의 주택을 양도하는 경우부터 적용한다.

② 2022년 5월 10일 전에 종전의 주택을 양도한 경우의 비과세 요건에 관하여는 제155조 제1항 제2호의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.