이유
1. 처분개요

가. 청구인은 2020.3.23. 취득한 서울특별시 강남구 OOO(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2021.8.20. ㈜A에 OOO원에 양도한 후, 이에 대한 2021년 귀속 양도소득세를 신고하지 아니하였다.

나. 처분청은 쟁점부동산이 주택에 해당하고, 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만에 해당한다고 보아 「소득세법」 제104조 제1항 제2호의 세율(100분의 60)을 적용하여 2025.5.2. 청구인에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원(가산세 포함, 이하 “이 건 양도소득세”라 한다)을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2025.5.8. 이의신청을 거쳐 2025.8.1. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

처분청은 쟁점부동산의 양도와 관련하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과하였다.

이 건 양도소득세의 산정 방식은 쟁점부동산의 용도가 주거용인지 업무용인지 여부에 따라 달라질 수 있으나, 처분청은 이러한 사정을 고려하지 아니하였으므로 이 건 양도소득세를 명확히 산정하여야 한다.

특히, 쟁점부동산의 양도로 청구인이 얻은 양도차익은 약 OOO원인데 처분청은 이 중 약 OOO원 상당액을 양도소득세 등으로 부과하였으므로 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 2020.3.23. B과 C(이하 “전소유자들”이라 한다)로부터 쟁점부동산을 매매로 취득하면서 쟁점부동산의 임대차계약을 승계하였다.

처분청 담당자는 청구인이 쟁점부동산을 보유한 기간 동안 전세권을 설정하였던 쟁점부동산의 임차인에게 유선으로 쟁점부동산의 사용용도를 문의한바, 임차인은 미국에 거주하다가 2019년에 잠시 귀국하였는데, 코로나19로 미국으로 돌아가지 못하였고, 이에 쟁점부동산을 임차하여 2년간 주택으로 임시 거주하였다고 답하였다.

또한 쟁점부동산의 전소유자들은 청구인에게 쟁점부동산을 양도하기 전까지, 쟁점부동산에 주민등록전입신고를 하고 실제 거주한 것으로 나타나고, 전소유자들은 쟁점부동산을 고가주택으로 하여 양도소득세를 신고하였으며, 청구인에게 쟁점부동산을 양도하면서 임대차계약을 승계하는 특약을 포함하여 주거용으로 매매계약서를 작성하였다.

반면, 청구인은 쟁점부동산이 주거용이 아닌 업무용 시설이라고 주장하면서도 쟁점부동산 소재지에 사업자등록을 하거나 관련 임대수입금액을 신고한 사실이 없는 등 쟁점부동산을 사업에 사용하였음을 입증할 만한 증빙은 제출하지 아니하였으므로 쟁점부동산을 사실상 주택으로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

양도일 현재 공부상 업무시설로 되어 있는 쟁점부동산을 사실상 주택으로 보아, 1년 이상 2년 미만 보유한 주택에 대한 세율(60%)을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법률

(1) 소득세법(2021.3.16. 제17925호로 개정된 것)

제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.

제94조(양도소득의 범위)① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

제104조(양도소득세의 세율) ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.

2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에서 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것 : 양도소득 과세표준의 100분의 40[주택(이에 딸린 토지로서 대통령령으로 정하는 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다), 조합원입주권 및 분양권의 경우에는 100분의 60]

제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

(2) 주택법

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 쟁점부동산의 매매계약서를 살펴보면, 청구인은 2020.2.28. 전소유자들로부터 쟁점부동산을 취득하는 매매계약을 체결하면서 쟁점부동산의 용도를 “주거”로 기재하였고, 그 특약사항으로 매매대금 OOO원 중 임대보증금 OOO원을 잔금에서 공제하고, 현 임대차계약을 승계하는 것으로 약정하였다.

(나) 청구인은 2021.6.17. 쟁점부동산의 용도를 “업무시설”로 하고, 양도가액을 OOO원으로 하여 매수법인에게 쟁점부동산을 양도하는 매매계약을 체결하였다.

＜부동산 매매계약서 중 일부＞

○○○

(다) 처분청은 청구인이 2021.8.20. 쟁점부동산을 양도한 후 양도소득세를 무신고한 것으로 보아 이 건 양도소득세(무신고가산세 OOO원, 납부지연가산세 OOO원 포함)를 결정·고지하였다.

(라) 쟁점부동산의 건축물대장을 살펴보면, 용도는 오피스텔로 기재되어 있고, 구조는 방 2개, 욕실 1개로 구성된 것으로 나타난다.

＜ 쟁점부동산 건축물대장 요약 ＞

○○○

(마) 처분청이 제출한 네이버부동산 조회 화면에 따르면, 쟁점부동산은 아래와 같이 방과 주방 등이 구분된 구조인 것으로 나타난다.

＜쟁점부동산 관련 네이버부동산 조회 화면＞

○○○

(바) 쟁점부동산의 주민등록 전출입내역을 살펴보면, 전소유자들은 쟁점부동산 주소지로 2015.4.24. 전입한 후 2019.6.19. 전출하였고, 이후 쟁점부동산에 주민등록상 주소지를 전입한 세대는 없는 것으로 나타난다.

(사) 쟁점부동산의 등기부등본을 살펴보면, 쟁점부동산의 임차인(이승훈, 정시연)은 2019.6.20.부터 2021.6.19.까지 전세금 OOO원에 대한 전세권을 설정한 후 이를 2021.7.6. 해지한 것으로 나타난다.

＜쟁점부동산의 등기부등본 중 일부＞

○○○

(아) 처분청이 제출한 자료에 따르면, 청구인은 쟁점부동산을 임대목적물로 한 임대사업자등록을 하지 아니한 것으로 조회된다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산이 양도일 현재 공부상 업무시설로 되어 있으므로 주택에 해당하지 않는다고 주장하나,

「소득세법」상 ‘주택’에 해당하는지 여부는 공부상 용도 구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 할 것(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결, 같은 뜻임)인바,

쟁점부동산은 양도당시 공부상 용도가 오피스텔로 되어 있으나 그 구조는 방, 주방, 화장실 등으로 구분되어 주거기능을 보유하고 있고, 전소유주와 주택임대차계약을 체결한 쟁점부동산의 임차인은 2019.6.20. 쟁점부동산에 전세권설정등기를 한 후 청구인이 쟁점부동산의 양도계약을 체결한 시점(2021.6.17.) 이후인 2021.7.6.에 이를 말소한 것으로 나타나는 등 청구인이 쟁점부동산을 보유한 기간(2020.3.23.∼2021.8.20.)동안 쟁점부동산에 거주하며 이를 주거용으로 사용한 것으로 보이는 반면, 청구인은 쟁점부동산을 주거 외 용도로 사용하였다는 사실을 입증할 만한 증빙을 제시하지 못한 점 등에 비추어 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.