이유
1. 처분개요

가. 처분청은 주식회사 A(이하 “쟁점체납법인”이라 한다)가 2016.1.27. 세종A상가조합으로부터 권리·의무를 승계하여 한국토지주택공사로부터 연부 취득한 세종특별자치시 OOO토지 1,362.2㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)에 대한 취득세 등 3건의 지방세 OOO원(세부내역 아래 ＜표1＞ 기재)을 체납하자,

2017.3.2. 쟁점체납법인이 한국토지주택공사에 대하여 보유하고 있는 이 건 토지에 대한 소유권이전등기청구권을 압류(이하 “이 건 토지 등기청구권 압류”라 한다)하였다.

＜표1＞ 이 건 토지 등기청구권 압류 당시 체납세액 세부내역

(단위 : 원)

○○○

나. 쟁점체납법인이 이 건 토지상에 신축하여 2017.9.12. 사용승인을 받은 OOO빌딩(이하 “쟁점상가”이라 한다)의 수분양자인 청구인들은 처분청의 이 건 토지 등기청구권 압류로 인해 이 건 토지에 대한 소유권이전등기를 하지 못하게 되자,

2024.7.11. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제20조를 근거로 처분청에 이 건 토지 등기청구권 압류의 해제를 청구하였으나, 처분청은 2024.10.4. 이를 거부하였다.

다. 청구인들은 이에 불복하여 2024.12.19. 이의신청을 거쳐, 2025.5.21. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

처분청의 이 건 토지 등기청구권 압류는 전유부분과 대지사용권의 분리처분을 금지하는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제20조의 법리에 따라 무효이고, 「지방세징수법」63조에 의하여서도 압류의 해제 요건이 충족된다고 할 것인바,

쟁점상가의 각 구분소유자인 청구인들은 처분청의 이 건 토지 등기청구권 압류로 인하여 수년째 정당한 재산권의 행사를 하지 못하고 있고, 대지권 지분이전등기가 늦어지는 동안 각 구분소유자들은 막심한 피해를 당하고 있으므로, 아래와 같은 이유로 이 건 토지 등기청구권 압류 처분을 취소하거나 압류처분 차레를 무효 처분하는 것이 타당하다.

(1) 처분청은 「지방세징수법」63조만을 판단의 근거로 압류 해제 요건에 해당한다 볼 수 없다고 판단하였으나,

수원지방법원(2023.6.14. 선고 2022구합67778 판결)의 판결 등에서는 행정기관의 압류가 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제20조의 분리처분 금지 규정에 위반될 경우에는 「지방세징수법」63조 제1항 제1호의 “그 밖의 사유로 압류할 필요가 없게 된 경우”에 해당하는 것으로 보아 압류를 해제하여야 한다고 하였으므로, 처분청의 이 건 토지 등기청구권 압류는 대지사용권과 전유부분의 분리처분을 금지하고 있는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제20조에 어긋나는 것이어서 마땅히 해제되어야 한다.

(2) 「지방세징수법」63조 제2항 제2호에서 “압류에 관계되는 체납액의 일부가 납부되거나 충당되었을 때”에는 압류재산의 전부 또는 일부에 대하여 압류를 해제할 수 있는바,

쟁점체납법인의 체납액은 이 건 토지 등기청구권 압류 당시 OOO원이었으나, 체납액을 일부 납부하여 청구인들이 2024.10.8. 압류의 해제를 청구할 당시의 체납액은 OOO원이므로, 처분청은 「지방세징수법」63조 제2항 제2호의 규정에 따라 압류의 임의 해제가 가능하다.

(3) 처분청은 이의신청 결정서에서 이 건 토지 등기청구권 압류 당시 1동 건물의 구분소유 성립 요건을 충족하는지가 불명확하다고 판단하였고, 처분청의 의견 또한 건물의 공정률이 50% 정도이므로 압류일 당시 쟁점상가를 1동의 건물로 보기 어렵다고 하였으나,

대법원(2001.1.16. 선고 2000다51872 판결 등) 등에서는 공사진척도가 20~30%에 불과한 건물을 독립된 건물로 인정하였고, 2017.9.12. 사용승인된 쟁점상가의 경우 지상 4층의 건물 중 지상 2층까지 골조공사가 완료된 시점인 2017.3.2. 압류가 이루어졌으며, 처분청 또한 공정률이 50% 정도라고 인정하고 있으므로, 쟁점상가는 충분히 1동의 각 구분소유 부분이 구조상·이용상 독립성이 있는 건물로서의 요건을 갖추었다고 할 것이다.

(4) 아울러, 처분청은 이의신청 결정서에서 처분청은 쟁점상가 101호, 108호, 308호를 제외한 나머지 각 호들의 분양계약일이 2017.3.2. 이 건 토지 등기청구권 압류일 이후라는 이유로 압류를 무효라고 인정하기 어렵다고 판단하였으나,

대법원(OOO등)에서는 분양계약을 통하여 구분의사가 외부에 표시된 이상 건물 전체에 대하여 구분행위가 존재하였다고 보아야 할 것이고, 일부 세대만이 압류일 전에 분양계약을 체결하였다고 해서 달리 보아야 할 것은 아니라고 하였으며,

대전고등법원(OOO판결)에서는 압류 당시 미분양 부분이나 공사가 완료되지 않은 부분이 있다고 하더라도 압류 무효의 효과는 전부에 미친다고 판시하고 있다.

나. 처분청 의견

(1) 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제20조의 대지사용권 분리 처분금지 원칙은 집합건물의 전유부분과 대지사용권을 분리하여 민사상 권리로 처분하는 것을 제한하는 민사법상 규정에 해당하며, 해당 규정은 과세 관청이 체납처분을 위하여 행하는 공법상 강제집행인 압류 절차에 직접 적용될 수 있는 규정은 아니다.

즉, 동 조항은 당사자 간 임의로 토지와 전유부분을 분리 처분하지 못하도록 제한하는 것이며, 과세 관청이 법령에 따라 지방세 체납자에 대하여 체납처분을 위해 집행하는 압류의 경우는 그 적용 대상이라고 할 수 없으므로,

따라서, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제20조 전유부분에 대한 대지사용권 분리 처분금지 규정은 「지방세징수법」상 압류 처분을 부정할 직접적인 근거가 되지 아니한다.

(2) 「지방세 징수법」 제33조 이하에 따라 체납처분은 압류, 공매 등의 절차로 구분되고, 압류는 체납자의 재산에 대해 공적 강제 집행권을 행사하는 초기 처분 단계이며, 공매 절차에서 장차 분리 처분이 될 가능성이 있다고 하여 그 전 단계인 압류 자체를 무효로 볼 수는 없다.

설령, 공매 절차에서 실제로 위법한 분리 처분이 이루어진 경우라면, 그에 대해서는 별도로 공매 무효 또는 취소사유로 다투어야 할 것이며, 그 사정만으로 압류가 원천적으로 무효임을 주장하는 것은 법리적으로 타당하지 않다.

(3) 처분청이 이 건 토지 등기청구권 압류 당시 쟁점체납법인은 총 OOO원을 체납한 상태였고, 처분청은 「지방세징수법」제33조 및 같은 법 제51조, 52조에 따라 쟁점체납법인이 한국토지주택공사에 대하여 보유한 권리인 이 건 토지 등기청구권 압류는 적법하였으며, 2017.3.2.자 압류 당시 쟁점상가 101호, 108호, 308호를 제외한 나머지 각호들의 분양계약일은 압류일 이후인 사실이 확인된다.

(4) 또한, 대전고등법원(OOO판결)에서는 구분등록의 시점에 대하여 “원고 및 피고 등이 제출한 증거들만으로 이 사건 집합건물이 어느 시점에 건물의 구조와 형태 등이 건축허가의 내용과 사회 통념상 동일하다고 인정되는 정도로 축조되었는지 알 수 없어 소유권 보존 등기일인 2019.6.13. 이전에 이 사건 토지의 소유권이전등기청구권에 대하여 한 압류와 압류명령은 적법한 것으로 본다”라고 판시하였는바,

이 건 토지상에 신축된 쟁점상가는 2016.8.14. 착공하여 2017.9.18. 소유권의 보존등기를 마쳤는데, 처분청이 이 건 토지 등기청구권 압류 당시 쟁점상가의 구조와 형태 등이 건축허가의 내용과 사회 통념상 동일하다고 인정되는 정도로 축조되었는지 알 수 없어 구분소유 성립 요건을 충족하였는지 불분명하고, 처분청이 이 건 토지 등기청구권 압류(2017.3.2.) 시점은 소유권보존등기일 이전이므로 처분청이 행한 압류를 무효로 인정하기는 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점상가의 분양자인 쟁점체납법인의 지방세 체납을 이유로 쟁점체납법인이 한국토지주택공사에 대하여 보유하고 있는 이 건 토지에 대한 소유권이전등기청구권을 압류한 후, 수분양자인 청구인들의 압류 해제 요구를 거부한 처분의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들과 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 세종A상가조합은 2015.11.12. 한국토지주택공사와 이 건 토지에 대하여 매매대금 OOO원에 취득하기로 하는 매매계약을 체결하였으며, 소유권은 세종A상가조합이 매매대금을 완납하고, 한국토지주택공사가 조성사업의 준공과 지적 및 등기공부 정리를 완료한 후에 이전하기로 약정하였다.

(나) 쟁점체납법인은 2016.1.27. 한국토지주택공사와 위 (가)의 매매계약상의 세종A상가조합의 일체의 권리·의무를 승계하기로 하는 계약을 체결하였다.

(다) 처분청은 이 건 토지 연부취득에 대한 취득세 등을 위 ＜표1＞과 같이 2016.8.10., 2016.9.10. 및 2016.10.10. 쟁점체납법인에게 부과·고지하였으나, 쟁점체납법인은 이를 납부하지 아니하고 체납한 것으로 나타난다.

(라) 재산압류통지서에 의하면, 처분청은 쟁점체납법인이 위 ＜표1＞의 지방세를 체납함에 따라 2017.3.2. 쟁점체납법인이 한국토지주택공사에 대하여 보유하고 있는 이 건 토지 등기청구권 압류를 하였다.

(마) 쟁점상가의 집합건축물대장(표제부, 갑) 및 등기사항전부증명서 등에 의하면, 쟁점체납법인은 이 건 토지상에 쟁점상가(지하 2층, 지상 4층, 제2종 근린생활시설, 연면적 5,355.11㎡)를 신축하기 위하여 2016.6.8. 건축허가를 받고, 2016.8.14. 건축공사에 착공하여 2017.9.12. 사용승인을 받은 후, 2017.9.18. 소유권보존등기를 한 것으로 나타난다.

(바) 처분청은 의견서 등을 통해, 청구인들 중 (OOO호)은 2016.10.23., (OOO호)은 2016.12.1., (OOO호)은 2016.9.12. 각각 쟁점상가에 대한 분양계약을 체결하였고, 나머지 청구인들은 이 건 토지 등기청구권 압류(2017.3.2.) 이후에 분양계약을 각각 체결하며 관련 자료를 제출하였다.

(사) 이에 반하여 청구인들은 2025.10.15. (추가)의견서를 통해, 쟁점상가 중 8개 호실이 이 건 토지 등기청구권 압류일(2017.3.2.) 이전에 아래 ＜표2＞와 같이 분양계약이 체결되었다고 주장하며, 해당 호수의 등기사항전부증명서 등을 제출하였다.

＜표2＞ 쟁점상가의 분양계약체결 내역(청구인들 제공)

○○○

(아) 등기사항전부증명서 등에 의하면, 청구인들은 쟁점상가 건축물의 전유부분에 대하여 2017년 9월부터 2018년 3월경 사이에 소유권이전등기를 경료한 것으로 나타난다.

(자) 쟁점체납법인은 2023.7.6. 쟁점체납세액의 일부를 납부하였으며, 이에 따라 2023.7.6. 현재의 체납세액은 OOO원(본세 OOO원, 가산금 OOO원)인 것으로 나타난다.

(차) 청구인들은 2024.7.11. 처분청의 이 건 토지 등기청구권 압류가 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제20조에 따라 무효하고 주장하며, 그 압류의 해제를 요구하였으나, 처분청은 2024.10.4. 이를 거부하였다.

(카) 쟁점상가 공사감리일지 등에 의하면, 처분청이 2017.3.2. 이 건 토지 등기청구권 압류 당시의 쟁점상가의 작업진행내용은 아래 ＜표3＞과 같다.

＜표2＞ 쟁점상가 공사감리일지(발췌)

○○○

(타) 이 건 토지의 등기시항전부증명서에 의하면, 이 건 토지는 2020.9.18. 토지개발사업의 시행으로 인하여 한국토지주택공사로 소유권보존등기 되었고, 2020.10.23. 채권자 OOO협동조합의 가처분등기가 되었다가 2023.7.13. 가처분 등기가 말소되었으며, 2021.4.7. 청구인들 중 일부에 대한 가처분 등기가 되어 있는 것으로 나타난다.

(파) 이 건 토지의 가처분권자인 OOO협동조합(원고) 등이 피고 한국토지주택공사와 쟁점체납법인(주식회사 A) 등을 상대로 한 “소유권이전등기” 소송의 대전고등법원 2021나11426 판결 등의 주문 및 판결요지의 내용 등은 아래 ＜표4＞와 같다.

＜표4＞ 이 건 토지 소유권이전등기 소송(대전고등법원) 판결 요지

○○○

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.

(가) 「지방세징수법」제33조 제1항 제1호에서 ‘납세자가 독촉장(납부최고서를 포함한다)을 받고 지정된 기한까지 지방자치단체의 징수금을 완납하지 아니할 때’에는 납세자의 재산을 압류한다고 규정하고 있고,

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제20조 제1항에서 ‘구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다’고 규정하고 있으며, 그 제2항에서 ‘구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 경우에는 그러하지 아니하다’고 규정하고 있고, 그 제3항에서 ‘제2항 본문의 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의(善意)로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다’고 규정하고 있다.

(나) 살피건대, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제20조의 규정 취지는 집합건물의 전유부분과 대지사용권이 분리되는 것을 최대한 억제하여 대지사용권 없는 구분소유권의 발생을 방지함으로써 집합건물에 관한 법률관계의 안정과 합리적 규율을 도모하려는 데 있다고 할 것이므로,

원칙적으로 전유부분에 대한 대지사용권을 분리처분할 수 있도록 정한 규약이 존재한다는 등의 특별한 사정이 인정되지 않는 한 대지사용권을 전유부분과 분리 처분하지 못할 뿐만 아니라, 장래 취득할 대지지분을 전유부분의 소유권을 취득한 수분양자가 아닌 제3자에게 분리처분하지 못한다고 할 것이고, 이를 위반한 대지지분의 처분행위는 그 효력이 없다(대법원 OOO판결, 같은 뜻임) 할 것이지만,

청구인들이 제출한 쟁점상가의 공사감리일지 등에 의하면, 처분청이 2017.3.2. 이 건 토지 등기청구권 압류 당시, 지하 2층, 지상 4층 규모의 쟁점상가는 지하 1층의 거푸집 해체 및 바닥 철근 가공 조립, 지상 2층 거푸집 제작 등의 단계에 있는 것으로 나타나고, 그렇다면 이 무렵에 쟁점상가 건물의 구조와 형태 등이 건축허가의 내용과 사회통념상 동일하다고 인정되는 정도로 축조된 상태에 있었다고 보기는 어려워 보이므로, 쟁점상가의 사용승인일(2017.9.12.) 이전인 2017.3.2. 처분청이 한 이 건 토지 등기청구권 압류는 일응 적법한 것으로 보는 것이 타당하다(대전고등법원 OOO같은 뜻임) 할 것인 점,

더욱이, 청구인들이 제출한 위 ＜표2＞ 쟁점상가의 분양계약체결 내역 등에 의하더라도 쟁점상가 중 8개호(101호, 105호, 106호, 108호, 110호, 113호, 208호 및 308호)를 제외한 나머지는 처분청이 이 건 토지 등기청구권 압류(2017.3.2.) 이후에 쟁점상가에 대한 분양계약을 체결한 것으로 나타나는 점 등에 비추어,

쟁점체납법인의 지방세 체납을 이유로 처분청이 행한 이 건 토지 등기청구권 압류는 적법하고, 처분청이 청구인들의 이 건 토지 등기청구권 압류의 해제 요구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」 제96조 제7항과 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세징수법

제33조(압류) ① 지방자치단체의 장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세자의 재산을 압류한다.

1. 납세자가 독촉장(납부최고서를 포함한다. 이하 같다)을 받고 지정된 기한까지 지방자치단체의 징수금을 완납하지 아니할 때

2. 제22조 제1항에 따라 납세자가 납부기한 전에 지방자치단체의 징수금의 납부 고지를 받고 지정된 기한까지 완납하지 아니할 때

② 제1항에도 불구하고 지방자치단체의 장은 제22조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 이미 납세의무가 성립한 그 지방세를 징수할 수 없다고 인정되는 경우에 납세자의 재산을 납기 전이라도 압류할 수 있다. 이 경우 지방자치단체의 장은 납세의무가 확정되리라고 추정되는 금액의 한도에서 압류하여야 한다.

③ 납세의 고지 또는 독촉을 받고 납세자가 도피할 우려가 있어 납부기한까지 기다려서는 고지한 지방세나 그 체납액을 징수할 수 없다고 인정되는 경우에는 제2항을 준용한다.

④ 지방자치단체의 장은 제2항 또는 제3항에 따라 재산을 압류하였으면 해당 납세자에게 문서로 알려야 한다.

⑤ 지방자치단체의 장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당할 때에는 제2항 또는 제3항에 따른 재산의 압류를 즉시 해제하여야 한다.

1. 제4항에 따른 통지를 받은 자가 납세담보를 제공하고 압류해제를 요구할 때

2. 압류를 한 날부터 3개월이 지날 때까지 압류에 의하여 징수하려는 지방세를 확정하지 아니하였을 때

⑥ 지방자치단체의 장은 제2항 또는 제3항에 따라 압류한 재산이 금전, 납부기한까지 추심할 수 있는 예금 또는 유가증권인 경우 납세자가 신청할 때에는 그 압류 재산을 확정된 지방자치단체의 징수금에 충당할 수 있다.

제51조(채권의 압류 절차) ① 지방자치단체의 장은 채권을 압류할 때에는 그 뜻을 해당 채권의 채무자(이하 “제3채무자”라 한다)에게 통지하여야 한다.

② 지방자치단체의 장은 제1항에 따른 통지를 하였을 때에는 체납액을 한도로 하여 체납자인 채권자를 대위(代位)한다.

③ 지방자치단체의 장은 제1항에 따라 채권을 압류하였을 때에는 그 사실을 체납자에게 통지하여야 한다.

제52조(채권 압류의 효력) 채권 압류의 효력은 채권 압류 통지서가 제3채무자에게 송달된 때에 발생한다.

제63조(압류해제의 요건) ① 지방자치단체의 장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 압류를 즉시 해제하여야 한다.

1. 납부, 충당, 공매의 중지, 부과의 취소, 그 밖의 사유로 압류가 필요 없게 되었을 때

2. 압류한 재산에 대한 제3자의 소유권 주장이 상당한 이유가 있다고 인정할 때

3. 제3자가 체납자를 상대로 소유권에 관한 소송을 제기하여 승소 판결을 받고 그 사실을 증명하였을 때

② 지방자치단체의 장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 압류재산의 전부 또는 일부에 대하여 압류를 해제할 수 있다. 다만, 제5호의 경우에는 즉시 압류를 해제하여야 한다.

1. 압류 후 재산가격의 변동 또는 그 밖의 사유로 그 가격이 징수할 체납액의 전액을 현저히 초과할 때

2. 압류에 관계되는 체납액의 일부가 납부되거나 충당되었을 때

3. 부과의 일부를 취소하였을 때

4. 압류할 수 있는 다른 재산을 체납자가 제공하여 그 재산을 압류하였을 때

5. 압류한 금융재산 중 「국민기초생활 보장법」에 따른 급여, 「장애인복지법」에 따른 장애수당, 「기초연금법」에 따른 기초연금, 「한부모가족지원법」에 따른 복지급여 등 국가 또는 지방자치단체로부터 지급받은 급여금품으로서 법률에 따라 압류가 금지된 재산임을 증명한 때

6. 압류재산이 사실상 멸실되었다고 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때

(2) 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “구분소유권”이란 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분[제3조제2항 및 제3항에 따라 공용부분(共用部分)으로 된 것은 제외한다]을 목적으로 하는 소유권을 말한다.

2. “구분소유자”란 구분소유권을 가지는 자를 말한다.

3. “전유부분”(專有部分)이란 구분소유권의 목적인 건물부분을 말한다.

4. “공용부분”이란 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 제3조제2항 및 제3항에 따라 공용부분으로 된 부속의 건물을 말한다.

5. “건물의 대지”란 전유부분이 속하는 1동의 건물이 있는 토지 및 제4조에 따라 건물의 대지로 된 토지를 말한다.

6. “대지사용권”이란 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말한다.

제20조(전유부분과 대지사용권의 일체성) ① 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.

② 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 경우에는 그러하지 아니하다.

③ 제2항 본문의 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의(善意)로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다.

④ 제2항 단서의 경우에는 제3조 제3항을 준용한다.