이유
1. 처분개요

가. 처분청은 2024년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 서울특별시 서초구 OOO 토지 322.9㎡(이하 “이 건 토지”라 한다) 중 청구인이 소유하고 있는 2/3 지분(이하 “쟁점지분”이라 한다)을 「지방세법」제106조 제1항 제1호에 따른 종합합산과세대상으로 구분하여 2024.9.6. 청구인에게 재산세 OOO원, 재산세(도시지역분) OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 부과·고지하였다.

나. 청구인은 이에 불복하여 2024.9.20. 이의신청을 거쳐, 2025.1.2. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점지분 215.3㎡ 중 164.5㎡는 건축물의 부속토지(주차장)에 해당하므로 별도합산과세대상으로 구분하여 재산세를 부과하여야 한다.

(가) 청구인과 청구인의 오빠 AAA(이하 “이 건 공유자”라 한다)는 이 건 토지를 각각 2/3, 1/3을 소유하고 있었고, 인접 필지인 서울특별시 서초구 OOO 토지 479.5㎡와 그 지상 건축물(부속토지를 포함하여 “이 건 건물”이라 한다) 또한 청구인과 이 건 공유자가 2022.8.10.까지 1/2 지분씩 소유하고 있었다. (과세기준일인 2024.6.1.에는 주식회사 BBB의 소유였음)

(나) 이 건 토지는 서울특별시 서초구 OOO 토지 452.2㎡(이하 “이 건 인근토지”라 한다)와 함께 2001년 이 건 건물이 신축된 이후 이 건 건물의 부속 옥외주차장으로 사용되고 있었고, 이에 처분청은 2022년 및 2023년 재산세 부과 당시 쟁점지분 중 이 건 건물의 용도지역별 적용배율 면적 내인 164.5㎡는 별도합산과세대상으로, 이를 초과하는 나머지 50.8㎡는 종합합산과세대상으로 구분하여 재산세를 부과하였다. 그러던 중 처분청은 2024년 재산세 부과 당시 아무런 현황의 변화가 없음에도 불구하고 쟁점지분 전체를 종합합산과세대상으로 구분하여 재산세를 부과하였다.

(다) 그러나, 청구인과 이 건 공유자는 2024년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 토지를 이 건 건물의 주차공간 부족을 해소하기 위하여 옥외주차장으로 계속하여 사용하였으므로, 쟁점지분 중 164.5㎡는 별도합산과세대상으로 구분하여 재산세를 부과하여야 한다.

(라) 청구인과 이 건 공유자는 2001.3.12.부터 이 건 건물을 신축하여 이 건 토지와 이 건 인근토지를 이 건 건물의 옥외주차장으로 사용하였다.

이후 (이 건 토지 등의 소유자를 대표하여) 이 건 공유자는 2017.8.10. 주식회사 CCC(이하 “CCC”이라 한다)에게 이 건 건물, 이 건 토지, 이 건 인근토지를 이 건 건물의 부설주차장으로 2022.7.31.까지 5년간 사용하기로 하는 임대차계약을 체결하여 2년간 사용하다가,

이 건 공유자는 2019.8.1. 주식회사 DDD(CCC의 대표자의 배우자가 대표자인 회사이며 이하 “DDD”라 한다)와 임대차기간은 2019.8.1.부터 2024.7.31.까지로 하고, 이 건 토지와 이 건 인근토지를 전세보증금 OOO원 및 월세 OOO원에, 이 건 건물을 전세보증금 OOO원 및 월세 OOO원으로 하는 임대차계약을 체결하였고,

DDD는 2019.8.2. EEE에게 이 건 토지 및 이 건 인근토지를 전세보증금 OOO원 및 월세 OOO원으로 하여 전대를 주고 이 건 건물의 부속주차장으로 사용해왔다.

이와 같이 이 건 토지를 임대하여 주차장으로 사용하던 중 청구인과 이 건 공유자는 2022.8.10. 이 건 건물을 주식회사 BBB(이하 “BBB”라 한다)에게 소유권을 이전하였으나, 이 건 토지와 이 건 인근토지는 이 건 건물의 주차난 해소를 위해 종전과 동일하게 이 건 건물의 주차장으로 사용되었고,

이 건 토지와 이 건 인근토지의 임차인인 주식회사 DDD와 전차인 EEE은 2023.5.19. BBB와 특수관계에 있는 FFF 주식회사에게 주차장 마케팅계약이라는 명분으로 이 건 토지와 이 건 인근토지를 이 건 건물의 부속주차장으로 위탁운용하도록 하면서 매월 임대수입 OOO원을 보장하기로 하는 계약을 체결하여, 위 계약을 근거로 2024.7.31.까지 이 건 건물의 부속주차장으로 사용된 것이다. 다만 실제 이 건 토지와 이 건 인근토지의 인도는 2024.10.30.에 이루어졌고, 그 당시까지는 이 건 건물의 부속주차장으로 사용되었다고 봄이 타당하므로, 이 건 토지의 지분인 쟁점지분은 2024년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 건물의 주차장으로 사용된 것으로 봄이 타당하다.

(마) 따라서, 이 건 토지 및 그 일부 지분인 쟁점지분은 이 건 건물의 주차장으로 사용된 것으로 봄이 타당하므로, 이 건 건물의 부속토지로서 별도합산과세대상으로 구분하는 것이 타당하다.

(2) 설령 이 건 토지가 이 건 건물의 부속주차장에 해당하지 않는다고 하더라도, 이 건 토지는 ‘건축물을 건축 중인 토지’에 해당하므로 별도합산과세대상으로 구분하여야 한다.

청구인은 이 건 토지에 건물을 신축할 예정이었다. 이 건 인근토지의 경우 청구인의 여동생들이 2023.9.6. 소송을 제기하여 이 건 인근토지를 인도받아, 과세기준일인 2024.6.1. 현재 착공되어 건축이 진행중이다. 그러나, 이 건 토지의 경우 청구인이 2023.5.26. 임차인을 상대로 토지인도 소송을 제기하였으나, 과세기준일인 2024.6.1. 현재 여전히 이 건 토지의 임차인들이 이 건 토지를 점유 및 주차장으로 사용하고 있어 건축허가조차 받지 못한 상황이었다.

따라서 청구인은 이 건 토지에 건축물을 건축하려 하였으나, 임차인의 이 건 토지 미인도로 인하여 착공을 하지 못한 것이므로, 청구인에게는 건축물 신축허가를 득하지 못한 부득이하고 정당한 사유가 있는 경우에 해당한다고 할 것이다.

나. 처분청 의견

(1) 이 건 토지와 이 건 인근토지를 임차하여 이 건 건물의 부속주차장으로 사용하던 DDD 등이 2023.9.25. 등에 경기도 등으로 본점을 이전하였으므로, 그 이후 이 건 토지에 설치되어 있는 주차장은 이 건 건물과 무관하게 별도로 운영된 것으로 봄이 타당하므로, 이 건 건물의 부속토지로 볼 수 없다.

(가) 청구주장에서도 확인할 수 있는 바와 같이 DDD 등은 이 건 건물과 이 건 토지 및 이 건 인근토지를 임차한 다음, 이 건 토지와 이 건 인근토지를 이 건 건물의 부속주차장으로 사용하여 왔다.

(나) 그러나, 이 건 건물에 입점해있던 CCC은 2023.9.27., DDD는 2023.9.25. 등에 인천광역시 및 경기도 남양주시로 본점을 이전하였으므로, 결국 그 이후 이 건 토지는 이 건 건물의 부속주차장으로 볼 수 없다.

(다) 처분청이 현장확인한 바에 의하면, 이 건 토지에 설치된 주차장은 무인 주차시설이 설치되어 있어, 이 건 건물과 관계없는 노외주차장으로 사용되고 있었다.

(라) 청구인은 2024년 10월까지 이 건 토지가 이 건 건물의 부속주차장으로 활용되었다고 주장하나, 처분청이 1차 현장방문하여 확인한 바에 의하면 이 건 토지는 이 건 건물과 전혀 관계가 없는 “월 주차 전용주차장”으로 사용되고 있었고, 이 건 건물의 이용객이나 일반차량은 전혀 사용할 수 없는 상태였다.

(마) 또한, 처분청 담당자가 2024.5.31. 2차 현장방문을 할 당시에도 이 건 토지 위에 주차장 차단기와 무인정산시스템이 설치되어 있었고, 이 건 건물의 이용객들이 주차장을 무료로 사용할 수 있는 방법이 없는 사실을 확인하였다. 뿐만 아니라, 이 건 건물에 입점한 식당에도 이 건 토지에 설치된 주차장은 당 식당과 무관한 주차장이라는 안내가 되어 있었다. 따라서 이 건 토지는 이 건 건물의 효용과 편익을 위해 사용되고 있는 부속토지로 볼 수 없다.

(바) 따라서, 이 건 토지에 설치된 주차장은 특정 건물의 부속주차장이라기보다는 수익을 목적으로 하는 유료주차장으로 봄이 타당하므로, 이 건 건물의 부속주차장에 해당한다는 청구주장은 받아들일 수 없다.

(2) 재산세는 매년 독립적으로 과세기준일 현재의 토지 현황이나 이용상황에 따라 과세여부를 판단하여야 하는바, 청구인이 이 건 토지 지상에 건축허가를 받지 못한 불가항력적인 사유가 있었다 하더라도, 그러한 사유만으로는 이 건 토지 및 쟁점지분을「지방세법 시행령」제103조 제1항 제3호 등에 따른 “건축물을 건축 중인 토지”에 해당한다고 볼 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 이 건 토지는 이 건 건물의 부속토지에 해당한다는 청구주장의 당부

② 이 건 토지는 건축물을 건축 중인 토지에 해당한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다.

(가) 처분청은 2022.8.10. 이 건 건물의 소유자가 청구인과 이 건 공유자에서 BBB로 변경된 것을 확인하고, 2023년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 토지가 이 건 건물의 부속토지에 해당하지 않는 것으로 보아 재산세를 부과하였는데,

청구인은 이 건 토지가 이 건 건물의 부속토지에 해당한다고 주장하며, 임대차계약서, 이 건 건물의 입점업체 이용 주차증 등을 제시하였고,

이에 처분청은 2023.12.7. 이 건 토지에 나가 현장확인을 하였는바, 2023.9.25. 입점업체들이 전출하기 전까지는 입점업체들이 이 건 토지를 이 건 건물의 부속주차장으로 사용한 것을 확인하여, 용도지역별 적용배율 면적 내인 164.5㎡에 대해서는 별도합산과세대상으로 구분하여 재산세를 경정한 것으로 나타난다.

(나) 이 건 건물, 이 건 토지, 이 건 인근토지의 임차인 및 전차인의 이 건 건물 퇴거현황은 아래 ＜표＞와 같은바, 처분청은 2023.9.25. 이후에는 이 건 토지를 이 건 건물에 입점한 업체들의 부속주차장으로 사용된 것으로 볼 수 없다고 판단하였다.

＜표＞ 이 건 건물 퇴거 현황

○○○

(다) 이 건 공유자와 DDD 사이에 2019.8.1. 작성된 임대차계약서의 주요 내용은 아래와 같다.

＜부동산 임대차 계약서 내용 중 발췌＞

○○○

(라) 한편, DDD 등은 2023.5.19. 이 건 토지 지상에 설치된 주차장을 FFF 주식회사에게 재차 임대하였는데, 그 주요내용은 아래와 같다.

＜주차장 마케팅계약서 내용 중 발췌＞

○○○

(마) 처분청은 2024.5.31. 등에 이 건 토지의 이용현황을 살펴보기 위하여 현장확인을 하였는데, 그 당시 촬영한 사진에 따르면, 이 건 토지에 설치된 차단기에 “월 주차 전용 주차장”이라는 문구가 기재되어 있고, 이 건 건물 1층에 입점한 OOO 외부에는 “이 건 토지의 무인주차장은 저희 가게와 무관한 유료 주차장입니다”라는 안내문구가 설치된 사실이 확인된다.

(바) 2024년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 토지 지상에 착공이 이루어지지 아니한 사실은 다툼이 없다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.

(가) 먼저, 쟁점①에 관하여 살피건대, 청구인은 이 건 토지가 이 건 건물의 편익을 위한 주차장으로 사용되었으므로 이 건 건물의 부속토지에 해당한다고 주장한다.

그러나, 2024년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구인은 이 건 건물을 이미 매각한 상황이었으며, 이 건 건물 일부와 이 건 토지를 함께 임차했던 DDD는 이 건 건물에서 전출한 사실이 확인될 뿐만 아니라(위 ＜표＞ 참조), 이 건 토지에 설치된 주차장을 FFF 주식회사에게 전대하였는바, 결국 이 건 건물의 소유자나 입주자와 전혀 무관한 FFF 주식회사가 주차장을 운영하고 있는 것으로 확인되는 점,

처분청이 제출한 사진에 의하면 FFF 주식회사는 위 주차장을 이 건 건물과 무관한 ‘월 주차 전용 주차장’으로 사용하였던 것으로 확인될 뿐만 아니라, 이 건 건물에 입점한 업체들도 위 주차장이 이 건 건물과 무관한 주차장이라고 안내하고 있는 사실에 비추어보면, 이 건 토지 지상에 설치된 주차장은 이 건 건물의 효용과 편익을 위해서 사용되고 있다고 보기 보다는 FFF 주식회사의 수익사업을 위해 사용되고 있다고 보는 것이 타당하다고 할 것인바, 이 건 토지가 이 건 건물의 부속토지에 해당한다는 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 할 것이다.

(나) 다음으로 쟁점②에 관하여 살피건대, 청구인은 이 건 토지는 건축물을 건축하려 하였으나 부득이 하게 「건축법」에 따른 건축허가를 받지 못하였으므로 정당한 사유가 있다고 주장한다.

그러나, 「지방세법 시행령」제103조 제1항 제3호는 “「건축법」에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물”을 별도합산과세대상 토지로 규정하고 있을 뿐, 공사에 착수하지 아니한 정당한 사유가 있는 경우에도 별도합산과세대상으로 본다는 규정을 두고 있지 아니하므로, 정당한 사유가 있다는 청구주장은 그 자체로 이유가 없는 점,

청구인과 처분청 사이에 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 토지에 착공이 이루어지지 아니한 사실은 다툼이 없는 점 등에 비추어 보면, 이 건 토지를 별도합산과세대상인 건축물이 건축 중인 토지로 보기는 어렵다 할 것이다.

(다) 따라서, 처분청이 이 건 토지 중 쟁점지분을 종합합산과세대상으로 구분하여 청구인에게 재산세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리 결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법

제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상을 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

1. 종합합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지

2. 별도합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지

가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지

(2) 지방세법 시행령

제101조(별도합산과세대상 토지의 범위) ① 법 제106조 제1항 제2호 가목에서 “공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만, 「건축법」 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지는 제외한다.

2. 건축물(제1호에 따른 공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지

가. 법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지 안의 건축물의 부속토지

나. 건축물의 시가표준액이 해당 부속토지의 시가표준액의 100분의 2에 미달하는 건축물의 부속토지 중 그 건축물의 바닥면적을 제외한 부속토지

② 제1항에 적용할 용도지역별 적용배율은 다음과 같다.

용도지역별

적용배율

도시지역

1. 전용주거지역

5배

2. 준주거지역 · 상업지역

3배

3. 일반주거지역 · 공업지역

4배

4. 녹지지역

7배

5. 미계획지역

4배

도시지역 외의 용도지역

7배

제103조(건축물의 범위 등) ① 제101조 제1항에 따른 건축물의 범위에는 다음 각 호의 건축물을 포함한다.

1. 삭제 ＜2015. 12. 31.＞

2. 건축허가를 받았으나 「건축법」 제18조에 따라 착공이 제한된 건축물

3. 「건축법」에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물[개발사업 관계법령에 따른 개발사업의 시행자가 소유하고 있는 토지로서 같은 법령에 따른 개발사업 실시계획의 승인을 받아 그 개발사업에 제공하는 토지(법 제106조 제1항 제3호에 따른 분리과세대상이 되는 토지는 제외한다)로서 건축물의 부속토지로 사용하기 위하여 토지조성공사에 착수하여 준공검사 또는 사용허가를 받기 전까지의 토지에 건축이 예정된 건축물(관계 행정기관이 허가 등으로 그 건축물의 용도 및 바닥면적을 확인한 건축물을 말한다)을 포함한다]. 다만, 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우는 제외한다.