이유
1. 처분개요

가. 청구인은 2022.1.17. 서울특별시 영등포구 OOO호 주택(아래 ＜표1＞ 기재, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 취득한 후, 「지방세법 시행령」제28조의2 제8호 나목(이하 “쟁점 중과세 예외규정”이라 한다)에 따라 주택건설사업자가 주택건설을 위하여 취득하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택으로 보아 중과세 예외를 적용한 다음, 「지방세법」제11조 제1항 제8호의 표준세율(1%)을 적용하여 산출한 취득세 등 OOO원을 아래 ＜표1＞과 같이 신고·납부 하였다.

＜표1＞ 쟁점주택 취득 및 취득세 등 신고·납부 내역

(면적 : 원)

○ ○ ○

나. 그 후, 처분청은 청구인이 쟁점주택 취득일부터 3년 이내에 쟁점주택을 멸실하지 아니한 사실을 확인한 후,

2025.4.10. 「지방세법」제13조의2 제1항 제1호의 세율(12%)을 적용하여 산출한 세액에서 기 신고·납부한 세액을 차감한 취득세 등 OOO원(가산세 포함)을 아래 ＜표2＞와 같이 부과·고지하였다.

＜표2＞ 처분청의 취득세 등 부과·고지 내역

(면적 : 원)

○ ○ ○

다. 청구인은 이에 불복하여 2025.6.30. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점주택은 집합건축물인 다세대주택(공동주택)의 일부로서 모든 호수의 소유권을 동일한 시점에 모두 확보하는 것은 현실적으로 불가능하므로, 쟁점주택 취득일부터 3년 이내에 멸실시키지 못한 정당한 사유가 있다 할 것임에도 처분청이 이 건 취득세 등을 부과하는 것은 아래와 같은 이유로 부당하다.

(1) 청구인은 「주택법」상 지역주택조합으로서 쟁점주택 일대에 아파트를 신축할 예정으로서 사업지 내의 토지의 소유권을 확보하기 위한 작업을 현재까지 수년간 수행하고 있다.

(2) 집합건축물의 경우, 모든 호수의 소유권이 확보되어야만 멸실절차를 개시할 수 있고, 지역주택조합을 설립하여 사업지 내 주택건설사업이 진행된다는 정보가 알려진 상황에서 더 높은 가격을 제시하고자 하는 부동산 소유자와의 협의를 단기간 내에 종료하여 소유권을 확보하는 것은 사실상 어렵다 할 것이므로,

집합건축물 각 층의 개별호에 해당하는 건물만을 철거하는 것이 법률적 또는 현실적으로 불가능한 상황을 고려한다면 집합건축물 전체의 취득일로부터 3년으로 해석하는 것이 합리적이다.

(3) 또한, 집합건축물에 부속되는 토지의 경우에는 일반 건물의 부속 토지와는 달리 대지권으로 등기되어 있으므로, 각 호에 대한 집합건축물의 소유권이전등기를 완료하였다고 해서 실질적인 소유권(건축물의 철거 등 사용수익권 포함)을 취득한 것으로 볼 수 없고, 이를 위해서는 최소한 당해 토지 전체에 대한 소유권을 확보하고 대지권이 해제되어야 할 것이며,

쟁점 중과세 예외규정의 취지는 “구주택을 철거하고 신규주택을 건설할 수 있는 실질적인 권리를 취득하였음에도 불구하고 3년 이내에 철거하지 않고, 7년 이내에 주택을 신축하지 않는 경우에는 취득세를 다시 중과세하겠다”는 것이라 할 것이다.

(4) 따라서, 관련 법령의 취지 및 실질과세의 측면에서 쟁점주택에 대하여는 그 취득일부터 3년 이내에 멸실시키지 않은 것에 대하여 당당한 사유를 인정하는 것이 타당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점주택을 취득하면서 쟁점 중과세 예외규정에 따라 표준세율(1%)로 산출한 취득세 등을 신고·납부한 것으로 보아 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 멸실시키지 않을 경우 중과세 예외가 제외된다는 사실을 알고 있었다고 보이고,

쟁점주택 취득 당시 개별로 멸실이 불가능하다는 장애사유를 충분히 인지하였던 상황에서 쟁점주택을 취득한 후, 유예기간(3년) 이내에 멸실시키지 못한 것은 취득 전과 동일한 사유 때문이라 할 것인바, 취득 전에 존재한 장애사유 외에 예측하지 못한 전혀 다른 사유로 멸실시키지 못하였다는 특별한 사정이 없다 할 것이므로, 청구인에게 쟁점주택을 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 멸실시키지 아니한 정당한 사유가 있다고 보기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

주택건설사업자인 청구법인이 멸실시킬 목적으로 취득한 쟁점주택을 3년 이내에 멸실하지 못한 정당한 사유가 있다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 청구인은 주택건설사업을 영위하기 위하여 2018.1.26. 사업자등록을 하였으며, 「주택법」제11조 제2항에 따른 주택조합설립인가를 받으려는 자에 해당한다.

(나) 청구인은 2022.1.17. 다세대주택인 쟁점주택을 안순희, 최경원으로부터 각각 취득한 후, 쟁점 중과세 예외규정에 따라, 「지방세법」제11조 제1항 제8호의 표준세율(1%)을 적용하여 산출한 취득세 등 OOO원을 신고·납부 하였다.

(다) 등기사항전부증명서 등에 의하면, 쟁점주택은 지상 6층 규모의 공동주택[다세대주택(도시형생활주택)]의 일부 세대인 것으로 나타난다.

(라) 처분청은 2025.1.17. 쟁점주택에 대한 출장조사 등을 통해, 쟁점주택이 멸실되지 아니한 상태(쟁점주택의 취득일부터 3년이 경과한 시점에도 멸실하지 않고 건물의 외벽, 창문 등이 보존되어 있음)에 있는 사실을 확인하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.

(가) 「지방세법」제13조의2 제1항에서 주택을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다고 하면서, 그 제1호에서 법인이 주택을 취득하는 경우에는 “제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율”을 규정하고 있고,

같은 법 시행령 제28조의2에서 법 제13조의2 제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다고 규정하고 있고, 제8호에서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택. 다만, 정당한 사유 없이 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우는 제외한다고 규정하고 있으며, 그 나목에서 “「주택법」 제2조 제11호에 따른 주택조합 또는 같은 법 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택”을 규정하고 있다.

(나) 살피건대, 청구법인은 다세대주택인 쟁점주택을 동일한 시점에 매입하여 이를 멸실하는 것은 현실적인 어려움이 있으므로, 쟁점주택 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 아니한 ‘정당한 사유’를 인정하여야 한다고 주장하나,

주택건설사업자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택을 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 ‘정당한 사유’라 함은, 그 취득한 주택을 멸실시키지 않은 사유가 행정관청의 사용금지·제한 등 외부적인 사유로 인한 것이거나 또는 내부적으로 정상적인 노력을 하였음에도 불구하고 시간적인 여유가 없거나 기타 객관적인 사유로 인하여 부득이 목적사업에 사용할 수 없는 경우 등을 의미하는 것이라 할 것인바(조심 2023지4130, 2024.5.1. 외 다수, 같은 뜻임),

청구법인이 주장하는 바와 같이, 쟁점주택은 다세대주택의 일부로서 그 전부를 취득하지 아니하고서는 그 지상의 주택을 철거·멸실하지 못한다 할 것이고, 청구법인은 이와 같은 이유 등으로 다세대주택인 쟁점주택을 그 취득일부터 3년 이내에 멸실하지 못한다는 사실 등을 미리 알고 있는 상태에서 이를 취득하였다고 봄이 상당하다 할 것이므로, 이러한 이유로 3년 내에 쟁점주택을 멸실하지 못한 경우는 ‘정당한 사유’로 보기는 어렵다고 판단된다(조심 2025지178, 2025.10.13. 외 다수, 같은 뜻임).

따라서, 처분청이 쟁점주택에 대하여 「지방세법」제13조의2 제1항 제1호의 세율(12%)을 적용하여 산출한 세액에서 기 신고·납부한 세액을 차감한 이 건 취득세 등을 부과·고지한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」 제96조 제7항과 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법

제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

7. 그 밖의 원인으로 인한 취득

가. 농지: 1천분의 30

나. 농지 외의 것: 1천분의 40

8. 제7호나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[「주택법」 제2조 제1호에 따른 주택으로서 「건축법」에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서 또는 「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재{「건축법」(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 제10조에 따른 취득 당시의 가액(이하 이 호에서 "취득당시가액"이라 한다)은 다음 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득당시가액으로 한다.

가. 취득당시가액이 6억원 이하인 주택: 1천분의 10

나. 취득당시가액이 6억원을 초과하고 9억원 이하인 주택: 다음 계산식에 따라 산출한 세율. 이 경우 소수점이하 다섯째자리에서 반올림하여 소수점 넷째자리까지 계산한다.

다. 취득당시가액이 9억원을 초과하는 주택: 1천분의 30

제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.

1. 법인(「국세기본법」 제13조에 따른 법인으로 보는 단체, 「부동산등기법」 제49조 제1항 제3호에 따른 법인 아닌 사단ㆍ재단 등 개인이 아닌 자를 포함한다. 이하 이 조 및 제151조에서 같다)이 주택을 취득하는 경우: 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율

3. 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율

(2) 지방세법 시행령

제28조의2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외) 법 제13조의2 제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의3부터 제28조의6까지에서 "주택"이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다.

8. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택. 다만, 나목6)의 경우에는 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않거나 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하여 판매하지 않은 경우는 제외하고, 나목6) 외의 경우에는 정당한 사유 없이 3년[나목5)의 경우 2년]이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우는 제외한다.

나. 다음 중 어느 하나에 해당하는 자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택. 다만, 해당 주택건설사업이 주택과 주택이 아닌 건축물을 한꺼번에 신축하는 사업인 경우에는 신축하는 주택의 건축면적 등을 고려하여 행정안전부령으로 정하는 바에 따라 산정한 부분으로 한정한다.

3) 「주택법」제2조 제11호에 따른 주택조합(같은 법 제11조 제2항에 따른 “주택조합설립인가를 받으려는 자”를 포함한다)

(3) 주택법

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

11. “주택조합”이란 많은 수의 구성원이 제15조에 따른 사업계획의 승인을 받아 주택을 마련하거나 제66조에 따라 리모델링하기 위하여 결성하는 다음 각 목의 조합을 말한다.

가. 지역주택조합: 다음 구분에 따른 지역에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합

1) 서울특별시ㆍ인천광역시 및 경기도