이유
1. 처분개요

가. 처분청은 2024년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구인이 소유하고 있는 경기도 성남시 OOO 토지 1,743.7㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)와 같은 OOO 토지 262.1㎡에 대하여, 2024.9.13. 청구인에게 아래 ＜표1＞과 같이 과세대상을 구분하여 재산세 과세표준을 산정하고, 「지방세법」 제111조 제1항 제1호 가목 및 나목의 세율을 각각 적용하여 산출한 재산세 등 OOO원(이하 “이 건 재산세 등 부과처분”이라 한다)을 부과·고지하였다.

＜표1＞ 과세대상 구분 현황

(단위 : ㎡, 원)

○○○

나. 청구인은 이에 불복하여 2024.12.10. 이의신청을 거쳐, 2025.5.8. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점토지에 대한 사실관계

(가) 청구인은 임대사업자로, AAA주식회사(이하 “이 건 임차인”이라 한다)에 쟁점토지를 임대하였다.

이 건 임차인은 2010년 쟁점토지상에 건축물(이하 “이 건 건축물”이라 한다)을 신축하여 사용하였고, 2021.10.21. 임대차계약을 중도 종료하면서 철거의무를 면제받는 대신 청구인에게 이 건 건축물을 무상양도하기로 합의하였다.

(나) 그러나 이 건 임차인은 2022.2.25. 청구인에게 이 건 건축물을 철거 및 원상복구한 후 쟁점토지를 인도하겠다는 취지의 내용증명서를 발송한 후, 2022년 4월경 철거공사에 착수하였고, 2022.7.22. 처분청에 이 건 건축물의 해체공사 완료 신고서를 제출하였다.

(다) 그러나, 이 건 임차인은 옹벽을 철거하지 않은채 해체완료 신고를 하였고, 불법으로 매립한 기초 콘크리트를 정리하지 않았으며, 인접 환경 보수를 하지 않는 등 이 건 건축물을 사실상 완전히 철거하지 않았다.

또한 건축주가 아닌 감리자가 2022.7.22. 이 건 건축물의 해체 허가신청서를 본인 명의로 작성·제출하면서 위임장·날인 등을 누락하였고, 이후 담당 공무원이 2022.7.25. 임차인을 대신하여 시스템에 다시 입력 및 제출하는 등 절차상 중대한 하자가 있었다.

(라) 청구인은 이 건 건축물에 대한 철거가 사실상 완료되지 않아, 쟁점토지를 정상적으로 사용·수익하지 못하는 상황을 시정하기 위하여 처분청에 민원 및 감사청구를 제기하였고, 경찰 수사 의뢰 및 민사소송까지 진행하였으며, 임차인 관련 사건은 현재 검찰 수사 중인 상태이다.

(마) 청구인은 이후인 2024.4.9. 쟁점토지에 건축 신고를 접수하여 2024.5.8. 건축허가, 2024.5.29. 설계변경 허가, 2024.5.31. 착공신고필증을 받았다.

(바) 처분청이 2024.6.4. 쟁점토지를 현장조사 후 터파기 공사가 진행 중인 사실을 확인하였으나, 불법 매립된 폐기물과 잔존 옹벽으로 인하여 안전 문제가 발생하면서, 쟁점토지에 대한 건축공사는 원활히 진행되지 못하였다.

(2) 쟁점토지는 2024년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 건축물의 주요 구조가 잔존하고, 건설폐기물이 불법 매립된 상태로서, 철거·멸실이 완료되지 않은 토지에 해당한다.

(가) 처분청은 이 건 건축물이 2022.7.22. 해체신고가 완료되었다는 사실을 근거로 2022.7.25. 건축물대장을 말소하였다.

그러나, 건축물해체공사 완료신고서는 「건축물관리법」상 신고인(관리자 또는 건축주)이 아닌 감리자가 직접 성명을 하였고, 시공사 및 감리자의 공사완료 확인 날인이 전혀 없었으며, 실제 해체연도는 2022년임에도, 2020년으로 잘못 기재되는 등 중대한 하자가 존재한다.

(나) 따라서 처분청이 하자 있는 건축물해체공사 완료신고서를 근거로 하여 이 건 건축물의 건축물대장을 말소한 처분은 중대하고 명백한 하자가 있는 행정처분으로서 위법하다.

처분청 감사관실 또한 건축물해체공사 완료신고서가 「행정절차법」 제40조 제2항의 요건을 충족하지 못하였음에도 불구하고, 처분청 건축안전관리과가 보완요구 없이 이를 그대로 수리한 사실을 확인하고, 관련자들에 대한 징계 조치 및 건축물대장 말소처분의 직권취소 가능성을 명시하였다.

(다) 처분청은 이 건 건축물에 지붕과 기둥 또는 벽이 존재하지 않으므로, 해당 건축물은 사실상 철거·멸실된 것으로 보아야 한다는 의견이나, 이는 건축법상 건축물 정의의 전체적 구조와 취지를 간과한 협소한 해석이다.

「건축법」 제2조 제1항 제2호는 건축물을 “토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가에 설치하는 사무소·공연장·점포·차고·창고 등”을 포함한다고 규정하고 있는바, 이러한 건축물의 범위는 단순히 지상 구조물에 한정하는 것이 아니라, 지하·부속 구조물까지 포함하는 광범위한 개념으로 이해해야 함을 의미한다.

(라) 건축물의 멸실 여부는 단순히 지붕·기둥·벽의 존부에 따라 기계적으로 판정할 것이 아니라, 재산적 가치의 전부 상실 여부를 기준으로 판단하는 것이 타당하다.

행정안전부 또한 건축물의 멸실을 “재산적 가치를 전부(全部) 상실한 경우”로 한정한 바 있고(행정안전부 부동산세제과-1076, 2020.5.14., 같은 뜻임),

대법원 또한 “외형상 구조가 훼손되거나 일부 붕괴·멸실되었다 하더라도 사회통념상 복구가 거의 불가능할 정도로 재산적 가치를 전부 상실한 상태”에 이르러야 비로소 멸실로 본다고 판시한바 있다(대법원 2001.4.24. 선고 99두110 판결, 같은 뜻임)

(마) 「건축물관리법」 제2조 제7호는 “해체”를 건축물 전체 또는 일부를 파괴·절단하여 제거하는 행위로 정의하고 있으며, 같은 조 제8호는 “멸실”을 건축물이 해체·노후화·재해 등으로 효용과 형체를 완전히 상실한 상태라고 규정하고 있다.

즉, 건축물의 일부가 제거되었더라도 여전히 주요 구조물이나 시설이 존치하고 있다면 이는 “해체” 단계에 불과하고, 건축물의 효용과 형체가 완전히 소멸한 “멸실”로 볼 수 없다.

(바) 쟁점토지는 2024년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 ① 바닥 및 골격(건축물 기초) ② 정화조 지하 부분, ③ 옹벽, ④ 폐오수관, ⑤ 건설폐기물 불법 매립물이 여전히 남아 있다.

이들은 모두 「지방세법」 제6조 제4호가 규정하는 건축물의 범위(토지에 정착하거나 지하에 설치된 시설 포함)에 해당하는 것이므로, 이 건 건축물은 전부 멸실된 상태라고 볼 수 없다.

(사) 서울행정법원 또한 지상 건축물은 모두 해체되었으나, 지반 붕괴 우려로 지하 구조물이 존치한 상태에서 건축물대장이 말소된 경우에 대하여 “지하 공작물은 여전히 건축물의 범위에 포함되므로, 과세기준일 현재 사실상 철거가 완료되지 않은 건축물의 부속토지로서 별도합산과세대상에 해당한다고 판시한바 있다(서울행정법원 2019.4.25. 선고 2018구합68100 판결, 같은 뜻임).

(아) 이 건 건축물은 지상 구조물이 해체되었지만 지하 및 부속 구조물이 여전히 존치하고 있어, ① 재산적 가치를 전부 상실하지 않았고, ② 형체와 효용을 완전히 잃은 상태에 이르지 않은바, 법령 및 판례에서 정한 “멸실”의 요건을 충족하지 못한다.

(자) 청구인은 2023년 재산세의 경우 불복 청구기간이 도과하여 다투지 못하였으나, 2023년 종합부동산세의 경우 이의신청을 제기하여 이 건 건축물이 사실상 철거되지 않은 사실을 인정받아 쟁점토지가 별도합산과세대상으로 변경되었다.

종합부동산세의 경우 지방세의 후행세목으로서 재산세와 별도로 판단하기 어려움에도 쟁점토지를 별도합산과세대상으로 보아 청구인의 이의신청을 인용결정한 것은 청구인이 쟁점토지로 인하여 입은 피해사실이 상당하며 사실상 철거가 완료되지 않았음을 과세관청이 인정하여 준 것이라 할 것이다.

(차) 쟁점토지는 2024년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재에도 사실관계의 본질적 변화는 없다. 그럼에도 불구하고 이 건 재산세 등의 부과처분에서 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 구분하여 상이한 결론을 도출하는 것은 자기구속의 원칙을 위반하고, 신뢰보호원칙을 침해하며, 행정의 일관성을 훼손하는 문제가 있다.

(카) 이와 같은 점을 종합하여 쟁점토지 지상의 이 건 건축물이 사실상 철거·멸실이 완료되지 않았음을 인정하고, 쟁점토지를 별도합산과세대상으로 구분하는 것이 타당하다.

(3) 쟁점토지는 2024년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 터파기 공사가 진행 중이므로 건축 중인 건축물의 부속 토지에 해당하고, 이에 따라 별도합산과세대상으로 구분되어야 한다.

(가) 청구인은 2024.4.8. 건축신고를 하였으나, 처분청은 행정처리 2024.4.19.이 처리예정기간임에도 2024.5.8. 이를 처리하였다.

청구인은 2024.5.14. 변경신고를 하였으나, 이 또한 2024.5.16.까지의 처리 예정기간을 지난 2024.5.29. 처리하였고, 착공신고서는 2024.5.31. 최종 수리되었다.

(나) 이 건 임차인이 이 건 건축물에 대한 해체 완료 신고서를 제출하였음에도 불구하고 실제로는 지반이 굴착된 상태에서 땅 다짐 등이 소홀히 이루어져, 경기도 성남시 시의원 및 처분청의 입회하에 쟁점토지를 현장조사한 결과 지반 상태가 불안정한 사실을 확인하였다.

이에 따라 청구인은 건축을 위한 본격적인 터파기 공사에 앞서 지반 안정화 작업을 필수적으로 선행할 수밖에 없었고, 과세기준일(2024.6.1.) 현재 터파기 공사에 착수하였으며, 처분청은 2024.6.4. 현장조사를 통하여 이러한 사실을 확인하였다.

(다) 처분청은 건축물 신축공사에 착수하려면 규준틀 설치, 먹줄작업, 터파기 등 실질적인 공사가 진행되어야 한다는 의견이다.

그러나 처분청이 2024년 6월 작성한 출장복명서에는 해당 토지에 대한 터파기 공사가 진행되었다고 기재되어 있어 착공 사실 자체는 명백하다.

그럼에도 불구하고 처분청은 이 건 심판청구와 관련한 처분청 의견서에 이를 “땅 파임”이라 표현하며 단순 굴착으로 축소하였다.

하지만 “땅 파임”은 단순히 구덩이를 만드는 행위를 의미하는 반면, 본 사안의 작업은 설계도면에 따른 건축공정으로서 건축법상 실질적인 터파기에 해당하고, 이는 청구인이 제출한 사진 등을 통하여 확인가능하다.

따라서 처분청이 동일한 사실을 달리 표현하여 착공을 부정하는 것은 합리적 근거가 없으며, 쟁점토지가 2024년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이미 건축공사가 개시된 사실을 명백하다.

(라) 또한 처분청은 규준틀·먹줄작업의 부재를 이유로 쟁점토지에 대한 착공사실을 부정하였으나, 규준틀은 건물의 위치와 높이, 땅파기의 너비와 깊이 등을 표시하기 위한 가설물을 뜻하며, 보통 규준틀의 설치는 착공이 아닌 그 준비작업으로, 건축사 의견서에 따르면 현대의 건설현장에서는 GPS 등 장비 활용을 통하여 규준틀 설치를 대신하는 경우가 일반적이며, 특히 도심지 소규모 현장에서는 설치 공간이 부족하고 흙막이 가설공사 과정에서 규준틀이 유실될 우려로 인하여 실제 설치가 드문 것이 현실이다.

(마) 재산세는 과세기준일인 매년 6월 1일을 기준으로 과세대상을 판단하여야 함에도 불구하고 처분청은 과세기준일 당일이 아닌 2024.6.4에 현장조사를 나왔고, 터파기 공사가 진행되어 있음에도 불구하고 이를 무시하였다.

「지방세법 시행령」 제103조에서 건축물의 범위를 “「건축법」에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물”로 규정하면서, 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우만을 건축물의 범위에서 제외하고 있는 바, 쟁점토지의 경우 조세법의 엄격해석의 원칙에 따라 과세기준일 현재 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물의 부속토지에 해당하므로 별도합산과세대상으로 구분하는 것이 타당하다.

(4) 쟁점토지는 2024년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 터파기 공사와 철거 공사를 병행하고 있다.

(가) 처분청은 청구인이 쟁점토지에 이 건 건축물이 완전히 해체(멸실)되지 않았다는 점을 지적하면서도, 동시에 과세기준일 당시 착공신고를 하고 실제 공사를 진행하였다는 점을 들어 상호 모순된다는 의견이다.

그러나 앞서 인용한 서울행정법원 판결(2019.4.25. 선고 2018구합68100 판결) 에서도 확인되듯이, 지하 건축물의 철거 과정에서는 터파기 공사와 철거 공사가 병행될 수 있고, 건축물 해체와 신축 착공은 양립 가능한 개념이다.

(나) 청구인은 종전 임차인의 불법행위로 인해 쟁점토지를 정상적으로 사용·수익하지 못하고 있으며, 그로 인한 소송비용과 금융비용 등으로 매년 OOO원의 손실이 발생하고 있다.

이러한 상황에서 처분청은 쟁점토지를 나대지로 보아 매년 약 OOO원에 달하는 보유세를 부과하였고, 이에 청구인은 불가피하게 건축허가를 받아 건축물 신축을 추진할 수밖에 없었다.

공사에 착수한 이후에도 작업상의 안전 문제와 종전 임차인과의 법적 분쟁 등으로 공사 진행이 중단된 것은 복합적인 사정에 기인한 것이고, 이는 청구인이 법과 절차에 따라 선택한 합리적인 조치일 뿐 결코 상호 모순된 행위가 아니다.

(다) 오히려 모순된 태도를 보인 것은 처분청으로, 처분청은 쟁점 토지를 나대지로 판단하여 고액의 보유세를 과세하는 한편, 공사와 관련하여서는 안전점검을 실시하면서, 「건설폐기물관리법」 위반 혐의로 종전 임차인을 수사 의뢰하였다.

또한 청구인의 착공신고는 정식으로 허가하면서도 건축물 해체가 완료되지 않았다고 주장하는 등 일관되지 않은 태도를 보이고 있다.

청구인은 장기간 이어지는 쟁송과 불리한 여건 속에서 막대한 경제적 피해를 최소화하기 위하여 합리적인 경제인의 입장에서 할 수 있는 조치를 취한 것으로서, 이를 두고 상호 모순된 주장이라고 평가할 수는 없다.

따라서, 처분청이 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 구분하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 위법하다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점토지는 2024년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 지상의 건축물이 사실상 철거·멸실된 날로부터 6개월이 경과하지 않은 토지에 해당하지 않는다.

(가) 「지방세법」 제106조 제1항 제2호 다목 및 「지방세법 시행령」 제103조의2 제1호에서는, 건축물이 사실상 철거·멸실된 날부터 6개월이 경과하지 아니한 건축물의 부속토지를 별도합산과세대상으로 규정하고 있다.

또한, 「지방세법」 제6조 제4호, 제104조 제2호 및 「건축법」 제2조 제1항 제2호에 따르면, 재산세 과세대상이 되는 건축물은 토지에 정착된 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이와 유사한 형태의 것을 의미한다.

이 경우 건축물의 멸실 여부는 외형상 구조가 훼손되거나 일부 붕괴 또는 멸실되어 복구가 사회통념상 거의 불가능한 수준에 이르러 재산적 가치를 상실한 경우를 기준으로 판단하여야 하고(행정안전부 부동산세제과-1076, 2020.5.14. 및 대법원 2001.4.24. 선고 99두110 판결, 같은 뜻임), 이 건 건축물이 2024년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 사실상 멸실된 지 6개월이 경과하였는지 여부는 이 건 건축물의 지붕, 기둥 또는 벽이 철거·멸실된 시점을 기준으로 판단함이 타당하다(조심 2023지479, 2024.2.5., 같은 뜻임).

(나) 한편, 처분청이 2023.8.18. 쟁점토지의 현황을 조사한 결과에 의하면, 쟁점토지 지상에는 지붕과 기둥 또는 벽을 갖춘 건축물이 존재하지 않아 이 건 건축물은 이미 사실상 철거·멸실된 상태로 판단된다.

아울러 청구인이 주장하는 건축폐기물의 불법 매립, 옹벽 미철거, 부지 정리 미흡 등의 사정은 「지방세법」상 건축물의 사실상 철거·멸실 여부 판단에 영향을 미치지 않는다.

(다) 「건축물관리법」상 건축물 해체 신고와 관련한 절차상 하자 또는 이에 대한 쟁송이 존재하더라도, 이는 「지방세법」에 따른 건축물의 사실상 철거·멸실 여부를 판단함에 있어 고려대상이 되지 않는다.

재산세는 사실상의 현황을 우선적으로 고려하며, 공부상 철거·멸실 여부를 과세 요건의 필수 요소로 보지 않는다.

또한 「지방세법」상 법령에 따라 불가피한 사유로 착공하지 못한 경우에도 이를 ‘건축 중인 건축물’에 포함한다는 규정은 존재하지 않으므로, 과세기준일 현재 착공하지 못한 것에 정당한 사유가 있는지 여부는 ‘건축 중인 건축물’에 해당하는지 여부를 판단함에 있어 고려사항이 될 수 없다(조심 2023지3639, 2023.9.27. 같은 뜻임).

(라) 한편, 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 사실상 철거·멸실된 날로부터 6개월이 경과하지 아니한 건축물의 부속토지를 별도합산과세대상으로 규정한 취지는 건축물을 철거한 후 그 토지 위에 다시 건축을 착공하거나 타 용도로 사용하기까지 소요되는 시간을 감안하여, 최소한 6개월간은 건축물이 존재하는 것으로 보아 재산세를 별도합산과세함으로써 일시적으로 나대지 상태가 된 토지에 대한 지방세 부담을 경감하려는 데 있는 것이다(조심 2010지26, 2010.9.13. 결정, 같은 뜻임).

따라서 쟁점토지 지상의 건축물을 멸실한 후 6개월의 유예기간이 경과한 이상, 이후에 쟁점토지의 사용이 현실적으로 곤란한 사정이 존재한다 하더라도 이를 별도합산과세대상으로 분류할 수는 없다 하겠다.

(2) 쟁점토지는 2024년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 공사에 착수한 건축물의 부속토지에 해당하지 않는다.

(가) 쟁점토지는 각 필지가 나란히 맞닿아 있으며, 별도의 물리적 경계 없이 하나의 연속된 필지처럼 이용되고 있다.

청구인은 2024.5.8. 현재 아래 ＜표2＞와 같이 쟁점토지 지상 건축물에 대한 건축신고를 접수하였고, 처분청은 2024.5.14. 이를 수리하였다.

＜표2＞ 건축신고내역

○○○

(나) 이 경우, 건축물 신축공사에 착수하였다고 보기 위해서는 건축허가를 받은 후 착공신고가 처리되고, 규준틀 설치, 터파기, 구조물 공사 등 건축물의 부지 굴착 또는 축조와 같은 실질적인 건축공사가 개시되어야 한다.

다만, 기존 건물 철거, 벌목, 수목 식재, 부지 조성, 울타리 설치, 진입로 개설 등은 단순한 준비행위에 해당하며, 이러한 작업만으로는 공사에 착수하였다고 볼 수 없다(대법원 2017.7.11. 선고 2012두22973, 대법원 2018.5.15. 선고 2018두35049 등, 같은 뜻임).

(다) 청구인은 2024.5.31. 쟁점토지에 대한 착공신고가 처리된 후 과세기준일인 다음 날(6.1.) 곧바로 건축공사에 착수하였다고 주장하나, 실질적인 착공까지 요구되는 물리적 시간이 부족하고, 착공신고서상 착공예정일 역시 2024.6.3.으로 기재되어 있다.

또한 각 건축신고별로 제출된 작업일보를 살펴보면, 기록된 사실과는 다르게 자재이동배치계획 및 공사예정공정표는 확인할 수 없었고, 2024.6.4. 오후 2시경 현장을 방문하였을 당시 쟁점토지 어디에서도 먹줄작업을 한 정황은 확인되지 않았다.

＜표3＞ 작업일보

○○○

(라) 또한, 작업일보에는 2024.6.3.에 쟁점토지 전체 필지에서 기초 터파기 공사가 진행되었다고 기재되어 있으나, 처분청이 2024.6.4. 오후 쟁점토지를 방문한 당시 쟁점①토지는 쟁점②토지에서 파내진 흙들이 쌓여있을 뿐 나대지 상태였고, 쟁점②토지는 규준틀이나 먹줄작업 등 터파기 이전에 선행되어야 할 기초 작업 없이 단순히 땅이 파여져 있었으며, 쟁점③토지 또한 기초 작업 없이 포크레인 작업만 진행중이었다.

이후인 2024.6.5. 쟁점③토지, 2024.6.10. 쟁점①토지가 각각 땅이 파여진 상태로 확인되었으나, 일반적인 건축 현장에서 규준틀을 기준으로 건축물의 위치, 높이, 굴착 깊이 등을 표시하고, 그에 따라 흙막이 및 터파기 작업이 순차적으로 이루어지는 공정과는 달리, 쟁점토지는 이러한 사실이 처분청이 쟁점토지를 현지조사한 결과 및 청구인이 제출한 서류 등을 통하여 확인되지 않는다.

따라서 2024년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지는 실질적인 건축공사에 착수한 토지로 보기 어렵다.

(마) 재산세는 과세대상 재산의 수익 창출 여부나 보유기간의 장단을 불문하고, 해당 재산의 보유 자체를 담세능력의 기준으로 삼아 부과하는 세목으로서, 종합합산과세를 원칙으로 한다.

다만, 토지의 용도 및 경제적 효용성 등 개별 토지의 특성을 반영하기 위하여 일정 요건을 갖춘 토지에 대해서는 낮은 누진세율이 적용되는 별도합산과세 대상으로 규정하고 있다(헌법재판소 2010.12.28. 선고 2009헌바145 결정, 같은 뜻임).

이는 부동산을 투기 목적으로 보유하거나 나대지 상태로 방치하는 등 불필요한 과다 보유에 대한 제재를 목적으로 종합합산과세를 적용하는 것이 아닌, 종합합산과세대상으로 구분하는 것이 원칙임을 의미한다.

(바) 쟁점토지의 경우 2022.7.25. 건축물대장이 말소된 이후, 2024.5.8. 건축신고가 처리되기까지 장기간 경제적 활동에 사용되지 아니한 토지였고, 착공신고 이후에도 일시적인 작업만 수행되었을 뿐이다.

처분청이 2024.6.10. 이후의 공사 진행 상황을 확인하고자 2024.8.13. 쟁점토지를 방문한 결과, 기존과 동일한 상태가 유지되고 있었고, 현장에는 잡풀이 무성하며 별도의 공사 진척이나 현장 관리가 이루어지지 않아 실질적으로 건축중인 토지로 보기 어려운 상태였다.

따라서 쟁점토지가 경제활동에 제공되는 토지로서 별도합산과세대상의 입법취지에 부합한다고 보기 어렵고, 「지방세법 시행령」 제101조 제1항 및 제103조 제1항 제3호의 요건에도 해당하지 않으므로 처분청이 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 구분하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 쟁점토지는 철거 및 멸실이 완료되지 않은 상태에 있는 토지이므로 별도합산과세대상에 해당한다는 청구주장의 당부

② 쟁점토지는 건축중인 건축물의 부속토지이므로 별도합산과세대상에 해당한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 청구인은 2024년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지 지상에 이 건 건축물의 철거·멸실이 완료되지 않아, 별도합산과세대상이라는 주장을 입증하기 위하여 바닥골격 일부, 콘크리트 덩어리, 옹벽, 정화조 지하 부분 등이 존치되어 있는 사진 등을 제출하였다.

(나) 처분청이 작성한 정보공개 부존재 통지서에 의하면, 청구인 자녀가 이 건 건축물의 멸실신고 당시의 정화조 폐쇄 신고서, 폐쇄 전·후 사진, 정화조 영수증 수시분, 오수배수관로 약식도면, 처분청 담당자의 정화조 폐쇄 전후의 현장방문 실사결과 등의 정보공개를 요청하였고, 처분청은 이에 대하여 개인하수처리시설의 폐쇄신고의 경우 건축물 해체허가신청서를 제출하는 것으로 갈음할 수 있고 관련 서류는 보유 및 관리하지 않고 있다고 회신하였으며, 첨부된 건축물 해체허가 신청서에는 하수처리 시설 철거여부가 ‘철거하지 않음’으로 표기되어 있다.

(다) 청구인이 제출한 이 건 건축물의 해체완료신고서에 의하면, 시공자인 ㅇㅇㅇ과 감리자 ㅇㅇㅇ의 서명이 누락되어 있고, 신고인은 감리자로 되어 있는 사실이 나타나고, 처분청 감사관이 2023.3.30. 작성한 자료에 의하면 해제완료 신고서 작성 부적정과 건축물 해체공사 완료신고 취소요청에 대한 검토내용이 아래 ＜표4＞와 같이 기재되어 있다.

＜표4＞ 감사관 검토내용

○○○

(라) 청구인이 제출한 서류에 의하면, 분당세무서장이 2024.3.27. 청구인의 종합부동산세 이의신청에 대하여 아래 ＜표5＞와 같이 인용결정한 사실이 나타난다.

＜표5＞ 종합부동산세 관련 이의신청 결정서 주요내용

○○○

(마) 청구인은 2024년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지 위에 터파기 공사가 진행 중이므로 건축 중인 건축물의 부속 토지에 해당한다는 주장을 입증하기 위하여 터파기 설계 도면, ＜표6·7＞의 안전점검 결과 안내문(OOO) 및 건축관련 인허가 서류 등을 제출하였다.

＜표6＞ 안전점검 결과 안내문 주요내용

○○○

＜표7＞ 건축관련 인허가 서류

○○○

(바) 청구인은 쟁점토지 전체를 2025.4.28.부터 2026.4.27.까지 처분청에 무상 주차장으로 제공하여 공공 목적으로 활용 중이라며, 청구인과 처분청이 2025.4.28. 체결한 토지사용(나눔주차장) 협약서를 제출하였다.

(사) 처분청이 제출한 문서(OOO)에 의하면, 아래 ＜표8＞과 같이 이 건 건축물에 대한 해체공사 완료신고 수리가 된 사실이 나타나고, 이 건 건축물의 말소건축물대장에는 2022.7.25. 기존건축물이 해체완료 신고 수리되어 같은 날 건축물대장을 말소하였다고 기재되어 있다.

＜표8＞ 처분청 건축물 해체공사 완료신고 수리 문서 주요내용

○○○

(아) 처분청이 제출한 문서에 의하면, 청구인이 2024년도에 쟁점토지에 대하여 받은 건축허가 내용 등은 아래 ＜표9＞ 같다.

＜표9＞ 쟁점토지에 대한 건축허가 주요내용

○○○

(자) 처분청이 쟁점토지를 2023.10.5. 등 4차례 현지조사후 작성하 출장보고서 주요내용은 아래 ＜표10＞와 같다.

＜표10＞ 현지조사 결과 주요내용

○○○

(타) 청구인 대리인은 2025.10.1. 심판관회의에서 아래 ＜표11＞과 같이 진술하였다.

＜표11＞ 심판관회의 진술 주요내용

○○○ 심판관 : 청구인인 토지주께서 먼저 철거를 진행하고, 소송을 별도로 진행하면서 관련 비용에 대한 손해배상 청구를 하는 방법도 가능할 거 같은데, 그런 해결방안을 고려하시지는 않았나요?

청구법인 대리인 : 그렇게 하기 위해서는 청구인이 폐기물 처리신고 절차까지 완료해야 하는 상황인데, 쟁점토지의 경우 청구인이 하고 싶다고 할 수 있는 상황이 아니라, 쟁점토지와 연접한 건축물 소유자의 동의가 우선되어야 하고, 철거 공사를 위한 공간도 임차하여야 하는바, 이러한 문제들이 청구인이 직접 철거공사를 진행하지 못하는 장애사유가 되었습니다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저 쟁점①에 대하여 살펴본다.

(가) 「지방세법」 제106조 제1항은 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다고 규정하면서, 그 제2호 가목에서 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지를 별도합산과세대상 토지로 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제101조 제1항에서 법 제106조 제1항 제2호 가목에서 “공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다고 규정하면서, 그 제2호에서 건축물의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지를 규정하고 있다.

(나) 청구인은 2024년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지상에 이 건 건축물의 주요 구조가 잔존하고, 건설폐기물이 불법 매립된바, 쟁점토지는 건축물의 부속토지에 해당하여 별도합산과세대상이라고 주장한다.

그러나 「지방세법」 제104조에서 재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다고 규정하면서, 그 제2호에서 “건축물”이란 제6조 제4호에 따른 건축물을 말한다고 규정하고 있는바, 별도합산과세대상인 건축물의 부속토지란 재산세 과세대상인 건축물의 부속토지에 해당하여야 하고,

이 경우 건축물이 훼손되거나 일부 멸실 혹은 붕괴되고, 그 복구가 사회통념상 거의 불가능하게 된 정도에 이르러 재산적 가치를 전부 상실하게 된 때에는 재산세 과세대상인 건축물에 해당하지 않는 점(대법원 1984.4.10 선고, 83누682 판결 등, 같은 뜻임),

청구인은 이 건 건축물의 실제 해체연도가 2022년이라는 사실을 이 건 심판청구서 청구이유 부분에서 인정하고 있고, 이 건 건축물의 말소건축물대장에는 기존건축물이 해체완료 신고 수리되어 2022.7.25. 건축물대장을 말소하였다고 기재되어 있어 이 건 건축물은 훼손되거나 일부 멸실되어 사회통념상 복구가 거의 불가능할 정도의 상태인 것으로 보이는 점,

청구인이 주장하는 2024년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지상에 존재하였다는 주장하는 이 건 건축물은 폐기물처리 대상인 바닥골격 일부, 콘크리트 덩어리, 옹벽, 정화조 지하부분 등으로서, 그 재산적 가치를 인정하기 어려워 보이는 점 등에 비추어,

이 건 건축물은 2024년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 재산적 가치를 상실하여 재산세 과세대상인 건축물로 보기 어렵고, 이에 따라 쟁점토지를 건축물의 부속토지로서 별도합산과세대상으로 보기 어렵다고 판단된다.

(3) 다음으로 쟁점②에 대하여 살펴본다.

(가) 「지방세법 시행령」 제103조 제1항 제3호에서 “제101조 제1항에 따른 건축물의 범위에 「건축법」에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물을 포함하되, 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우는 제외한다고 규정하고 있다.

(나) 위 조항에서 규정된 별도합산과세대상으로 구분되는 ‘건축 중인 건축물’이라 함은 건축허가를 받아 착공신고서를 제출한 후 터파기 공사 등 실제로 건축공사를 진행하고 있는 것을 의미하고, 단지 그 사업에 직접 사용하기 위한 준비를 하고 있는 것까지 포함된다고 볼 수 없다 할 것이다(대법원 2017.3.15. 선고 2016두58406, 같은 뜻임).

(다) 청구인은 2024년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 건축공사가 개시되어, 쟁점토지가 별도합산과세대상이라고 주장한다.

그러나, 쟁점토지에 대한 착공신고서상 착공예정일은 2024.6.3.로 기재되어 있고, 청구인이 처분청에 제출한 작업일보에 의하면 2024.5.31. 현장관리 및 개설준비, 2024.6.1. 가설울타리 점검을 진행한 것으로 나타나는바, 2024년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지 상의 건축공사는 실제로 진행된 것이 아니라 사전준비 작업을 수행한 것으로 보이는 점,

처분청이 2024.6.4.부터 2024.6.10.까지 사이에 쟁점토지를 3차례 현지조사하고 작성한 출장보고서 및 작업일보 등에 의하면, 터파기 공사는 2024.6.3.에 이루어진 것으로 보이고, 이는 청구인이 제출한 건축신고서상의 착공예정일과도 일치하는 것으로 보이는 점 등에 비추어,

쟁점토지상의 건축공사는 2024년도 재산세 과세기준일(6.1.)을 경과한 2024.6.3. 착수한 것으로 보이고, 이에 따라 쟁점토지를 2024년도 재산세 과세기준일 현재(6.1.) 건축중인 건축물의 부속토지로서 별도합산과세대상으로 보기 어렵다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「지방세기본법」 제96조 제7항, 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법률

(1) 지방세법

제6조(정의) 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.

4. “건축물”이란 「건축법」 제2조 제1항 제2호에 따른 건축물(이와 유사한 형태의 건축물을 포함한다)과 토지에 정착하거나 지하 또는 다른 구조물에 설치하는 레저시설, 저장시설, 도크(dock)시설, 접안시설, 도관시설, 급수ㆍ배수시설, 에너지 공급시설 및 그 밖에 이와 유사한 시설(이에 딸린 시설을 포함한다)로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다.

제104조(정의) 재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

2. “건축물”이란 제6조 제4호에 따른 건축물을 말한다.

제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다

1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지

2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지

가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지

나. 차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험ㆍ연구ㆍ검사용 토지, 물류단지시설용 토지 등 공지상태나 해당 토지의 이용에 필요한 시설 등을 설치하여 업무 또는 경제활동에 활용되는 토지로서 대통령령으로 정하는 토지

다. 철거ㆍ멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지로서 대통령령으로 정하는 부속토지

(2) 지방세법 시행령

제101조(별도합산과세대상 토지의 범위) ① 법 제106조 제1항 제2호가목에서 “공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만, 「건축법」 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지는 제외한다.

2. 건축물(제1호에 따른 공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지

가. 법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지 안의 건축물의 부속토지

나. 건축물의 시가표준액이 해당 부속토지의 시가표준액의 100분의 2에 미달하는 건축물의 부속토지 중 그 건축물의 바닥면적을 제외한 부속토지

다. 철거·멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지로서 대통령령으로 정하는 부속토지

제103조(건축물의 범위 등) ① 제101조 제1항에 따른 건축물의 범위에는 다음 각 호의 건축물을 포함한다.

2. 건축허가를 받았으나 「건축법」 제18조에 따라 착공이 제한된 건축물

3. 「건축법」에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물[개발사업 관계법령에 따른 개발사업의 시행자가 소유하고 있는 토지로서 같은 법령에 따른 개발사업 실시계획의 승인을 받아 그 개발사업에 제공하는 토지(법 제106조제1항제3호에 따른 분리과세대상이 되는 토지는 제외한다)로서 건축물의 부속토지로 사용하기 위하여 토지조성공사에 착수하여 준공검사 또는 사용허가를 받기 전까지의 토지에 건축이 예정된 건축물(관계 행정기관이 허가 등으로 그 건축물의 용도 및 바닥면적을 확인한 건축물을 말한다)을 포함한다]. 다만, 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우는 제외한다.

제103조의2(철거ㆍ멸실된 건축물 또는 주택의 범위) 법 제106조 제1항 제2호 다목에서 “대통령령으로 정하는 부속토지”란 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물 또는 주택의 부속토지를 말한다. 이 경우 「건축법」 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 하는 건축물 또는 주택으로서 허가 등을 받지 않은 건축물 또는 주택이거나 사용승인을 받아야 하는 건축물 또는 주택으로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 않은 건축물 또는 주택의 부속토지는 제외한다.

1. 건축물 또는 주택이 사실상 철거ㆍ멸실된 날(사실상 철거ㆍ멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거ㆍ멸실된 날을 말한다)부터 6개월이 지나지 않은 건축물 또는 주택의 부속토지(건축물 또는 주택의 건축을 위한 용도 외의 다른 용도로 사용하는 부속토지는 제외한다). 이 경우 건축물의 부속토지는 철거ㆍ멸실되기 전 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제101조 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지를 말한다.