이유
1. 처분개요

가. 청구인은 2023.2.7. 서울특별시 강남구 OOO단독주택(이하 “이 건 주택”이라 한다)를 매매로 취득하고, 「지방세법 시행령」 제28조의2 제8호 나목 6)의 주택신축판매업자에 해당하여 「지방세법」 제13조의2에 따른 중과세율이 아니라고 보아 같은 법 제11조 제1항 제8호에 따른 세율을 적용하여 산출한 취득세 등 합계OOO원을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 2025.4.10. 청구인이 이 건 주택을 멸실 한 후에 신축한 건축물의 주택 비율이 전체 연면적의 100분의 50 미만인 것을 확인하고, 신축 건축물의 주택 비율을 초과하는 부분에 대하여 「지방세법」 제13조의2 제1항 제3호에 따라 조정대상지역 내 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택을 소유한 경우로 보아 중과세율을 적용하여 기 납부세액을 차감한 취득세 등 합계 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 부과·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2025.7.4. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인이 보유한 주택 중 서울특별시 강남구 OOO호(이하 “제1주택”이라 한다)를 제외한 경기도 화성시 OOO 소재 단독(다가구)주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)은 주택신축판매업자의 재고자산에 해당한다. 따라서 위 쟁점주택은 ‘주거용 건물 건설업 또는 주거용 건물 개발 및 공급업을 영위하는 자가 신축하여 보유하는 주택’에 해당하므로, 세율 적용을 위한 1세대 주택 수 산정에서 제외되어야 한다.

그럼에도 불구하고 처분청은 이를 고려하지 않고 주택 수를 잘못 산정하여 청구인에게 12% 세율을 적용·중과세하였으므로, 이 처분은 위법하여 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

쟁점주택은 단독(다가구)주택으로서 주거용 건물 건설업자가 신축·보유하는 주택이므로 주택 수 산정에서 제외되어야 한다고 주장하나, 청구인이 해당 주택 201호에 1년 이상 거주한 사실이 확인되었으므로 주택 수 산정에서 제외될 수 없다.

따라서 이 건 주택 취득은 ‘1세대 3주택’에 해당하는 취득으로 보아야 한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점주택을 청구인이 거주한 기간이 1년 이상인 주택으로 보아, 주거용 건물 건설업을 영위하는 자의 유상거래 취득에 따른 중과세를 적용하는 주택 수의 범위에 포함한 처분의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다.

(가) 청구인이 2023.2.7. 이 건 주택 취득 당시 「지방세법 시행령」제28조의4에 따른 소유 주택 수 현황은 아래 ＜표＞와 같다.

○○○

(나) 청구인은 2017.10.23. 업태를 ‘부동산업’으로 하고 종목을 ‘임대/주거용 및 비주거용 건물 개발 및 공급업’으로 하여 사업자등록 후, 2017.10.23. 쟁점주택을 취득(신축)하였다.

(다) 일반건축물대장에 의하면, 쟁점주택의 공사시공자는 청구인으로 확인된다.

(라) 주민등록초본에 따르면, 청구인은 2018.2.1.부터 2020.10.14.까지 약 2년 8개월간 쟁점주택 201호에 거주한 후, 2020.10.15.부터 2025.5.14.까지 제1주택으로 전출한 사실이 확인된다.

(바) 경기도 화성시 OOO동장의 회신(OOO, 2025.7.12.)에 따르면, 처분청이 쟁점주택에 대한 전입세대 열람을 조회한 결과, a는 2021.1.25. 쟁점주택에 전입한 것으로 확인된다.

(마) 청구인의 대리인은 2025.10.21. 심판관회의에 참석하여 청구인은 쟁점주택 중 201호에 1년 이상 거주한 사실이 없으며, 실제로는 2017.10.31.에 201호로 이사하여 약 3개월간 거주한 뒤 2018.1.20. 서울특별시 강남구 OOO호로 이사하여 2020.1.19.까지 보증금 1억원, 월세 120만원의 임대차계약을 체결하고 매월 월세를 성실히 납부하며 거주하였으므로, 청구인은 쟁점주택에 약 3개월만 거주하였을 뿐 「지방세법 시행령」 제28조의4 제6항 제2호에서 정한 “1년 이상 거주한 주택”에 해당하지 않아 쟁점주택은 1세대의 주택 수 산정에서 제외되어야 한다고 진술하였다.

(2) 「지방세법」제13조의2 제1항 제3호에서 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우에는 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제28조의4 제5항은 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 1세대의 주택 수를 산정할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔은 소유주택 수에서 제외한다고 규정하면서, 그 제2호에서 「통계법」 제22조에 따라 통계청장이 고시하는 산업에 관한 표준분류에 따른 주거용 건물 건설업을 영위하는 자가 신축하여 보유하는 주택. 다만, 자기 또는 임대계약 등 권원을 불문하고 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 주택은 제외한다고 규정하고 있다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택은 주택신축판매업자의 재고자산으로서 청구인이 해당 주택에 1년 이상 거주하지 않아 「지방세법 시행령」 제28조의4 제6항 제2호의 “1년 이상 거주한 주택”에 해당하지 않으므로 주택 수 산정에서 제외되어야 한다고 주장하나,

주택건설업자가 신축하여 보유하는 주택이라 하더라도 자기 또는 타인이 1년 이상 거주한 경우에는 소유주택 수에서 제외되지 않으므로, 청구인의 주민등록초본에 의하면, 청구인은 2018.2.1.부터 2020.10.14.까지 약 2년 8개월간 쟁점주택 201호에 전입한 것으로 나타나는 점, 설령 청구인의 주장과 같이 실제 거주 기간이 3개월에 불과하다고 하더라도, 청구인 외 제3자인 a가 2021.1.25. 쟁점주택에 전입하여 1년 이상 계속 거주한 사실이 확인되는 이상, 「지방세법 시행령」 제28조의4 제5항 제2호 단서에서 정한 “타인이 1년 이상 거주한 주택”에 해당한다고 보이는 점 등에 비추어 처분청이 이 건 주택 취득을 1세대 3주택에 해당하는 주택으로 보아 중과세율을 적용한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법(2023.3.14. 법률 제19230호로 일부 개정되기 전의 것)

제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.

1. 법인(「국세기본법」 제13조에 따른 법인으로 보는 단체, 「부동산등기법」 제49조 제1항 제3호에 따른 법인 아닌 사단ㆍ재단 등 개인이 아닌 자를 포함한다. 이하 이 조 및 제151조에서 같다)이 주택을 취득하는 경우 : 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율

2. 1세대 2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다)에 해당하는 주택으로서 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 장에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우 : 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율

3. 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우 : 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율

⑤ 제1항부터 제4항까지 및 제13조의3을 적용할 때 주택의 범위 포함 여부, 세대의 기준, 주택 수의 산정방법 등 필요한 세부 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 지방세법 시행령(2023.2.28. 대통령령 제33308호로 개정되기 전의 것)

제28조의2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외) 법 제13조의2 제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의3부터 제28조의6까지에서 “주택”이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다.

8. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택. 다만, 나목 6)의 경우에는 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않거나 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하여 판매하지 않은 경우는 제외하고, 나목 6) 외의 경우에는 정당한 사유 없이 3년[나목 5)의 경우 2년]이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우는 제외한다.

나. 다음 중 어느 하나에 해당하는 자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택. 다만, 해당 주택건설사업이 주택과 주택이 아닌 건축물을 한꺼번에 신축하는 사업인 경우에는 신축하는 주택의 건축면적 등을 고려하여 행정안전부령으로 정하는 바에 따라 산정한 부분으로 한정한다.

6) 주택신축판매업[한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업과 주거용 건물 건설업(자영건설업으로 한정한다)을 말한다]을 영위할 목적으로 「부가가치세법」 제8조 제1항에 따라 사업자 등록을 한 자

제28조의4(주택 수의 산정방법) 법 제13조의2 제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의3부터 제28조의6까지에서 “주택”이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다.

⑤ 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 1세대의 주택 수를 산정할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔은 소유주택 수에서 제외한다.

1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택

가. 제28조의2 제1호에 해당하는 주택으로서 주택 수 산정일 현재 같은 호에 따른 해당 주택의 시가표준액 기준을 충족하는 주택

나. 제28조의2 제3호ㆍ제5호ㆍ제6호 및 제12호에 해당하는 주택으로서 주택 수 산정일 현재 해당 용도에 직접 사용하고 있는 주택

다. 제28조의2 제4호에 해당하는 주택

라. 제28조의2 제8호 및 제9호에 해당하는 주택. 다만, 제28조의2 제9호에 해당하는 주택의 경우에는 그 주택의 취득일부터 3년 이내의 기간으로 한정한다.

마. 제28조의2 제11호에 해당하는 주택으로서 주택 수 산정일 현재 제28조 제2항 제2호의 요건을 충족하는 주택

2. 「통계법」 제22조에 따라 통계청장이 고시하는 산업에 관한 표준분류에 따른 주거용 건물 건설업을 영위하는 자가 신축하여 보유하는 주택. 다만, 자기 또는 임대계약 등 권원을 불문하고 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 주택은 제외한다.

3. 상속을 원인으로 취득한 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔로서 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔

4. 주택 수 산정일 현재 법 제4조에 따른 시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 건축물과 그 부속토지의 시가표준액을 말한다)이 1억원 이하인 오피스텔

(3) 지방세법 시행규칙(2023.3.14. 행정안전부령 제325호로 일부 개정되기 전의 것)

제7조의2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외) 영 제28조의2 제8호 나목 본문에 따른 주택건설사업이 주택과 주택이 아닌 건축물을 한꺼번에 신축하는 사업인 경우 다음 각 호의 구분에 따라 산정한 부분에 대해서는 중과세 대상으로 보지 않는다.

3. 그 밖의 주택건설사업: 다음 각 목의 구분에 따라 산정한 부분

가. 신축하는 주택의 연면적이 신축하는 주택 및 주택이 아닌 건축물 전체 연면적의 100분의 50 이상인 경우 : 해당 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택의 100분의 100에 해당하는 부분

나. 신축하는 주택의 연면적이 신축하는 주택 및 주택이 아닌 건축물 전체 연면적의 100분의 50 미만인 경우 : 해당 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택 중 제2호의 비율에 해당하는 부분