이유
1. 처분개요

가. 청구인은 2024.10.30. 경기도 의왕시 OOO호(이하 “이 건 주택”이라 한다)를 매매로 취득하고, 취득가액 OOO원을 과세표준으로 하여 「지방세법」(2023.12.29. 법률 제19860호로 일부개정된 것, 이하 같다) 제11조 제1항 제8호 나목의 세율(이하 “일반세율”이라 한다)을 적용한 취득세 OOO원, 지방교육세, OOO원 합계 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 이후, 처분청은 청구인이 이 건 주택 취득일 현재 경상북도 구미시 OOO동 1호 외 28호의 장기일반민간임대주택(총 29채, 이하 “장기임대주택”이라 한다)을 보유하고 있음을 확인하고, 2025.4.14. 청구인에게 이 건 주택을 「지방세법」 제13조의2 제1항 제3호에 따른 1세대 4주택 이상 보유에 해당한다고 보아 같은 조의 세율(1천분의 120, 이하 “중과세율”이라 한다)을 적용한 산출세액에서 기납부세액을 차감한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원(가산세 포함, 이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 부과·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2025.6.2. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

장기임대주택을 취득세율 적용 기준인 ‘1세대의 주택 수’에 포함하는 것은 부당하다.

첫째, 「소득세법」과 「종합부동산세법」은 장기임대주택에 대하여 일정 요건을 충족하면 과세대상에서 제외하거나 1세대 1주택으로 보아 세제 혜택을 인정한다. 이를 고려하지 않고 단순히 주택 수에 포함시키는 해석은 다른 법률과의 조화를 해치며, 형평성을 훼손한다. 특히 「지방세법 시행령」 제28조의2 제5호는 공공지원민간임대주택에 대해 취득세 중과세 예외를 인정하면서, 장기일반민간임대사업자에 대해서는 이를 인정하지 않아 합리성을 결여하였다.

둘째, 청구인이 임대사업자 등록을 한 2016년 당시에는 주택 취득세 중과 규정이 존재하지 않았다. 그럼에도 불구하고 2020년에 신설된 규정을 소급하여 적용하는 것은 납세자의 예측 가능성을 침해한다. 또한 정부는 임대주택 공급 확대를 위해 세제 혜택을 부여하고 임대사업을 장려해 왔으므로, 이 건과 같은 중과세는 정부 정책에 대한 국민의 신뢰를 심각하게 훼손한다.

셋째, 청구인은 임대사업자 제도를 신뢰하여 임대사업을 시작하였고, 이 건 주택은 실거주 목적에서 매입한 것이므로 투기 목적과 무관하다. 따라서 청구인은 오히려 보호되어야 할 실수요자에 해당한다.

결론적으로, 청구인이 소유한 장기임대주택은 취득세율 적용 기준인 ‘1세대의 주택 수’에서 제외되어야 한다.

나. 처분청 의견

청구인은 임대주택을 취득세율 적용의 기준이 되는 주택 수에 포함시키는 것은 타 세법과의 조화로운 해석에 반한다고 주장한다.

그러나 세법의 구체적인 내용을 정하는 것은 입법자의 광범위한 형성의 자유에 속하고, 조세입법자는 단순히 재정수입의 확보뿐만 아니라 국민경제적·재정정책적·사회정책적 목적 달성을 위해 여러 가지 요소를 고려할 수 있다. 따라서 주택 중과 시 임대주택을 주택 수에 포함할지 여부는 세목별로 달리 규정할 수 있다.

또한 조세법률주의 원칙상 과세요건, 비과세요건, 조세감면요건을 불문하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 하여야 하며, 납세자에게 유리하다고 하여 합리적 이유 없이 확장 또는 유추해석하는 것은 허용되지 않는다. 특히 감면규정은 특혜적 성격을 가지므로 엄격히 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다.

「지방세법 시행령」 제28조의4 제6항 제1호 나목은 주택 수 산정 시 공공지원민간임대주택만 주택 수에서 제외한다고 규정하고 있으므로, 청구인의 장기임대주택은 주택 수에서 제외할 근거가 없다. 청구인은 공공지원민간임대주택 사업자와 장기일반민간임대주택 사업자 간 형평성 문제를 제기하였으나, 공공지원민간임대의 경우 임차인 선정 및 임대료 책정에서 국토교통부령에 따른 추가적 제약이 있으므로 장기일반민간임대와는 차이가 있다.

또한 청구인은 예측 가능성 침해를 주장하였으나, 「지방세법」 부칙 제6조는 2020.7.10. 이전에 주택 매매계약을 체결한 경우에만 종전 규정을 적용하도록 경과 규정을 두고 있다. 그런데 청구인은 2024.7.13.에 이 건 주택의 매매계약을 체결하였으므로 경과 규정 적용 대상이 아니다.

따라서 처분청이 이 건 주택의 취득을 1세대 4주택 이상의 주택 취득으로 보아 중과세율을 적용하여 취득세 등을 부과한 것은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

주택 수 산정 시 장기임대주택을 포함하여 취득세 중과세율을 적용한 처분의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다.

(가) 임대사업자 등록대장에 따르면, 청구인은 2016년 7월∼11월경 주택 구분 건설, 주택 종류 준공공임대로 임대사업자 등록을 하고, 2017.7.21. 장기임대주택을 신축으로 취득하였으며, 이 건 주택 취득일 현재 장기임대주택을 소유하고 있는 것으로 확인된다.

(나) 청구인 소유의 장기임대주택은 2018.1.16.「민간임대주택에 관한 특별법」의 개정 및 2020.8.18. 같은 법 부칙 개정으로, 준공공임대주택에서 장기일반민간임대주택으로 변경되었다.

(다) 청구인은 정부의 임대사업 장려 및 임대사업자 유인책 관련 2013년∼2025년 보도자료 등을 제출하였다.

(라) 청구인은 처분청 답변이 일부 주장만 다루고 근거도 부족하며, 2020년 주택 중과 규정 신설 시 기존 임대사업자의 예측 가능성 침해를 방지할 조치가 없었던 점을 설명하지 않았고, 처분청이 「지방세법」 부칙 제6조를 들어 종전 규정 적용 불가를 주장하였으나 이는 2020.7.10. 이전 계약자만 보호하는 취지에 불과하여 청구인은 개정에 대비할 방법이 전혀 없었으므로 오히려 예측 가능성 침해를 뒷받침하며, 법령 개정으로 당사자 신뢰가 침해될 경우 입법자는 보호 장치를 마련해야 함에도 임대사업자 보호가 전혀 없었고, 처분청이 이를 고려하지 않은 채 단순히 부칙 적용 대상이 아니라는 이유만 제시한 것은 반박으로 부족하며, 이 건 주택은 투기 목적과 무관한 실수요임에도 투기 수요와 동일하게 취급되어 중과세율이 적용된 것은 부당하므로 장기임대주택은 ‘1세대 주택 수’ 산정에서 제외되어야 한다는 취지로 항변하였다.

(2) 「지방세법」 제13조의2 제1항 제3호에 따라 1세대 3주택 이상인 경우 조정대상지역 주택을, 또는 1세대 4주택 이상인 경우 비조정지역 주택을 유상거래로 취득하면 제11조 제1항 제7호 나목의 세율에 중과기준세율의 400%를 합한 세율을 적용하되, 같은 법 부칙(법률 제17473호, 2020.8.12.) 제6조는 2020.7.10. 이전에 매매계약을 체결하고 계약금 지급 사실이 증빙되는 경우 종전 규정을 적용하도록 하고, 또한 「지방세법 시행령」 제28조의2 제5호는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제4호의 공공지원민간임대주택으로 공급하기 위한 취득 주택을 중과세 대상에서 제외하며, 같은 법 시행령 제28조의4 제6항 나목은 이러한 주택을 주택 수 산정에서 제외하도록 하고, 나아가 「민간임대주택에 관한 특별법」 부칙(법률 제15356호, 2018.1.16.) 제5조 제4항은 종전의 기업형임대주택·준공공임대주택을 장기일반민간임대주택으로 보도록 규정하고 있다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 장기임대주택은 다른 세법상 혜택, 제도 도입 당시 상황, 납세자의 신뢰와 실수요 보호 등을 고려할 때 취득세율 적용 기준인 ‘1세대의 주택 수’에서 제외되어야 한다고 주장하나,

조세법률주의 원칙상 과세요건 및 감면요건은 특별한 사정이 없는 한 법문에 따라 엄격하게 해석되어야 하고, 「지방세법 시행령」 제28조의4 제6항은 공공지원민간임대주택만을 주택 수 산정에서 제외한다고 명시하고 있으며 장기일반민간임대주택을 제외한다는 규정은 존재하지 않으므로, 법문상 명백히 규정된 공공지원민간임대와 달리 장기일반민간임대주택을 임의로 제외하는 것은 허용될 수 없는 점, 청구인이 주장하는 「소득세법」이나 「종합부동산세법」과의 불일치는 세목 간 입법정책적 차이일 뿐 법적 모순이 아니고, 각 세법은 입법 목적·과세대상·과세방식이 달라 주택 수 산정 기준을 달리 정할 수 있으며, 다른 세법에서 장기일반민간임대주택에 특례를 인정한다고 하여 「지방세법」 규정까지 동일하게 해석해야 할 근거는 없는 점, 청구인은 소급적용으로 예측 가능성이 침해되었다고 주장하나, 「지방세법」 부칙은 이미 2020.7.10. 이전 계약 체결분에 대해서만 종전 규정을 적용하도록 경과규정을 두어 입법자가 제도 변화를 예측할 수 없었던 납세자를 보호한 합리적 조치에 해당하므로, 그 이후 계약을 체결한 청구인은 개정 규정의 적용을 당연히 예상할 수 있었던바 예측 가능성 침해 주장은 타당하지 않는 점, 청구인이 실수요 목적을 강조하더라도 조세부담은 주관적 목적이 아니라 객관적 과세요건에 따라 부과되는 것이므로 실수요 여부는 과세 여부에 직접적 영향을 미치지 않으며, 아울러 장기일반민간임대주택은 임차인 선정 및 임대료 규제 측면에서 공공지원민간임대주택과 달리 공적 규제가 완화되어 있으므로 입법자가 이를 차별적으로 취급하여 주택 수에 포함시킨 것은 합리적 근거가 있는 점, 청구인이 보유한 장기임대주택은 「지방세법」 등 관련 법령 체계상 주택 수 산정에 포함되므로 이를 달리 해석하여 제외할 수 없는 점 등에 비추어 처분청이 이 건 주택 취득을 1세대 4주택 이상 보유에 해당한다고 보아 중과세율을 적용한 이 건 부과처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법

제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.

3. 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우 : 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율

부칙 ＜법률 제17473호, 2020.8.12.＞

제6조(법인의 주택 취득 등 중과에 대한 경과조치) 제13조 제2항 및 제13조의2의 개정규정을 적용할 때 법인 및 국내에 주택을 1개 이상 소유하고 있는 1세대가 2020년 7월 10일 이전에 주택에 대한 매매계약(공동주택 분양계약을 포함한다)을 체결한 경우에는 그 계약을 체결한 당사자의 해당 주택의 취득에 대하여 종전의 규정을 적용한다. 다만, 해당 계약이 계약금을 지급한 사실 등이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에 한정한다.

(2) 지방세법 시행령

제28조의2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외) 법 제13조의2 제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의3부터 제28조의6까지에서 “주택”이라 한다)으로서 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다.

5. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제7호에 따른 임대사업자가 같은 조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택으로 공급하기 위하여 취득하는 주택. 다만, 정당한 사유 없이 그 취득일부터 2년이 경과할 때까지 공공지원민간임대주택으로 공급하지 않거나 공공지원민간임대주택으로 공급한 기간이 3년 미만인 상태에서 매각ㆍ증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우는 제외한다.

제28조의4(주택 수의 산정방법) ⑥ 제1항부터 제5항까지의 규정에 따라 1세대의 주택 수를 산정할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔은 소유주택(주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하지 아니한 소유주택을 말한다) 수에서 제외한다.

1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택

나. 제28조의2 제3호ㆍ제5호ㆍ제6호 및 제12호에 해당하는 주택으로서 주택 수 산정일 현재 해당 용도에 직접 사용하고 있는 주택

(3) 「민간임대주택에 관한 특별법」

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

4. “공공지원민간임대주택”이란 임대사업자가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 이 법에 따른 임대료 및 임차인의 자격 제한 등을 받아 임대하는 민간임대주택을 말한다.

가. 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금(이하 “주택도시기금”이라 한다)의 출자를 받아 건설 또는 매입하는 민간임대주택

나. 「주택법」 제2조 제24호에 따른 공공택지 또는 이 법 제18조 제2항에 따라 수의계약 등으로 공급되는 토지 및 「혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법」 제2조 제6호에 따른 종전부동산(이하 “종전부동산”이라 한다)을 매입 또는 임차하여 건설하는 민간임대주택

다. 제21조 제2호에 따라 용적률을 완화 받거나 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제30조에 따라 용도지역 변경을 통하여 용적률을 완화 받아 건설하는 민간임대주택

라. 제22조에 따라 지정되는 공공지원민간임대주택 공급촉진지구에서 건설하는 민간임대주택

마. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 공공지원을 받아 건설 또는 매입하는 민간임대주택

5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택[아파트(「주택법」 제2조 제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다]을 말한다.

부칙 ＜법률 제15356호, 2018. 1.16.＞

제5조(이미 등록한 민간임대주택등에 관한 특례) ④ 이 법 시행 당시 또는 이 법 시행 이후 종전 규정에 따라 등록한 기업형임대주택 또는 준공공임대주택(법률 재13499호 임대주택법 전부개정법률 부칙 제3조 제3항 제1호 및 제2호에 따라 준공공임대주택으로 보는 주택을 포함한다)은 이 법에 따른 장기일반민간임대주택으로 본다.