이유
1. 처분개요

가. 청구인은 2025.3.7. 경기도 용인시 처인구 OOO호(이하 “이 건 주택”이라 한다)를 유상으로 취득하고, 「지방세법」 제13조의2 제1항 제2호에 따른 1세대 3주택 세율(8%)을 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 청구인은 2025.4.23. 이 건 주택의 분양권을 취득할 당시, 청구인의 배우자인 a(이하 “배우자”라 한다)가 소유하고 있던 경기도 용인시 처인구 OOO호 분양권(이하 “쟁점분양권”이라 한다)을 이미 2022.8.24. 매도하였으므로, 이 건 주택의 취득은 1세대 2주택에 해당한다는 취지로 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2025.5.27. 이를 거부하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2025.6.19. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

배우자 당첨분은 전매제한으로 인해 실질적 권리 행사가 불가능하였으며, 실제로는 분양권을 보유하지 않았음에도 단순히 계약일 차이만으로 3주택자로 간주되어 중과세가 부과된 것은 실질과세의 원칙에 어긋나고 불합리하다.

저희 부부는 월 200만 원과 300만 원의 급여로 두 자녀를 양육하며 생계를 이어가는 서민 가정으로, 생계와 교육비를 충당하기 위해 야간과 주말까지 일을 병행하며 성실히 살아가고 있다. 그럼에도 이번 과세 처분으로 약 4,000만 원의 세금 차이를 부담하게 되어 돌반지 처분, 보험대출, 신용대출까지 받아야 했고, 이는 가정에 극심한 경제적 고통과 절망을 초래하였다.

처분청 담당자 또한 만약 같은 날 정규 당첨이 되었거나, 추첨 당첨분을 매도했거나, 잔금 납부 전에 부부간 무상 증여제도를 활용했더라면 1%의 일반과세가 적용되었을 것이라고 인정하였다. 동일한 실질에도 불구하고 단순히 청약 절차와 계약일의 형식적 차이 때문에 세 부담이 달라지는 것은 납세자에게 부당하다.

분양권을 주택 수에 포함하도록 한 법령은 2020년 8월 개정되었으며, 실제 과세에 반영되는 시점은 아파트 준공 이후인 2023년부터였다. 특히 세대원 모두 청약이 가능하고 중복 당첨이 발생할 수 있는 구조는 드물며, 저와 같이 미계약분 추가 당첨으로 계약일 차이가 발생해 실질적으로는 1개의 분양권만 취득했음에도 여러 주택을 보유한 것으로 간주되는 사례는 극히 이례적이다.

나. 처분청 의견

「지방세법 시행령」제28조의4 제1항 전단에서는 세율 적용의 기준이 되는 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔의 수를 말한다 하고, 후단에서는 조합원입주권 또는 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 조합원입주권 또는 주택분양권의 취득일을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다고 규정하고 있는바,

분양권에 의한 주택 취득 시 ‘1세대’는 「지방세법 시행령」제28조의4에 따라 주택의 취득일(납세의무 성립일) 현재를 기준으로 판단하고, ‘주택 수’는 그 세대 기준으로 ‘분양권 취득 당시 시점’에 주택 수를 판단해야 할 것(행정안전부 부동산세제과-1695호, 2021.6.25. 참조)으로서,

주택분양권으로 이 건 주택을 취득한 청구인의 경우, 위 규정에 따라 이 건 주택의 분양권 취득 당시(2022.4.13.)를 기준으로 청구인과 청구인의 배우자를 주택 수를 판단해야 하는바, 이 건 주택의 분양권 취득 당시(2022.4.13.) 청구인의 배우자는 기존주택(2017.12.12. 취득) 및 쟁점분양권(2022.3.19. 취득)을 각각 소유하고 있었으므로, 이 건 주택의 취득은 1세대 3주택에 해당하는 주택을 취득한 것으로 보아야 할 것인 점, 「지방세법 시행령」제28조의4 제1항 후단에서 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우 주택분양권의 취득일을 기준으로 세대별 주택 수를 산정하도록 규정하면서 그에 대한 예외는 규정하고 있지 아니하므로(조심2021지3323, 2022.12.14. 참조), 청구인이 이 건 주택 분양권 취득 당시 소유하고 있었던 기존주택 및 쟁점분양권을 이 건 주택 취득 전에 매각하였다고 하더라도 이를 소유주택 수에서 제외할 수 없는 것인 점 등을 종합하여 볼 때, 처분청에서 청구인이 1세대 3주택에 해당하는 주택을 취득하는 경우로 보아 한 이 건 경정청구 거부처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

주택분양권 취득일을 기준으로 주택 수를 산정하여 취득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다.

(가) 처분청이 제출한 주택물건정보조회에 따르면, 쟁점분양권의 계약일은 2022.3.19., 매도일은 2022.8.24.로 확인되고, 이 건 주택의 분양권 계약일은 2022.4.13., 잔금 지급일은 2025.3.7.로 확인된다.

(나) 전국 과세자료 공유(주택 소유 현황)에 따르면, 청구인과 그 배우자의 주택 소유 현황은 다음과 같다.

○○○

(다) 청구인의 주민등록등본에 의하면, 청구인과 배우자는 2017.12.12.부터 심판청구일 현재까지 동일세대인 것으로 나타난다.

(2) 「지방세법 시행령」(2020.8.12. 대통령령 제30939호로 개정된 것) 제28조의4 제1항에서 법 제13조의2 제1항 제2호 및 제3호를 적용할 때 세율 적용의 기준이 되는 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 법 제13조의3 제2호에 따른 조합원입주권(이하 “조합원입주권”이라 한다), 같은 조 제3호에 따른 주택분양권(이하 “주택분양권”이라 한다) 및 같은 조 제4호에 따른 오피스텔(이하 “오피스텔”이라 한다)의 수를 말하되 이 경우 조합원입주권 또는 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 조합원입주권 또는 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일)을 기준으로 해당 주택 취득시의 세대별 주택 수를 산정한다고 규정하고 있다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 실질적으로는 한 개의 분양권만 취득했음에도 계약일 차이와 형식적 절차로 인해 3주택자로 간주되어 중과세를 적용받은 것은 실질과세 원칙에 어긋나고 서민 가정에 과도한 세 부담을 초래한 부당한 처분이라고 주장하나,

「지방세법 시행령」 제28조의4 제1항에서 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 법 제13조의3 제3호에 따른 주택분양권의 수를 말한다고 규정하면서 그 후단에서 “이 경우 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 주택분양권의 취득일을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다”고 규정하고 있어 청구인이 이 건 주택의 분양권 취득일 현재 청구인 세대가 소유한 주택 수를 기준으로 판단하여야 하는 점, 청구인은 배우자가 쟁점분양권을 소유한 상태에서 이 건 주택의 분양권을 취득한 이상 이 건 주택 취득일 전에 배우자가 쟁점분양권을 처분하였다 하더라도 쟁점분양권을 주택 수에서 제외할 수는 없는 점 등에 비추어 처분청이 이 건 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다(조심 2024지1059, 2024.11.27. 같은 뜻임).

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법

제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의2부터 제10조의6까지의 규정에 따른 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[「주택법」 제2조 제1호의 주택으로서 「건축법」에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서나 「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재{「건축법」(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 취득당시가액(제10조의3 및 제10조의5 제3항에서 정하는 취득당시가액으로 한정한다. 이하 이 호에서 같다)은 다음 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득당시가액으로 한다.

가. 취득당시가액이 6억원 이하인 주택 : 1천분의 10

제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.

2. 1세대 2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다)에 해당하는 주택으로서 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 장에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우 : 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율

제13조의3(주택 수의 판단 범위) 제13조의2를 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 세대별 소유 주택 수에 가산한다.

3. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조 제1항 제2호에 따른 “부동산에 대한 공급계약”을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다. 이하 이 조에서 “주택분양권”이라 한다)는 해당 주택분양권을 소유한 자의 주택 수에 가산한다.

(2) 지방세법 시행령

제28조의4(주택 수의 산정방법) ① 법 제13조의2 제1항 제2호 및 제3호를 적용할 때 세율 적용의 기준이 되는 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 법 제13조의3 제2호에 따른 조합원입주권(이하 “조합원입주권”이라 한다), 같은 조 제3호에 따른 주택분양권(이하 “주택분양권”이라 한다) 및 같은 조 제4호에 따른 오피스텔(이하 “오피스텔”이라 한다)의 수를 말한다. 이 경우 조합원입주권 또는 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 조합원입주권 또는 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일을 말하고, 주택분양권의 매매ㆍ교환 및 증여를 통하여 1세대 내에서 동일한 주택분양권에 대한 취득일이 둘 이상이 되는 경우에는 가장 빠른 주택분양권의 취득일을 말한다)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다.