이유
1. 처분 개요

가. 청구법인은 2017.2.27. 서울특별시 서초구 OOO에서 부동산 개발 컨설팅업, 부동산 매매·임대업 등을 목적사업으로 하여 설립된 법인으로, 2020.9.29. 서울특별시 송파구 OOO에 소재한 OOO(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하고, 대도시 내에서 법인을 설립한 후 5년 이내 취득에 해당하나, 「지방세법 시행령」 제27조 제3항의 채권을 보전하거나 행사할 목적으로 취득하는 부동산으로서 취득세 중과세율 적용대상이 아닌 것으로 보아 과세표준 OOO원에 표준세율(4%)을 적용한 취득세 등 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 서울특별시는 처분청에 대한 지방세 지도점검을 실시하고 청구법인의 쟁점부동산 취득은 부동산의 개발 및 공급 사업을 목적으로 하는 (주)AAA(이하 “이 건 법인”이라 한다)와의 투자계약에 따른 투자 수익금 배분에 따라 취득한 것이므로, 채권을 보전하거나 행사할 목적으로 하는 취득에 해당하지 아니하여 표준세율(4%) 적용대상이 아니라고 처분청에 통보하였고, 이에 따라 처분청은 2024.8.6. 청구법인에게 「지방세법」 제13조 제2항에 따른 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 기 납부세액을 차감한 취득세 등 OOO원(가산세 OOO원 포함)을 부과·고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2024.11.4. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 채권을 보전하거나 행사할 목적으로 하는 부동산 취득인지

「지방세법 시행령」 제27조 제3항에서는 “채권을 보전하거나 행사할 목적으로 하는 부동산 취득”은 중과 대상에서 제외하고 있다. 여기서 “채권을 보전하거나 행사할 목적으로 하는 부동산 취득”이란 채권자가 사전에 적극적으로 채권 회수를 위한 조치를 취하였으나 현금으로 회수하기 어려운 불량 채권의 보전 또는 행사를 목적으로 하는 경우에만 한정되는 것은 아니라(서울고등법원 2008.3.25. 선고 2007누22179 판, 같은 뜻임), 채권 회수의 일환으로서 해당 채권에 대한 대물변제로 부동산을 취득하는 경우에도 해당한다 할 것이다(대법원 2008.6.26. 선고 2008두5957 판결 등 다수, 같은 뜻임).

한편, 청구법인이 대물변제 계약에 따라 채무자에게 추가로 지급한 잔금도 해당 채권 회수 목적의 일환으로 지급한 것으로서, 판례는 중과세 대상이 아니라고 보고 있다(서울고등법원 2009.12.15. 선고 2009누3812 판결).

위 판례를 종합적으로 검토해 보면, 청구법인이 쟁점부동산을 대물변제받은 것은 채권을 보전하거나 행사할 목적이므로 중과세 대상에서 제외된다 할 것이고 따라서, 최초 과세표준인 OOO원 중에서 수익금을 제외한 빌려준 원금 및 이자 OOO원과 추가로 지급한 잔금 OOO원 중 부가가치세 OOO원을 제외한 OOO원의 합계액인 OOO원은 중과세 배제 대상인 것이다.

(2) 이 건 법인이 상가 분양에 실패하여 자금수지가 적자인 상황이었고 부동산을 대물변제받는 것이었다. 대물변제로 취득한 후 현재까지 매도 노력에도 불구하고 거래가 이루어지지 않았다는 것은 사실상 다른 보전 수단이 없었다는 점을 더 강화하는 증거가 될 것이다. 청구법인이 쟁점부동산을 대물변제받은 것은 채권을 보전하거나 행사할 목적일 뿐만 아니라 채권을 보전할 유일한 수단이었다.

처분청은 해당 건물 전체의 분양가 총액은 약 OOO에 달한다며 자본잠식이나 악성 미분양 등의 발생으로 채무를 대물로 변제할 수 없었던 부득이한 상황이 있었다고 보기는 어렵다고 하면서도 청구법인이 제시한 자금수지 적자 증거에 대해서는 반박하지 못하였다. 단순히 이 건 법인의 분양 사업 부문이 큰 매출이 있었으므로 청구법인의 쟁점부동산이 취득이 채권 보전을 위한 대물변제로 보기 어렵다고 추정하는 것으로 보이나 앞서 살펴보았듯이 신탁사가 이 건 법인에게 제출한 정산표에서도 자금수지가 적자였던 점, 쟁점부동산 외 경매가 진행되고 있는 상가들이 현재 존재하는 점 등은 이러한 추정의 근거가 잘못되었다는 것을 반증한다.

(3) 청구법인의 추가 항변은 다음과 같다.

(가) 이 건 사업을 목적으로 하는 이 건 법인은 SPC로서 2017.3.6. 자본금 OOO원으로 설립되었고 설립 당일 청구법인과 OOO원의 금전소비대차계약을 하였는데 이는 2017.3.14. 공동투자계약상 분담금 금액과 일치한다.

2020.9.28. 이 건 법인은 청구법인에 이자·배당소득을 지급하면서 대상기간을 2017.3.6.~2020.7.30.이라고 기재한 채권·채무 OOO원에 대한 이자소득원천징수영수증을 배당소득과는 별도로 발급하고 법인세와 지방소득세 OOO원을 신고·납부하였다.

즉, 청구법인과 이 건 법인 사이에 금전소비대차계약이 실제로 존재하였고 그에 따라 국세 및 지방세의 원천징수 신고·납부도 이루어졌다는 것을 확인할 수 있으며, 이 건 법인 주주총회 의사록(2020.8.14.) 제3호 의안 중 대물정산금액 산정에서 “원금+이자+수익금”이라는 수식이 사용된 점이나 “원금(차입금)”이라고 용어를 구분으로 표기한 점도 이러한 사실을 뒷받침한다.

(나) 처분청은 이 건 법인의 주주총회 의사록상 매출이 지출보다 커 사업수익(현금)이 발생한 것으로 보인다는 의견인바, 처분청이 발췌한 그 의사록에는 “지출”을 “지출확정”과 “지출예정금액”으로 구분하여 기재하고 있다.

즉, 기업회계기준에 입각한 손익계산서가 아니라 주주들에게 현금 및 자산(미분양)을 어떻게 정산할 것인가에 초점 맞추어 작성된 것이다. 매출은 총 OOO원인데 지출확정이 OOO원이고 지출예정금액이 OOO원이므로, (매출-지출확정)=OOO원이지만, 거기에 지출예정금액까지 차감하면 사실상 전체적으로는 OOO원의 손실이 발생하는 것이며 이에 따라 미분양 자산으로 정산할 수밖에 없음을 나타내는 것이다. 요컨대, 주주들이 추가 현금을 이 건 법인에 지급하면서 대물변제로 정산하는 것을 전제로 논의한 것이므로 사업수익이 발생했다는 처분청의 의견은 어불성설이다. 청구법인은 울며 겨자 먹기 식으로 대물변제계약에 응할 수밖에 없었으며, 실제로 적자가 발생했다는 사실은 수지표(신탁사가 작성하여 제출)로 확인할 수 있다.

(다) 지방세 관계법 운영예규[법 13…시행령 27-1(채권보전용 부동산의 범위)]는 채권보전용 부동산을 취득하여 소유권 이전등기를 한 후 일시적으로 사용·수익하는 경우라도 채권 보전·행사용 부동산 소유권 이전으로 보아 중과대상에서 제외한다고 규정하고 있다.

따라서, 쟁점부동산 취득이 채권을 보전하거나 행사할 목적으로 하는 부동산 취득인 이상 청구법인이 현재 임대하여 사용·수익하고 있다하더라도 중과대상에서 제외되는 것이다. 대물변제 중 금전소비대차 채권·채무에 해당하는 부분은 채권보전용이라는 점은 ‘부동산 대물변제 계약서, ‘채권변제 대물취득관련 경위서’, ‘수지표’, ‘경매 관련 법원 결정문’, ‘상가 중개 관련 확인서 및 계약서’에서 확인할 수 있으며, 소유권 이전등기 후 현재까지 매도를 위하여 노력했으나 이루어지지 않은 점, 2023년 3분기까지 임차인이 없어 공실이었던 점, 대출이자 등 유지관리비용이 임대수입 보다 더 많은 점 등으로 확인된다.

(라) 처분청이 대물변제 전체를 금전소비대차계약이 아니라 투자계약에 따른 수익금(배당)으로 보는 것은 부당하다 할 것이다. 실질에서는 금전소비대차계약이 존재하고, 그에 따라 국세 및 지방세 원천징수 신고납부도 이루어졌기 때문이다.

즉, 최초 과세표준 OOO원 중에 차입금·이자 OOO원과 추가로 현금으로 지급한 OOO원의 합계액에서 부가가치세액 OOO원을 뺀 OOO원이 차지하는 비율만큼이 취득세 등 부과처분액 OOO원(가산세 포함) 중 OOO원에 해당하므로, 이 부분은 채권보전용 부동산 취득에 해당하는 중과세 배제 대상이라 할 것이다.

이러한 상황이 발생한 이유는 청구법인과 이 건 법인의 이해(利害)가 다르기 때문으로 이 건 법인은 이 건 사업의 성공을 위하여 청구법인이 책임감 있게 참여하길 바라고, 청구법인의 입장에서는 리스크를 떠안지 않고서 수익을 얻고자 하기 때문이었다. 따라서, 금전소비대차계약은 청구법인의 입장에서 최소한의 안전장치이고, 이 건 법인의 입장에서는 대리인비용(agency problems)을 줄여주는 효과가 있었다. 실제로, 청구법인은 건축설계 컨설팅에 전문성이 있고, 이 건 법인은 이를 활용하고자 했는바, 공동투자계약서 제2조 제2항에서 “투자자는 사업의 성공을 위하여 회사의 운영에 최대한 협조하며, 전문 지식으로 자문한다.”가 규정한 이유다.

대물변제계약서상 차입금·이자 부분이 압도적으로 컸다거나 반대로 그 외 수익금 부분이 컸다면 또는 차입금·이자와 수익금 금액이 구분돼 있지 않았다면, 대물변제 총액 전체를 채권·채무 또는 투자 수익금으로 보아야 하는지의 의문이 생길 수 있으나 이 건 대물변제의 경우에는 대물변제계약서상 그 금액의 구분이 명확하므로 의문이 발생할 여지가 없다.

나. 처분청 의견

(1) 「지방세법」제13조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제27조 제3항에서 “대도시 내 법인 설립 후 5년 이내 취득하는 일체의 부동산에 대하여 중과세하되, 채권을 보전하거나 행사할 목적으로 하는 부동산 취득은 제외한다”라고 규정하고 있고, 「지방세관계법 운영예규」는 “채권자가 채권의 담보ㆍ변제ㆍ실행을 하기 위하여 채권보전용 부동산을 취득하는 경우는 다음과 같다”라고 하면서 “① 채권에 대한 양도담보로 제공받는 등 채권자가 그 채권의 담보를 위하여 취득하는 경우”, “② 채권에 대한 대물변제로 취득하는 등 채권자가 그 변제를 받는 일환으로 취득하는 경우”, “③ 담보목적물의 부동산에 대한 경매절차에서 채권자가 직접 경락받는 등 채권자가 그 채권의 담보권을 실행하는 과정에서 취득하는 경우”, “④ 제1호부터 제3호와 유사한 사유로 취득하는 경우”를 열거하고 있다.

위 규정 소정의 ‘채권을 보전하거나 행사할 목적’의 부동산 취득은 불량채권 등의 회수를 위한 방편으로서 일시적으로 부동산을 취득하는 것(행정자치부 세정 13407-677, 2001.6.20. 참조)으로 동 부동산을 취득한 후 당해 법인의 사업용이나 수익사업에 사용하는 경우에는 채권을 보전하기 위하여 일시적으로 취득한 부동산으로 볼 수 없는 것(행정안전부 지방세운영과-3440, 2012.10.30., 조심 2017지236 2017.4.4.결정 참조)이다.

(2) 한편 청구법인은 이 건 사업으로 신축된 오피스텔 분양은 완료되었으나, 상가 분양은 이루어지지 않아 자금수지 적자가 크게 발생하여 변제가 불가능하게 되어, 청구법인의 채권을 보전하기 위하여 할 수 있는 유일한 방법은 쟁점부동산을 대물변제받는 것이었던 상황 등을 고려했을 때, ‘채권을 보전하거나 행사할 목적’의 부동산 취득으로 보아 중과세 제외되어야 한다고 주장한다.

이 건 투자계약에서 이 건 법인은 이 건 사업을 목적으로 하는 특수목적법인(SPC)이고, 청구법인은 이 건 사업을 위한 ‘투자자’로 정의되고 있으며, 이 건 사업의 실무를 총괄하는 이 건 법인은 수익률에 영향을 주는 중요한 사항은 투자자에게 설명할 의무와 사업수익금(분양수익금 등 일체의 이익)을 각 투자자별 지분에 따라 사업이익 발생 즉시 배분하도록 정하고 있는 등 이 건 투자계약은 금전소비대차계약과 같이 당사자 사이의 금전 채권·채무를 성립시키는 계약이라기보다, 이 건 사업을 통한 사업수익금을 기대하여 공동 투자금을 조성한 후 해당 투자금의 지분율대로 사업수익금의 배분을 예정하는 계약으로 보이는 점,

이 건 사업의 분양 저조로 적자가 발생하여, 청구법인의 투자금 변제를 위한 유일한 방법이 쟁점부동산의 대물변제밖에 없었다고 하나, 이 건 법인의 주주총회 의사록(2020.8.14., 제1호 안건)에서 매출이 지출보다 커 사업수익(현금)이 발생한 것으로 보이고, 또한 이 건 투자계약은 당초부터 미분양 물건에 대해서는 지분율에 따라 투자자들에게 대물로 정산하기로 정하였고 그에 따라 체결된 대물변제 계약서상 쟁점부동산의 가액이 청구법인이 변제받아야 할 금액을 초과하여, 청구법인은 그 차액인 OOO원을 현금으로 납부한 점, 나아가 현재 쟁점부동산은 청구법인의 목적사업(부동산 매매 및 임대업 등)에 근거한 임대용으로 사용·수익되고 있는 점 등을 종합하면, 청구법인은 이 건 투자계약에 따른 사업수익금을 대물로 변제받은 것이고 불량채권 등의 회수를 위한 방편으로서 취득하는, 즉 채권을 보전하거나 행사할 목적의 부동산 취득으로는 보기 어려운바, 청구주장을 받아들이기 어렵다.

(3) 처분청의 추가 답변은 다음과 같다.

(가) 청구법인은 2017.3.6. 금전소비대차계약서 및 2020.7.1. 금전소비대차계약 변경 합의서를 근거로 청구법인이 이 건 법인에게 지급한 자금이 ‘대여금’이며 이를 회수할 목적으로 2020.9.15 이 건 법인과 부동산 대물변제 계약을 체결한 것이라고 주장하나, 이 건 법인은 쟁점부동산의 개발 및 공급 사업을 목적으로 하는 특수목적법인(SPC법인)이자 해당 사업의 사업시행자로서 청구법인이 지분 출자로 참여하는 등 청구법인과 사업법인 간의 특수관계를 고려할 때, 청구법인이 이 건 법인에게 지급한 자금은 ‘대여금’이 아니라 통상 투자 사업의 성패에 따라 이익을 얻기 위하여 지급한 ‘투자금’이라고 보는 것이 타당하다.

(나) 청구법인은 채권보전용 부동산을 취득하여 소유권 이전등기를 한 후 일시적으로 사용·수익하고 있다 하더라도 중과대상에서 제외된다고 주장하나, 청구법인은 2020.9.29. 쟁점부동산을 취득한 후 2025.7. 현재 매각하지 않고 계속하여 당해 법인의 사업용이나 수익사업에 사용하고 있으므로 채권을 보전하거나 행사할 목적으로 취득한 부동산을 일시적으로 사용·수익한다는 청구주장을 받아들이기 어렵다.

또한 쟁점부동산을 대물변제로 취득한 후 2021년 초부터 OOO오피스텔 상가의 매매를 의뢰하였으나 코로나, 부동산 경기 침체 등으로 분양(매매)이 되지 않아 부득이 당사의 수익사업에 일시적으로 사용하고 있다고 주장하나, 쟁점부동산을 취득한 후 매각하기 위하여 의뢰한 매매가격은 OOO원으로, 쟁점부동산을 부득이하게 취득하여 즉시 매각함으로써 채권을 회수하고자 하는 노력을 하였다고 보기는 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구법인이 취득한 쟁점부동산이 취득세 중과세율 적용 제외대상인지 여부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 청구법인은 2017.2.27. 서울특별시 서초구에 본점을 두고 부동산 개발 컨설팅업, 주거용 건물 개발 및 공급업, 부동산 매매·임대업 등을 목적사업으로 하여 설립되었다.

(나) 청구법인은 2017.3.14. (주)AAA(이 건 법인), (주)BBB, (주)CCC, (주)DDD와 ‘OOO 오피스텔 개발 및 공급사업(이하 “이 건 사업”이라 한다)’을 위한 공동투자 계약(이하 “이 건 투자계약”이라 한다)을 체결한바, 상세 내용은 다음과 같다.

1) 이 건 투자계약 전문 및 제1조(사업의 개요), 제2조(투자자의 의무) 내용은 아래 ＜표1＞과 같다.

○○○

2) 이 건 투자계약 제3조(회사의 의무)에서 “본건 사업에 따른 사업수익금을 공동사업자 지분에 따라 배분(제3항)”하여야 함이 아래 ＜표2＞와 같이 기재되어 있다.

○○○

3) 이 건 투자계약 제4조(사업수익금의 배분)에서 본건 사업 수행을 위한 “공동사업자금 OOO원 중 청구법인의 분담금은 OOO원(8.23%)”로 확인되며(제1항), “목표 이상의 수익률 발생 시 추가 배분을 하는 내용(제3항”, 및 “신탁정산 완료일까지 본건 사업의 미분양 물건에 대해서는 지분율에 따라 청구법인을 포함한 투자자들에게 대물로 정산한다(제6항)”라는 내용 등이 아래 ＜표3＞과 같이 기재되어 있다.

○○○

(다) 청구법인은이 제출한 금전소비대차계약서의 일부 내용은 아래 ＜표4＞와 같고, 계약일자는 공란으로 되어 있는 것으로 나타난다.

＜표4＞ 금전소비대차계약서의 주요 내용

○○○

(라) ‘OOO 오피스텔’의 집합건축물대장(표제부)을 보면, 쟁점부동산은 2017.11.6. 착공 2020.4.24. 사용승인된 사실이 나타난다.

(마) 이 건 법인은 2020.8.14. 14시경 주주인 (주)BBB, (주)CCC, 청구법인이 참석한 주주총회를 개최하여, 다음과 같은 안건을 승인·가결한 것이 주주총회 의사록에 의하여 확인된다.

1) 제1호(OOO 오피스텔 개발 및 공급사업의 사업손익 확정의 건)의 내용은 아래 ＜표5＞와 같다.

○○○

2) 제2호(정관 일부 변경의 건)는 법인 정관에 중간배당 규정을 추가하는 내용이고 제3호(중간배당 및 차등배당의 건)의 내용은 아래 ＜표6 · 6-1＞과 같다.

○○○

○○○

3) 제4호(주식 양도의 건) 내용은 아래 ＜표7＞과 같다.

○○○

(바) 청구법인은 2020.9.15. 이 건 법인과 쟁점부동산 대물변제 계약을 체결하였고, 해당 계약서상 ① “이 건 법인이 청구법인에 정산하여야 할 대물변제 금액 OOO원(VAT 포함)”과 ② “이 건 법인은 청구법인에 쟁점부동산을 이전하고, 대물변제 금액을 초과하는 OOO원은 청구법인이 현금으로 잔금납부”한다는 내용 등이 확인된다.

(사) 쟁점부동산 등기사항증명서를 보면, 쟁점부동산은 이 건 법인으로부터 대물변제(2020.9.15.)를 원인으로 청구법인에게 2020.9.29. 소유권 이전 등기된 사실이 나타난다.

(아) 청구법인은 2020.9.29. 대물변제를 원인으로 쟁점부동산을 취득하고, 「지방세법 시행령」 제27조 제3항의 “채권을 보전하거나 행사할 목적으로 하는 부동산 취득”으로 보아, 과세표준 OOO원에 표준세율(4%)을 적용한 취득세 등 OOO원을 신고·납부하였다.

(자) 처분청은 쟁점부동산 취득이 채권을 보전하거나 행사할 목적으로 하는 취득으로 볼 수 없다는 서울특별시 지도점검 결과에 따라, 2024.8.5. 「지방세법」 제13조 제2항에 따른 중과세율로 산출한 세액에 기 납부세액을 차감한 취득세 등 OOO원(가산세 OOO원 포함)을 부과·고지하였다.

(차) 청구법인은 청구법인을 임대인으로 한 상가 임대차계약서와 2020년 10월경부터 공인중개사에게 매매 및 임대차를 의뢰하였다는 확인서를 제출한바, 쟁점부동산 임대차계약서의 요약내용은 아래 ＜표8＞과 같다.

○○○

(카) 청구법인은 “상가 분양은 이루어지지 않아 매출 대비 지출 자금수지가 OOO원으로 변제가 불가능하게 되어 대물변제로 처리될 수밖에 없었다”라는 주장을 입증하기 위하여 OOO 오피스텔 신탁사업 자금수지(정산)서를 제출한바, 정산잔액에 OOO원으로 기재된 것으로 나타난다.

(타) 청구법인은 “쟁점부동산 외의 상가들은 이 건 법인이 보유하였으나 임대나 매매가 되지 않아 2024년 4월 현재 상가 중 7개 호실이 경매 중”이라는 주장을 입증하기 위해 서울동부지방법원 부동산임의경매 결정OOO서를 제출하였다.

(파) 청구법인이 제출한 이자·배당소득 소득자보관용 원천징수영증에 따르면 징수의무자 이 건 법인, 지급일 2020.9.28., 지급대상기간 2017.3.6.~2020.7.30., 이자율 4.6%, 지급금액 OOO원, 원천징수세액 법인세 OOO원 지방소득세 OOO원 합계 OOO원이 기재된 것으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 이 건에 대하여 살펴본다.

(가)「지방세법」제13조 제2항 제1호는 대도시에서 법인을 설립하거나 지점 등을 설치함에 따라 대도시의 부동산을 취득(그 설립·설치·전입 이후의 부동산 취득을 포함)하는 경우의 취득세율은 표준세율의 100분의 300에서 중과기준세율의 100분의 200을 뺸 세율을 적용한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제27조 제3항에서 법 제13조 제2항 제1호에 따른 대도시에서의 법인 설립, 지점ㆍ분사무소 설치 및 법인의 본점ㆍ주사무소ㆍ지점ㆍ분사무소의 대도시 전입에 따른 부동산 취득은 해당 법인 또는 행정안전부령으로 정하는 사무소 또는 사업장(이하 이 조에서 “사무소등”이라 한다)이 그 설립ㆍ설치ㆍ전입 이전에 법인의 본점ㆍ주사무소ㆍ지점 또는 분사무소의 용도로 직접 사용하기 위한 부동산 취득(채권을 보전하거나 행사할 목적으로 하는 부동산 취득은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)으로 하고, 같은 호에 따른 그 설립ㆍ설치ㆍ전입 이후의 부동산 취득은 법인 또는 사무소등이 설립ㆍ설치ㆍ전입 이후 5년 이내에 하는 업무용ㆍ비업무용 또는 사업용ㆍ비사업용의 모든 부동산 취득으로 한다고 규정하고 있다.

(나) 청구법인은 2017.3.6. 금전소비대차계약서 등을 근거로 쟁점부동산을 이 건 법인에게 지급한 대여금을 회수할 목적으로 이 건 법인과 부동산 대물변제계약을 체결하고 취득한 즉 채권 보전용 부동산이라고 주장한다.

그러나, 청구법인은 이 건 사업을 위하여 이 건 법인과 2017.3.14. 이 건 투자계약을 체결한바, 동 계약서 제3조(회사의 의무)에 따라 사업수익금을 공동사업자 지분에 따라 사업이익 발생 즉시 배분한다고 합의하였으며, 제4조에 따르면 청구법인은 OOO원의 투자분담금(지분율 8.23%)을 분담하고 목표수익률 발생시 청구법인에게 1.5%를 분배하며 미분양물건에 대해서는 지분율에 따라 투자자들에게 대물로 정산한다고 약정한 것으로 나타나는 점,

청구법인은 이 건 투자계약에 앞서 이 건 법인과 금전소비대차계약서를 작성하였다고 주장하나, 계약일자도 기재되어 있지 않고 이를 공증받은 사실도 확인되지 아니하며 금전소비대차계약서는 이 건 투자계약서로 변경된 것으로 보이고 금전대여자에 불과하다면 청구법인이 주주총회에 참여하여 중간배당이나 차등배당 등에 대하여 논의할 필요도 없었던 것으로 보이는 점,

부동산의 변제 등으로 채권회수를 하는 경우 미회수한 채권의 가액이 그 부동산의 가액에 상당하여야 함에도 얼마를 미회수하여 쟁점부동산을 취득하였는지 확인되지 아니한 점(조심 2017지236, 2017.4.4. 같은 뜻임) 등에 비추어,

청구법인의 쟁점부동산 취득은 이 건 사업의 공동투자자인 청구법인이 투자수익금을 대물로 수취한 것으로서 채권보전용으로 취득한 것으로 보기 어려워서 취득세 중과세율 적용 제외대상으로 보기 어려우므로 처분청이 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항, 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법(2020.12.29. 법률 제17769호로 개정되기 전의 것)

제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

1. 상속으로 인한 취득

가. 농지 : 1천분의 23

나. 농지 외의 것 : 1천분의 28

2. 제1호 외의 무상취득 : 1천분의 35. 다만, 대통령령으로 정하는 비영리사업자의 취득은 1천분의 28로 한다.

3. 원시취득 : 1천분의 28

4. 삭제＜2014.1.1.＞

5. 공유물의 분할 또는 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제2조제1호 나목에서 규정하고 있는 부동산의 공유권 해소를 위한 지분이전으로 인한 취득(등기부등본상 본인 지분을 초과하는 부분의 경우에는 제외한다) : 1천분의 23

6. 합유물 및 총유물의 분할로 인한 취득 : 1천분의 23

7. 그 밖의 원인으로 인한 취득

가. 농지 : 1천분의 30

나. 농지 외의 것 : 1천분의 40

가. 취득당시가액이 6억원 이하인 주택 : 1천분의 10

나. 취득당시가액이 6억원을 초과하고 9억원 이하인 주택 : 다음 계산식에 따라 산출한 세율. 이 경우 소수점이하 다섯째자리에서 반올림하여 소수점 넷째자리까지 계산한다.

다. 취득당시가액이 9억원을 초과하는 주택: 1천분의 30

제13조(과밀억제권역 안 취득 등 중과) ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산(「신탁법」에 따른 수탁자가 취득한 신탁재산을 포함한다)을 취득하는 경우의 취득세는 제11조 제1항의 표준세율의 100분의 300에서 중과기준세율의 100분의 200을 뺀 세율(제11조 제1항 제8호에 해당하는 주택을 취득하는 경우에는 제13조의2 제1항 제1호에 해당하는 세율)을 적용한다. 다만, 「수도권정비계획법」 제6조에 따른 과밀억제권역(「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」을 적용받는 산업단지는 제외한다. 이하 이 조 및 제28조에서 “대도시”라 한다)에 설치가 불가피하다고 인정되는 업종으로서 대통령령으로 정하는 업종(이하 이 조에서 “대도시 중과 제외 업종”이라 한다)에 직접 사용할 목적으로 부동산을 취득하는 경우의 취득세는 제11조에 따른 해당 세율을 적용한다.

1. 대도시에서 법인을 설립[대통령령으로 정하는 휴면(休眠)법인(이하 “휴면법인”이라 한다)을 인수하는 경우를 포함한다. 이하 이 호에서 같다]하거나 지점 또는 분사무소를 설치하는 경우 및 법인의 본점ㆍ주사무소ㆍ지점 또는 분사무소를 대도시 밖에서 대도시로 전입(「수도권정비계획법」 제2조에 따른 수도권의 경우에는 서울특별시 외의 지역에서 서울특별시로의 전입도 대도시로의 전입으로 본다. 이하 이 항 및 제28조 제2항에서 같다)함에 따라 대도시의 부동산을 취득(그 설립ㆍ설치ㆍ전입 이후의 부동산 취득을 포함한다)하는 경우

(2) 지방세법 시행령(2020.12.1. 대통령령 제31212호로 개정되기 전의 것)

제27조(대도시 부동산 취득의 중과세 범위와 적용기준) ③ 법 제13조 제2항 제1호에 따른 대도시에서의 법인 설립, 지점ㆍ분사무소 설치 및 법인의 본점ㆍ주사무소ㆍ지점ㆍ분사무소의 대도시 전입에 따른 부동산 취득은 해당 법인 또는 행정안전부령으로 정하는 사무소 또는 사업장(이하 이 조에서 “사무소등”이라 한다)이 그 설립ㆍ설치ㆍ전입 이전에 법인의 본점ㆍ주사무소ㆍ지점 또는 분사무소의 용도로 직접 사용하기 위한 부동산 취득(채권을 보전하거나 행사할 목적으로 하는 부동산 취득은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)으로 하고, 같은 호에 따른 그 설립ㆍ설치ㆍ전입 이후의 부동산 취득은 법인 또는 사무소등이 설립ㆍ설치ㆍ전입 이후 5년 이내에 하는 업무용ㆍ비업무용 또는 사업용ㆍ비사업용의 모든 부동산 취득으로 한다. 이 경우 부동산 취득에는 공장의 신설ㆍ증설, 공장의 승계취득, 해당 대도시에서의 공장 이전 및 공장의 업종변경에 따르는 부동산 취득을 포함한다.

(3) 지방세관계법 운영예규

법13…시행령 27-1[채권보전용 부동산의 범위]

1. 채권자가 채권의 담보ㆍ변제ㆍ실행을 하기 위하여 채권보전용 부동산을 취득하는 경우는 다음과 같다.

① 채권에 대한 양도담보로 제공받는 등 채권자가 그 채권의 담보를 위하여 취득하는 경우

② 채권에 대한 대물변제로 취득하는 등 채권자가 그 변제를 받는 일환으로 취득하는 경우

③ 담보목적물의 부동산에 대한 경매절차에서 채권자가 직접 경락받는 등 채권자가 그 채권의 담보권을 실행하는 과정에서 취득하는 경우

④ 제1호부터 제3호와 유사한 사유로 취득하는 경우

2. 채권보전용 부동산을 취득하여 소유권 이전등기를 한 후 일시적으로 사용ㆍ수익하는 경우라도 채권 보전ㆍ행사용 부동산 소유권 이전으로 보아 중과대상에서 제외한다.