이유
1. 처분개요

가. 처분청은 청구법인이 2024년 재산세 과세기준일 현재 소유하고 있는 서울특별시 강남구 OOO2필지 토지 1,627㎡(현황 : 나대지, 이하 “쟁점토지”라 한다)에 대하여「지방세법」제106조 제1항 제1호에서 규정하는 종합합산과세대상 토지로 구분하여, 2024.9.19. 청구법인에게 재산세 등 합계 OOO원(이하 “이 건 재산세 등”이라 한다)을 부과·고지하였다.

나. 청구법인은 이에 불복하여 2024.12.18. 심판청구를 제기하였다.

2.청구법인 주장 및 처분청 의견

가.청구법인 주장

청구법인은 2021.1.13. 쟁점토지상의 건축물을 철거하고, 쟁점토지에 기부채납 대상인 강남구 OOO을 비롯하여 업무시설·근린생활시설·문화 및 집회시설을 포함한 건물을 신축하는 사업을 진행하고 있다.

청구법인은 2021.7.8. 강남구 도시계획위원회와 건축위원회를 거쳐 건축허가를 득하였으나, 쟁점토지를 취득할 당시 부여된 허가 조건을 이행하기 위해 처분청에 3차례의 기부채납을 신청하였음에도 처분청의 공유재산심의회에서 2023.8.14. 기부채납 부적정 결정을 하여 건축공사에 착공하지 못하였다.

이러한 행위는 부적정한 행정처분이고, 쟁점토지는「건축법」제18조에서 규정하는 착공이 제한된 건축물의 부속토지로 볼 수 있기 때문에 종합합산과세대상토지가 아닌 별도합산과세대상토지로 구분하여 재산세를 부과하여야 한다.

나. 처분청 의견

쟁점토지는 2022년도부터 지상건축물이 없는 나대지 상태였고, 심판청구일 현재까지 착공신고를 하여 공사에 착수한 사실이 없고, 현재까지 착공이 이루어지지 않은 이유는 행정관청의 건축규제조치로 착공을 제한해서라기보다는, 관련 절차인 기부채납 시설과 관련한 공유재산심의회 의결이 통과되지 않아 건축허가조건이 이행되지 않은 것이다.

따라서, 쟁점토지는 2024년 재산세 과세기준일 현재「건축법」에 따른 착공신고를 하지 않았고 건축물이 철거된 나대지 상태이므로「지방세법 시행령」제103조 제1항 제2호 및 제3호에서 규정하고 있는 건축중인 건축물의 부속토지 또는「건축법」제18조에 따라 착공이 제한된 건축물의 부속토지에 해당한다고 볼 수 없으므로 쟁점토지를 종합합산과세대상토지로 보아 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지는 건축허가를 받았으나「건축법」제18조에 따라 착공이 제한된 건축물의 부속토지에 해당하므로 별도합산과세대상 토지로 구분하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 청구법인은 2020.7.10. 쟁점토지와 그 지상 건축물을 취득한 후, 2021.1.13. 쟁점토지상의 건축물을 철거하였다.

(나) 청구법인은 2021.7.8. 처분청으로부터 건축허가[내용 : 강남구미술관(기부채납), 오피스텔 등]를 받을 당시, 건축 인허가와 별도로 착공 전까지 구의회 공유재산관리계획 수립 및 의결 등 관련 절차를 이행해야 하고, 기부채납이 최종 결정된 이후(구의회 의결을 득한 후)에 건물 착공이 가능하며, 공유재산관리계획안 의결 결정 전에 청구법인은 사업진행을 하지 않는다는 조건부 허가를 받은 것으로 나타난다.

(다) 청구법인은 2021.7.7. 등 처분청의 공유재산심의회에 3차례 기부채납을 신청하였으나, 처분청의 공유재산심의회는 2023.8.14. 최종 기부채납 부적정 결정을 하였다.

(라) 처분청은 쟁점토지를 건축물이 멸실된 후 6개월이 지난 나대지로 보아 종합합산과세대상 토지로 구분하여 이 건 재산세 등을 부과하였다.

(마) 처분청이 2025.1.16. 쟁점토지의 현황을 조사한 후 작성한 출장복명서에 의하면, 쟁점토지는 나대지(민영노외주차장) 상태이고 건축공사에 착공한 사실이 없는 것으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구법인은 쟁점토지를 건축허가를 받았으나「건축법」제18조에 따라 착공이 제한된 건축물의 부속토지에 해당한다고 주장하나, 청구법인은 2021.1.13. 쟁점토지상의 건축물을 철거한 후, 2021.7.8. 처분청으로부터 건축 인허가와 별도로 건축공사 착공 전까지 기부채납과 관련한 공유재산관리계획 의결 등의 관련 절차를 이행해야 하고, 이러한 절차를 이행하기 전에는 건축공사에 착공할 수 없다는 조건부 허가를 받은 점, 청구법인은 2021.7.7. 등 처분청이 제시한 조건부 허가를 이행하기 위하여 3차례 처분청의 공유재산심의회에 기부채납과 관련한 심리를 신청하였으나, 처분청의 공유재산심의회는 2023.8.14. 최종 기부채납 부적정 결정하여 청구법인은 처분청이 제시한 조건부 허가의 조건을 충족하지 못하여 건축공사에 착공할 수 없었던 것으로 보이는 점, 쟁점토지는 2024년 재산세 과세기준일 현재 건축물이 철거된지 6개월 이상 경과된 나대지 상태이고, 건축공사에 착공한 사실이 없는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지를「지방세법 시행령」제103조 제1항 제2호에서 규정하는 건축허가를 받았으나「건축법」제18조에 따라 착공이 제한된 건축물의 부속토지에 해당하지 아니한 것으로 보아 종합합산과세대상 토지로 구분하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「지방세기본법」제96조 제7항과「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법률

(1) 지방세법

제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세 대상으로 구분한다.

1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지

2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지

가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지

다. 철거·멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지로서 대통령령으로 정하는 부속토지

(2) 지방세법 시행령

제101조(별도합산과세대상 토지의 범위) ① 법 제106조 제1항 제2호가목에서 “공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만, 「건축법」 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지는 제외한다.

2. 건축물(제1호에 따른 공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지

제103조(건축물의 범위 등) ① 제101조 제1항에 따른 건축물의 범위에는 다음 각 호의 건축물을 포함한다.

2. 건축허가를 받았으나 「건축법」 제18조에 따라 착공이 제한된 건축물

3.「건축법」에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물[개발사업 관계법령에 따른 개발사업의 시행자가 소유하고 있는 토지로서 같은 법령에 따른 개발사업 실시계획의 승인을 받아 그 개발사업에 제공하는 토지(법 제106조 제1항 제3호에 따른 분리과세대상이 되는 토지는 제외한다)로서 건축물의 부속토지로 사용하기 위하여 토지조성공사에 착수하여 준공검사 또는 사용허가를 받기 전까지의 토지에 건축이 예정된 건축물(관계 행정기관이 허가 등으로 그 건축물의 용도 및 바닥면적을 확인한 건축물을 말한다)을 포함한다]. 다만, 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우는 제외한다.

제103조의2(철거ㆍ멸실된 건축물 또는 주택의 범위) 법 제106조 제1항 제2호 다목에서 “대통령령으로 정하는 부속토지”란 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물 또는 주택의 부속토지를 말한다. 이 경우 「건축법」 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 하는 건축물 또는 주택으로서 허가 등을 받지 않은 건축물 또는 주택이거나 사용승인을 받아야 하는 건축물 또는 주택으로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 않은 건축물 또는 주택의 부속토지는 제외한다.

1. 건축물 또는 주택이 사실상 철거ㆍ멸실된 날(사실상 철거ㆍ멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거ㆍ멸실된 날을 말한다)부터 6개월이 지나지 않은 건축물 또는 주택의 부속토지(건축물 또는 주택의 건축을 위한 용도 외의 다른 용도로 사용하는 부속토지는 제외한다). 이 경우 건축물의 부속토지는 철거ㆍ멸실되기 전 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제101조제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지를 말한다.

(3) 건축법

제18조(건축허가 제한 등) ① 국토교통부장관은 국토관리를 위하여 특히 필요하다고 인정하거나 주무부장관이 국방, 문화재보존, 환경보전 또는 국민경제를 위하여 특히 필요하다고 인정하여 요청하면 허가권자의 건축허가나 허가를 받은 건축물의 착공을 제한할 수 있다.

② 특별시장ㆍ광역시장ㆍ도지사는 지역계획이나 도시ㆍ군계획에 특히 필요하다고 인정하면 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 건축허가나 허가를 받은 건축물의 착공을 제한할 수 있다.

③ 국토교통부장관이나 시ㆍ도지사는 제1항이나 제2항에 따라 건축허가나 건축허가를 받은 건축물의 착공을 제한하려는 경우에는 「토지이용규제 기본법」 제8조에 따라 주민의견을 청취한 후 건축위원회의 심의를 거쳐야 한다.

④ 제1항이나 제2항에 따라 건축허가나 건축물의 착공을 제한하는 경우 제한기간은 2년 이내로 한다. 다만, 1회에 한하여 1년 이내의 범위에서 제한기간을 연장할 수 있다.

⑤ 국토교통부장관이나 특별시장ㆍ광역시장ㆍ도지사는 제1항이나 제2항에 따라 건축허가나 건축물의 착공을 제한하는 경우 제한 목적ㆍ기간, 대상 건축물의 용도와 대상 구역의 위치ㆍ면적ㆍ경계 등을 상세하게 정하여 허가권자에게 통보하여야 하며, 통보를 받은 허가권자는 지체 없이 이를 공고하여야 한다.

⑥ 특별시장ㆍ광역시장ㆍ도지사는 제2항에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 건축허가나 건축물의 착공을 제한한 경우 즉시 국토교통부장관에게 보고하여야 하며, 보고를 받은 국토교통부장관은 제한 내용이 지나치다고 인정하면 해제를 명할 수 있다.