이유
1. 처분개요
가. 청구인 a와 b은 서울특별시 서대문구 OOO단독주택(대 486㎡, 단독주택 237.42㎡, 이하 “종전①주택”이라 한다)과 서울특별시 마포구 OOO호(이하 “종전②주택”이라 한다)를 각각 소유하고 있는 상태에서,
2022.12.22. 서울특별시 서대문구 OOO 단독주택(대 208㎡, 주택 185.45㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)을 취득한 후, 같은 날 그 취득가액 OOO원을 과세표준으로 하고, 「지방세법」제11조 제1항 제8호 다목에 따른 일시적 2주택의 취득 세율(3%)을 적용하여 산출한 취득세 등 OOO원을 신고·납부하였다.
＜표1＞ 청구인들의 종전주택 소유 및 쟁점주택 취득 현황
구분
소재지
소유자
취득일자
비고
종전①주택
OOO
(단독주택)
a
2006.8.8.
매매계약 2022.9.1.
잔금정산
(당초 2022.12.22.)
(변경 2023.1.31.)
종전②주택
OOO
(공동주택)
b
2010.12.1.
쟁점주택
OOO
(단독주택)
a
b
2022.12.22.
매매계약 2022.9.5.
각 2분의 1 지분
나. 그 후, 청구인들은 2022.9.1. 매매계약을 체결하여 2022.12.22. 매도가 예정되었던 종전①주택의 잔금지급이 2023.1.31.로 연기됨에 따라, 쟁점주택의 취득이 일시적 2주택이 아닌 1세대 3주택에 해당하게 되자 2023.4.14. 「지방세법」제13조의2 제1항 제3호의 세율(12%)을 적용하여 산출한 세액에서 기 신고·납부한 세액을 차감한 취득세 등 OOO원을 수정신고·납부한 후, 2024.11.5. 경정청구를 하였으나, 처분청은 2024.12.2. 이를 거부하였다.
다. 청구인들은 이에 불복하여 2024.12.19. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
가. 청구인들 주장
(1) 청구인들은 쟁점주택을 거래한 공인중개사의 잘못된 안내 및 매수인의 사정 등에 따라 종전①주택의 잔금기일을 당초 2022.12.22.에서 2023.1.31.로 연기하였고, 이에 따라「지방세법」제13조의2 제1항 제3호의 세율(12%)을 적용한 취득세 등을 수정신고·납부하였으나,
청구인들은 쟁점주택을 투기 등의 목적으로 취득한 것이 아니고, 부득이한 잔급지급기일의 변경으로 인하여 1세대 3주택자가 된 것이므로 청구인들의 쟁점주택의 취득에 대하여 「지방세법」제11조 제1항 제8호 다목에 따른 일시적 2주택의 취득 세율(3%)을 적용하는 것이 타당하다.
(2) 아울러, 대법원(2009.12.24. 선고 2009두13788 판결)에서는 이주목적으로 대체주택을 취득하는 과정에서 부득이하게 3주택을 보유하게 된 경우에는 구 「소득세법」제104조 제1항 2의3 소정의 1세대 3주택자 중과세 대상에 해당한다고 볼 수 없다고 봄이 상당하다고 판단하였고, 서울고등법원 2011.1.28. 선고 2010누25406 확정 판결에서도 위 대법원 판결을 인용하여 판단하였으므로, 청구인들의 쟁점주택의 취득에 대하여도 동일한 법리를 적용하여 처분청의 경정청구 거부처분이 취소되어야 한다.
나. 처분청 의견
「지방세법 시행령」제28조의5 제1항에서 “대통령령으로 정하는 일시적 2주택”이란 신규주택을 추가로 취득한 후 3년 이내에 종전주택을 처분하는 경우로 규정하고 있는바,
청구인들이 2022.12.22. 쟁점주택을 취득할 당시 청구인들은 각 1주택을 소유하여 1세대 2주택을 소유한 상태에서 추가로 조정대상지역 내에 소재한 쟁점주택을 취득하여 1세대 3주택자에 해당하는 점, 「지방세법 시행령」제28조의4의 주택 수 산정방법에서 1세대 3주택에 해당하는 주택을 취득하는 경우에는 일시적 3주택 소유에 대한 예외규정을 두고 있지 아니한 점 등에 비추어, 처분청이 청구인들의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
쟁점주택의 취득에 대하여 1세대 3주택 중과세율을 적용하는 것은 부당하다는 청구주장의 당부
나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인들과 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다.
(가) 청구인들은 위 ＜표1＞과 같이 종전①주택과 종전②주택을 각각 소유하고 있는 상태에서, 2022.9.5. 쟁점주택에 대한 매매계약을 통해 2022.12.22. 쟁점주택을 각 2분의 1 지분으로 취득하였다.
(나) 종전①주택을 소유하고 있던 청구인 a는 2022.8.31. 종전①주택의 매매대금을 OOO원으로 하고, 잔금지급일을 2022.12.22.로 하여 매매하기로 하는 매매계약을 체결하였다.
＜표2＞ 종전①주택 매매계약서 주요 내용(발췌)
○ ○ ○
(다) 종전①주택의 매매계약서 및 등기사항전부증명서 등에 의하면, 청구인들은 위 (나)의 종전①주택 매매계약에 대하여, 2022.9.1. 잔금 지급일을 2023.1.31.로 하는 부동산 매매계약서를 아래 ＜표3＞과 같이 재작성하였으며, 2023.1.31. 소유권이 이전된 것으로 나타난다.
＜표3＞ 종전①주택 매매계약서(재작성) 주요 내용(발췌)
계약일자
2022.9.1.
매매대금
○ ○ ○
당 사 자
매도인 : a, 매수인 : c
(A공인중개사 b, B공인중개사 e)
(라) 청구인들은 2022.12.22. 취득한 쟁점주택의 취득에 대하여 같은 날 「지방세법」제11조 제1항 제8호 다목에 따른 일시적 2주택의 취득 세율(3%)을 적용하여 산출한 취득세 등 57,050,000원을 신고·납부하였다가, 2023.4.14. 「지방세법」제13조의2 제1항 제3호의 세율(12%)을 적용하여 산출한 세액에서 기 신고·납부한 세액을 차감한 취득세 등 OOO원을 수정신고·납부하였다.
(바) 청구인들이 2022.12.22. 쟁점주택을 취득할 당시, 쟁점주택이 소재한 서울특별시 서대문구는 “조정대상지역”으로 지정되어 있었으며, 이에 대하여는 처분청과 청구인들 사이에 다툼이 없다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 「지방세법」제13조의2 제1항 제3호에서 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우에는 “제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율”로 한다고 규정하고 있는바,
청구인들은 1세대 2주택(종전①·②주택)을 소유하고 있던 상태에서 2022.12.22. 조정대상지역 내에 소재한 쟁점주택을 추가로 취득한 것으로 나타나는 점,
청구인들이 종전①주택을 매도하고 이를 대체할 주택인 쟁점주택을 취득하는 과정에서 종전①주택의 잔금정산일을 2022.12.22.에서 2023.1.31.로 변경함에 따라 부득이하게 1세대 3주택에 해당하게 되었다 하더라도 「지방세기본법」제34조 제1항 제1호에 따라 취득세는 “과세물건을 취득하는 때”에 납세의무가 성립하는 것이므로, 쟁점주택의 취득일(2022.12.22.)을 기준으로 세대의 주택 수를 판단하는 것이 타당하다 할 것인 점,
청구인들이 제시한 양도소득세에 관한 법원(대법원 2009.12.24. 선고 2009두13788 판결 등)의 판결 등에서 이주목적의 대체주택을 취득하는 과정에서 부득이하게 3주택을 보유하게 된 경우에는 1세대 3주택자 중과세 대상에 해당한다고 볼 수 없다고 판단하고 있다 하더라도 국세인 양도소득세와 지방세인 취득세는 그 과세의 취지 등을 달리하는 것이어서 이를 그대로 원용하기는 무리가 있다 할 것인 점 등에 비추어,
청구인들의 쟁점주택의 취득에 대하여 처분청이 「지방세법」제13조의2 제1항 제3호에 따른 세율(12%)의 적용 대상으로 보아 청구인들의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」 제96조 제7항과 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세기본법
제34조(납세의무의 성립시기) ① 지방세를 납부할 의무는 다음 각 호의 구분에 따른 시기에 성립한다.
1. 취득세: 과세물건을 취득하는 때
(2) 지방세법
제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의2부터 제10조의6까지의 규정에 따른 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
7. 그 밖의 원인으로 인한 취득
가. 농지: 1천분의 30
나. 농지 외의 것: 1천분의 40
8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[「주택법」 제2조 제1호의 주택으로서 「건축법」에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서나 「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재{「건축법」(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 취득당시가액(제10조의3 및 제10조의5 제3항에서 정하는 취득당시가액으로 한정한다. 이하 이 호에서 같다)은 다음 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득당시가액으로 한다.
가. 취득당시가액이 6억원 이하인 주택: 1천분의 10
나. 취득당시가액이 6억원을 초과하고 9억원 이하인 주택: 다음 계산식에 따라 산출한 세율. 이 경우 소수점이하 다섯째자리에서 반올림하여 소수점 넷째자리까지 계산한다.
다. 취득당시가액이 9억원을 초과하는 주택: 1천분의 30
제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.
2. 1세대 2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다)에 해당하는 주택으로서 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 장에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율
3. 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율
(3) 지방세법 시행령
제28조의5(일시적 2주택) ① 법 제13조의2 제1항 제2호에 따른 “대통령령으로 정하는 일시적 2주택”이란 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔(이하 이 조 및 제36조의3에서 “종전 주택등”이라 한다)을 소유한 상태에서 이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택(이하 이 조 및 제36조의3에서 “신규 주택”이라 한다)을 추가로 취득한 후 3년(이하 이 조에서 “일시적 2주택 기간”이라 한다) 이내에 종전 주택등(신규 주택이 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 신규 주택을 포함한다)을 처분하는 경우 해당 신규 주택을 말한다.
② 제1항을 적용할 때 조합원입주권 또는 주택분양권을 1개 소유한 1세대가 그 조합원입주권 또는 주택분양권을 소유한 상태에서 신규 주택을 취득한 경우에는 해당 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택을 취득한 날부터 일시적 2주택 기간을 기산한다.
③ 제1항을 적용할 때 종전 주택등이 「도시 및 주거환경정비법」 제74조 제1항에 따른 관리처분계획의 인가 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조 제1항에 따른 사업시행계획인가를 받은 주택인 경우로서 관리처분계획인가 또는 사업시행계획인가 당시 해당 사업구역에 거주하는 세대가 신규 주택을 취득하여 그 신규 주택으로 이주한 경우에는 그 이주한 날에 종전 주택등을 처분한 것으로 본다.