이유
1. 처분개요
가. 청구인은 대구광역시 남구 OOO아파트(이하 “기존주택”이라 한다)와 같은 시 달성군 OOO 주택(건축물만 소유, 이하 “쟁점주택”이라 한다)을 소유하고 있던 중 2024.8.8. 주택분양사업자로부터 대구광역시 수성구 OOO번지 수성 OOO호 공동주택(토지 39.6402㎡ 건물 77.0157㎡, 이하 “이 사건 주택”이라 한다)을 분양받는 분양계약을 체결하여 2025.4.18. 이 사건 주택을 취득하였고,
이 사건 주택의 취득가액 OOO원을 과세표준으로 하고 「지방세법」(2024.12.31. 법률 제20630호로 일부 개정된 것, 이하 같다) 제13조의2 제1항 제2호에 따라 1세대 3주택(조정대상지역 외 지역)에 해당하는 취득세율(8% 중과세율)을 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 2025.5.8. 신고·납부하였다.
나. 청구인은 2025.5.19. 처분청에 쟁점주택은 주택 중과세율 적용시 주택 수 산정에서 제외되는 주택에 해당한다는 사유로 이 사건 주택에 대한 중과세율(8%)의 적용을 배제하여 달라는 취지의 경정청구를 하였으나, 처분청은 2025.6.16. 이를 거부하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2025.6.16. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
청구인은 5년 전 남편의 사망으로 부양 의무자 없이 지내고 있는 차상위계층으로, 연금(월 OOO만원)으로 생활하기 어려워 생활비를 줄이고자 혼자 살고 있던 기존 주택(32평)의 평수를 줄여 이사를 가고자 하였고, 2025.4.18. 이 사건 주택을 취득하였다. 당시 청구인은 기존 주택 외에 2019년에 시부모님으로부터 증여받은 쟁점주택을 함께 보유하고 있었고, 쟁점주택은 OOO 종중 소유의 토지 지상에 있는 건축물(공시지가 OOO만원)이다.
쟁점주택은 개별주택가격이 OOO백만원으로 공시되기는 하였으나 청구인이 소유한 건축물만의 가격은 OOO만원에 불과한 농어촌주택으로, 이마저도 2025.4.25. 자녀에게 증여하였는데, 2025.4.18. 일시적으로 3주택자였다는 사유만으로 OOO만원이 넘는 취득세가 부과되었는바 부당하다.
나. 처분청 의견
「지방세법 시행령」 제28조의4 제1항 본문에서 「지방세법」 제13조의2 제1항 제2호 및 제3호에 따른 주택 중과세율 적용의 기준이 되는 주택 수 산정 방법에 대해 규정하면서, 같은 법 시행령 제28조의4 제6항 각 호에서 주택 수 산정에서 제외되는 주택에 대해 열거하고 있고, 그 제11호에서 주택 수 산정에서 제외되는 농어촌주택은 같은 법 시행령 제28조의2 제11호에 해당하는 주택으로 주택 수 산정일 현재 건축물 시가표준액이 6천 500만원 이내인 주택이어야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제28조의2 제11호 각 호의 요건 중 라목에서 광역시에 소속된 군지역에 소재하는 농어촌주택은 이에 해당하지 않는 것으로 규정하고 있다.
청구인은 쟁점주택이 3년 이상 보유한 OOO원 이하 주택이고, 청구인은 쟁점주택 중 건축물에 해당하는 부분만 소유하고 있으므로, 주택 수 산정시 쟁점주택을 제외하여야 한다고 주장하나, 쟁점주택은 대구광역시 달성군에 소재하고 있어 광역시에 소속된 군지역에 소재하는 농어촌주택이므로 위 규정에 따른 주택 수 산정에서 제외되는 농어촌주택에 해당하지 아니하는 점, 쟁점주택의 2024년 개별공시가격은 OOO원이므로, 같은 법 시행령 제28조의2 제1에서 규정하는 전체 주택의 시가표준액이 1억 이하인 주택에도 해당하지 않는 점 등에 비추어 쟁점주택은 취득세 중과세율 적용대상 주택 수에 포함되어야 한다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
쟁점주택은 주택 수 산정에서 제외되는 농어촌주택이므로 중과세율 적용은 부당하다는 청구주장의 당부
나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료 등에 따르면 다음의 사실이 나타난다.
(가) 청구인은 2024.8.8. 신한자산신탁 주식회사로부터 이 사건 주택을 분양받기로 하는 분양계약을 체결하고 2025.4.18. 이 사건 주택(주거 전용면적 77.0157㎡)을 분양대금 OOO원(발코니 확장비 포함)에 취득(잔금 완납)하였다.
(나) 청구인이 2024.8.8. 이 사건 주택에 대한 분양계약을 체결할 당시 청구인은 기존 주택에 단일 세대원으로 거주하고 있었고, 2024.8.8. 현재 청구인의 주택 소유 현황은 아래 ＜표＞와 같다.
＜표＞ 이 사건 주택 분양권 취득 당시 주택 소유 현황
○○○
(다) 쟁점주택은 대구광역시 달성군 OOO 제1종 일반주거지역에 위치한 전업농어가주택(전용면적 78.1㎡)으로, 청구인은 2019.4.4. 쟁점주택(건축물)을 증여받아 2025.4.25. 자녀(a)에게 증여하기 전까지 소유하고 있었고, 쟁점주택의 부속토지는 OOO공파종중이 1982.10.5. 매매를 원인으로 취득하여 소유하고 있는 것으로 나타나며, 2024.8.8. 현재 쟁점주택의 개별주택가격은 OOO원이다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.
(가) 「지방세법」제13조의2 제1항 제2호에서 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우 중과세율을 적용하도록 규정하고 있고, 주택 수의 산정방법 등에 관하여 규정하고 있는 「지방세법 시행령」제28조의4 제1항은 세율 적용의 기준이 되는 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택의 수를 말한다고 규정하면서 이 경우 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 주택분양권의 취득일(분양계약일)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제6항은 1세대의 주택 수를 산정할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택 등은 소유주택 수에서 제외한다고 규정하면서 그 제1호 가목에서 제28조의2 제1호에 해당하는 주택으로서 주택 수 산정일 현재 같은 호에 따른 해당 주택의 시가표준액 기준을 충족하는 주택을, 마목에서 제28조의2 제11호에 해당하는 주택으로서 주택 수 산정일 현재 같은 호 다목의 요건을 충족하는 주택을 각각 규정하고 있고,
「지방세법 시행령」제28조의2 제1호는 법 제4조에 따른 시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택의 시가표준액을 말한다)이 1억원 이하인 주택을, 제11호는 다음 각 목의 요건을 갖춘 농어촌 주택을 규정하면서 각 목에서 읍 또는 면에 있을 것(가목), 대지면적이 660㎡ 이내이고 건축물의 연면적이 150㎡ 이내일 것(나목), 건축물의 가액이 OOO만원 이내일 것(다목), 광역시에 소속된 군지역 등에 있지 아니할 것(라목 1)) 등을 규정하고 있다.
(나) 청구인은 읍·면 지역에 위치하고 있는 주택 중 건축물만을 소유하고 있고 해당 건축물의 가액은 OOO만원에 불과하므로, 이를 주택 수 산정에서 제외하여야 한다고 주장하나,
청구인은 읍·면 지역에 위치하고 있는 주택 중 건축물만을 소유하고 있기는 하나, 주택의 지분이나 부속토지만을 소유하고 있는 경우에도 전체 주택의 시가표준액을 기준으로 보유주택의 시가표준액을 판단하여야 하는 것으로서, 쟁점주택은 전체 주택의 시가표준액이 OOO원이므로 「지방세법 시행령」제28조의2 제1호에 따라 소유주택 수에서 제외되는 시가표준액이 1억원 이하인 주택에 해당하지 아니한 점, 쟁점주택이 읍·면 지역에 위치하고 있기는 하나 광역시에 소속된 군지역에 소재하고 있어 「지방세법 시행령」제28조의2 제11호에 따른 농어촌 주택에도 해당하지 아니한 점, 달리 쟁점주택이 「지방세법 시행령」제28조의4 제6항 각호에서 규정하고 있는 소유주택 수에서 제외되는 주택에 해당하지 아니하는 것으로 보이는 점 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항, 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법(2024.12.31. 법률 제20630호로 일부개정된 것)
제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의2부터 제10조의6까지의 규정에 따른 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
7. 그 밖의 원인으로 인한 취득
가. 농지: 1천분의 30
나. 농지 외의 것: 1천분의 40
8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[「주택법」 제2조 제1호의 주택으로서 「건축법」에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서나 「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재{「건축법」(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 취득당시가액(제10조의3 및 제10조의5 제3항에서 정하는 취득당시가액으로 한정한다. 이하 이 호에서 같다)은 다음 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득당시가액으로 한다.
가. 취득당시가액이 6억원 이하인 주택: 1천분의 10
나. 취득당시가액이 6억원을 초과하고 9억원 이하인 주택: 다음 계산식에 따라 산출한 세율. 이 경우 소수점이하 다섯째자리에서 반올림하여 소수점 넷째자리까지 계산한다.
다. 취득당시가액이 9억원을 초과하는 주택: 1천분의 30
제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.
2. 1세대 2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다)에 해당하는 주택으로서 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 장에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율
⑤ 제1항부터 제4항까지 및 제13조의3을 적용할 때 주택의 범위 포함 여부, 세대의 기준, 주택 수의 산정방법 등 필요한 세부 사항은 대통령령으로 정한다.
(2) 지방세법 시행령(2025.2.18. 대통령령 제35266호로 일부개정된 것)
제28조의2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외) 법 제13조의2 제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의3부터 제28조의6까지에서 “주택”이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다.
1. 법 제4조에 따른 시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택의 시가표준액을 말한다)이 1억원 이하인 주택. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」 제2조 제1호에 따른 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정ㆍ고시된 지역 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조 제1항 제4호에 따른 사업시행구역에 소재하는 주택은 제외한다.
11. 다음 각 목의 요건을 갖춘 농어촌주택
가. 「지방자치법」 제3조 제3항 및 제4항에 따른 읍 또는 면에 있을 것
나. 대지면적이 660제곱미터 이내이고 건축물의 연면적이 150제곱미터 이내일 것
다. 건축물의 가액(제4조 제1항 제1호의2를 준용하여 산출한 가액을 말한다)이 6천500만원 이내일 것
라. 다음의 어느 하나에 해당하는 지역에 있지 아니할 것
1) 광역시에 소속된 군지역 또는 「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 따른 수도권지역. 다만, 「접경지역 지원 특별법」 제2조 제1호에 따른 접경지역과 「수도권정비계획법」에 따른 자연보전권역 중 행정안전부령으로 정하는 지역은 제외한다.
2) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조에 따른 도시지역 및 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조에 따른 허가구역
3) 「소득세법」 제104조의2 제1항에 따라 기획재정부장관이 지정하는 지역
4) 「조세특례제한법」 제99조의4 제1항 제1호 가목 5)에 따라 정하는 지역
제28조의4(주택 수의 산정방법) ① 법 제13조의2 제1항 제2호 및 제3호를 적용할 때 세율 적용의 기준이 되는 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 법 제13조의3 제2호에 따른 조합원입주권(이하 “조합원입주권”이라 한다), 같은 조 제3호에 따른 주택분양권(이하 “주택분양권”이라 한다) 및 같은 조 제4호에 따른 오피스텔(이하 “오피스텔”이라 한다)의 수를 말한다. 이 경우 조합원입주권 또는 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 조합원입주권 또는 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일을 말하고, 주택분양권의 매매ㆍ교환 및 증여를 통하여 1세대 내에서 동일한 주택분양권에 대한 취득일이 둘 이상이 되는 경우에는 가장 빠른 주택분양권의 취득일을 말한다)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다.
⑥ 제1항부터 제5항까지의 규정에 따라 1세대의 주택 수를 산정할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔은 소유주택(주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하지 아니한 소유주택을 말한다) 수에서 제외한다.
1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택
가. 제28조의2 제1호에 해당하는 주택으로서 주택 수 산정일 현재 같은 호에 따른 해당 주택의 시가표준액 기준을 충족하는 주택
나. 제28조의2 제3호ㆍ제5호ㆍ제6호 및 제12호에 해당하는 주택으로서 주택 수 산정일 현재 해당 용도에 직접 사용하고 있는 주택
다. 제28조의2 제4호에 해당하는 주택
라. 제28조의2 제8호 및 제9호에 해당하는 주택. 다만, 제28조의2 제9호에 해당하는 주택의 경우에는 그 주택의 취득일부터 3년 이내의 기간으로 한정한다.
마. 제28조의2 제11호에 해당하는 주택으로서 주택 수 산정일 현재 같은 호 다목의 요건을 충족하는 주택
3. 상속을 원인으로 취득한 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔로서 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔
4. 주택 수 산정일 현재 법 제4조에 따른 시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 건축물과 그 부속토지의 시가표준액을 말한다)이 1억원 이하인 오피스텔
5. 주택 수 산정일 현재 법 제4조에 따른 시가표준액이 1억원 이하인 부속토지만을 소유한 경우 해당 부속토지
6. 혼인한 사람이 혼인 전 소유한 주택분양권으로 주택을 취득하는 경우 다른 배우자가 혼인 전부터 소유하고 있는 주택
7. 제2항 제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하는 주택