이유
1. 처분개요

가. 청구법인은 2021.3.5.과 2021.3.29. 부산광역시 부산진구 OOO외 1필지 소재 공동주택 502호, 406호 및 407호(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 취득한 후,

같은 날, 「지방세법 시행령」제28조의2 제8호 나목(이하 “쟁점 중과세 예외규정”이라 한다)에 따라 주택건설사업자가 주택건설을 위하여 취득하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택으로 보아 법인의 주택 취득에 따른 중과세 예외를 적용한 다음, 「지방세법」제11조 제1항 제8호의 세율(1%)을 적용하여 산출한 취득세 등 OOO원을 아래 ＜표1＞과 같이 신고·납부 하였다.

＜표1＞ 쟁점주택 취득 및 취득세 등 신고·납부 내역

(면적 : 원)

○○○

나. 그 후, 처분청은 청구법인이 쟁점주택 취득일부터 3년 이내에 쟁점주택을 멸실하지 아니한 사실을 확인한 후, 2024.10.7. 「지방세법」제13조의2 제1항 제1호의 세율(12%)을 적용하여 산출한 세액에서 기 신고·납부한 세액을 차감한 취득세 등 104,080,720원을 아래 ＜표2＞와 같이 부과·고지하였다.

＜표2＞ 처분청의 취득세 등 부과·고지납부 내역

(면적 : 원)

○○○

다. 청구법인은 이에 불복하여 2024.10.31. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

청구법인은 2019.3.27. 주택신축판매업 등을 목적으로 설립된 법인으로서 쟁점주택이 소재한 A아파트 30세대 전부(각 22평)를 매수하여 이를 철거한 후, 그 자리에 주상복합건물을 신축하는 사업(이하 “이 건 신축사업”이라 한다)을 계획하였고, 주민들 전원이 최소 2억 2,000만원 수준의 매매가액으로 가격을 제시한 후, 이 건 신축사업(매매)에 동의하겠다는 의사를 전달해 옴에 따라 청구법인은 이 건 신축사업을 본격적으로 추진하였으나,

시간이 지날수록 과다한 매매대금(3억원 이상)을 요구하거나, 다른 주민들이 모두 매매하면 자신도 매매하겠다는 등의 핑계를 대며 매매를 거절하고 있는 실정으로서 주민들을 설득해 가며 남은 세대 전부를 취득하기 위해 현재까지 노력하고 있는바,

관련 규정 등 제약으로 공동주택 중 이미 취득한 일부 세대만을 철거(멸실)하는 것은 물리적으로 불가능하다 할 것이므로, 청구법인이 쟁점주택 취득일부터 3년 이내에 쟁점주택을 멸실하지 아니한 데에는 「지방세법 시행령」 제28조의2 제8호에서 규정하고 있는 “정당한 사유”가 있다 할 것임에도 처분청이 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 아래와 같은 이유로 부당하다.

(1) 집합건물의 경우 일부 세대만 따로 멸실시킬 수 없고, 이는 물리적으로 그렇고 원초적으로도 불가능한 일이라 할 것임에도 「지방세법 시행령」 제28조의2 제8호를 이유로 집합건물 중 일부라도 3년내에 무조건 멸실시켜야 한다면 이는 해당 집합건물 전체의 붕괴를 감수하고서라도 건물 일부를 철거해야 한다는 것은 절대 있을 수 없는 일이라 할 것인바,

청구법인의 경우처럼, 멸실 대상이 구분하여 철거할 수 없는 집합건물 중 일부 세대이고, 나머지 세대에서 갑자기 매매를 거절하여 매수 및 철거가 지연되는 경우라면, 이는 정당한 사유에 해당하는 것으로 인정하는 것이 타당하다.

(2) 쟁점주택(3세대)을 비롯하여 청구법인이 이미 취득한 A아파트의 각 주택들은 주택의 기능을 완전히 상실하였고, 그리하여 일부만 임시 창고 정도로 사용하고 있을 뿐이며, 나머지 세대들만 취득하면 곧바로 철거가 가능한 상황이라 할 것이므로, 쟁점주택은 현 상황에서 사실상 멸실되었다고 보아야 한다.

(3) 법인의 주택 취득에 대하여 취득세 중과세를 규정한 「지방세법」제13조의2는 2020.8.12. 신설되었는데, 그 입법목적은 “주택 실수요자를 보호하고 투기수요를 근절하기 위함”이라 할 것이나, 주택신축판매업 등을 목적으로 한 청구법인은 실제 철거할 목적으로 쟁점주택을 포함한 A아파트의 각 세대를 취득한 것이므로, 주택 실수요자의 보호 및 투기수요 근절과는 무관하고, 「지방세법」제13조의2 입법목적과는 부합하지 않는 것이어서 부당하다.

(4) 한편, 서울행정법원(2023.11.10. 선고 2022구합87160 판결)의 종합부동산세 판결에서는 철거 완료 전까지 해당 건물이 공실 상태였던 점, 실제 철거할 예정으로 취득한 주택은 종합부동산세의 입법 목적과 관계가 없는 점 등의 이유로 해당 건물은 종합부동산세 부과 대상이 아니라는 판단을 하였고, 취득 후 3년내 주택이 멸실되지 않았다는 이유로 이 건 취득세가 부과될 경우, 같은 이유로 종합부동산세가 부과될 가능성이 상당하다고 할 것므로, 이 건과 무관하다고 할 수도 없다.

(5) 청구법인은 이 건 신축사업을 추진할 무렵인 2021.1.8. A아파트운영위원회는 세대원들에 대하여 회사의 재건축사업추진에 관한 회의를 개최하는 게시물을 공고하였고, 이 건 신축사업 진행 당시 아파트 세대원들 전원을 상대로 매매에 대한 회의를 진행한 사실이 명확히 확인되므로, 그러한 상황에서 청구법인이 세대원들 전원의 동의를 얻지 못하였다면, 굳이 그 중 일부 세대만 매수하는 일은 없었을 것이다.

(6) 「지방세법」제28조의2 제1호에서 시가표준액 1억원 이하인 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다고 규정하고 있으나, 청구법인이 취득한 쟁점주택의 공시가격은 1억 1,400만원으로서 불과 1,400만 원의 차이로 중과세 대상에 포함하는 것은 청구법인이 쟁점주택을 취득하게 된 경위 및 목적 등에 비추어 너무나 부당한 결과이다.

나. 처분청 의견

청구법인은 쟁점주택을 취득할 당시부터 공동주택인 A아파트 30세대 전부를 취득하여야만 이를 철거(멸실)할 수 있고, 30세대 전부의 동의를 받아야만 이 건 신축사업이 진행될 수 있다는 사실 등을 사전에 알고 있는 상황에서 쟁점주택을 취득하였다 할 것이므로, 청구법인은 쟁점주택을 취득할 당시부터 이 건 신축사업에 상당한 시간이 소요된다는 것을 충분히 인지하고 있었다 할 것인 점,

쟁점주택은 유예기간(3년)이 지난 현재에도 멸실되지 아니하고 주택의 구조 및 외형 그대로 유지되고 있고, 공부(건축물대장) 상 주택으로 등재되어 있는 사실이 처분청의 현장조사 결과 등에 의하여 확인되는 점,

청구법인이 그 외에 예측하지 못한 전혀 다른 사유로 그 사업에 사용하지 못하였다는 등의 특별한 사정이 나타나지 아니하는 점 등에 비추어,

청구법인이 취득한 이 건 주택을 3년 이내에 멸실하지 못할 정당한 사유가 있다고 볼 수는 없다(조심 2014지359, 2014.5.28. 외 다수, 같은 뜻임) 할 것이므로 처분청이 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

주택건설사업자인 청구법인이 멸실시킬 목적으로 취득한 쟁점주택을 3년 이내에 멸실하지 못한 정당한 사유가 있다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 청구법인은 “종합건설업”, “주택신축판매업”, “건축공사업”을 목적사업으로 하여 2019.3.27. 설립되었고, 2019.5.22. 「주택법」제4조에 따라 대한주택건설협회장으로부터 주택건설사업자등록증(OOO)을 교부받은 것으로 나타난다.

(나) 청구법인은 주택건설사업 등을 목적으로 부산광역시 부산진구 OOO외 1필지에 소재한 A아파트(총 30세대)를 순차적으로 취득하고 있다.

(다) 청구법인은 쟁점주택 등의 취득에 대하여 주택건설사업자가 주택건설을 위하여 취득하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택으로 보아, 쟁점 중과세 예외규정「지방세법」제11조 제1항 제8호의 세율(1%)을 적용하여 산출한 취득세 등을 신고·납부 하였다.

(라) 처분청은 청구법인이 쟁점주택 취득일부터 3년 이내에 쟁점주택을 멸실하지 아니한 사실을 확인한 후, 「지방세법」제13조의2 제1항 제1호의 세율(12%)을 적용하여 산출한 취득세 등을 부과·고지하였다.

(마) 청구법인은 쟁점주택이 소재한 A아파트(총 30세대)를 매입한 후, 그 토지상에 주상복합건물을 신축하는 사업(이 건 신축사업)을 계획하여 왔다고 주장하며, 아래와 같은 자료를 제출하였다.

1) 건축물의 설계계약서에 의하면, 청구법인은 2021년 8월 주식회사 B사무소와 부산광역시 부산진구 OOO토지상에 “OOO 3차 신축공사”에 대한 설계계약(계약금액 OOO원)을 체결한 것으로 나타난다.

2) 한국전력공사의 계약정보내역에 의하면, 쟁점주택 중 502호의 경우, 2021년 7월의 전기사용내역은 없는 것으로 나타나며, 2021.3.25. 전기계약을 해지한 것으로 나타난다(쟁점주택 중 406호와 407호는 미해지 상태).

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.

(가) 「지방세법」제13조의2 제1항에서 주택을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다고 하면서, 그 제1호에서 법인이 주택을 취득하는 경우에는 “제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율”을 규정하고 있고,

같은 법 시행령 제28조의2에서 법 제13조의2 제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다고 규정하고 있고, 제8호에서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택. 다만, 정당한 사유 없이 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우는 제외한다고 규정하고 있으며, 그 나목에서 “「주택법」 제2조 제11호에 따른 주택조합 또는 같은 법 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택”을 규정하고 있다.

(나) 살피건대, 청구법인은 쟁점주택의 경우 공동주택 30세대 중의 일부로서 공동주택 전부를 매입하기 전까지는 사실상 멸실이 어렵다 할 것이므로, 쟁점주택 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 아니한 ‘정당한 사유’를 인정하여야 한다고 주장하나,

주택건설사업자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택을 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 ‘정당한 사유’라 함은, 그 취득한 주택을 멸실시키지 않은 사유가 행정관청의 사용금지·제한 등 외부적인 사유로 인한 것이거나 또는 내부적으로 정상적인 노력을 하였음에도 불구하고 시간적인 여유가 없거나 기타 객관적인 사유로 인하여 부득이 목적사업에 사용할 수 없는 경우 등을 의미하는 것이라 할 것인바(조심 2023지4130, 2024.5.1. 외 다수, 같은 뜻임),

청구법인이 주장하는 바와 같이, 쟁점주택은 공동주택 30세대가 소재한 주택의 일부로서 그 전부를 취득하지 아니하고서는 그 지상의 주택을 철거·멸실하지 못한다 할 것이고, 청구법인은 이와 같은 이유 등으로 쟁점주택을 취득할 당시부터 공동주택 30세대 전부를 취득하기 전에는 쟁점주택을 그 취득일부터 3년 이내에 멸실하지 못한다는 사실 등을 미리 알고 있는 상태에서 이를 취득하였다고 봄이 상당하다 할 것이므로, 이러한 이유로 3년 내에 쟁점주택을 멸실하지 못한 경우는 ‘정당한 사유’로 보기는 어렵다고 판단된다.

따라서, 처분청이 쟁점주택에 대하여 「지방세법」제13조의2 제1항 제1호의 세율(12%)을 적용하여 산출한 세액에서 기 신고·납부한 세액을 차감한 이 건 취득세 등을 부과·고지한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」 제96조 제7항과 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법

제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

7. 그 밖의 원인으로 인한 취득

가. 농지: 1천분의 30

나. 농지 외의 것: 1천분의 40

8. 제7호나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[「주택법」 제2조 제1호에 따른 주택으로서 「건축법」에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서 또는 「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재{「건축법」(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 제10조에 따른 취득 당시의 가액(이하 이 호에서 "취득당시가액"이라 한다)은 다음 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득당시가액으로 한다.

가. 취득당시가액이 6억원 이하인 주택: 1천분의 10

나. 취득당시가액이 6억원을 초과하고 9억원 이하인 주택: 다음 계산식에 따라 산출한 세율. 이 경우 소수점이하 다섯째자리에서 반올림하여 소수점 넷째자리까지 계산한다.

다. 취득당시가액이 9억원을 초과하는 주택: 1천분의 30

제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.

1. 법인(「국세기본법」 제13조에 따른 법인으로 보는 단체, 「부동산등기법」 제49조 제1항 제3호에 따른 법인 아닌 사단ㆍ재단 등 개인이 아닌 자를 포함한다. 이하 이 조 및 제151조에서 같다)이 주택을 취득하는 경우: 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율

(2) 지방세법 시행령

제28조의2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외) 법 제13조의2 제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의3부터 제28조의6까지에서 "주택"이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다.

8. 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택. 다만, 정당한 사유 없이 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우는 제외한다.

가. 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조에 따른 공공기관 또는 「지방공기업법」 제3조에 따른 지방공기업이 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조에 따른 공익사업을 위하여 취득하는 주택

나. 「도시 및 주거환경정비법」 제2조 제8호에 따른 사업시행자, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조 제1항 제5호에 따른 사업시행자, 「주택법」 제2조 제11호에 따른 주택조합 또는 같은 법 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택