이유
1. 처분개요

가. 처분청은 2024년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인이 소유하고 있는 경기도 평택시 OOO(전용면적 60㎡ 이하 공동주택 및 상가를 신축 중인 토지, 이하 “이 건 토지”라 한다)를 분리과세대상으로 구분하여, 2024.9.12. 청구법인에게 아래 ＜표1＞과 같이 산출한 재산세 등 OOO원(이하 “이 건 재산세 등”이라 한다)을 부과·고지하였다.

＜표1＞ 이 건 토지에 대한 재산세 부과 내역

(단위 : ㎡, 원)

○○○

나. 청구법인은 이에 불복하여 2024.12.2. 이의신청을 거쳐 2025.7.22. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 이 건 토지는 청구법인이 임대 및 분양을 목적으로 취득하여 소유하는 소규모 공동주택용 신축 부지로서, 청구법인은 2024년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 토지에 전용면적 60㎡ 이하의 소규모 공동주택을 신축중에 있다.

(2)「지방세특례제한법」(2024.2.27. 법률 제20357호로 개정된 것, 이하 같다) 제31조 제4항에서 청구법인과 같은 공공임대사업자가 국내에서 재산세 과세기준일 현재 2세대 이상을 임대 목적으로 직접 사용하는 공동주택으로 그 전용면적이 40㎡ 미만인 경우에는 재산세를 면제하고, 전용면적 40㎡ 초과 60㎡ 이하인 경우에는 재산세(도시지역분 포함)의 100분의 50을, 60㎡ 초과 85㎡인 경우에는 재산세의 100분의 25를 감면한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제123조에서 ‘법 또는 다른 법령에서의 토지에 대한 재산세의 감면 규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물 및 주택을 건축 중인 경우를 포함한다’고 규정하고 있다.

(3) 조세심판원은 공공주택사업자로 지정된 임대사업자가 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 임대주택을 신축하고 있는 경우 그 부속토지도 임대사업자가 임대주택용도에 직접 사용하는 것으로 보아「지방세특례제한법」제31조 제4항에 따라 전용면적별로 재산세를 면제하거나 감면하여야 한다고 결정한바 있다(조심 2021지2003, 2021.11.23., 같은 뜻임).

(4) 청구법인은 ‘AAA계획지구’에 있는 이 건 토지에 소규모 공동주택을 신축하여 임대 또는 분양하기 위해 2016.1.1. 이 건 토지를 취득한 후 처분청으로부터 주택건설사업계획 승인을 받아 2024년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 토지에 전용면적 60㎡ 이하의 임대 및 분양용 공동주택을 신축중에 있으므로, 해당 공동주택 중 전용면적 40㎡ 이하의 임대용 공동주택의 부속토지에 대하여는 재산세(도시지역분 포함)를 면제하고, 전용면적 60㎡ 이하의 임대용 공동주택의 부속토지에 대하여는 재산세(도시지역분 포함)의 100분의 50을 감면하는 것으로 하여 이 건 재산세 등을 경정하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 조세법규의 엄격 해석 원칙 상「지방세특례제한법」제31조 제3항에서 규정하고 있는 ‘국내에서 임대용 공동주택을 건축·매입’이란 해당 부동산을 공동주택으로 사용할 수 있도록 건축 또는 매입을 완료한 상태라고 해석하는 것이 타당하다.

(2) 또한,「지방세특례제한법」제31조 제4항에서 규정하고 있는 재산세 ‘과세기준일 현재 2세대 이상을 임대 목적으로 직접 사용’이란 임대사업자가 건축 또는 매입을 완료한 공동주택을 2세대 이상 임대하는 것으로 해석하여야 한다.

(3) 따라서, 위의 감면 조항의 내용이나 체계에 비추어 볼 때 임대 목적에 사용하기 위하여 공동주택을 신축하고 있는 경우에는「지방세특례제한법」제31조 제4항에 따른 재산세 감면 대상이 아니라 할 것이므로, 이 건 토지 중 OOO 토지를 한국토지주택공사가 임대를 목적으로 소유하는 소규모 공동주택용 부동산으로 보아 재산세의 100분의 25를 감면한 처분은 정당하고, 나머지 OOO 토지 중 청구법인이 임대용 공동주택을 신축하고 있는 토지에 대해서는 재산세의 100분의 25를 감면할 예정이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 토지를 임대주택의 용도에 직접 사용하는 것으로 보아 재산세를 면제하거나 감면하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 청구법인은 2016.1.1. 이 건 토지를 취득한 후 2018.12.31. 경기도 평택시 OOO을 사업부지로, 2019.12.17. 같은 동 OOO을 사업부지로, 2020.12.23. 같은 동 OOO을 사업부지로 하여, 각각 주택건설사업계획 승인을 받았다.

(나) 청구법인은 2021.12.31. OOO블록과 OOO블록에서 공동주택 신축공사를 착공하였고, 2022.7.12. OOO블록에서 공동주택 신축공사를 착공하여 2024년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 아래 ＜표2＞와 같이 공동주택(상가 포함)용 건축물을 신축하고 있다.

＜표2＞ 이 건 토지에 신축중인 공동주택의 면적 현황

(단위 : ㎡)

○○○

(2)「지방세특례제한법」제31조 제4항 본문, 제1호 및 제2호에서 임대사업자가 국내에서 임대용 공동주택을 재산세 과세기준일 현재 2세대 이상 임대 목적으로 직접 사용하는 경우 그 전용면적이 40㎡ 이하인 경우 재산세를 면제하고, 40㎡ 초과 60㎡ 이하인 경우 재산세의 100분의 50을 각각 감면한다고 규정하면서 그 단서에서 주택공시가격(시장ㆍ군수가 산정한 가액 포함, 이하 같다)이 수도권 기준 6억원(공공건설임대주택인 경우 9억원)을 초과하는 공동주택에 대하여는 감면대상에서 제외한다고 규정하고 있다.

한편,「지방세특례제한법 시행령」제123조에서「지방세특례제한법」 또는 다른 법령에서의 토지에 대한 재산세의 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물 및 주택을 건축 중인 경우를 포함한다고 규정하고 있다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대해 살피건대,「지방세특례제한법」제31조 제4항 단서에서 임대주택이라고 하더라도 그 공시가격이 일정 금액을 초과하는 경우 재산세 감면 대상에서 제외한다고 규정하고 있는바, 여기에서 재산세 감면 대상이 되는 주택은 시장·군수가 주택가격을 산정하였거나 주택가격이 공시된 경우에 한한다고 보는 것이 조세법규의 엄격해석원칙에 부합하는 점,

임대주택에 대한 재산세 감면요건을 강화하고자 2020.8.12.「지방세특례제한법」제31조 제4항을 개정하면서 임대주택의 주택공시가격을 감면요건에 추가하였는데, 주택의 경우 행정관청으로부터 사용승인(임시사용승인 포함)을 받기 전까지는 시장·군수가 주택가격을 산정하거나 공시할 수 없으므로 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 주택을 신축 중인 토지는 주택가격의 산정이나 공시대상에 해당하지 않는 점,

「지방세특례제한법 시행령」제123조에서 토지에 대한 재산세의 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에 해당 감면대상 업무에 사용할 주택을 건축 중인 경우를 포함한다고 하더라도 쟁점토지와 같이 그 지상에 주택을 신축 중인 경우에는 주택가격을 알 수 없으므로 이에 대해서는「지방세특례제한법」제31조 제4항을 적용할 수 없다고 보는 것이 타당한 점 등에 비추어,

처분청이 이 건 토지 중 임대용 공동주택의 부속토지에 대해「지방세특례제한법」제32조 제1항을 적용하여 재산세를 감면할지 여부는 별론으로 하더라도, 이 건 토지를 분리과세대상으로 구분하여 청구법인에게 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「지방세기본법」제96조 제7항,「국세기본법」제80조의2, 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세특례제한법(2024.2.27. 법률 제20357호로 개정된 것)

제31조[임대주택 등에 대한 감면] ④ 대통령령으로 정하는 임대사업자 등이 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대용 공동주택 또는 오피스텔[2020년 7월 11일 이후「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위하여 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이거나 단기민간임대주택인 경우 또는 같은 법 제5조에 따라 등록한 단기민간임대주택을 같은 조 제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 공공지원민간임대주택이나 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다]을 과세기준일 현재 2세대 이상 임대 목적으로 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 재산세를 2024년 12월 31일까지 감면한다. 다만,「지방세법」제4조 제1항에 따라 공시된 가액 또는 시장ㆍ군수가 산정한 가액이 3억원[「수도권정비계획법」제2조 제1호에 따른 수도권은 6억원(「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제2호에 따른 민간건설임대주택 또는「공공주택 특별법」 제2조 제1호의2에 따른 공공건설임대주택인 경우에는 9억원)으로 한다]을 초과하는 공동주택과「지방세법」제4조에 따른 시가표준액이 2억원(「수도권정비계획법」제2조 제1호에 따른 수도권은 4억원으로 한다)을 초과하는 오피스텔은 감면 대상에서 제외한다.

1. 전용면적 40제곱미터 이하인「공공주택 특별법」제50조의2 제1항에 따라 30년 이상 임대 목적의 공동주택에 대해서는 재산세(「지방세법」제112조에 따른 부과액을 포함한다)를 면제한다.

2. 전용면적 60제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택(제1호에 따른 공동주택은 제외한다) 또는 오피스텔에 대해서는 재산세(「지방세법」 제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 50을 경감한다.

제32조[한국토지주택공사의 소규모 공동주택 취득에 대한 감면 등] ① 한국토지주택공사가 임대를 목적으로 취득하여 소유하는 대통령령으로 정하는 소규모 공동주택(이하 이 조에서 “소규모 공동주택”이라 한다)용 부동산에 대해서는 취득세 및 재산세의 100분의 25을 각각 2024년 12월 31일까지 경감한다.

③ 제1항 또는 제2항을 적용할 때 토지를 취득한 후 대통령령으로 정하는 기간에 소규모 공동주택의 건축을 착공하지 아니하거나 소규모 공동주택이 아닌 용도에 사용하는 경우 그 해당 부분에 대해서는 감면된 취득세 및 재산세를 추징한다.

(2) 지방세특례제한법 시행령

제13조[추징이 제외되는 임대의무기간 내 분양 등] ③ 법 제31조 제4항 각 호에서 정하는 바에 따라 재산세를 감면받으려는 자는「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따라 해당 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록해야 한다. 다만,「공공주택 특별법」제4조에 따른 공공주택사업자는 임대사업자로 등록하지 않아도 재산세를 감면받을 수 있다.

제14조[소규모 공동주택의 범위 등] ① 법 제32조 제1항에 따른 소규모 공동주택용 부동산은 1구(1세대가 독립하여 구분 사용할 수 있도록 구획된 부분을 말한다. 이하 같다)당 건축면적(전용면적을 말한다)이 60제곱미터 이하인 공동주택(해당 공동주택의 입주자가 공동으로 사용하는 부대시설 및 공공용으로 사용하는 토지와 영구임대주택단지 안의 복리시설 중 임대수익금 전액을 임대주택 관리비로 충당하는 시설을 포함한다) 및 그 부속토지(관계 법령에 따라 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속될 공공시설용지를 포함한다)를 말한다.

② 법 제32조 제3항에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 제1항에 따른 소규모 공동주택용 토지를 취득한 날(토지를 일시에 취득하지 아니하는 경우에는 최종 취득일을 말하며, 최종 취득일 이전에 사업계획을 승인받은 경우에는 그 사업계획승인일을 말한다)부터 4년을 말한다.

제123조 [직접 사용의 범위] 법 또는 다른 법령에서의 토지에 대한 재산세의 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물 및 주택을 건축 중인 경우를 포함한다.