이유
1. 처분개요
가. AAA 주식회사는 BBB 기업형임대주택사업(이하 “이 건 주택사업”이라 한다)의 시행자로서 CCC과 이 건 주택사업에 대한 부동산신탁계약을 체결하고, 청구법인과 CCC, AAA 주식회사는 2023.10.30. 경기도 용인시 OOO 일원 토지 139,551.46㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)에서 이 건 주택사업을 준공한 후, 2023.12.6. 아래와 같이 취득세(지목변경) 등을 신고·납부하였다.
＜이 건 토지 취득세 신고내역＞
○○○
나. 청구법인은 이 건 토지 중 정비기반시설로 편입되는 토지 32,003.09㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 반대급부 없이 기부채납을 조건으로 취득하는 부동산으로 보아 비과세로 신고하였으나, 처분청은 청구법인이 쟁점토지를 기부채납하면서 그 반대급부로 국가 등이 소유하고 있던 경기도 용인시 OOO 외 10필지를 무상으로 양여받은 것으로 보아 쟁점토지를 취득세 비과세가 아닌「지방세특례제한법」제73조의2 제1항(이하 “이 건 감면규정”이라 한다)에서 규정하는 취득세 감면대상으로 보아, 2024.8.9. 청구법인에게 취득세 등 합계 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 부과·고지하였다.
다. 청구법인은 이에 불복하여 2024.11.4. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
가. 청구법인 주장
청구법인이 쟁점토지를 기부채납하는 조건으로 청구법인에게 유리하게 변경된 사업계획이 있다면 반대급부가 있다고 할 수 있으나, 사업고시와 사업계획 최초부터 토지 등의 기부채납이 확정되어 있었고, 청구법인에게 유리하게 변동된 사업인허가 조건이 없으므로 비과세 대상에 해당하며, 국가로부터 무상양여받은 토지는 3,613.1㎡로 총 공공기반시설용지 등 기부채납 대상 면적의 10%에 불과함에도 공공기반시설용지 등과 관련한 전체를 취득세 비과세 대상에서 제외한다는 것은 부당하다.
「지방세법」제9조 제2항(이하 “이 건 비과세규정”이라 한다) 단서에서 국가 등에 기부채납 조건으로 국가 등이 소유하고 있는 부동산을 무상 양여받는 경우 그 해당 부분에 대해서만 비과세 대상이 아니라고 규정하고 있고, 해당 규정에 따른 반대급부는 어떤 일에 대응하여 얻게 되는 이익이나 대가를 의미한다.
청구법인이 국가 등에 소공원 및 도로 등 공공기반시설물을 설치하여 기부채납하여야 하는 토지의 면적은 32,003.09㎡에 달하지만 청구법인이 국가 등으로부터 무상양여받은 면적은 3,613.1㎡에 불과하므로 이는 청구법인이 국가 등에게 기부채납하여야 하는 면적의 극히 일부에 해당한다.
청구법인은 쟁점토지를 사업계획인가 등에 따라 국가 등에 기부채납을 전제로 취득하였고 청구법인이 기부채납하는 정비기반시설의 한도 내에서 처분청으로부터 용도폐지 정비기반시설을 무상으로 양여 받으므로 쟁점토지를 취득하는데 있어 국가 등으로부터 어떠한 이익이나 반대급부가 존재한다고 보기 어려우므로 쟁점토지에 대하여 이 건 비과세규정의 본문에 따른 취득세를 비과세하여야 한다.
나. 처분청 의견
청구법인은 2023.10.30. 이 건 주택사업을 준공하고, 새로 설치한 공공시설을 처분청에 귀속시켰고, 처분청 등으로부터 용도폐지되는 3,613.1㎡(도로 3,430.1㎡, 공공임대주택용지 140㎡, 공공지원민간임대주택용지 43㎡)를 무상양여 받았으며, OOO 등 토지 2,250㎡의 무상사용 권리를 받았으므로 이는 사업시행자의 일방적인 출연으로 볼 수 없다.
따라서, 이는 서로 대가관계가 있어 이 건 비과세규정의 단서에서 정한 반대급부가 있었던 것으로 볼 수 있으므로, 쟁점토지를 이 건 감면규정에 따른 취득세 감면대상으로 보아야 한다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
쟁점토지를「지방세법」제9조 제2항에 따른 비과세 대상이 아니라「지방세특례제한법」제73조의2 제1항에 따른 감면대상으로 보아 취득세 등을 부과한 처분의 당부
나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구법인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다.
(가) AAA 주식회사는 2016.2.25. 경기도 용인시 OOO를 사업장 소재지로 하고, 주택신축업, 대지조성사업 등을 목적사업으로 하여 설립되었다.
(나) 경기도 고시 OOO에 의하면, 경기도지사는 2017.6.8. BBB 기업형임대주택 공급촉진지구를 고시하였고, AAA 주식회사는 이 건 주택사업의 사업시행자로 지정되었으며, AAA 주식회사는 청구법인 및 주택도시보증공사와 이 건 주택사업에 대한 부동산신탁계약을 체결하여 사업을 진행하였다.
(다) 경기도 고시(OOO) 및 용인시 고시(OOO), 처분청의 공문(OOO.), 국유재산 무상귀속협의 검토조서에 의하면, 청구법인은 이 건 주택사업과 관련하여 공공기반시설용지 등으로 조성하여 국가 등에 기부채납하기로 약정하였고, 기부채납토지 총면적 32,003.9㎡ 중 약 3,613.1㎡를 국가 등으로부터 무상양여받고, 토지 2,250㎡를 무상사용이 가능한 것으로 나타난다.
＜무상양여 및 무상사용 토지 목록＞
○○○
(라) 청구법인과 CCC, AAA 주식회사는 2023.10.30. 이 건 토지에서 이 건 주택사업을 준공하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구법인은 쟁점토지를 국가 등에 기부채납할 목적으로 취득하였고, 이러한 기부채납에 있어 반대급부가 있다고 보기 어려우므로, 쟁점토지의 취득은 이 건 비과세규정의 본문에 따른 비과세 대상에 해당한다고 주장한다.
이러한 주장은 ‘반대급부’를 급부에 상응하는 대가만으로 한정해야 한다는 것으로, 국가등에 귀속된 기반시설의 가치와 청구법인이 무상으로 취득한 쟁점토지의 가치 사이에 현저한 불균형이 존재하는 경우에는 쟁점토지를 ‘반대급부’로 볼 수 없다는 것으로 풀이된다.
그러나 ‘반대급부’의 통상적인 의미에 비추어, 이 건 비과세규정을 청구주장대로 해석할 수는 없다. ‘반대급부’는 “어떤 일에 대응하여 얻게 되는 이익”이라는 사전적 의미를 갖고 있고, 거래나 계약 등에서는 “한쪽의 급부에 대해 상대방이 상응하는 대가를 제공하는 것”을 의미한다. 청구법인은 계약 등에서 사용되는 ‘반대급부’의 의미를 주장하는 것으로 보이는데, 객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하면 그 자체로 불공정한 법률행위로서 그 계약이 무효이므로, 계약 등에서의 반대급부는 급부에 상응하는 대가를 의미할 수밖에 없는 것이지, ‘반대급부’에 이러한 의미가 내포되어 있는 것은 아니다. 결국, 계약이 아닌 법률규정에 따라 신설되는 정비기반시설이 국가등에 귀속되는 것에 대응하여 폐지되는 정비기반시설이 사업시행자에게 무상양수됨으로써 사업시행자가 얻는 이익은 ‘반대급부’의 의미를 벗어나지 않는 것으로 보인다(서울행정법원 2025.1.17. 선고 2023구단78425 판결, 조심 2024지247, 2024.11.27. 외 다수, 같은 뜻임).
청구법인의 경우, 이 건 주택사업을 시행하면서 관련 법률에 따라 기반시설을 신설하여 국가등에 귀속시키는 것에 대응하여 국가등으로부터 3,613.1㎡를 무상양여받았으므로, 청구법인이 기반시설을 설치하기 위해 취득한 토지는 그 반대급부가 존재하는 것으로서 취득세 비과세 대상에 해당하지 않는다.
따라서 처분청이 쟁점토지의 취득을 취득세 비과세대상이 아닌 이 건 감면규정에 따른 감면대상으로 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법
제9조(비과세) ② 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합(이하 이 항에서 “국가등”이라 한다)에 귀속 또는 기부채납(「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제4조 제3호에 따른 방식으로 귀속되는 경우를 포함한다. 이하 이 항에서 “귀속등”이라 한다)을 조건으로 취득하는 부동산 및 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제2조 제1호 각 목에 해당하는 사회기반시설에 대해서는 취득세를 부과하지 아니한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 해당 부분에 대해서는 취득세를 부과한다.
1. 국가등에 귀속등의 조건을 이행하지 아니하고 타인에게 매각ㆍ증여하거나 귀속등을 이행하지 아니하는 것으로 조건이 변경된 경우
2. 국가등에 귀속등의 반대급부로 국가등이 소유하고 있는 부동산 및 사회기반시설을 무상으로 양여받거나 기부채납 대상물의 무상사용권을 제공받는 경우
(2) 지방세특례제한법
제73조의2(기부채납용 부동산 등에 대한 감면) ① 「지방세법」 제9조제2항에 따른 부동산 및 사회기반시설 중에서 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합(이하 이 조에서 “국가등”이라 한다)에 귀속되거나 기부채납(이하 이 조에서 “귀속등”이라 한다)한 것의 반대급부로 국가등이 소유하고 있는 부동산 또는 사회기반시설을 무상으로 양여받거나 기부채납 대상물의 무상사용권을 제공받는 조건으로 취득하는 부동산 또는 사회기반시설에 대해서는 다음 각 호의 구분에 따라 감면한다.
1. 2020년 12월 31일까지 취득세를 면제한다.
2. 2021년 1월 1일부터 2024년 12월 31일까지는 취득세의 100분의 50을 경감한다.
② 제1항의 경우 국가등에 귀속등의 조건을 이행하지 아니하고 타인에게 매각ㆍ증여하거나 국가등에 귀속등을 이행하지 아니하는 것으로 조건이 변경된 경우에는 그 감면된 취득세를 추징한다.
제177조의2(지방세 감면 특례의 제한) 이 법에 따라 취득세 또는 재산세가 면제(지방세 특례 중에서 세액감면율이 100분의 100인 경우와 세율경감률이 「지방세법」에 따른 해당 과세대상에 대한 세율 전부를 감면하는 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다)되는 경우에는 이 법에 따른 취득세 또는 재산세의 면제규정에도 불구하고 100분의 85에 해당하는 감면율(「지방세법」 제13조 제1항부터 제4항까지의 세율은 적용하지 아니한 감면율을 말한다)을 적용한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1.「지방세법」에 따라 산출한 취득세 및 재산세의 세액이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우
가. 취득세: 200만원 이하
나. 재산세: 50만원 이하(「지방세법」 제122조에 따른 세 부담의 상한을 적용하기 이전의 산출액을 말한다)
2. 제7조부터 제9조까지, 제11조 제1항, 제13조 제3항, 제14조 제3항, 제16조, 제17조, 제17조의2, 제20조 제1호, 제29조, 제30조 제3항, 제33조 제2항, 제35조의2, 제36조, 제41조 제1항부터 제6항까지, 제50조, 제55조, 제57조의2 제2항, 제57조의3 제1항, 제62조, 제63조제1항 단서, 같은 조 제3항, 제66조, 제73조, 제76조제2항, 제77조 제2항, 제82조, 제84조 제1항, 제85조의2 제1항 제4호, 제87조 및 제92조에 따른 감면
부칙 ＜법률 제13637호, 2015.12.29.＞
제5조(지방세 면제 특례의 제한에 관한 적용례) 제177조의2의 개정규정은 다음 각 호의 구분에 따른 시기부터 적용한다.
2. 제22조의2, 제43조, 제54조 제6항, 제57조의2 제3항 제5호ㆍ제7호, 같은 조 제4항ㆍ제5항, 제60조 제3항 제1호의2, 제73조의2, 제74조 제3항 제4호ㆍ제5호, 제79조 및 제80조: 2019년 1월 1일
(3) 민간임대주택에 관한 특별법
제41조(관계 법률의 준용) 촉진지구 지정, 사업의 시행, 공공시설의 귀속, 조성사업의 감리 및 준공검사 등에 관하여 이 법에서 정하지 아니한 사항은 「도시개발법」을 준용한다.
(4) 도시개발법
제66조(공공시설의 귀속 등) ① 제11조 제1항 제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 시행자가 새로 공공시설을 설치하거나 기존의 공공시설에 대체되는 공공시설을 설치한 경우에는 「국유재산법」과 「공유재산 및 물품 관리법」 등에도 불구하고 종전의 공공시설은 시행자에게 무상으로 귀속되고, 새로 설치된 공공시설은 그 시설을 관리할 행정청(이하 이 조 및 제67조에서 “관리청”이라 한다)에 무상으로 귀속된다.