이유
1. 처분개요

가. 청구인은 2024.3.18. 경기도 남양주시 OOO 소재 토지(답 764㎡, 이하 “이 건 토지”라 한다)를 증여받아 취득하고, 시가표준액 OOO원에「지방세법」제11조 제1항 제2호 가목에 따른 세율(3.5%)을 적용하여 산출한 취득세 등 합계 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 경기도시공사와 한국토지주택공사가 공공용지의 협의 취득을 원인으로 하여 2024.4.23. 이 건 토지를 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)에 취득한 사실을 확인하고, 쟁점금액을「지방세법」제10조의2 제1항에 따른 시가인정액으로 보아야 한다는 취지의 안내문을 청구인에게 송달하였으며, 청구인은 2024.6.21. 이 건 토지의 취득가격을 OOO원으로 경정하여 취득세 등 합계 OOO원을 수정신고·납부하였다.

다. 이후, 청구인은 2024.7.15. 쟁점금액을 시가인정액으로 볼 수 없다는 취지로 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2024.8.19. 이를 거부하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2024.10.31. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

「지방세법 시행령」제14조제1항에서 취득한 부동산등의 매매사실이 있는 경우는 그 거래가액, 취득한 부동산등에 대하여 둘 이상의 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우는 그 감정가액의 평균액, 취득한 부동산등의 경매 또는 공매 사실이 있는 경우는 그 경매가액 또는 공매가액으로 규정하고 있는바, 위 규정에서 ‘수용가액’은 시가인정액으로 인정되는 것으로 열거되어 있지 않다.

또한, 시가인정액 개념이 도입된 2022년 지방세법 개정내용의 적용요령과 관련하여 행정안전부가 배포한 ‘2022년 시행 지방세법 및 하위법령 개정내용’에서는 상속세 및 증여세법과 달리 “수용가액”은 시가인정액으로 인정되지 않으며, 현행 지방세법령으로 개정되기 전 구 지방세법(2021.12.28. 법률 제18655호로 개정되기 이전의 것) 제10조에서 취득세의 과세표준은 취득 당시 가액으로 하고, 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 하며, 다만 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 하게 된다고 규정하고 있는데, 무상취득하는 경우 사실상 취득가액이 없는 것으로 신고가액이 있을 수 없는바, 무조건 시가표준액이 과세표준이 되는 것이고, 이에 구「지방세법」제10조에 의하는 경우에도 무상취득의 취득세 과세표준은 시가표준액으로 보아야 한다.

위와 같은 이유로 쟁점금액은 시가인정액의 범위에 포함되지 않는 것이 명백하므로, 처분청에서 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

공공사업의 시행자가 그 사업에 필요한 토지를 협의 취득하는 행위는 사경제의 주체로서 행하는 사법상의 매매행위에 지나지 아니하므로, 그와 같은 협의 취득 시 당사자 간의 합의로 공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법에 따른 소정의 손실보상의 기준에 의하지 아니한 매매대금을 정할 수 있다 할 것(1996.4.26. 선고, 대법원 96다3319 참조)인바, 이 건 토지의 경우, 토지 수용 시에 우선적으로 협의 취득 절차를 거치고 그 협의가 성립되지 않거나 할 수 없는 경우에 수용의 절차를 거쳐야 하고, 당사자 간 합의에 따른 사법상 매매행위인 협의 취득은 토지수용법에 손실보상 기준을 따르지 않고 매매대금을 정할 수 있는 점,

토지수용법에 따른 협의 취득에 따른 보상의 적정가격 산정에 있어 지가변동율, 생산자물가상승률, 위치·형상·환경·이용상황 등이 반영되어 시장가치를 반영하고 있는 점(부동산세제과-2688, 2024.8.2.),

이 건 토지의 시가표준액은 OOO원 이상인 사실이 확인되어「지방세법 시행령」제14조의2 규정에 따른 시가인정액 적용 예외 부동산에 해당되지 아니한 점 등을 종합하여 볼 때 처분청에서 공공용지의 협의 취득가액을 매매사례가액과 실질적 차이가 없다고 보아 이 건 경정청구를 거부처분한 것은 달리 잘못이 없다 할 것이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

공공사업의 시행자가 그 사업에 필요한 토지를 협의 취득하면서 지급한 가액을 시가인정액으로 볼 수 있는지 여부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다.

(가) 청구인이 이 건 토지를 취득할 당시의 개별공시지가는 ㎡당 OOO원이었던 것으로 나타난다.

(나) 경기주택도시공사 및 한국토지주택공사를 이 건 토지의 취득자로 하는 공공용지 취득 협의는 2024.4.1. 성립되었고, 해당 협의서에는 청구인의 서명과 날인이 되어 있으며, 보상액은 OOO원으로 되어 있다.

(다) 이 건 토지의 등기사항전부증명서에는 공공용지의 협의 취득을 원인으로 하여 2024.4.23. 경기주택도시공사 등의 명의로 소유권이전등기가 경료된 것으로 나타난다.

(라) 행정안전부가 2022년 발간한 ‘지방세법 및 하위법령 개정내용(젹용요령)’에는 상속증여세와 달리 ‘수용가액’을 시가인정액으로 불인정한다고 되어 있다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 수용가액은 지방세법령에 열거된 시가인정액에 해당하지 않는다고 주장한다.

그러나 처분청이 이 건 토지의 취득가격으로 제시한 쟁점금액은 수용에 따른 보상액이 아니라 협의취득에 따른 보상액이고, 협의취득은 수용과 달리 공공사업의 시행자가 사경제주체로서 행하는 사법상의 매매행위에 해당한다(대법원 1996.4.26. 선고 96다3319 판결, 같은 뜻임).

경기주택도시공사 등은 2024.4.23. 청구인에게 쟁점금액을 지급하고 이 건 토지를 취득하였고, 이는 청구인이 이 건 토지를 취득한 날(2024.3.18.)로부터 3개월 내에 이루어진 거래(매매)로서「지방세법 시행령」제14조 제1항 제1호에서 규정한 ‘취득한 부동산의 매매사실이 있는 경우’에 해당하므로, 청구인이 증여를 원인으로 취득한 이 건 토지의 취득가격은「지방세법」제10조의2 제1항에 따른 시가인정액을 기준으로 산정하는 것이 타당하다.

따라서 처분청이 쟁점금액을 이 건 토지의 취득가격으로 보아 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법률

(1) 지방세법(2023.12.29. 법률 제19860호로 일부개정된 것) 제10조의2(무상취득의 경우 과세표준) ① 부동산등을 무상취득하는 경우 제10조에 따른 취득 당시의 가액(이하 “취득당시가액”이라 한다)은 취득시기 현재 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액(매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 가액을 말하며, 이하 “시가인정액”이라 한다)으로 한다.

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 경우에는 해당 호에서 정하는 가액을 취득당시가액으로 한다.

1. 상속에 따른 무상취득의 경우 : 제4조에 따른 시가표준액

2. 대통령령으로 정하는 가액 이하의 부동산등을 무상취득(제1호의 경우는 제외한다)하는 경우 : 시가인정액과 제4조에 따른 시가표준액 중에서 납세자가 정하는 가액

3. 제1호 및 제2호에 해당하지 아니하는 경우 : 시가인정액으로 하되, 시가인정액을 산정하기 어려운 경우에는 제4조에 따른 시가표준액

(2) 지방세법 시행령(2023.12.29. 대통령령 제34080호로 일부개정된 것) 제14조(시가인정액의 산정 및 평가기간의 판단 등) ① 법 제10조의2제1항에서 “매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 가액”(이하 “시가인정액”이라 한다)이란 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 이내의 기간(이하 이 절에서 “평가기간”이라 한다)에 취득 대상이 된 법 제7조 제1항에 따른 부동산 등(이하 이 장에서 “부동산등”이라 한다)에 대하여 매매, 감정, 경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 장에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 “매매등”이라 한다)한 사실이 있는 경우의 가액으로서 다음 각 호의 구분에 따라 해당 호에서 정하는 가액을 말한다.

1. 취득한 부동산등의 매매사실이 있는 경우 : 그 거래가액. 다만, 「소득세법」 제101조제1항 또는 「법인세법」에 따른 특수관계인(이하 “특수관계인”이라 한다)과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우는 제외한다.

2. 취득한 부동산등에 대하여 둘 이상의 감정기관(행정안전부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관을 말한다. 이하 같다)이 평가한 감정가액이 있는 경우 : 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 가액은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제4조에 따른 시가표준액에 미달하는 경우나 시가표준액 이상인 경우에도 「지방세기본법」 제147조제1항에 따른 지방세심의위원회(이하 “지방세심의위원회”라 한다)의 심의를 거쳐 감정평가 목적 등을 고려하여 해당 감정가액이 부적정하다고 인정되는 경우에는 지방자치단체의 장이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액으로 하며, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 납세자가 제시한 감정가액으로 한다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 해당 부동산등을 평가하는 등 취득세의 납부 목적에 적합하지 않은 감정가액

나. 취득일 현재 해당 부동산등의 원형대로 감정하지 않은 경우 그 감정가액

3. 취득한 부동산등의 경매 또는 공매 사실이 있는 경우 : 그 경매가액 또는 공매가액

② 제1항 각 호의 가액이 평가기간 이내의 가액인지에 대한 판단은 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하며, 시가인정액이 둘 이상인 경우에는 취득일 전후로 가장 가까운 날의 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 평균액을 말한다)을 적용한다.

1. 제1항 제1호의 경우: 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우: 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항 제3호의 경우: 경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

(3) 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제16조(협의) 사업시행자는 토지등에 대한 보상에 관하여 토지소유자 및 관계인과 성실하게 협의하여야 하며, 협의의 절차 및 방법 등 협의에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제17조(계약의 체결) 사업시행자는 제16조에 따른 협의가 성립되었을 때에는 토지소유자 및 관계인과 계약을 체결하여야 한다.

제19조(토지등의 수용 또는 사용) ① 사업시행자는 공익사업의 수행을 위하여 필요하면 이 법에서 정하는 바에 따라 토지등을 수용하거나 사용할 수 있다.

② 공익사업에 수용되거나 사용되고 있는 토지등은 특별히 필요한 경우가 아니면 다른 공익사업을 위하여 수용하거나 사용할 수 없다.

제29조(협의 성립의 확인) ① 사업시행자와 토지소유자 및 관계인 간에 제26조에 따른 절차를 거쳐 협의가 성립되었을 때에는 사업시행자는 제28조제1항에 따른 재결 신청기간 이내에 해당 토지소유자 및 관계인의 동의를 받아 대통령령으로 정하는 바에 따라 관할 토지수용위원회에 협의 성립의 확인을 신청할 수 있다.

② 제1항에 따른 협의 성립의 확인에 관하여는 제28조제2항, 제31조, 제32조, 제34조, 제35조, 제52조제7항, 제53조제5항, 제57조 및 제58조를 준용한다.

③ 사업시행자가 협의가 성립된 토지의 소재지ㆍ지번ㆍ지목 및 면적 등 대통령령으로 정하는 사항에 대하여 「공증인법」에 따른 공증을 받아 제1항에 따른 협의 성립의 확인을 신청하였을 때에는 관할 토지수용위원회가 이를 수리함으로써 협의 성립이 확인된 것으로 본다.

④ 제1항 및 제3항에 따른 확인은 이 법에 따른 재결로 보며, 사업시행자, 토지소유자 및 관계인은 그 확인된 협의의 성립이나 내용을 다툴 수 없다.

제40조(보상금의 지급 또는 공탁) ① 사업시행자는 제38조 또는 제39조에 따른 사용의 경우를 제외하고는 수용 또는 사용의 개시일(토지수용위원회가 재결로써 결정한 수용 또는 사용을 시작하는 날을 말한다. 이하 같다)까지 관할 토지수용위원회가 재결한 보상금을 지급하여야 한다.

제45조(권리의 취득ㆍ소멸 및 제한) ① 사업시행자는 수용의 개시일에 토지나 물건의 소유권을 취득하며, 그 토지나 물건에 관한 다른 권리는 이와 동시에 소멸한다.

② 사업시행자는 사용의 개시일에 토지나 물건의 사용권을 취득하며, 그 토지나 물건에 관한 다른 권리는 사용 기간 중에는 행사하지 못한다.

③ 토지수용위원회의 재결로 인정된 권리는 제1항 및 제2항에도 불구하고 소멸되거나 그 행사가 정지되지 아니한다.

(4) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.

1.「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중 대통령령으로 정하는 주식등(제63조제2항에 해당하는 주식등은 제외한다)의 경우: 제63조제1항제1호가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액

2.「가상자산 이용자 보호 등에 관한 법률」 제2조제1호에 따른 가상자산의 경우: 제65조제2항에 규정된 평가방법으로 평가한 가액

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

(5) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

3. 해당 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.

가. 법 제73조 및 제73조의2에 따라 물납한 재산을 상속인 또는 그의 특수관계인이 경매 또는 공매로 취득한 경우

나. 경매 또는 공매로 취득한 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우

(1) 액면가액의 합계액으로 계산한 당해 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

(2) 3억원

다. 경매 또는 공매절차의 개시 후 관련 법령이 정한 바에 따라 수의계약에 의하여 취득하는 경우

라. 제15조 제3항에 따른 최대주주등의 상속인 또는 최대주주등의 특수관계인이 최대주주등이 보유하고 있던 제54조 제1항에 따른 비상장주식등을 경매 또는 공매로 취득한 경우

(6) 소득세법 시행령 제164조(토지ㆍ건물의 기준시가 산정) ⑨다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액이 법 제99조제1항제1호가목부터 라목까지의 규정에 따른 가액보다 낮은 경우에는 그 차액을 같은 호 가목부터 라목까지의 규정에 따른 가액에서 차감하여 양도 당시 기준시가를 계산한다.

1. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 따라 수용되는 경우의 그 보상액과 보상액 산정의 기초가 되는 기준시가 중 적은 금액

2. 「국세징수법」에 의한 공매와 「민사집행법」에 의한 강제경매 또는 저당권실행을 위하여 경매되는 경우의 그 공매 또는 경락가액

제173조(양도소득과세표준 확정신고) ④ 양도소득과세표준 확정신고를 한 자가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따른 토지등의 수용으로 인한 수용보상가액과 관련하여 제기한 행정소송으로 인하여 보상금이 변동됨에 따라 당초 신고한 양도소득금액이 변동된 경우로서 소송 판결 확정일이 속하는 달의 다음 다음 달 말일까지 추가신고ㆍ납부한 때에는 법 제110조의 기한까지 신고ㆍ납부한 것으로 본다.