이유
1. 처분개요

가. 청구법인은 2018년 11월 경기도 파주시 OOO 토지 1,995.8㎡에 건축물(오피스텔 등) 22,922.2181㎡(명칭 : OOO, 이하 “이 건 건축물”이라 한다)를 신축·분양할 목적으로 주식회사 A(이하 “위탁법인”이라 한다)와 관리형 토지신탁계약(이하 “이 건 신탁계약”이라 한다)을 체결하였다.

나. 청구법인은 2021.1.8. 이 건 건축물을 취득(신축)한 후, 그 취득가액 OOO원을 과세표준으로 하고「지방세법」제11조 제1항 제3호의 세율(2.8%)을 적용하여 산출한 취득세 등 합계 OOO원을 신고·납부하였다.

다. 처분청은 청구법인이 이 건 건축물의 취득세 과세표준을 신고하면서 신탁수수료 OOO원 및 일반관리비(직원급여·여비교통비·사무용품비·건물관리비 등) OOO원(이하 “쟁점비용”이라 한다)을 누락한 것으로 보아, 2022.12.31. 청구법인에게 취득세 등 합계 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 부과·고지하였다.

라. 청구법인은 이에 불복하여 2023.3.30. 이의신청을 거쳐, 2023.10.29. 심판청구를 제기하였다.

2.청구법인 주장 및 처분청 의견

가.청구법인 주장

(1) 쟁점비용 중 신탁수수료의 경우,「신탁법」상 신탁은 단순히 소유권의 명의만 이전되는 것이 아니라 수탁자에게 신탁재산에 관한 처분의 권한과 의무가 적극·배타적으로 부여되는 것(대법원 2014.11.27. 선고 2012두26852 판결, 같은 뜻임)이며, 신탁계약이 체결되면 부동산의 대내외적 소유자는 신탁회사가 되고, 취득세 부과를 위한 과세표준은 위탁자가 아닌 신탁재산의 소유자인 신탁자를 기준으로 결정되어야 하며, 같은 이유로 최근에 법원은 신탁수수료를 취득세 과세표준에서 제외하는 판결(대법원 2020.5.14. 선고 2020두32937 판결, 같은 뜻임)을 하였다.

신탁수수료는 청구법인이 위탁자들부터 이 건 건축물 신축과 관련하여 자금관리 등의 신탁을 받는 대가로 지급받은 것으로서 청구법인의 수익에 불과한 비용일 뿐 용역의 대가가 아니어서 위 대법원 판례대로 취득세 납세의무자인 청구법인이 거래상대방 또는 제3자에게 지급하는 비용이라고 할 수 없음에도 처분청은 조세심판원의 기각 결정례(조심 2021지1949, 2021.11.23. 등 다수)를 근거로 이 건 취득세를 부과하였는바, 위 대법원 판결과 다른 결정을 한 위 조세심판원의 결정은 부당하므로 조세심판관합동회의를 통해 위 대법원 판결 취지대로 재결정하여야 한다.

(2) 쟁점비용 중 일반관리비의 경우, 기업회계기준에 의하면 신탁과정에서 발생한 비용은 토지나 건축물의 취득원가가 아닌 판매비와 관리비로 봄이 타당하고, 이러한 비용들에 대하여 외부감사를 진행하여 취득원가와 판매·관리비가 구분되어 재무제표로 공시하도록 하고 있고「국세기본법」제20조에서 세법에 특별한 규정이 있는 것을 제외하고는 세무공무원이 과세표준을 조사·결정할 때에는 해당 납세의무자가 계속하여 적용하고 있는 기업회계의 기준 또는 관행으로서 일반적으로 공정·타당하다고 인정되는 것은 존중하여야 한다고 규정하고 있으므로 일반관리비가 법률상에 건축물 신축의 취득가격을 구성한다는 규정이 없음에도 이를 부인한 것은 부당하다.

한편,「지방세법 시행령」제18조 제2항 제1호에서 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용을 취득가격에 포함하지 아니한다고 규정하고 있고, 법원에서도 사무실 운영을 위하여 건축물의 취득 이전이나 취득 이후에도 정기적으로 지출한 판매관리비에 대하여 건축물의 취득가격에 해당되지 않는다는 판결(대법원 2022.9.29. 선고 2002두45944 판결, 같은 뜻임)을 하고 있는바, 일반관리비는 건축물이 준공된 이후에도 지속적으로 지급된 것으로 건축물의 신축과 무관하게 사무실 운영에 필요한 경비이므로 건축물의 취득가격에 해당하지 않는다.

또한,「건설산업기본법」제41조에서 일정 규모 이상이거나 다중 이용 건축물은 건설사업자가 시공하도록 하고 있고, 청구법인과 위탁법인은 건설업을 영위하는 사업자가 아니므로 건축물 취득 관련은 모두 외주를 통하여 진행하고 있음에도 법인 운영에 필요한 최소한의 일반관리비를 건축물의 취득가액으로 보는 것은 잘못이다.

나. 처분청 의견

쟁점비용 중 신탁수수료의 경우,「신탁법」상 신탁이란 수탁자로 하여금 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리·처분·운용·개발 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말하며, 위탁자들과 신탁회사가 분양형 토지신탁 방식으로 약정을 체결하고 건축물을 신축하는 사업을 추진하는 경우 통상 건축공사에 소요된 비용은 위탁법인이, 관련 사업계획승인·인허가 등의 행정처리 등의 업무는 신탁회사가 각각 부담하는 방식으로 사업을 추진하고 있다.

위와 같은 신탁계약을 바탕으로 신탁회사가 본인의 명의로 건축 인·허가 등의 절차를 진행하고 준공을 득하여 취득에 이르렀다면, 신탁회사는 건축물의 원시취득에 대한 취득세 납세의무자에 해당한다 할 것(대법원 2012.6.14. 선고 2001두2720 판결, 같은 뜻임)이고, 납세의무자가 처분청에 신고한 취득세 과세표준 중 일부 금액이 과세표준에 포함되지 않는다는 것에 관하여는 그 구체적인 취득가액에 관한 장부와 증빙 등 자료를 제시하기가 용이한 납세의무자가 이를 입증하여야 하며(대법원 2004.9.23. 선고 2002두1588 판결, 같은 뜻임), 위 입증자료를 토대로 신탁계약에 따른 건축공사ㆍ인허가 업무 등에 관련한 대리사무보수는 모두 취득가액에 포함하는 것으로 결정(조심 2019지1043, 2019.12.19., 같은 뜻임)하였다.

이 경우 그 취득세의 과세표준은「지방세법」제10조 제5항 제3호 및 같은 법 시행령 제18조에 따른 법인 장부에 따라 취득가격이 증명되는 취득으로 사실상의 그 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하거나 지급하여야 할 비용으로 건축물의 원시취득과 관련된 비용은 신탁약정에 따라 위탁자로 하여금 건축과 관련하여 지출한 일체의 비용이 포함되는 것이며, 이러한 건축 관련 비용은 위탁자(위탁법인)의 장부를 통해 확인이 되고 있다.

따라서, 이 건 건축물의 취득세 과세표준은 납세의무자인 청구법인이 신탁회사라 하여 본인이 취득에 지출한 비용만으로 한정하는 것이 아니라, 위탁자의 건축 관련 비용인 장부상 가액을 포함한 전체 비용을 과세표준으로 보아야 하는 것이고, 최근의 법원 판결(대법원 2020.5.14. 선고 2020두32937)에도 불구하고 청구법인이 신탁수수료를 위탁자로부터 지급받았다 하더라도 동 보수는 청구법인이 건축주 입장에서 건축관련 제반비용에 해당하므로 이 건 건축물의 취득세 과세표준에 포함하는 것이 타당하다.

(2) 쟁점비용 중 일반관리비의 경우, 건축물 신축과 관련하여 시행사에서 지출된 비용도 사실상 취득가격에 포함된다 할 것(조심 2017지0431, 2018.6.14., 같은 뜻임)인바, 이 건 건축물 신축의 실질적인 시행자인 위탁법인의 장부상 이 건 건축물의 착공일 이후부터 사용승인일까지 매출액(매출원가)은 이 건 부동산의 분양수입(분양원가)에서만 발생하였고, 이 건 부동산 외에 다른 사업장은 없는 것으로 확인되므로, 해당 기간 동안 위탁법인에서 지출된 비용은 이 건 건축물 신축과 직·간접적으로 관련이 있는 것이고, 이를 취득원가가 아닌 판매관리비로 회계처리 하였다고 하더라도 달리 볼 것은 아니다.

또한, 분양과 관련하여 별도로 분양대행수수료가 이미 지급되었고, 판매수수료, 광고대행수수료, 광고선전비, 모델하우스운영비 등 판매비용은 이 건 건축물 취득세 과세표준에 포함되지 않는 것으로 확인되므로, 일반관리비는 이 건 건축물 신축 이전에 발생된 비용으로서 이 건 건축물의 취득가격에 포함된다고 보는 것이 타당하다 할 것(조심 2021지2032, 2021.10.13., 같은 뜻임)으로 이를 취득세 과세표준에 포함하여야 한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점비용(신탁수수료, 일반관리비)이 이 건 건축물의 취득세 과세표준에 포함되는지 여부

나. 관련 법령 : ＜별지＞기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 등기사항전부증명서에 의하면, 청구법인은 2003.10.1. 부동산의 신탁 등의 사업을, 위탁법인은 2017.9.27. 부동산 신축 판매업 등을 사업을 각각 영위하기 위하여 각각 설립되었다.

(나) 이 건 건축물의 신축·분양을 위하여, 청구법인과 위탁법인은 2018년 11월 다음과 같이 이 건 신탁계약을 체결하였다.

○○○

(다) 등기사항전부증명서 및 집합건축물대장에 의하면, 위탁법인은 2018.11.7. 이 건 토지를 취득한 후, 같은 날 청구법인에게 신탁등기를 하였고, 청구법인은 2018.11.22. 착공하여 2021.1.8. 처분청으로부터 이 건 건축물의 사용승인을 받았다.

(라) 이 건 신탁계약 약정에 의하면, 청구법인이 이 건축물을 신축·분양하는 사업의 주요 개관은 아래와 같다.

○○○

(마) 위탁법인 감사보고서(2019~2021년), 손익계산서(2018~2021년), 계정별원장 등에 의하면, 이 건 건축물 착공일(2018.11.22.) 이후부터 사용승인일(2021.1.8.)까지 위탁법인의 매출액(매출원가)은 이 건 건축물의 분양매출(분양원가)에서 발생한 것으로 나타나며, 해당 기간 동안 발생한 연도별 판매관리비 금액은 아래와 같다.

＜위탁법인의 연도별 판매·관리비 현황＞

(단위 : 원)

○○○

(바) 처분청이 제출한 분양대행 용역계약서에 의하면, 위탁법인은 주식회사 B, 주식회사 C, 주식회사 D와 각각 이 건 건축물에 대한 분양대행 용역계약을 체결하였고, 분양대행수수료 등의 명목으로 OOO원이 지급된 것으로 나타난다.

(사) 처분청은 2022.11.21.~2022.12.10. 청구법인과 위탁법인에 대한 세무조사를 실시한 결과, 위탁법인이 청구법인에게 지급한 신탁수수료와 일반관리비(위탁법인의 판매관리비 중 이 건 건축물 착공일부터부터 사용승인일까지 발생한 직원급여·여비교통비·사무용품비·건물관리비 등)를 아래와 같이 이 건 건축물의 취득세 과세표준에 포함하는 것으로 보아, 이 건 취득세 등을 청구법인에게 부과하였다.

＜이 건 취득세 과세표준 내역＞

(단위 : 원)

○○○

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구법인은 쟁점비용을 이 건 건축물의 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다고 주장하나,「지방세법 시행령」제18조 제1항에서 취득가격은 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직ㆍ간접비용의 합계액으로 한다고 규정하고 있는바, 쟁점비용 중 신탁수수료의 경우, 수탁자는 수익자의 이익이나 특정의 목적을 위하여 신탁재산을 관리·처분하면서 신탁재산을 수탁자의 고유재산과 분별하여 관리하여야 하므로, 신탁재산의 취득가격을 산정함에 있어서도 수탁자가 신탁재산을 취득하기 위해 수익자의 부담으로 귀결되는 비용을 지출하였다면 그 일부가 수탁자의 고유재산에 편입되었다 하더라도 신탁재산의 취득자 지위에서 부담한 비용에 해당되는 점, 청구법인은 이 건 신탁계약에 따라 건축주의 지위에서 이 건 건축물의 건축과 관련된 업무를 수행하고 그 대가로 쟁점비용을 건설보수 항목으로 수령한 것으로 보이고, 이는 다른 비용들과 그 성격 및 지급방식에서 차이가 없음에도 지급받는 대상이 청구법인이라는 사실만으로 이 건 건축물의 취득가격이 아니라고 보기 어려운 점, 일반관리비의 경우, 이 건 건축물 착공일부터부터 사용승인일까지 발생한 직원급여·여비교통비·사무용품비·건물관리비 등으로서, 이는 이 건 건축물의 준공 이전에 발생된 비용에 해당하고, 이 건 건축물의 신축과 관련한 간접비용으로 보이는 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점비용을 이 건 건축물의 취득세 과세표준으로 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「지방세기본법」제96조 제7항과「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법률

(1) 지방세법

제7조(납세의무자 등) ⑮ 「신탁법」 제10조에 따라 신탁재산의 위탁자 지위의 이전이 있는 경우에는 새로운 위탁자가 해당 신탁재산을 취득한 것으로 본다. 다만, 위탁자 지위의 이전에도 불구하고 신탁재산에 대한 실질적인 소유권 변동이 있다고 보기 어려운 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

제9조(비과세) ③ 신탁(「신탁법」에 따른 신탁으로서 신탁등기가 병행되는 것만 해당한다)으로 인한 신탁재산의 취득으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 취득세를 부과하지 아니한다. 다만, 신탁재산의 취득 중 주택조합등과 조합원 간의 부동산 취득 및 주택조합등의 비조합원용 부동산 취득은 제외한다.

1. 위탁자로부터 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우

2. 신탁의 종료로 인하여 수탁자로부터 위탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우

3. 수탁자가 변경되어 신수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우

제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.

② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

③ 건축물을 건축(신축과 재축은 제외한다)하거나 개수한 경우와 대통령령으로 정하는 선박, 차량 및 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그로 인하여 증가한 가액을 각각 과세표준으로 한다. 이 경우 제2항의 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 대통령령으로 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

④ 제7조 제5항 본문에 따라 과점주주가 취득한 것으로 보는 해당 법인의 부동산등에 대한 과세표준은 그 부동산등의 총가액을 그 법인의 주식 또는 출자의 총수로 나눈 가액에 과점주주가 취득한 주식 또는 출자의 수를 곱한 금액으로 한다. 이 경우 과점주주는 조례로 정하는 바에 따라 과세표준 및 그 밖에 필요한 사항을 신고하여야 하되, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 과세표준보다 적을 때에는 지방자치단체의 장이 해당 법인의 결산서 및 그 밖의 장부 등에 따른 취득세 과세대상 자산총액을 기초로 전단의 계산방법으로 산출한 금액을 과세표준으로 한다.

⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조 제1항 또는 「법인세법」 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

⑥ 법인이 아닌 자가 건축물을 건축하거나 대수선하여 취득하는 경우로서 취득가격 중 100분의 90을 넘는 가격이 법인장부에 따라 입증되는 경우에는 제2항 단서, 제3항 및 제5항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 취득가격을 과세표준으로 한다.

⑦ 제1항부터 제6항까지의 규정에 따른 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

(2) 지방세법 시행령

제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용

2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.

3.「농지법」에 따른 농지보전부담금, 「문화예술진흥법」 제9조 제3항에 따른 미술작품의 설치 또는 문화예술진흥기금에 출연하는 금액, 「산지관리법」에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용

4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료

5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액

10. 제1호부터 제9호까지의 비용에 준하는 비용

③ 법 제10조 제5항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.

1. 판결문 : 민사소송 및 행정소송에 의하여 확정된 판결문(화해·포기·인낙 또는 자백간주에 의한 것은 제외한다)

2. 법인장부 : 금융회사의 금융거래 내역 또는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제6조에 따른 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서. 다만, 법인장부의 기재사항 중 중고자동차 또는 중고기계장비의 취득가액이 법 제4조 제2항에서 정하는 시가표준액보다 낮은 경우에는 그 취득 가액 부분(중고자동차 또는 중고기계장비가 천재지변, 화재, 교통사고 등으로 그 가액이 시가표준액보다 하락한 것으로 시장·군수·구청장이 인정한 경우는 제외한다)은 객관적 증거서류에 의하여 취득가액이 증명되는 법인장부에서 제외한다.

④ 부동산을 취득할 수 있는 권리를 타인으로부터 이전받은 자가 법 제10조 제5항 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 부동산을 취득하는 경우로서 해당 부동산 취득을 위하여 지출하였거나 지출할 금액의 합(이하 이 항에서 "실제 지출금액"이라 한다)이 분양·공급가격(분양자 또는 공급자와 최초로 분양계약 또는 공급계약을 체결한 자 간 약정한 분양가격 또는 공급가격을 말한다)보다 낮은 경우에는 부동산 취득자의 실제 지출금액을 기준으로 제1항 및 제2항에 따라 산정한 취득가액을 과세표준으로 한다. 다만, 「소득세법」 제101조 제1항 또는 「법인세법」 제52조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래로 인한 취득인 경우에는 그러하지 아니하다.

⑤ 법 제10조 제6항에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 취득가격"이란 다음 각 호의 금액을 합한 금액을 말한다.

1. 제3항 제2호에 따른 법인장부로 증명된 금액

2. 제3항 제2호에 따른 법인장부로 증명되지 아니하는 금액 중 「소득세법」 제163조에 따른 계산서 또는 「부가가치세법」 제32조에 따른 세금계산서로 증명된 금액

3. 부동산을 취득하는 경우 「주택도시기금법」 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 금융회사 등 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사 등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

(3) 신탁법

제37조(수탁자의 분별관리의무) ① 수탁자는 신탁재산을 수탁자의 고유재산과 분별하여 관리하고 신탁재산임을 표시하여야 한다.

② 여러 개의 신탁을 인수한 수탁자는 각 신탁재산을 분별하여 관리하고 서로 다른 신탁재산임을 표시하여야 한다.

③ 제1항 및 제2항의 신탁재산이 금전이나 그 밖의 대체물인 경우에는 그 계산을 명확히 하는 방법으로 분별하여 관리할 수 있다.