이유
1. 처분개요

가. 청구법인은 2021.7.19. 서울특별시 강북구 OOO(건물 92.44㎡, 토지 83.38㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 취득하고, 「지방세법 시행령」(2021.4.27. 대통령령 제31646호로 개정된 것) 제28조의2 제8호 나목(이하 “이 건 중과예외규정”이라 한다)에 해당하여「지방세법」(2020.12.29. 법률 제17769호로 개정된 것) 제13조의2(이하 “이 건 중과규정”이라 한다)에 따른 중과세율이 아니라고 보아 같은 법 제11조 제1항 제8호에 따른 세율을 적용하여 취득세 등 합계 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 이후, 청구법인은 2023.11.28. 쟁점주택을 AAA(이하 “이 건 매수인”이라 한다)에게 매각한 사실을 확인하고, 2024.8.19. 이 건 중과규정에 따른 중과세율(12%)을 적용하여 산출한 세액에서 기 납부한 세액을 차감한 취득세 등 합계 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 부과·고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2024.10.14. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

청구인은 종합부동산세 체납으로 쟁점주택을 압류당했고, 2023.10.11. 공매통지서를 받았다. 이에 청구법인은 2023.11.28. 세입자우선 취득권에 준하여 당시 세입자였던 이 건 매수인에게 쟁점주택에 매각하였다. 그런데 강남세무서는 2024.9.6. 쟁점주택은 종합부동산세 과세대상이 아니라고 통지하였다. 결국 청구법인은 강남세무서의 잘못된 행정으로 인하여 쟁점주택을 매각한 것이고, 이는 행정관서의 사용금지·제한 등 외부적 사유로 인한 매각에 해당한다.

따라서 처분청이 이 건 중과규정을 적용하여 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

쟁점주택은 2개동 24세대로 구성된 연립주택의 일부로서 청구법인이 쟁점주택만 취득해서는 이를 멸실할 수 없을 뿐만 아니라 청구법인이 주택건설사업을 추진했다고 볼만한 자료도 확인되지 않는다. 또한 강남세무서장의 체납처분 절차는 청구법인의 내부적 사정에 불과할 뿐, 법령상의 금지나 제한으로 보기는 어렵다. 아울러, 강남세무서에서 쟁점주택을 종합부동산세 과세대상으로 본 이유는 청구법인이 쟁점주택에 대한 합산배제 신고를 하지 않은 데에서 비롯된 것이므로, 이를 행정기관의 귀책으로 보기 어렵다.

따라서 청구법인이 쟁점주택을 주택건설사업을 위해 취득했다고 보기 어려울 뿐만 아니라, 이를 매각한 것도 정당한 사유에서 비롯되었다고 보기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점주택을 매각한 데에 정당한 사유가 있으므로, 쟁점주택에 대하여 중과세율을 적용하여 취득세 등을 부과한 처분은 부당하다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다.

(가) 청구법인은 1997.6.23. 서울특별시 서초구 OOO를 본점으로 하고, 토목 설계업 및 감리업을 목적으로 하여 설립되었고, 2020.6.11. 사업 목적에 주택임대업, 부동산임대업, 주택 신축판매업 등을 추가한 것으로 나타난다.

(나) 쟁점주택은 총 2개동 24세대로 구성된 연립주택 중 1세대이고, 청구법인은 해당 연립주택 중 쟁점주택만 소유하고 있는 것으로 나타난다.

(다) 강남세무서장은 2023.3.28. 쟁점주택을 압류하였다가 2023.11.29. 이를 해제한 것으로 나타난다.

(라) 처분청은 강남세무서장에게 쟁점주택에 대한 종합부동산세와 관련한 과세정보제공을 요청하였고, 강남세무서장은 2024.10.22. 청구법인이 종합부동산세를 신고하지 않아서 이를 결정·고지하였는데, 청구법인이 사원용 주택 등으로 하여 합산배제 신고를 하였기에 이를 인정하여 종합부동산세를 감액 경정하였다는 취지로 회신한 것으로 나타난다.

＜강남세무서장의 회신 내용＞

○○○

(마) 한국자산관리공사는 2023.10.11. 쟁점주택을 공매재산으로 하고, 배분요구종기를 2023.11.6.로 하여 공매통지를 한 것으로 나타난다.

(바) 청구법인은 2023.11.28. 쟁점주택을 OOO원에 이 건 매수인에게 매도하기로 하는 매매계약을 체결하였고, 그 내용은 아래와 같다.

＜쟁점주택의 매매계약(발췌)＞

○○○

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구법인은 위법한 세무서의 공매통지 등으로 쟁점주택을 매각한 것이므로, 멸실하지 못한 정당한 사유를 인정해야 한다고 주장한다.

그러나 청구법인은 공매가 아니라 매매를 원인으로 하여 이 건 매수인에게 쟁점주택을 매각한 것이고, 이러한 사정을 쟁점주택을 멸실하지 못한 외부적 사유로 보기는 어려운 점, 청구법인이 쟁점주택을 멸실하기 위해서는 쟁점주택 외에도 같은 공동주택 내의 다른 주택도 취득하여야 할 것인데, 청구법인이 쟁점주택을 매각할 때까지 다른 주택을 취득하지 않은 것을 보면, 쟁점주택을 멸실하기 위한 진지한 노력을 다했다고 보기도 어려운 점, 청구법인은 쟁점주택을 멸실하지 아니한 상태에서 이를 매각하였으므로, 장래적으로 중과예외요건(3년 이내 멸실)을 충족하는 것이 불가능한 상태에 이른 점 등에 비추어, 청구법인에게 추징처분을 면할 정당한 사유가 있다고 보기 어려우므로, 처분청이 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법(2020.12.29. 법률 제17769호로 개정된 것) 제11조[부동산 취득의 세율] ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

7. 그 밖의 원인으로 인한 취득

나. 농지 외의 것 : 1천분의 40

8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[「주택법」 제2조 제1호에 따른 주택으로서「건축법」에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서 또는「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재{「건축법」(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다.(이하 생략)

나. 취득당시가액이 6억원을 초과하고 9억원 이하인 주택: 다음 계산식에 따라 산출한 세율. 이 경우 소수점이하 다섯째자리에서 반올림하여 소수점 넷째자리까지 계산한다.

제13조의2[법인의 주택 취득 등 중과] ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.

1. 법인(「국세기본법」제13조에 따른 법인으로 보는 단체,「부동산등기법」제49조 제1항 제3호에 따른 법인 아닌 사단ㆍ재단 등 개인이 아닌 자를 포함한다. 이하 이 조 및 제151조에서 같다)이 주택을 취득하는 경우 : 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율

(2) 지방세법 시행령(2021.4.27. 대통령령 제31646호로 개정된 것) 제28조의2[주택 유상거래 취득 중과세의 예외] 법 제13조의2 제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의3부터 제28조의6까지에서 “주택”이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다.

8. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택. 다만, 나목6)의 경우에는 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않거나 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하여 판매하지 않은 경우는 제외하고, 나목6) 외의 경우에는 정당한 사유 없이 3년[나목5)의 경우 2년]이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우는 제외한다.

가.「공공기관의 운영에 관한 법률」제4조에 따른 공공기관 또는 「지방공기업법」제3조에 따른 지방공기업이「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제4조에 따른 공익사업을 위하여 취득하는 주택

나. 다음 중 어느 하나에 해당하는 자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택. 다만, 해당 주택건설사업이 주택과 주택이 아닌 건축물을 한꺼번에 신축하는 사업인 경우에는 신축하는 주택의 건축면적 등을 고려하여 행정안전부령으로 정하는 바에 따라 산정한 부분으로 한정한다.

1)「도시 및 주거환경정비법」제2조 제8호에 따른 사업시행자

2)「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」제2조 제1항 제5호에 따른 사업시행자

3)「주택법」제2조 제11호에 따른 주택조합(같은 법 제11조 제2항에 따른 “주택조합설립인가를 받으려는 자”를 포함한다)

4)「주택법」제4조에 따라 등록한 주택건설사업자

5)「민간임대주택에 관한 특별법」제23조에 따른 공공지원민간임대주택 개발사업 시행자

6) 주택신축판매업[한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업과 주거용 건물 건설업(자영건설업으로 한정한다)을 말한다]을 영위할 목적으로「부가가치세법」제8조 제1항에 따라 사업자 등록을 한 자

(3) 지방세법 시행규칙 제7조의2[주택 유상거래 취득 중과세의 예외] 영 제28조의2 제8호 나목 본문에 따른 주택건설사업이 주택과 주택이 아닌 건축물을 한꺼번에 신축하는 사업인 경우 다음 각 호의 구분에 따라 산정한 부분에 대해서는 중과세 대상으로 보지 않는다.

1.「도시 및 주거환경정비법」제2조 제2호에 따른 정비사업 중 주거환경을 개선하기 위한 사업,「주택법」제2조 제11호 가목에 따른 지역주택조합 및 같은 호 나목에 따른 직장주택조합이 시행하는 사업 : 해당 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택의 100분의 100에 해당하는 부분

2.「도시 및 주거환경정비법」제2조 제2호 나목에 따른 재개발사 업 중 도시환경을 개선하기 위한 사업 : 해당 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택 중 다음의 비율에 해당하는 부분

3. 그 밖의 주택건설사업 : 다음 각 목의 구분에 따라 산정한 부분

가. 신축하는 주택의 연면적이 신축하는 주택 및 주택이 아닌 건축물 전체 연면적의 100분의 50 이상인 경우 : 해당 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택의 100분의 100에 해당하는 부분

나. 신축하는 주택의 연면적이 신축하는 주택 및 주택이 아닌 건축물 전체 연면적의 100분의 50 미만인 경우 : 해당 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택 중 제2호의 비율에 해당하는 부분