이유
1. 처분개요

가. 청구법인은 2022.5.24. a, b, c(이하 “매도인들”이라 한다)와 충청남도 공주시 OOO외 8필지 토지 8,180㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)에 대한 매매계약을 체결하고, 쟁점토지의 취득가격을 OOO원으로 하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세OOO원 합계 OOO원(이하 “이 건 취득세”라 한다)을 처분청에 신고·납부하였다.

＜표＞ 청구법인의 취득세 신고내역

(단위 : 원, ㎡)

○○○

나. 청구법인은 2025.5.22. 매도인을 상대로 한 매매대금반환 소송(대전지방법원 2025.4.23. 선고OOO판결)의 확정판결에서 당초 매매계약이 무효로 확정되어 취득세 납세의무가 성립하지 않으므로 이 건 취득세를 환급하여야 한다는 취지의 경정청구를 처분청에 제기하였으나, 처분청은 2025.5.27. 이를 거부하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2025.5.28. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

청구법인은 2022.5.24. 쟁점토지를 포함한 이 건 토지의 전 소유자인 매도인들과 매매대금을 OOO원으로 하여 부동산매매계약을 체결하고 2022.5.27. 청구법인의 명의로 소유권이전등기를 경료하였고, 2022.5.30.부터 2022.10.26.까지의 기간동안 계약금 OOO원을 지급하였다.

청구법인이 이 건 매매계약시 ‘청구법인이 다세대주택 신축허가를 득하지 못하는 것’을 매매계약의 해제조건으로 구두약정하면서 매매계약서 특약사항에 ‘매수인이 잔금지급기한까지 다세대주택 사업승인을 득하지 못할 경우 매매당사자의 협의에 의하여 잔금지급기한을 연장할 수 있다’는 문구를 기재하여 해제조건의 기재를 대신하였다.

또한, 이 건 매매계약 체결 이전인 2022.5.18. 처분청에 매도인들이 받은 기존 건축허가의 유효성 및 양도·양수와 관련하여 질의회신을 받았고, 매매계약 체결 이후인 2022.9.6. 경관심의, 2022.9.26. 건축주 명의변경 등을 위한 절차를 진행하였다.

그런데, 2022년 11월경 처분청 건축허가과로부터 매도인들이 2017년경 이 건 토지를 사업부지로 하여 건축허가를 받을 당시에는 법정도로의 종점에서 폭 6m의 예정도로에 연결되어 있어 「건축법」제2조 제11항의 예정도로, 같은 법 시행령 제44조에 의하여 건축허가시 요구되는 인접도로 요건을 충족하여 건축허가가 가능하였는데, 위 예정도로가 2020.7.1.자로 장기미집행 도시계획시설로서 실효됨에 따라 다세대주택 사업에 대한 허가가 불가능하다는 사실을 통보받게 되었다.

처분청 건축허가과의 통지에 의하면 부동산매매계약의 체결당시부터 이미 청구법인의 다세대주택 신축허가 자체가 불가능한 상태였던 것이고, 청구법인과 매도인들이 구두로 약정한 ‘다세대주택 신축허가를 득하지 못하는 것’이라는 해제조건은 기성조건이므로 당초 부동산매매계약은 아무런 효력도 가지지 못하고 무효였던 것이다.

이에 청구법인은 매도인들을 상대로 이 건 토지의 소유권이전등기는 원인무효에 의한 등기로서 말소되어야 한다는 취지로 소유권이전등기말소절차를 이행받음과 동시에 매매대금을 반환하라는 취지의 소송을 제기하였고, 위 청구에 대해 매도인들이 아무런 대응을 하지 않아 무변론 판결(대전지방법원 2023.8.9. 선고 OOO판결)을 받았고, 위 판결문을 처분청에 제출하고 이 건 취득세를 환급받고자 경정청구를 하였으나, 처분청은 무변론 판결은 계약관계의 실체파악을 거치지 않고 이루어진 판결에 해당한다는 취지로 당초 경정청구를 거부하였다.

그러던 중 매도인 중 a이 위 판결에 대해 항소하였고, 항소심 판결에서 법원(대전지방법원 2023.5.23. 선고OOO판결)은 부동산매매계약 체결 당시 이미 도로인접조건을 충족할 수 없어 다세대주택의 신축허가는 불가능하였으므로 부동산매매계약의 해제조건은 기성조건이 되어 당초부터 효력을 가질 수 없다는 사실을 인정하고, 매도인들은 쟁점토지의 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행받음과 동시에, 공동하여 청구법인에게 매매대금(계약금) OOO원을 반환할 의무가 있다고 판시하였다.

따라서, 위 확정판결에 의하여 청구법인 명의의 쟁점토지의 소유권이전등기는 원인무효의 등기로서 청구법인이 쟁점토지를 취득한 사실이 없음이 확정되었으므로 기 신고한 이 건 취득세를 환급하여 달라는 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구법인은 매매계약을 원인으로 하여 부동산을 취득하고, 이에 따라 취득세를 자진신고·납부한 후 소유권이전등기까지 완료한 사실이 확인되며, 이는 「지방세법」 제7조 및 제20조에 따라 과세대상이 되는 부동산 취득행위에 해당한다 할 것으로, 이후 민사소송에서 판결에 따라 매매계약이 무효로 확정되었다고는 하더라도, 청구법인이 실제로 소유권이전등기를 통해 소유권을 취득한 이상, 해당 취득행위는 「지방세법」상 취득세 과세요건을 충족한 것으로 보아야 하며, 이는 「지방세기본법」상 착오 또는 부당이득에 따른 납부로 보기 어려운 바, 단순히 사후적으로 법률적 효력이 부인되었다는 사정만으로 청구법인의 주장이 정당한 것은 아니라 할 것이다.

더불어, 쟁점토지 중 공주시 OOO 토지의 경우, 공주시 고시(실효고시문)에 따라 일부 예정도로가 장기미집행 도시계획시설에서 실효되었다 하더라도 해당 관행도로와 공도[소로3류(폭8m 미만), OOO도로부분]는 해당 관청에서 개설된 도로로 보고 사유지 부분을 예정도로에서 실효시킨 것일 뿐 도로의 기능(민간도 도로개설신청을 통해서 도로개설 사업시행자가 될 수 있음)이 사라졌다 할 수 없어, 이에 따라 해당 취득행위 전반이 원인무효에 해당한다고 보기 어렵다.

따라서, 청구법인의 부동산 취득행위는 적법하게 성립되었고, 그 이후에 매매계약이 합의해제되거나, 해제조건의 성취 또는 해제권의 행사 등에 의하여 소급적으로 실효되었다 하더라도, 이로써 이미 성립한 조세채권의 행사에 아무런 영향을 줄 수 없으므로(대법원 2001. 4. 10. 선고OOO판결 참조), 처분청이 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

당초부터 매매계약이 이루어질 수 없는 무효계약을 원인으로 이루어진 소유권이전등기에 대한 판결이 확정되었으므로 취득세 납세의무가 성립하지 않는다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다.

(가) 청구법인은 주택건설사업 및 임대, 분양업 등을 목적사업으로 하여 2021.10.25. 설립되었으며, 매도인 중 한 명인 b은 설립 당시부터 청구법인의 감사로 재직하여 온 것으로 확인된다.

(나) 청구법인이 이 건 취득세 신고시 제출한 자료에 의하면, 청구법인은 2022.5.24. 매도인들과 쟁점토지에 대한 매매계약을 체결하였고, 쟁점토지에 대한 취득세 신고시 부동산 매매계약서, 부동산거래계약신고필증, 계정별원장을 제출한 것으로 확인되며, 부동산 매매계약서의 특약사항에 ‘당사자 간의 합의로 잔금 지급기일을 변경할 수 있다’고 기재되어 있는 것으로 확인된다.

＜ 취득세 신고시 제출한 청구법인의 계정별원장 ＞

○○○

(다) 청구법인은 2022.5.27. 쟁점토지의 소유권이전등기를 마친 것으로 확인된다.

＜ 쟁점토지의 등기사항전부증명서상 소유권이전내역 ＞

○○○

(라) 청구법인이 추진한 쟁점토지상에 추진한 다세대주택의 건축허가와 관련하여 아래와 같은 사실이 확인된다.

1) 매도인 중 c는 2017.5.12. 이 건 토지 중OOO 외 2필지상에 8개동(각 연면적 85.,8㎡, 총 686.4㎡, 대지면적 5,937㎡) 규모의 단독주택 신축을 위한 건축허가를 받았다.

2) 처분청은 2020.7.1. 쟁점토지 중 OOO를 포함한 처분청 관내 토지에 대하여 ‘도시·군계획시설사업 미시행’을 사유로 도시계획시설의 결정이 실효되었음을 고시하였다.

＜ 도로 결정(변경) 조서 ＞

○○○

3) 매도인들은 쟁점토지 매각 이전인 2022.5.17. 위 건축허가와 관련하여 처분청에 질의하였고, 처분청은 2022.5.18. 아래와 같이 회신(허가건축과-OOO호, 2022.5.18.)하였다.

＜ 건축허가 관련 질의민원 회신 ＞

○○○

4) 처분청은 2022.9.6. 청구법인이 신청한 경관심의 안건에 대하여 조건부가결 의결한 뒤 청구법인에게 통보하였다.

＜ 경관심의 결과 ＞

○○○

5) 청구법인은 2022.9.26. 아래 ＜표＞와 같이 건축허가를 변경하기 위하여 처분청에 건축(변경)허가 신청서를 제출하였다.

＜ 당초 및 변경 건축허가 신청 관련 ＞

○○○

6) 처분청은 2022.11.14. 청구법인이 신청한 건축(변경)허가 신청에 대하여 관계 법령을 검토하고, 아래와 같은 보완사항을 요청하였다.

＜ 건축(변경)허가 신청에 대한 보완사항 ＞

○○○

7) 매도인 b은 2023.3.2. 도시계획시설 실효와 관련하여 처분청 허가건축과에 민원을 제기하였고, 처분청은 아래와 같이 회신하였다.

＜ b의 민원제기에 대한 회신 ＞

○○○

(마) 이후 청구법인은 현 상태로서는 더 이상 건축(변경)허가 절차의 진행이 어려워지자, 2023.3.21. 매도인들을 상대로 매매대금반환소송을 제기하였으며, 소송과정에서 아래와 같이 주장하였다.

1) 청구법인은 2022.4.19. 다세대주택 신축사업을 위하여 매도인들과 이 건 토지에 대한 부동산매매계약을 체결하였고, ‘매수인이 잔금지급기한까지 다세대주택건축사업승인을 득하지 못할 경우 매매당사자의 협의에 의하여 잔금지급기한을 연장할 수 있다’는 내용의 특약사항을 기재하였다.

2) 청구법인은 건축허가사항 변경을 위해 2022.5.27. 쟁점토지 먼저 청구법인이 명의로 소유권이전등기하였고, 2022.6.2.부터 2022.10.31.까지 이 건 토지의 매매계약에 대한 계약금 180,000,000원을 모두 지급한 후, 같은 날 A으로부터 쟁점토지를 담보로 대출을 받아 쟁점토지상에 설정되어 있던 근저당설정을 해지하였다.

3) 청구법인은 2022.7.6. 처분청에 다세주택 경관심의를, 2022.8.22. 다세대주택 건축심의를 신청하였으며, 2022.9.16. 건축주 명의를 청구법인으로 변경하였으나, 2022년 11월경 처분청 건축허가과로부터 매도인들이 2017년경 쟁점토지를 사업부지로하여 건축허가를 받을 당시 쟁점부동산은 법정도로의 종점에서 폭 6m 이상의 예정도로에 연결되어 있어 건축허가시 요구되는 인접도로요건을 충족하여 건축허가 및 개발행위 허가 등이 가능하였는데, 2020.7.1. 위 도시계획시설 예정도로가 실효됨에 따라 인접도로 요건을 충족하지 못하여 다세대주택 신축(변경)허가가 불가하다는 내용의 통지를 받았다.

4) 청구법인은 2022.12.12. 건축(변경)허가 신청이 2020.7.1. 처분청의 도시계획시설 결정의 실효로 진행될 수 없음을 사유로 매도인들에게 매매계약 취소 또는 해제에 따른 원상회복을 요청하는 내용증명을 발송하였다.

＜ 청구법인이 매도인들에게 발송한 내용증명 ＞

○○○

5) 청구법인은 2023.1.10. 처분청에 건축(변경)허가 민원과 관련하여 내용증명을 발송하였다.

＜ 청구법인이 처분청에 발송한 내용증명 ＞

○○○

6) 이후 청구법인은 2023.3.21. 매도인들을 상대로 매매계약 체결당시 이미 도로인접조건을 충족할 수 없어 다세대주택 신축(변경)허가가 불가능하였으로, 당초 매매계약의 해제조건이 기성조건이 되어 무효인 계약에 해당한다는 취지로 법원에 소송을 제기하였고, 2023.8.9. 무변론 종결(대전지방법원 OOO판결, 원고 승)되었다.

이후 2023.9.11. 매도인들 중 a과 c가 제기한 반소에 대하여 항소심 법원(대전지방법원 OOO판결, 원고 승)은 2025.4.23. 매도인들은 청구법인으로부터 쟁점토지의 소유권이전등기절차를 이행받음과 동시에 청구법인에게 OOO만원을 반환할 의무가 있다고 결정하였다.

＜ 항소심 판결문(일부발췌) ＞

○○○

7) 청구법인은 청구법인이 쟁점토지의 취득 목적이 기존의 건축허가를 양수받고 허가의 내용을 변경(단독주택 → 다세대주택)하여 쟁점토지를 포함한 이 건 토지상에 다세대주택을 건축하는 것이며, 이를 위해 토지 취득 전 건축허가 관련 협의 등의 절차를 진행하였고, 취득 후 다세대주택 신축을 전제로 경관심의, 건축주 변경 등의 절차까지 진행하였음에도 그 이후 인지하게 된 도시계획시설 결정의 실효로 더 이상 청구법인의 사업목적 달성이 어려워 매매계약해제 확인 등에 대한 소송을 제기하여 승소하였을 뿐만 아니라 이 같은 상황이 발생한 데에는 처분청의 착오에 의한 도시계획시설의 실효절차와 매도인들이 계약성립조건인 ‘다세대주택의 건축허가’의 불이행으로 인한 매매계약의 해제조건의 성취이므로 취득세 납세의무 성립요건인 취득행위가 무효로 확인된 이상 당초 신고한 취득세의 납세의무 또한 성립하지 아니한다고 주장한다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.

청구법인은 다세대주택 신축을 목적으로 쟁점토지를 취득하였으나, 도시계획시설 결정의 실효로 종전 건축허가 변경이 불가하여 매매계약이 해제되었으므로 취득세 납세의무 또한 성립하지 않는다고 주장하나,

「지방세법」제7조 제1항에서 취득세는 부동산 등을 취득한 자에게 부과한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제20조 제2항 제1호에서 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일을 취득일로 하되, 같은 조 제14항에서 취득일 전에 등기를 한 경우에는 그 등기일에 취득한 것으로 본다고 규정하고 있는바, 청구법인은 2022.5.27. 쟁점토지에 대한 소유권이전등기를 마쳤으므로 그 등기일에 쟁점토지를 취득한 것으로 보이는 점, 부동산 취득세는 부동산의 취득행위를 과세객체로 하는 행위세이므로, 그에 대한 조세채권은 그 취득행위라는 과세요건 사실이 존재함으로써 당연히 발생하고, 일단 적법하게 취득한 이상 그 이후에 매매계약이 합의해제되거나, 해제조건의 성취 또는 해제권의 행사 등에 의하여 소급적으로 실효되었다 하더라도, 이로써 이미 성립한 조세채권의 행사에 아무런 영향을 줄 수 없다(대법원 2001.4.10. 선고OOO판결 등 참조)할 것인 점, 이 건 판결은 청구법인과 매도인들간의 이 건 매매계약의 효력에 관한 민사판결로서, 법원은 쟁점토지의 매매계약이 해제조건의 성취로 효력을 상실하였음을 확인하고, 매도인들에게 소유권이전등기 말소와 매매대금 반환이라는 민사상의 원상회복 의무 이행을 명하였을 뿐, 소유권이전등기 행위 자체의 원시적 무효 등을 인정한 것으로 볼 수 없는 점 등에 비추어 청구법인이 쟁점토지에 대한 소유권이전등기를 마침으로써 취득세 납세의무가 유효하게 성립되었고, 이후 민사상 계약의 효력이 상실되었다 하더라도 이미 성립한 조세채권의 행사에 아무런 영향을 줄 수 없다 할 것인바, 처분청이 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세기본법

제34조(납세의무의 성립시기) ① 지방세를 납부할 의무는 다음 각 호의 구분에 따른 시기에 성립한다.

1. 취득세 : 과세물건을 취득하는 때

(2) 지방세법

제6조(정의) ① 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.

1. “취득”이란 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수, 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는 유상·무상의 모든 취득을 말한다.

제7조(납세의무자 등) ① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업법, 어업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권을 취득한 자에게 부과한다.

제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

7. 그 밖의 원인으로 인한 취득

가. 농지 : 1천분의 30

나. 농지 외의 것 : 1천분의 40

제20조(신고 및 납부) ① 취득세 과세물건을 취득한 자는 그 취득한 날부터 60일[상속으로 인한 경우는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터, 실종으로 인한 경우는 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 각각 6개월(외국에 주소를 둔 상속인이 있는 경우에는 각각 9개월)] 이내에 그 과세표준에 제11조부터 제15조까지의 세율을 적용하여 산출한 세액을 대통령령으로 정하는 바에 따라 신고하고 납부하여야 한다.

(3) 지방세법 시행령

제20조(취득의 시기 등) ② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.

1. 사실상의 잔금지급일

⑭ 제1항, 제2항 및 제5항에 따른 취득일 전에 등기 또는 등록을 한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다.

(4) 민법

제147조(조건성취의 효과) ② 해제조건있는 법률행위는 조건이 성취한 때로부터 그 효력을 잃는다.

제151조(불법조건, 기성조건) ① 조건이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 것인 때에는 그 법률행위는 무효로 한다.

② 조건이 법률행위의 당시 이미 성취한 것인 경우에는 그 조건이 정지조건이면 조건없는 법률행위로 하고 해제조건이면 그 법률행위는 무효로 한다.

(5) 건축법

제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

11. “도로”란 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4미터 이상의 도로(지형적으로 자동차 통행이 불가능한 경우와 막다른 도로의 경우에는 대통령령으로 정하는 구조와 너비의 도로)로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 도로나 그 예정도로를 말한다.

가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「도로법」, 「사도법」, 그 밖의 관계 법령에 따라 신설 또는 변경에 관한 고시가 된 도로

나. 건축허가 또는 신고 시에 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사ㆍ특별자치도지사(이하 “시ㆍ도지사”라 한다) 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 위치를 지정하여 공고한 도로

제44조(대지와 도로의 관계) ① 건축물의 대지는 2미터 이상이 도로(자동차만의 통행에 사용되는 도로는 제외한다)에 접하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 그러하지 아니하다.

1. 해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우

2. 건축물의 주변에 대통령령으로 정하는 공지가 있는 경우

3. 「농지법」 제2조제1호나목에 따른 농막을 건축하는 경우

② 건축물의 대지가 접하는 도로의 너비, 대지가 도로에 접하는 부분의 길이, 그 밖에 대지와 도로의 관계에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정하는 바에 따른다.

(6) 건축법 시행령

제28조(대지와 도로의 관계) ② 법 제44조제2항에 따라 연면적의 합계가 2천 제곱미터(공장인 경우에는 3천 제곱미터) 이상인 건축물(축사, 작물 재배사, 그 밖에 이와 비슷한 건축물로서 건축조례로 정하는 규모의 건축물은 제외한다)의 대지는 너비 6미터 이상의 도로에 4미터 이상 접하여야 한다.