이유
1. 처분개요

가. 처분청은 2024년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인 소유의 서울특별시 송파구 OOO토지 2,015.3㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 「지방세법」제106조 제1항 제1호에 따른 종합합산과세대상으로 구분하여, 2024.9.13. 청구법인에게 재산세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원(이하 “이 건 재산세”라 한다)을 부과·고지하였다.

나. 청구법인은 이에 불복하여 2024.12.6. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 「지방세법」제106조 제1항 제2호 및 같은 법 시행령 제101조 제1항 제2호, 제103조 제1항 제3호에서 별도합산과세대상으로 규정하는 ‘건축중인 건축물의 부속토지’는 「건축법」에 따른 건축허가 및 신고, 공사계획의 신고, 공사에 착수 세 가지 요건을 모두 충족한 경우로 정의하고 있고, 여기서 공사착수의 의미는 일반적으로 터파기나 구조물 공사와 같이 건물을 신축하기 위한 공사에 착수한 경우를 의미하나, 그보다 앞서 건물의 신축에 필수적으로 전제되는 작업을 하는 경우에도 건물의 신축공사를 실질적으로 실행한 것으로 볼 수 있다면 그 시점에 이미 공사에 착수한 것으로 보아야 한다는 것이 대법원과 조세심판원의 확립된 입장(대법원 2017.3.15. 선고OOO판결, 조심 2023지3760, 2023.10.23.)이다.

(2) 청구법인은 이 건 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 건축공사에 착수하였음이 명백하다.

청구법인은 2023년 5월 착공신고 직후 가설울타리 설치, 현장사무실(컨테이너) 배치, 도로점용허가 득, 굴착기 임대 후 터파기 등 기초공사를 진행하였고, 이후 쟁점토지 전체를 임대하기 위한 협의 과정에서 설계변경이 불가피하게 되어 일시적으로 건축물 신축에 필요한 기초공사만 진행하였으나, 이 건 재산세 과세기준일(6.1.) 이전인 2024년 5월경 A 주식회사(이하 “A”라 한다)와의 임차협의 후 설계변경 검토안에 따라 공사 재착공을 위하여 과세기준일 전에 토공사에 해당하는 터파기 작업을 수행한 사실을 고려하면 일련의 공사행위가 연속적으로 진행되는 건축공사의 특성상 이 건 재산세 과세기준일(6.1.) 이전 재착공하였음이 명백한바, 쟁점토지는 이 건 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 ‘공사에 착수한 건축물의 부속토지’로서 재산세 별도합산과세대상에 해당한다.

(3) 「지방세법 시행령」제103조 제1항 제3호에서 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우에는 공사에 착수한 건축물에서 제외하되, ‘과세기준일 현재’ 6개월 이상 공사가 중단된 것으로 입증된 경우에 한해 공사에 착수한 건축물 기준에서 제외하는 것이 법리상 해석과 부합할 것이므로, 이 건 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 재착공으로 공사가 진행 중인 쟁점토지에 위 규정이 적용될 여지가 없다.

또한, 대법원에서는 과세기준일 이후 2개월 내에 정상적으로 흙막이 작업이 진행되는 등 공사착수가 진행된 경우에는 별도합산과세대상의 제외요건에 해당한다고 볼 수 없다고 판시하고 있는바, 청구법인은 쟁점토지와 그 지상에 신축할 건축물 전체를 임대하기 위한 설계변경 검토로 인해 일시적으로 건축물 신축을 제외한 기초공사만을 진행한 것이며, 2024년 5월부터는 설계변경안에 따라 재착공을 진행하기 위하여 토공사에 해당하는 터파기 작업을 수행한 점 등을 고려하면, 청구법인이 기본공사만을 진행한 기간을 일시적 공사중단기간으로 본다 하더라도 이는 6개월을 초과하지 않는 기간임이 명백하므로, 처분청이 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 구분하여 이 건 재산세를 부과한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 토지에 대한 재산세 과세대상은 종합합산·별도합산·분리과세대상으로 구분되고, 일정한 건축물의 부속토지는 별도합산과세대상으로서 종합합산과세대상보다 낮은 세율을 적용하는데, 「지방세법 시행령」제103조에서 재산세의 별도합산과세대상이 되는 건축물의 부속토지에 완공된 건축물뿐만 아니라 ‘공사에 착수한 건축물’의 부속토지(이하 “건축중인 토지”라 한다)도 포함하되, 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 건축물을 제외하고 있다.

여기서 ‘건축공사에 착수하여 건축을 하고 있다’라 함은 건축허가를 받아 착공신고서를 제출한 후 터파기 공사, 규준틀 설치 등 실제로 건축공사를 진행하고 있는 것을 의미하며, 단지 그 사업에 직접 사용하기 위한 준비를 하고 있는 것까지 포함된다고 볼 수 없다(대법원 2013.7.1. 선고 OOO판결 등 참조).

(2) 청구법인은 2023년 5월 가설울타리 및 컨테이너 사무실의 설치, 장비반입을 위한 도로 점용허가 등 공사 작업 준비를 하고 이후 설계변경으로 인하여 불가피하게 일시적으로 건축물 신축을 제외한 기본공사만을 진행하였으며, 2024년 5월경 설계변경 검토안에 따라 터파기 작업을 수행하였으므로 쟁점토지가 이 건 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 건축중인 토지임을 주장하나, 2024년 6월 처분청의 재산세 현장조사결과에 따르면, 2023년 6월 재산세 현장조사 이후 착공을 위한 공사가 진행되고 있다고 보기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지가 「지방세법 시행령」제103조 제1항 제3호에서 정하는 건축물의 부속토지로서 재산세 별도합산과세대상에 해당하는지 여부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다.

(가) 청구법인은 2014.10.13. 부동산업의 시행 및 분양, 부동산 관련 컨설팅업, 부동산임대업 등을 주요 목적사업으로 하여 설립된 법인이다.

(나) 청구법인은 2021.11.4. 쟁점토지를 취득하고, 2022.6.21. 쟁점토지상에 지하 3층~지상 9층 9,223.99㎡ 규모의 근린생활시설(이하 “이 건 근린생활시설”이라 한다)을 신축할 목적으로 건축허가를 받은 것으로 확인된다.

(다) 청구법인은 이 건 근린생활시설 건축공사에 착수하였음을 주장하면서 아래와 같은 자료를 제출하였다.

1) 청구법인은 건축공사를 위하여 2023년 4월 B건설 주식회사와 건축공사 도급계약을, 주식회사 B건축사사무소와 건축공사 감리계약을, 주식회사 OOO과 토목·기계·통신·소방감리계약을, 주식회사 OOO와 설비공사(기계/소방) 도급계약을, 주식회사 OOO과 전기공사 도급계약을, 신용전기통신 주식회사와 통신공사계약을 체결하였다.

2) 청구법인은 2023.4.26. 처분청으로부터 착공신고필증을 교부받았으며, 2023.5.2. 주식회사 OOO으로부터 가설방음벽을 납품받아 설치하였고, 2023.5.12. OOO컨테이너로부터 컨테이너를 납품받아 쟁점토지상에 설치하였다.

3) 청구법인은 주변 인프라(OOO등)의 개발호재에 따라 쟁점토지상에 신축할 근린생활시설 용도의 건축물의 수익성을 높이기 위해 신축 건축물 전체를 임대하고자 임차인들과 협의를 진행하여 왔다고 주장하면서, 그 내역과 관련하여 아래 ＜표＞를 제출하였다.

＜표＞ 입점관련 협의진행 내역

○○○

4) 청구법인은 쟁점토지와 신축될 건축물의 전체 임대를 진행하면서부터 임차인과의 협의에 따른 건축설계변경이 불가피하였기 때문에 해당 기간 동안 건축물 신축을 제외한 기초공사에 대한 유지를 목적으로 기초공사만을 진행하였다고 주장한다.

5) 임차협의 대상자였던 A 주식회사와의 협의에 따라 신축될 건축물의 설계변경(안)을 작성하고, 2024.5.27.부터 쟁점토지상에 재착공을 진행하였으며, 재착공 직후 굴착장비를 투입하여 토공사에 해당하는 터파기 작업을 진행하였다고 주장한다.

청구법인이 제출한 이 건 신축공사 현장의 공사일보에 의하면, 2024.5.27.~2024.5.30.의 기간 동안의 금일 작업내역란에 인력(건축 2명, 안전 1명) 과 장비를 투입하여 도면검토, 장비작업, 일부 터파기, 현장정리를 진행하였다고 기재되어 있다.

(라) 처분청 담당공무원이 2024.5.24. 등에 쟁점토지에 현지출장하고 작성한 출장복명서에 의하면, 쟁점토지는 이 건 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 건축공사가 장기간 미진행된 현황 나대지 상태로서 ‘건축 중인 건축물의 부속토지’로 볼 수 없다는 내용의 사실조사확인서를 작성한 것으로 확인된다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.

(가) 「지방세법」제106조 제1항 제2호 및 같은 법 시행령 제101조 제1항 제2호 및 제103조 제1항 제3호의 문언상 건축허가를 받은 건축물로서 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물을 별도합산과세대상으로 구분하되, 과세기준일(6.1.) 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우만을 제외한다고 규정하고 있다.

위 규정은 완성된 건축물 외에도 건축허가를 받거나 건축신고 후 공사에 착수한 건축물의 경우 그 지상에 건축물이 존재하지 않음을 사유로 건축기간 중 계속하여 종합합산과세대상으로 구분됨에 따른 높은 세부담을 건축물이 존재하는 경우와 같이 별도합산과세대상으로 구분하여 세부담을 경감하되, 공사에 착수한 이후 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우는 위와 같은 세부담 경감기회를 배제하고자 함으로, 건축공사 착수 후 최초 도래하는 재산세 과세기준일(6.1.)에는 실질적으로 공사에 착수하였는지 여부를, 그 이후 도래하는 재산세 과세기준일(6.1.)에는 6개월 이상 중단 없이 공사가 진행되었는지 여부를 판단하여야 한다.

(나) 청구법인은 2023년 5월경 쟁점토지상에 건축물 신축을 위한 공사에 착수하였다가 불가피한 설계변경으로 일시적으로 건축물 신축에 필요한 기초공사만 진행하였고, 2024.5.27. 재착공한 사실이 명백하므로, 이 건 재산세 과세기준일(6.1.) 이전 6개월 이상 공사가 중단된 경우에 해당하지 아니한다고 주장하나,

청구법인의 주장대로 2023년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 건축공사에 착수한 사실을 인정하더라도, 처분청 담당공무원이 이 건 재산세 부과처분을 위해 현지출장 후 작성한 사실조사확인서 및 현장사진에 따르면, 쟁점토지는 2023.4.26. 착공신고 이후 장기간 공사가 진행되지 않아 지상정착물이 없고 현황이 나대지 상태로 조사되었으며, 현장사진상 쟁점토지에 잡풀이 우거져 있고, 2023년 현장조사 당시 사진과 비교해 보더라도 공사진척의 차이가 없어 장기간 공사가 중단된 상태로 보이는 점, 청구법인은 이 건 심판청구 과정에서 2024.5.27. 쟁점토지상에 포크레인 한 대가 일부 부지에 정지작업을 시행하는 것으로 보이는 현장사진을 제출하였으나 위 사진만으로는 이 건 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 실질적인 건축행위가 있었다고 보기도 어려운 점, 청구법인도 쟁점토지상에 건축물을 신축하여 전체를 임대하는 것으로 사업계획을 변경하고 임차인의 협의에 따라 설계를 변경할 필요가 있어 기초공사를 제외한 건축물 신축을 위한 공사를 진행하지 못한 사실을 인정하고 있고, 이러한 사유는 청구법인의 내부사정에 불과하여 공사를 중단한 데에 정당한 사유가 있다고 보기도 어려운 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 구분하여 이 건 재산세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지

2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지

가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지

제101조(별도합산과세대상 토지의 범위) ① 법 제106조제1항제2호가목에서 “공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다.

2. 건축물(제1호에 따른 공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지

제103조(건축물의 범위 등) ① 제101조 제1항에 따른 건축물의 범위에는 다음 각 호의 건축물을 포함한다.