쟁점주택 취득 후 유예기간 내 주택을 신축하지 아니한 것으로 보아 취득세 등을 부과한 처분의 당부

예규·판례

쟁점주택 취득 후 유예기간 내 주택을...

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심판청구

조심 2025지1472

생산일자 2025-11-11

AI 요약

요지

처분청이 쟁점주택 취득 후 유예기간 내 주택이 신축되지 아니한 것으로 보아 청구인에게 취득세 등을 부과한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨.

상세내용

이유
1. 처분개요

가. 청구인은 2022.2.16. 서울특별시 영등포구OOO토지(330.4㎡, 이하 “쟁점토지”라 한다) 및 그 지상의 주택(330.51㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)을 취득하면서, 같은 날 매매대금 OOO원을 과세표준으로 하여, 「지방세법」 제11조 제1항 제8호 다목의 세율(1천분의 30, 취득당시가액이 9억원을 초과하는 경우)을 적용하여 아래 ＜표1＞과 같이 취득세 등 OOO원을 신고·납부하였다.

＜표1＞ 청구인 신고내역

(단위 : 원)

○○○

나. 처분청은 청구인이 「지방세법 시행령」 제28조의2 제8호에 따라 주택의 취득일로부터 3년이 경과하기 전에 주택을 신축할 의무가 있었으나 이를 이행하지 아니하였다고 보아, 2025.6.17. 쟁점주택 취득에 관하여 「지방세법」 제13조의2 제1항 제3호의 세율(1천분의 12, 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우)을 적용하여 아래 ＜표2＞와 같이 취득세 등 631,909,780원을 부과·고지(이하 “이 건 처분”이라 한다)하였다.

＜표2＞ 이 건 처분 내역

(단위 : 원)

○○○

다. 청구인은 이에 불복하여 2025.6.5. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 쟁점주택을 2022.2.8. 취득한 후 2022.3.31. 멸실시키고, 2022.8.26. 신축을 위한 착공을 시작하여, 2025.2.20. 건축물 등기를 완료하였다.

(2) 자재비 및 인건비 상승으로 인하여 공사예정가가 약 5억원 상승하였고, 자본금 부족으로 협력사들과 상의한 결과, 협력사들도 타현장에서 미수금이 쌓이고 신규 공사 건수도 줄어들어 역시 어려운 상황이어서 기성금 없이 작업을 진행할 수 없다고 판단되어, 2023년 10월 공사를 중지하고 추가대출 등 자금확보를 위해 노력했다.

(3) 약 1년간 은행 및 사금융 등을 알아보았으나, 사회적인 부동산PF 부실 문제 등으로 인하여 추가 대출은 불가하였고, 협력업체들도 어려운 상황이어서, 은행이자만 약OOO만원이 연체되어 더 이상 사업을 진행하기가 어려웠다.

(4) 하도급업체에 미결제한 금액은 약 OOO만원이고, 은행이자는 약 OOO원 발생하는 등 총 부채가 약OOO만원인 상황에서, 주식회사 아이비피가 건물을 약 OOO원에 매수하려고 하여 하도급업체 및 은행과 협의를 진행하고 있으나, 이 건 처분으로 취득세 등이 약OOO원이 추가발생함에 따라 진행이 되지 못하고 있는 상황이다.

은행 대출금, 하도급업체에 대한 미수금 및 기발생한 재산세 등을 해결하는 유일한 방법이 매각인 상황에서 중과세율이 적용된 이 건 처분은 가혹하다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점주택 취득일(2022.2.16.)부터 3년(2025.2.16.)이 경과할 때까지 주택이 신축되지 아니하였다.

(가) 「지방세법 시행령」 제28조의2 제8호에서, 같은 호 나목 6)에 따라 주택신축판매업을 영위할 목적으로 「부가가치세법」에 따라 사업자등록을 한 자가 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택은 「지방세법」 제13조의2 제1항에 따른 중과세 대상에서 제외되나, “나목 6)의 경우에는 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않거나 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하지 않은 경우 또는 그 취득일부터 5년이 경과할 때까지 신축 주택을 판매하지 않은 경우는 제외한다.”고 규정하고 있다.

(나) 청구인은 2022.2.8. 취득, 2022.3.31 멸실, 2022.8.26 착공, 2025.2.20. 건축물 등기 완료라고 주장하나, 아래 ＜표3＞과 같이 2025.4.30. 현장 사진 및 첨부된 네이버로드뷰 사진을 통해서 해당 건축물이 아직 완공되지 않았음을 알 수 있으며, 설령 2025.2.20에 신축이 되었다고 할지라도 취득일(2022.2.16.)로부터 3년이 지난 시점이다.

＜표3＞ 처분청이 제시한 현장 사진 등

○○○

(2) 청구인의 자금사정이나 수익상의 문제는 정당한 사유에 해당한다고 할 수 없다

법원은 “정당한 사유란 그 취득 토지를 공장용 건축물 등의 용도에 직접 사용하지 못한 사유가 행정관청의 사용 금지·제한 등 외부적인 사유로 인한 것이거나 또는 내부적으로 토지를 공장용 건축물 등의 용도에 사용하기 위하여 정상적인 노력을 하였음에도 불구하고 시간적인 여유가 없거나 기타 객관적인 사유로 인하여 부득이 위 용도에 사용할 수 없는 경우를 말하는 것이고, 토지의 취득자가 그 자체의 자금사정이나 수익상의 문제 등으로 공장용 건축물 등의 용도에 직접 사용하기를 포기한 경우는 이에 포함되지 아니한다.”고 판시하였다(대법원 2003.12.12. 선고OOO 판결).

청구인은 자재비 및 인건비가 상승하여 공사예정가가 5억원 상승하였고, 자본금이 부족하여 협력사들도 기성금 없이 작업을 진행할 수 없다고 판단하여 2023년 10월경 공사를 중지하였으나, 추가 대출을 받지 못하여 더 이상 사업진행이 불가능하게 되었다고 주장하나, 이와 같은 사정은 모두 청구인 본인의 자금사정이나 수익상의 문제 등으로 이를 두고 「지방세법 시행령」 제23조의2 제8호 단서의 정당한 사유에 해당한다고 할 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점주택 취득 후 유예기간 내 주택을 신축하지 아니한 것으로 보아 취득세 등을 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제시한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 내용이 확인된다.

(가) 영등포세무서장이 2022.2.8. 발급한 사업자등록증에 따르면, 청구인은 B라는 상호로 2022.2.8. 일반과세자로 신규 등록하였고, 업태는 건설업ㆍ부동산업으로, 종목은 주택신축판매ㆍ건물매매업으로 각 기재되어 있다. 참고로 조사관실이 청구인에게 유선으로 확인한 결과, 청구인은 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자에 해당하지 아니한다고 답변하였다.

(나) 처분청의 2022.3.31.자 “건축물 해체완료 신고 처리 통보(OOO)” 공문에 따르면, 쟁점주택은 2022.3.16.부터 2022.3.22.까지 신축을 위하여 철거되었다.

(다) 처분청의 2022.7.11.자 “건축허가 처리 통보(OOO)” 공문에 따르면, 지하 2층/지상 6층의 공동주택(24세대) 및 오피스텔(6호)에 대한 건축허가가 이루어졌다.

(라) 처분청은 2022.9.8. “착공신고서 처리통보” 공문을 통하여, 건축주 청구인의 착공신고서를 처리하였음을 관련기관에 통보하였다.

(마) 처분청은 청구인이 쟁점주택을 취득한 2022.2.16.부터 3년이 경과한 2025.2.17. 시점까지 신축하려는 건축물의 사용승인 여부가 없음을 확인하고, 청구인이 소유하고 있던 쟁점주택 및 다른 주택(서울특별시 송파구 OOO외 1필지 제지하층 제1호), 청구인의 배우자가 소유하고 있던 주택(서울특별시 OOO)을 포함하여 조정대상지역 내 1세대 3주택에 해당한다고 보아, 쟁점주택 취득에 대하여 위 ＜표2＞와 같이 중과세율 12%를 적용하여 이 건 처분을 하였다.

(바) 2025.10.20.자 등기사항전부증명서에 따르면, 쟁점토지 지상의 집합건물과 관련하여 2025.2.20. 소유권보존등기가 되었으며, 이는 가처분등기의 촉탁으로 인하여 등기된 것이라고 기재되어 있다.

＜표4＞ 등기사항전부증명서 상 일부발췌

○○○

(2) 청구인이 제시한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 내용이 확인된다.

(가) 2022.8.19.자 “건설업종 표준하도급계약서”에 따르면, 발주자이자 원사업자인 OOO주식회사(대표자 청구인)는 쟁점토지 지상의 다세대주택 복합빌딩 신축공사 중 ‘토목공사’와 관련하여 수급사업자 주식회사 OOO에게 공사금액 OOO원에 하도급을 주면서, 2022.8.22. 착공하여 2020.10.30. 완료한다는 내용으로 계약을 체결하였다. 이후 2022.9.14. “건설업종 표준하도급계약서(변경)”에 따르면 공사기간은 2022.9.14.부터 2022.11.18.로 변경되었다.

(나) 2022.11.3.자 “건설업종 표준하도급계약서”에 따르면, 쟁점토지 지상의 다세대주택 복합빌딩 신축공사 중 ‘골조공사’ 관련하여 발주자이자 원사업자인 OOO 주식회사(대표자 청구인)는 공사금액 511,970,000원에 수급사업자 주식회사OOO에게 하도급을 주면서, 2022.11.3. 착공하여 2023.2.28. 완료하기로 약정하였다. 이후 2022.9.14.자 “건설업종 표준하도급계약서(변경)”에 따라 공사기간은 2022.11.3.부터 2023.6.30.로 변경되었다.

(다) 청구인 제시한 자금집행현황에 따르면, 계약금액은 OOO원이고 미결제금액은 OOO원으로 확인된다.

(라) 주식회사 OOO의 2025.4.25.자 매수의향서에 따르면, 매수하고자 하는 부동산은 “쟁점토지 및 그 지상 무허가건물(건축중 골조완료)”로 표시되어 있고 매수금액은OOO원이고 매수방법은 채권인수방식(근저당권이전)으로 확인된다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.

처분청이 제시한 2025.4.30. 현장 사진 및 2025년 3월 네이버 로드뷰사진에 따르면 쟁점토지 지상에 주택이 신축되었다고 보기는 어려운 점, 청구인이 제시한 주식회사 OOO의 2025.4.25.자 매수의향서에 따르면 매수하고자 하는 부동산은 “쟁점토지 및 그 지상 무허가건물(건축중 골조완료)”로 표시되어 있어, 매수자 또한 건축물의 상태를 신축되지 아니하고 건축 중인 것으로 확인한 점 등에 비추어, 청구인은 쟁점주택 취득일(2022.2.16.)부터 3년(2025.2.16.)이 경과할 때까지 주택을 신축하지 못한 것으로 판단된다.

한편, 청구인은 유예기간 내에 주택을 신축하지 못한 정당한 사유로 자재비 및 인건비가 상승한 점, 은행의 추가대출이 이루어지지 않아 공사자금이 부족한 점 등을 제시하고 있으나, 이는 모두 청구인 본인의 자금사정이나 수익상의 문제 등으로, 이러한 사유가 「지방세법 시행령」 제28조의2 제8호 단서의 정당한 사유에 해당한다고 보기는 어려운 것으로 판단된다.

따라서 처분청이 쟁점주택 취득 후 유예기간 내 주택이 신축되지 아니한 것으로 보아 청구인에게 취득세 등을 부과한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」 제96조 제7항과 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법(2023.3.14. 법률 제19230호로 개정되기 전의 것)

제6조(정의) 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.

19. “중과기준세율”이란 제11조 및 제12조에 따른 세율에 가감하거나 제15조제2항에 따른 세율의 특례 적용기준이 되는 세율로서 1천분의 20을 말한다.

제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의2부터 제10조의6까지의 규정에 따른 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

7. 그 밖의 원인으로 인한 취득

나. 농지 외의 것 : 1천분의 40

8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[「주택법」 제2조 제1호의 주택으로서 「건축법」에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서나 「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재{「건축법」(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 취득당시가액(제10조의3 및 제10조의5제3항에서 정하는 취득당시가액으로 한정한다. 이하 이 호에서 같다)은 다음 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득당시가액으로 한다.

다. 취득당시가액이 9억원을 초과하는 주택 : 1천분의 30

제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.

3. 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우 : 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율

⑤ 제1항부터 제4항까지 및 제13조의3을 적용할 때 주택의 범위 포함 여부, 세대의 기준, 주택 수의 산정방법 등 필요한 세부 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 지방세법 시행령(2022.2.28. 대통령령 제32511호로 개정되기 전의 것)

제20조(취득의 시기 등) ⑥ 건축물을 건축 또는 개수하여 취득하는 경우에는 사용승인서(「도시개발법」 제51조 제1항에 따른 준공검사 증명서, 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제74조에 따른 준공인가증 및 그 밖에 건축 관계 법령에 따른 사용승인서에 준하는 서류를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)를 내주는 날(사용승인서를 내주기 전에 임시사용승인을 받은 경우에는 그 임시사용승인일을 말하고, 사용승인서 또는 임시사용승인서를 받을 수 없는 건축물의 경우에는 사실상 사용이 가능한 날을 말한다)과 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다.

제28조의2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외) 법 제13조의2 제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의3부터 제28조의6까지에서 "주택"이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다.

8. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택. 다만, 나목 6)의 경우에는 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않거나 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하여 판매하지 않은 경우는 제외하고, 나목 6) 외의 경우에는 정당한 사유 없이 3년[나목5)의 경우 2년]이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우는 제외한다.

나. 다음 중 어느 하나에 해당하는 자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택. 다만, 해당 주택건설사업이 주택과 주택이 아닌 건축물을 한꺼번에 신축하는 사업인 경우에는 신축하는 주택의 건축면적 등을 고려하여 행정안전부령으로 정하는 바에 따라 산정한 부분으로 한정한다.

4) 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자

6) 주택신축판매업[한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업과 주거용 건물 건설업(자영건설업으로 한정한다)을 말한다]을 영위할 목적으로 「부가가치세법」 제8조 제1항에 따라 사업자 등록을 한 자

(3) 지방세법 시행령(2024.12.31. 대통령령 제35177호로 개정된 것)

8. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택. 다만, 나목 5)의 경우에는 정당한 사유 없이 그 취득일부터 2년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않거나 그 취득일부터 6년이 경과할 때까지 주택을 신축하지 않은 경우는 제외하고, 나목 6)의 경우에는 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않거나 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하지 않은 경우 또는 그 취득일부터 5년이 경과할 때까지 신축 주택을 판매하지 않은 경우는 제외하며, 나목 5) 및 6) 외의 경우에는 정당한 사유 없이 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않거나 그 취득일부터 7년이 경과할 때까지 주택을 신축하지 않은 경우는 제외한다. (2024.12.31. 단서개정)

4) 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자

※ 부 칙

제1조(시행일) 이 영은 2025년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 제43조 제2항부터 제4항까지의 개정규정은 2025년 1월 31일부터 시행한다.

제2조(주택 유상거래 취득 중과세의 예외에 관한 적용례) ① 제28조의 2 제8호 각 목 외의 부분 단서의 개정규정은 2021년 4월 27일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 동안 멸실시킬 목적으로 취득한 주택에 대해서도 적용한다.