이유
1. 처분개요

가. ‘OOO 공급촉진지구’ 조성사업(이하 “이 건 조성사업”이라 한다)의 사업시행자인 청구법인은 2020.5.19. 경기도 용인시OOO 외 11필지 토지 2,610㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)를 취득(매매)한 후,

2020.5.25. 그 취득가액을 과세표준으로 하고, 「지방세특례제한법」제31조 제1항에 따라 85㎡ 이하에 해당하는 부분은 임대주택 등에 대한 취득세 감면을 신청하여 취득세의 100분의 50을 경감받고 나머지 부분에 해당하는 취득세 등OOO원을 신고·납부하였고,

2021.11.30. 이 건 토지 중 776㎡(이하 “쟁점1토지”라 한다)에 대하여 「지방세법」(2020.12.29., 법률 제17769호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제9조 제2항에 따른 기부채납하는 부동산이라는 이유로 경정청구를 제기하여 2022.2.25. 처분청으로부터 취득세 등 OOO원을 환급받았다.

나. 청구법인과 주택도시보증공사 및 주식회사 A은 공동으로 이 건 조성사업을 시행한 후, 2023.10.30. 경기도 용인시 OOO일원(이하 “쟁점2토지”라 하고, 쟁점1토지와 함께 “쟁점토지”라 한다)을 지목변경하면서 전체 과세표준 중 청구법인의 비율에 해당하는 부분을 기부채납에 따른 비과세로 취득세 등을 신고하였다.

다. 그 후, 처분청은 청구법인 등에 대한 세무조사(2024.5.27.∼2024.6.15.) 등을 통해, 2024.8.13. 이 건 토지의 과세표준을 당초 신고분보다 OOO원 증가한 OOO원으로 하고, 부과 대상 필지의 최종 편입부지 및 각 필지의 시가표준액에 따라 과세표준을 안분하여 공공지원민간임대주택용지로 편입된 부분은 일반과세 하고,

공공임대아파트, 공공지원시설, 소공원, 도로 등으로 편입된 쟁점1토지에 대하여는 기부채납의 반대급부로 국가 등이 소유하고 있는 부동산 또는 사회기반시설을 무상으로 양여받은 것으로 보아 「지방세법」제9조 제2항 제2호 및 「지방세특례제한법」제73조의2 제1항 규정에 따라 취득세의 100분의 50을 경감하여 산출한 취득세 등 OOO원을 부과·고지하였고,

쟁점2토지에 대하여는 과세표준을 각 용지별 비율 및 최종 소유자 비율로 안분한 후, 기부채납의 반대급부로 국가 등이 소유하고 있는 부동산 또는 사회기반시설을 무상으로 양여받은 것으로 보아 「지방세법」제9조 제2항 제2호 및 「지방세특례제한법」제73조의2 제1항 규정에 따라 청구법인의 비율에 해당하는 과세표준에서 취득세의 100분의 50을 경감하여 산출한 취득세 등 을 부과·고지하였다.

라. 청구법인은 이에 불복하여 2024.11.4. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 청구법인이 쟁점토지를 기부채납하는 조건으로 청구법인에게 유리하게 변경된 사업계획이 있다면 반대급부가 있다고 할 수 있으나, 사업고시와 사업계획 최초부터 토지 등의 기부채납이 확정되어 있었고, 청구법인에게 유리하게 변동된 인·허가 조건이 없으므로 비과세 대상에 해당하며, 국가로부터 무상 양여 받은 토지는 3,507㎡로 총 공공기반시설용지 등 기부채납 대상 면적의 10%에 불과함에도 공공기반시설용지 등과 관련한 전체를 취득세 비과세 대상에서 제외하는 것은 부당하다.

(2) 「지방세법」제9조 제2항 단서에서 국가 등에 기부채납 조건으로 국가 등이 소유하고 있는 부동산을 무상 양여받는 경우 그 해당 부분에 대해서만 비과세 대상이 아니라고 규정하고 있고,

해당 규정에 따른 반대급부는 ‘어떤 일에 대응하여 얻게 되는 이익이나 대가’를 의미하는데, 청구법인은 국가 등에 소공원 및 도로 등 공공기반시설물을 설치하여 기부채납하여야 하는 토지의 면적은 32,003.09㎡에 달하지만 청구법인이 국가 등으로부터 무상 양여받은 면적은 3,507㎡에 불과하므로 이는 청구법인이 국가 등에게 기부채납하여야 하는 면적의 극히 일부에 해당할 뿐 아니라,

청구법인의 기부채납 의무이행에 따라 소요되는 경제적 부담과 국가 등으로부터 무상 양여받는 토지의 경제적 가치와는 상당한 차이가 있어 반대급부에 해당하지 않으며, 무상 귀속 및 관련 사업계획 서류에서 청구법인이 쟁점토지를 취득하는 과정에서 그 반대급부로 토지를 무상 양여받는다는 사실 등이 나타나지 않으므로 쟁점토지에 대하여 비과세유지가 타당하다.

나. 처분청 의견

「도시개발법」제66조제1항에서 시행자가 새로 공공시설을 설치하거나 기존의 공공시설에 대체되는 공공시설을 설치한 경우에는 종전의 공공시설은 시행자에게 무상으로 귀속되고, 새로 설치한 공공시설은 그 시설을 관리할 행정청에 무상으로 귀속된다고 규정하고 있는데, 이는 사업시행자의 재산상 손실을 합리적인 범위 안에서 보전해 주기 위하여 새로 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위 안에서 용도폐지 되는 정비기반시설을 사업시행자에게 무상 양도하는 것이고, 새로 설치하는 정비기반시설의 설치비용의 범위에는 토지 취득비용뿐만 아니라, 지목변경 공사 등의 비용까지 포함되는 것이며,

이에 대한 반대급부로 사업구역 내 용도폐지되는 기반시설을 무상 양도받게 되는 것이므로(조심 2021지0974, 2023.9.6., 같은 뜻임), 청구법인이 새로 설치하여 제공하는 기반시설이 존재하지 않을 경우 용도폐지 정비기반시설이 무상으로 양여될 수 없다(조심2023지4405, 2024.7.22., 같은 뜻임) 할 것인바,

청구법인은 이 건 조성사업을 준공하고 새로 설치한 공공시설을 처분청에 귀속시켰고, 처분청 등으로부터 용도폐지되는 3,613.1㎡(도로 3,430.1㎡, 공공임대주택용지 140㎡, 공공지원민간임대주택용지 43㎡)를 무상양여 받았으며, 경기도 용인시 기흥구 영덕동 918-2 등 2,250㎡의 무상사용 권리를 받았으므로 이는 사업시행자의 일방적인 출연으로 볼 수 없고,

서로 대가관계가 있어 곧 「지방세법」제9조제2항제2호에서 정한 “반대급부”가 있었던 것으로 볼 수 있으므로(조심 2023지35, 2023.9.5., 같은 뜻임), 쟁점토지를 「지방세특례제한법」제73조의2 감면대상에 해당하는 것으로 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점토지를「지방세법」제9조 제2항에 따른 비과세 대상이 아니라「지방세특례제한법」제73조의2 제1항에 따른 감면대상으로 보아 취득세 등을 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 청구법인은 경기도 용인시 OOO호를 사업장 소재지로 하고, 주택신축업, 대지조성사업 등을 목적사업으로 하여 2016.2.25. 설립되었다.

(나) 경기도 고시 제OOO호에 따르면, 2017.6.8. 용인OOO 공급촉진지구가 고시되었고, 청구법인은 이 건 사업의 사업시행자로 지정되었으며, 청구법인과 주택도시보증공사 및 주식회사 A은 이 건 조성사업에 대한 부동산신탁계약을 체결하여 사업을 진행하여 2023.10.30. 준공되었다.

(다) 이 건 조성사업을 위해 최종 편입된 이 건 토지의 내역은 아래 ＜표1＞과 같다.

＜표1＞ 이 건 토지 최종 편입 내역＞

(단위 : ㎡)

○○○

(라) 경기도 고시 및 용인시 고시, 처분청의 공문(공원조성과-OOO호, 2023.11.15.), 국유재산 무상귀속협의 검토조서에 의하면, 청구법인은 이 건 조성사업과 관련하여 공공기반시설용지 등으로 조성하여 국가 등에 기부채납하기로 약정하였고, 기부채납토지 총면적 32,003.9㎡ 중 약 3,613.1㎡를 국가 등으로부터 무상양여받고, 토지 2,250㎡를 무상사용이 가능한 것으로 나타난다.

＜표2＞ 무상양여 및 무상사용 토지 목록

(단위 : ㎡)

○○○

(마) 경기도 고시(제OOO호)에 의하면, 청구법인 등은 쟁점토지(도로)를 처분청에 기부채납하기 위하여 아모레퍼시픽으로부터 유상으로 매입하여 이 건 조성사업을 준공하고 처분청에 도로로 기부채납한 것으로 나타난다.

(바) 처분청은 청구법인 등이 쟁점토지를 국가 등에 기부채납하였으나, 이 건 조성사업을 진행하면서 반대급부로 국가 등이 소유하고 있는 부동산을 무상양여받았으므로「지방세특례제한법」제73조의2 제1항에서 규정하는 취득세 감면대상으로 보아, 이 건 취득세 등을 부과·고지하였다.

＜표3＞ 쟁점1토지 과세표준 안분 내역(처분청 정리)

(단위 : ㎡, 원, %)

○○○

＜표4＞ 쟁점2토지 과세표준 안분 내역(처분청 정리)

(단위 : ㎡, 원, %)

○○○

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 쟁점토지를 국가 등에 기부채납할 목적으로 취득하였고, 이러한 기부채납에 있어 반대급부가 있다고 보기 어려우므로, 쟁점토지의 취득은 「지방세법」제9조 제2항의 본문에 따른 비과세 대상에 해당한다고 주장한다.

이러한 주장은 ‘반대급부’를 급부에 상응하는 대가만으로 한정해야 한다는 것으로, 국가등에 귀속된 기반시설의 가치와 청구법인이 무상으로 취득한 쟁점토지의 가치 사이에 현저한 불균형이 존재하는 경우에는 쟁점토지를 ‘반대급부’로 볼 수 없다는 것으로 풀이된다.

그러나, ‘반대급부’의 통상적인 의미에 비추어, 「지방세법」제9조 제2항을 청구주장대로 해석할 수는 없고, ‘반대급부’는 “어떤 일에 대응하여 얻게 되는 이익”이라는 사전적 의미를 갖고 있으며, 거래나 계약 등에서는 “한쪽의 급부에 대해 상대방이 상응하는 대가를 제공하는 것”을 의미한다.

청구법인은 계약 등에서 사용되는 ‘반대급부’의 의미를 주장하는 것으로 보이는데, 객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하면 그 자체로 불공정한 법률행위로서 그 계약이 무효이므로, 계약 등에서의 반대급부는 급부에 상응하는 대가를 의미할 수밖에 없는 것이지, ‘반대급부’에 이러한 의미가 내포되어 있는 것은 아니다.

결국, 계약이 아닌 법률규정에 따라 신설되는 정비기반시설이 국가등에 귀속되는 것에 대응하여 폐지되는 정비기반시설이 사업시행자에게 무상양수됨으로써 사업시행자가 얻는 이익은 ‘반대급부’의 의미를 벗어나지 않는 것으로 보인다(서울행정법원 2025.1.17. 선고OOO판결, 조심 2024지247, 2024.11.27. 외 다수, 같은 뜻임).

청구법인의 경우, 이 건 조성사업을 시행하면서 관련 법률에 따라 기반시설을 신설하여 국가 등에 귀속시키는 것에 대응하여 국가 등으로부터 3,613.1㎡를 무상양여 받았으므로, 청구법인이 기반시설을 설치하기 위해 취득한 토지는 그 반대급부가 존재하는 것으로서 취득세 비과세 대상에 해당하지 않는다.

따라서 처분청이 쟁점토지의 취득을 「지방세법」제9조 제2항에 다른 비과세 대상이 아닌 지방세특례제한법」제73조의2 제1항에 따른 감면대상으로 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다(조심 2025지216, 2025.9.22. 외 다수, 같은 뜻임).

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」 제96조 제7항과 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법(2020.12.29., 법률 제17769호로 개정되기 전의 것)

제9조(비과세) ② 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합(이하 이 항에서 “국가등”이라 한다)에 귀속 또는 기부채납(「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제4조 제3호에 따른 방식으로 귀속되는 경우를 포함한다. 이하 이 항에서 “귀속등”이라 한다)을 조건으로 취득하는 부동산 및 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제2조 제1호 각 목에 해당하는 사회기반시설에 대해서는 취득세를 부과하지 아니한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 해당 부분에 대해서는 취득세를 부과한다.

(2) 지방세특례제한법(2023.12.29., 법률 제19862호로 개정되기 전)

제73조의2(기부채납용 부동산 등에 대한 감면) ① 「지방세법」제9조 제2항에 따른 부동산 및 사회기반시설 중에서 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합(이하 이 조에서 “국가등”이라 한다)에 귀속되거나 기부채납(이하 이 조에서 “귀속등”이라 한다)한 것의 반대급부로 국가등이 소유하고 있는 부동산 또는 사회기반시설을 무상으로 양여받거나 기부채납 대상물의 무상사용권을 제공받는 조건으로 취득하는 부동산 또는 사회기반시설에 대해서는 다음 각 호의 구분에 따라 감면한다.

1. 2020년 12월 31일까지 취득세를 면제한다.

2. 2021년 1월 1일부터 2024년 12월 31일까지는 취득세의 100분의 50을 경감한다.

제177조의2(지방세 감면 특례의 제한) ① 이 법에 따라 취득세 또는 재산세가 면제(지방세 특례 중에서 세액감면율이 100분의 100인 경우와 세율경감률이 「지방세법」에 따른 해당 과세대상에 대한 세율 전부를 감면하는 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다)되는 경우에는 이 법에 따른 취득세 또는 재산세의 면제규정에도 불구하고 100분의 85에 해당하는 감면율(「지방세법」 제13조 제1항부터 제4항까지의 세율은 적용하지 아니한 감면율을 말한다)을 적용한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 「지방세법」에 따라 산출한 취득세의 세액(연부로 부동산을 취득하는 경우 매회 세액을 합산한 것을 말하며, 1년 이내에 동일한 소유자로부터 부동산을 취득하는 경우 또는 1년 이내에 연접한 부동산을 취득하는 경우에는 각각의 부동산에 대하여 산출한 취득세의 세액을 합산한 것을 말한다) 및 재산세의 세액이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우

가. 취득세: 200만원 이하

나. 재산세: 50만원 이하(「지방세법」 제122조에 따른 세 부담의 상한을 적용하기 이전의 산출액을 말한다)

2. 제7조부터 제9조까지, 제13조 제3항, 제16조, 제17조, 제17조의2, 제20조 제1호, 제29조, 제30조 제3항, 제33조 제2항, 제35조의2, 제36조, 제41조 제1항부터 제6항까지, 제44조 제2항, 제50조, 제55조, 제57조의2 제2항(2020년 12월 31일까지로 한정한다), 제62조, 제63조 제2항ㆍ제4항, 제66조, 제73조, 제74조의2 제1항, 제76조 제2항, 제77조 제2항, 제82조, 제85조의2 제1항 제4호 및 제92조에 따른 감면

(3) 민간임대주택에 관한 특별법(2023.8.16., 법률 제19680호로 개정되기 전의 것)

제41조(관계 법률의 준용) 촉진지구 지정, 사업의 시행, 공공시설의 귀속, 조성사업의 감리 및 준공검사 등에 관하여 이 법에서 정하지 아니한 사항은 「도시개발법」을 준용한다.

(4) 도시개발법

제66조(공공시설의 귀속 등) ① 제11조 제1항 제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 시행자가 새로 공공시설을 설치하거나 기존의 공공시설에 대체되는 공공시설을 설치한 경우에는 「국유재산법」과 「공유재산 및 물품 관리법」 등에도 불구하고 종전의 공공시설은 시행자에게 무상으로 귀속되고, 새로 설치된 공공시설은 그 시설을 관리할 행정청(이하 이 조 및 제67조에서 “관리청”이라 한다)에 무상으로 귀속된다.