이유
1. 처분개요

가. 처분청은 2023년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인이 소유하고 있는 서울특별시 강남구 논현동 243 토지 4,847.1㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 종합합산과세대상 토지로 구분하여 2023.9.15. 청구법인에게 재산세 등 합계 OOO원(이하 “이 건 재산세 등”이라 한다)을 부과·고지하였다.

나. 청구법인은 이에 불복하여 2023.12.11. 이의신청을 거쳐 2024.4.15. 심판청구를 제기하였다.

2.청구법인 주장 및 처분청 의견

가.청구법인 주장

쟁점토지는 2023년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 종전건축물이 사실상 철거·멸실되지 아니하였음에도 이를 종합합산과세대상 토지로 구분하여 재산세를 부과한 처분은 부당하다.

(1)「지방세법」제106조 제1항 2호 다목 및 같은 법 시행령 제103조의 2(이하 ‘”쟁점규정“이라 한다)에서는 과세기준일 현재 건축물 또는 주택이 사실상 철거·멸실된 날부터 6개월이 지나지 않은 건축물 또는 주택의 부속토지를 별도합산과세대상으로 규정하고 있는바,

쟁점토지는 2023년 재산세 과세기준일(6.1) 현재 지하 구조물 등이 여전히 남아있고 폐기물이 반출되지 않은 상태에서 철거공사가 중단되었다가 2024년 4월경 철거공사를 완료하고 건축공사에 착공하였으므로, 2023년 재산세 과세기준일(6.1) 현재 쟁점토지상의 건축물은 사실상 철거·멸실된 날이 아직 도래하지 않았음이 명백하다.

청구법인은 2022.4.19. 종전 예배당으로 사용하던 건축물 4,352.04㎡(지하 2층 2,967.66㎡/지상 2층 1,384.38㎡, 이하 “종전건축물”이라 한다) 중 지상에 있는 건축물을 철거한 후, 2023.1.10. 처분청으로부터 종교시설용 건축물 12,300.33㎡(이하 “이 건 건축물”이라 한다)를 신축하는 건축허가를 받았다.

청구법인은 2023.1.10. 건축허가를 받은 이후, 2023.6.29.까지「건축법」제4조 및 동법 시행령 제5조의5, 서울특별시 건축조례 제7조에 따라 처분청에 설치된 건축(구조, 굴토) 전문위원회(이하 “이 건 심의위원회”라 한다)의 심의를 거치면서 공사에 착공할 수 없었고, 그 이유는 청구법인의 예배당과 교육관 사이에 왕복 2차선 도로가 있어 지하층을 철거할 경우 도로 붕괴 위험이 있어 처분청과 건축(해체)전문위원회 등이 지하층 존치를 결정하였다.

이 건 심의위원회는 2023.2.3.(3차) 심의위원회를 개최하여 쟁점토지의 굴착공사를 조건부 의결하면서 청구법인에게 ① 기존 1공의 시추공으로는 지반 조건을 파악하기 어려우므로 2공 이상의 시추 조사를 하여 지반 조건을 파악하고 흙막이 공사의 안전을 확인할 것 ② 현장부지 4개소에 차수(遮水)를 위한 시험 시공을 하여 차수효과를 확인하고, 그 시험결과서를 제출하여 심의위원회의 확인을 받을 것 ③ 기존 건축물의 지하 구조체가 신설 흙막이 구조와 간섭 여부를 확인하고, 간섭이 있는 경우 흙막이 설계에 반영할 것 ④ 인접 대지와 경계선에 위치한 석축 담장 등에 대한 안전성 등을 검토할 것 등 26개 사항에 대하여 보완 조치를 하도록 하였다.

청구법인은 위의 조치 사항에 대하여 성실히 보완한 후 조치 사항 결과서를 처분청에 제출하였고, 이 건 심의위원회는 2023.6.21. 청구법인의 조치 사항을 확인하고, 그 결과에 보완 사항이 모두 반영되었다는 사실을 인정하였는바, 청구법인은 이 건 심의위원회의 굴토 심의 및 그 후속조치로 인해 2023년도 재산세 과세기준일 현재 건축물을 착공하지 못한 것이다.

(2) 조세심판원의 사례(조심 2024지167, 2025.7.10. 결정, 2021지978, 2022.9.8. 결정) 등에서도 지상건축물이 철거됐더라도 지하구조물, 바닥철근콘크리트 및 건설폐기물 등이 완전히 처리되지 않으면 사실상 철거·멸실되지 않은 것으로 판단하고 있고, 이는 쟁점규정의 입법취지에도 부합한다.

조세심판원 선결정례(조심 2024지167, 2025.7.10. 결정)에 따르면, 쟁점규정은 지상건축물 철거 후 일정 기간(6개월) 동안은 “건축준비기간”으로 보아, 착공까지 일시적으로 나대지 상태인 토지의 지방세 부담을 경감하고자 하는데 입법취지가 있다 할 것인바, 쟁점규정에서 “사실상 철거·멸실된 날”이란 철거의 시작 시점이나 철거 중인 상황이 아닌 “철거가 완료된 날”을 의미한다 할 것이므로 지상구조물 뿐만 아니라, 지하구조물까지 모든 구조물 철거 및 폐기물 처리를 완료하여 최소한 토지를 다른 용도로 사용할 수 있는 상태를 의미한다고 결정하였다.

종전건축물은 일반 건축물이 아닌 교인들이 예배를 보는 예배당으로 사용하던 특수한 건축물이고, 그 규모가 4,352.04㎡로 대형 건축물로서, 이를 철거함에 따라 많은 양의 건설폐기물이 발생하였고, 종전건축물의 사실상 철거·멸실된 날은 이러한 지하구조물 및 건설폐기물 등 처리 공사가 완료된 시점으로 보아야 한다.

또한, 조세심판원의 선결정(조심 2021지978, 2022.9.8.)에 따르면, 철거 공사 중 지상건축물이 철거되었다 하더라도 처분청이 주장하는 철거일에 바닥 철근콘크리트까지 완전히 철거되었는지가 불분명하여 사실상 철거·멸실되었다고 보기 어렵다고 판단하였으므로 쟁점토지의 경우에도 처분청이 주장하는 철거공사 중단 시점을 사실상 철거·멸실일로 간주할 수는 없다.

서울고등법원 판결(2019.11.29. 선고OOO) 및 조세심판원 선결정례(조심 2008지236, 2008.11.28. 결정) 등에서도 지하구조물 등이 잔존하거나 철거 여부가 불분명하여 멸실되었음을 단정할 수 없는 경우에는 사실상 철거·멸실되었음이 입증되었다고 보기 어렵다고 보아 별도합산과세대상으로 판단하였는바,

쟁점토지와 같이 그 지상의 건축물이 상당 부분 철거되었다 하더라도 철거공사가 중단되어 지하구조물이 완전히 철거되고 건설폐기물 처리가 이루어지기 전까지 쟁점토지를 다른 용도로 사용이 불가하므로 쟁점규정에 의한 사실상의 철거·멸실된 날이 도래하였다고 볼 수 없다.

(3) 쟁점규정에는 철거 완료 여부에 대한 판단기준을 ‘재산적 가치 상실’이라고 명시하고 있지 아니하고, 재산적 가치 상실은 ‘철거’라는 행위를 하는 과정에서 발생되는 결과적인 현상에 불과하므로 철거과정에서 건물의 재산적 가치가 상실되었다고 해서 이를 기준으로 철거 완료 여부를 판단한다면, 철거완료 시점이 매우 자의적인 판단에 의하여 결정될 수밖에 없다.

또한, 앞에서 살펴본 사례(조심 2024지167, 2025.7.10. 등 결정)의 어느 것도 처분청이 주장하는 재산적 가치의 상실 여부를 사실상 철거·멸실된 날의 판단기준으로 삼지 않았고, 해당 모든 사례의 사실관계에서는 철거로 인하여 지상건축물이 없고 지하구조물이나 바닥콘크리트만 남아 있는 상황에서 철거가 진행 중인 점을 고려하여 별도합산과세대상으로 판단하였으므로 처분청이 주장하는 건축물의 재산적 가치 상실 여부에 따라 철거의 완료 여부를 판단해야 한다는 것은 해당 사례 모두에 반하는 주장이다.

따라서, 처분청이 쟁점토지상의 건축물의 철거가 완료되지 않았음을 인지하고 있음에도 자의적으로 건축물의 재산적 가치 상실 여부를 철거 시점의 판단기준으로 삼아 쟁점토지에 대하여 별도합산과세대상이 아닌 종합합산과세대상으로 보아 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

쟁점토지는 지하 건축물 일부가 남아있는 사실상 철거가 완료되지 않은 건축물 부속 토지로 보아 별도합산과세 대상인지에 대하여 살펴보면,「지방세법」제104조 제2호 및「건축법」제2조 제1항 제2호에 따라 재산세 과세대상이 되는 건축물에 대하여 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물 등을 말한다고 규정하고 있다.

쟁점토지의 2023년 재산세 과세기준일 현재 현황에 의하면, 멸실 후 남은 건축물은 지붕과 기둥이 존재한다고 볼 수 없고, 재산이 훼손되거나 일부 멸실 혹은 붕괴되고 그 복구가 사회통념상 거의 불가능하게 된 정도에 이르러 재산적 가치를 전부 상실하게 되었으며, 이러한 건축물이 형식적으로 건축물로서 요건을 충족하였다 하더라도 재산세 과세대상이 되지 아니하므로 쟁점토지는 2022.3.23. 건축물이 멸실된 이후 6개월이 경과한 2023년 재산세 과세기준일 현재 건축공사에 착공하지 않은 토지에 해당한다.

따라서, 처분청이 쟁점토지를 종합합산과세대상 토지로 구분하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지는 2023년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 종전건축물이 사실상 철거·멸실되지 아니하였음에도, 이를 종합합산과세대상 토지로 구분하여 이 건 재산세등을 부과한 처분은 부당하다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 청구법인은 A재단 소속으로 비영리사업자로서 종교단체에 해당하고, 종전건축물은 청구법인의 예배당으로 사용하던 건축물이다.

(나) 청구법인은 2021년 10월 종전건축물을 철거하고 예배당으로 사용할 건축물을 신축하고자 처분청에 건축물 철거심의를 신청하였고, 처분청(관계전문기술자)으로부터 지하층 철거시 신설 흙막이 구조안전을 검토하여 심의를 득해야 하고, 신설 흙막이 등 구조안전의 조치가 없으면 지하층을 철거할 수 없다는 회신을 받았다.

＜종전건축물 해체 심의 자료＞

○○○

(다) 청구법인은 종전건축물을 철거하고 예배당으로 사용할 건축물을 신축하고자, 사단법인 한국건축구조기술사회와 (주)B에게 건축물 구조해체검토를 의뢰하였고, 해당기관에서도 폐기물을 채워 토압 붕괴가 발생하지 않도록 안전조치를 취한 후 지하구조물 내부를 해체하라고 의견을 제시하였다.

＜구조해체검토서 및 해체 대상 건물 검토내용＞

○○○

(라) 처분청은 2021.10.21. 종전건축물 해체와 관련하여 전문위원회 의결을 하면서, 상부층 철거시 최상부층부터 순차적으로 철거해 내려오도록 계획하고, 2개층 이상의 차이를 두지 않도록 계획하며, 철거 건물이 주변 도로에 접해 있으므로 교통 및 보행자 통제요원 배치와 관리를 철저히 하고, 폐기물 처리계획에 의해 관리를 철저히 하며, 해체완료된 폐석면에 대한 보관 및 반출에 대한 이행계획을 철저히 관리하도록 하였다.

＜2021년 제21차 강남구 건축(해체) 전문위원회 의결조서＞

○○○

(마) 종전건축물에 대한 건축물대장에 의하면, 종전건축물은 2022.4.19. 멸실된 것으로 나타난다.

(바) 처분청은 2023.1.10. 청구법인을 건축주로 하여 이 건 건축물(예배당, 연면적 12,300.3㎡)에 대한 건축허가를 하였다.

(사) 이 건 심의위원회는 2023.2.3. 심의위원회(3차)를 개최하여 청구법인이 신청한 쟁점토지의 굴착 신청에 대하여 지반 조사 등 26개 사항에 대하여 보완 조치를 하는 것을 조건으로 이를 인가하는 의결을 하였다.

(아) 청구법인은 2023.4.20. 이 건 심의위원회에 보완 조치계획서를 제출하였고, 이 건 심의위원회는 청구법인이 제출한 보완 조치계획을 검토하여 2023.6.21. 그 보완 사항이 굴토공사 계획에 반영되었다는 취지의 검토 보고서를 처분청에 제출하였다.

(자) 처분청 담당공무원이 2023.5.30. 쟁점토지를 현지 확인하고 작성한 출장보고서에 의하면, 청구법인은 2022.3.23. 종전건축물을 철거한 후 현재까지 건축물의 신축공사를 착공하지 아니하여 쟁점토지를 종합합산과세대상 토지로 구분하였다.

＜쟁점토지 현황＞

○○○

(차) 쟁점토지는 2023년 재산세 과세기준일(6.1) 현재 지하 구조물 등이 남아있고 폐기물이 반출되지 않은 상태이며, 2024.4.5. 건축공사에 착공한 사실에 대하여 처분청과 청구법인 사이에 다툼은 없다.

(카) 청구법인의 예배당 신축공사와 관련하여 시공사가 작성한 주간공정보고 자료는 아래와 같다.

＜시공사 주간공정보고 내용＞

○○○

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 처분청은 2023년 재산세 과세기준일 현재 쟁점토지상의 종전건축물이 사실상 철거·멸실되었으므로 쟁점토지를 나대지로 보아 종합합산과세대상 토지로 구분하여 재산세를 부과하여야 한다는 의견이나,「지방세법」제106조 제3항에서 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과하도록 규정하고 있고, 그 제1항 제1호에서 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지를 종합합산과세대상으로 규정하고 있으며, 그 제2호 다목에서 철거ㆍ멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지로서 대통령령으로 정하는 부속토지를 별도합산과세대상으로 규정하면서, 같은 법 시행령 제103조의2에서는 법 제106조 제1항 제2호 다목에서 “대통령령으로 정하는 부속토지”란 과세기준일 현재 건축물 또는 주택이 사실상 철거ㆍ멸실된 날부터 6개월이 지나지 아니한 건축물 또는 주택의 부속토지를 말한다고 규정하고 있다.

쟁점규정은 건축물 철거를 완료하고 일정 기간(6개월) 동안은 건축준비기간으로 보아, 착공까지 일시적으로 나대지 상태인 토지의 세부담을 경감하고자 하는데 입법취지가 있다 할 것이고, 여기에서 “사실상 철거·멸실된 날”이란 철거의 시작 시점이나 철거 중인 상황이 아닌 “철거가 완료된 날”을 의미한다 할 것으로, 지상구조물 뿐만 아니라 지하구조물까지 모든 구조물을 철거하고 그로 인하여 발생하는 폐기물 처리를 완료하여 최소한 해당토지를 다른 용도로 사용할 수 있는 상태를 의미한다 할 것이다(조심 2024지167, 2025.7.10. 결정, 조심 2021지978, 2022.9.8. 결정, 같은 뜻임).

재산세는 매년 과세기준일 현재 현황에 따라 과세하는 세목으로, 재산세의 과세대상 되는 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과하여야 하는바, 쟁점토지상의 종전건축물이 2022.4.19. 멸실된 것으로 건축물대장에 나타나나, 처분청과 청구법인이 제출한 출장복명서 및 현장 사진에 의하면, 종전건축물의 상부에 해당하는 건축물은 철거되었으나, 종전건축물의 지하 1층과 2층에 해당하는 지하 건축물의 벽과 기둥이 남아 있고 철거 과정에서 발생한 건축폐기물이 반출되지 아니하여, 2023년 재산세 과세기준일 현재 종전건축물을 사실상 철거·멸실된 것으로 보기 어려운 점, 청구법인은 2023.1.10. 처분청으로부터 건축허가를 받은 이후 종전건축물을 철거하고 건축공사에 착공하려고 하였으나, 종전건축물과 교육관 사이에 왕복 2차선 도로가 있어 지하 건축물을 철거할 경우 도로 붕괴 위험이 있어 처분청과 건축(해체)전문위원회 등이 지하 건축물을 존치하는 결정을 하였고, 이로 인하여 청구법인은 2023.6.29.까지 이 건 심의위원회의 구조 및 굴토 심의를 수차례 거치면서 2023년 재산세 과세기준일 현재 건축공사에 착공할 수 없었던 것으로 보이는 점, 청구법인은 2024.4.15. 쟁점토지상의 종전건축물을 철거하고 건축공사에 착공하였고, 심판청구일 현재 건축공사가 진행되고 있는 것으로 나타나므로 종전건축물은 2023년 재산세 과세기준일 현재 사실상 철거·멸실되지 아니하고 철거·멸실이 진행되고 있는 과정에 있었다고 보는 것이 타당한 점 등에 비추어 처분청이 종전건축물을 2022.4.19. 사실상 철거·멸실되었음을 전제로, 쟁점토지가 2023년 재산세 과세기준일 현재 종전건축물의 사실상 철거ㆍ멸실된 날부터 6개월이 지난 것으로 보아, 쟁점토지를「지방세법」제106조 제1항 제2호 다목 및 같은 법 시행령 제103조의2에서 규정하는 별도합산과세대상이 아닌 종합합산과세대상으로 구분하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「지방세기본법」제96조 제7항과「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법

제104조(정의) 재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

2. “건축물”이란 제6조제4호에 따른 건축물을 말한다.

제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지

2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지

가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지

나. 차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험ㆍ연구ㆍ검사용 토지, 물류단지시설용 토지 등 공지상태(空地狀態)나 해당 토지의 이용에 필요한 시설 등을 설치하여 업무 또는 경제활동에 활용되는 토지로서 대통령령으로 정하는 토지

다. 철거ㆍ멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지로서 대통령령으로 정하는 부속토지

③ 재산세의 과세대상 물건이 토지대장, 건축물대장 등 공부상 등재되지 아니하였거나 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과한다. 다만, 재산세의 과세대상 물건을 공부상 등재현황과 달리 이용함으로써 재산세 부담이 낮아지는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 공부상 등재현황에 따라 재산세를 부과한다.

(2) 지방세법 시행령

제103조의2(철거ㆍ멸실된 건축물 또는 주택의 범위) 법 제106조 제1항 제2호 다목에서 “대통령령으로 정하는 부속토지”란 과세기준일 현재 건축물 또는 주택이 사실상 철거ㆍ멸실된 날(사실상 철거ㆍ멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거ㆍ멸실된 날을 말한다)부터 6개월이 지나지 아니한 건축물 또는 주택의 부속토지를 말한다. 이 경우 「건축법」 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 하는 건축물 또는 주택으로서 허가 등을 받지 않은 건축물 또는 주택이거나 사용승인을 받아야 하는 건축물 또는 주택으로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 않은 경우는 제외한다.

(3) 건축법

제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

2. “건축물”이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소ㆍ공연장ㆍ점포ㆍ차고ㆍ창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다.