이유
1. 처분개요

가. 처분청은 2024.9.9. 청구법인이 소유한 서울특별시 강서구 OOO와 관련하여 재산세 OOO원, 재산세 도시지역분 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 부과ㆍ고지하였다.

나. 청구법인은 이에 불복하여 2024.11.1. 이의신청을 거쳐 2025.4.4. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 청구법인은 서울특별시 강서구 OOO(이하 “쟁점토지”라 한다)의 소유자로 2005.8.9. 처분청과 지상권설정계약(이하 “지상권설정계약”이라 한다)을 체결하였고, 처분청은 쟁점토지의 지상권자이다.

지상권설정계약에 의하면 청구법인은 쟁점토지 지상 및 지하에 공공시설물 설치와 소유를 목적으로 구분지상권을 설정하고, 지상권자인 처분청의 승낙 없이 쟁점토지에 건물ㆍ그 밖의 공작물의 축조ㆍ식목 등을 하지 못하도록 약정되어 있다.

한편, 지상권설정계약은 심판청구일 현재도 유효하며, 지상권설정계약과 관련하여 청구법인은 처분청으로부터 별도의 대가를 수령한 사실이 없다.

(2) 쟁점토지는 「지방세법」 제109조 제2항에 따른 비과세 요건을 충족하고 있다.

「지방세법」 제109조 제2항에 따르면 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합이 1년 이상 공용 또는 공공용으로 사용(1년 이상 사용할 것이 계약서 등에 의하여 입증되는 경우를 포함한다)하는 재산에 대하여는 재산세를 부과하지 아니한다고 되어 있다.

쟁점토지는 지상권설정계약에 따라 청구법인이 1년 이상 공공용으로 사용하고 있으며, 이와 관련하여 청구법인은 대가를 수령한 사실이 없고, 소유권의 유상이전을 약정하고 재산을 취득하기 전에 미리 사용한 경우에도 해당하지 않는다.

(3) 지상권 설정은 법률상 권리관계에 의한 것으로 그 법률상 효력에 따라 토지 소유자의 사용ㆍ수익이 제한된다.

「민법」 제279조에서 지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리가 있다고 규정하고 있는바, 지상권은 타인의 토지를 사용할 수 있는 용익물권으로 지상권자가 토지를 직접 사용하거나 시설물을 설치하기 위해 사용할 수 있는 권리를 갖게 된다.

(4) 처분청은 지방자치단체가 공공용으로 사용하고 있는지 여부는 단순 권리 소유가 아니라 실제 사용하고 있는지를 고려해야 한다는 의견을 제시하였으나, 처분청이 제시한 조세심판원 결정(조심 2009지1084, 2010.1.15.)은 「도로법」에 의한 도로 그 밖에 일반인의 자유로운 통행에 공여할 목적으로 개설한 사도에 대한 결정으로 「지방세법」 제109조 제3항 및 같은 법 시행령 제108조에 해당하는 사건으로 지방자치단체에서 1년 이상 공공용으로 사용하는 재산에 해당하는지를 다투는 이 건에는 적용할 수 없다.

(5) 처분청은 지상권설정계약서 제2조에서 각종 시설물에 대한 유지관리비(불가결의 필요비)는 지상권자의 책임으로 하되 토지에 대한 공과금(세금 등)은 지상권설정자의 책임이라는 약정에 따라 청구법인이 재산세를 부담하여야 한다는 의견이나, 해당 약정은 상호간 비용 분담을 약정한 것일 뿐, 세법상 과세요건을 판단하는 기준이 될 수 없다.

특히, 해당 조항은 정당하게 발생하는 조세·공과금을 청구인이 부담한다는 의미로 해석되어야 할 것이지, 비과세 대상까지 청구법인이 부담해야 한다고 해석할 수 없다.

나. 처분청 의견

(1) 「지방세법」 제109조 제2항에 따르면 국가 등이 1년 이상 공용 또는 공공용으로 무상 사용하는 재산에 대하여 재산세를 부과하지 아니한다고 되어 있다. 이 때 국가 등이 1년 이상 공용 또는 공공용으로 사용하는 재산이라 함은 그 사용에 있어 지속성이 요구되어야 하고, 국가 등이 재산을 직접 사용할 것을 요구하는 이상, 행정주체가 직접 공용으로 사용하거나 행정주체가 이를 점유 또는 관리하여 일반 공중의 사용에 제공하는 재산을 말한다고 할 것이며, 이와 같은 비과세 요건은 일반적으로 과세대상이 되는 과세물건 중 특정한 것을 조세정책의 필요에서 과세대상에서 제외하는 것이므로, 비과세 사유를 주장하는 납세의무자에게 입증책임이 있다고 할 것이다.

(2) 「건축법」 제43조 제1항 및 같은 법 시행령 제27조의2 제1항에 따라 상업지역 등의 환경을 쾌적하게 조성하기 위하여 판매 및 영업시설 등 기타 다중이 이용하는 시설로서 건축조례가 정하는 건축물은 일반인들이 사용할 수 있도록 건축조례로 정한 바에 따라 공개 공지 등을 설치하여야 한다고 규정하고 있는바, 공개 공지 등은 사유지 내 공지의 일부를 효과적으로 이용할 수 있도록 개방된 공간으로서 1차적으로 도심의 고층, 대형건축물을 이용하는 다중을 위하여 보행 및 휴식공간, 경관 등으로서의 기능을 담당하고 일반 시민들을 위한 통행 및 휴식 공간의 확보나 도시 공간의 무분별한 과밀화 억제 등의 기능은 부차적이므로 대형건축물의 이용과 관련 없는 일반인들이 공개 공지 등을 이용할 수 있다는 사정만으로 지방자치단체가 이를 공공용으로 사용한다고 볼 수 없다.

(3) 위와 같이 처분청이 쟁점토지를 지속적으로 점유 또는 관리하거나 별도의 시설을 설치한 내역을 확인할 수 없고, 「건축법」상 정하는 공개 공지 등을 일반인들이 대중적으로 이용할 수 있다는 사정만으로 쟁점토지를 지방자치단체가 공공용으로 사용하고 있다고 보기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지는 처분청이 공용의 목적으로 무상사용하고 있는 토지이므로 재산세 비과세 대상에 해당한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 심판청구서 및 처분청의 답변서 등의 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 청구법인은 「부동산투자회사법」에 따라 설립된 기업구조조정부동산투자회사로서 2017.5.30. 설립되어 2017.7.24. 국토교통부의 인가를 취득하였으며, 회사의 본점소재지는 서울특별시 중구 OOO)이다.

(나) 청구법인은 서울특별시 강서구 OOO를 소유하고 있으며, 2005.8.9. 처분청과 위 토지 중 1,110.60㎡의 면적(쟁점토지)에 대한 지상권설정계약을 체결하였다.

＜쟁점토지 지상권 설정 내역＞

(다) 쟁점토지 지상권설정계약서에 의하면 청구법인은 쟁점토지 지상 및 지하에 공공시설물 설치의 소유를 목적으로 지상권을 설정하고 청구법인은 처분청의 승낙 없이 쟁점토지에 대하여 건물, 그 밖의 공작물의 축조나 식목을 하지 못하도록 약정되어 있으며, 각종 시설물에 대한 유지관리비는 처분청의 책임으로 하되, 토지에 대한 공과금(세금 등)은 토지 소유주인 청구법인의 책임으로 하는 것으로 약정되어 있다.

한편, 지상권설정계약과 관련하여 청구법인이 수령하는 대가는 없는 것으로 확인된다.

＜지상권설정계약서 주요 내용 발췌＞

○○○

(라) 처분청 담당자가 지상권설정계약에 따른 공공시설물 등 설치여부를 조사하기 위해 현장확인을 한 결과는 아래와 같다.

＜처분청의 현장확인 출장결과보고서 발췌＞

○○○

(마) 처분청이 쟁점토지에 지상권을 설정하면서 작성한 공문서에 의하면 OOO가 건축허가를 받으면서 도로용지 1,061㎡를 기부채납하고 이에 따라 후퇴되어 설치되는 보도(쟁점토지 1,110.6㎡)에 지상권을 설정한 것으로 확인된다.

＜처분청의 도로부지 기부에 따른 채납처리 문서(2005.8.5.) 발췌＞

□ 건축허가 시 조건내용

○ 도시계획시설(도로, 폭15m) 구간은 시설 및 토지일체를 기부채납하고 사업부지내의 완화차로 및 보도는 공공성이 확보될 수 있도록 지상권의 설정 등을 시행할 것

○ OOO상 완화차로로 인하여 후퇴되어 설치되는 보도는 공공성이 확보될 수 있도록 지상권 설정 등을 시행할 것

(바) 이 건 청구법인의 이의신청 결정서에 의하면 쟁점토지 지상에 있는 시설물 중 보안등은 지상권 설정자인 처분청이 관리주체이며, 가로수와 하수도는 처분청에서 관리하고 있지 않은 것으로 기재되어 있다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.

(가) 「지방세법」 제109조 제2항에 따르면 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합이 1년 이상 공용 또는 공공용으로 사용(1년 이상 사용할 것이 계약서 등에 의하여 입증되는 경우를 포함한다)하는 재산에 대하여는 재산세를 부과하지 아니하되, 유료로 사용하는 경우 등에 대하여는 재산세를 부과한다고 규정하고 있다.

(나) 처분청은 지방자치단체가 쟁점토지를 지속적으로 점유ㆍ관리하거나 별도의 시설을 설치한 내역을 확인할 수 없고, 쟁점토지는 공개 공지에 해당하므로 지방자치단체가 공공용으로 사용한다고 볼 수 없다는 의견이나,

처분청은 2005.8.9. ‘공공시설물 설치의 소유 및 도로에 대하여 공공의 목적으로 무상사용’하기 위해 청구법인과 쟁점토지 지상권설정계약을 체결하였으며 재산세 과세기준일 현재까지 지상권설정계약이 유효한 점, 처분청이 작성한 ‘도로부지 기부에 따른 채납처리 문서’에 의하면 처분청은 OOO 인근 완화차로 설치로 인해 후퇴되어 설치되는 보도의 공공성을 확보하기 위해 쟁점토지에 지상권을 설정한 것으로 나타나고 쟁점토지 지상에 설치된 보안등을 유지ㆍ관리하고 있는 것으로 보이는 반면, 청구법인은 지상권설정계약에 따라 쟁점토지를 사용ㆍ수익하는 것이 제한되어 있는 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점토지를 1년 이상 공공용으로 무상 사용하고 있다고 보는 것이 타당하므로 처분청이 청구법인에게 쟁점토지에 대한 재산세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「지방세기본법」 제96조 제7항과 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법

제109조(비과세) ② 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합이 1년 이상 공용 또는 공공용으로 사용(1년 이상 사용할 것이 계약서 등에 의하여 입증되는 경우를 포함한다)하는 재산에 대하여는 재산세를 부과하지 아니한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 재산세를 부과한다.

1. 유료로 사용하는 경우

2. 소유권의 유상이전을 약정한 경우로서 그 재산을 취득하기 전에 미리 사용하는 경우

③ 다음 각 호에 따른 재산(제13조 제5항에 따른 과세대상은 제외한다)에 대하여는 재산세를 부과하지 아니한다. 다만, 대통령령으로 정하는 수익사업에 사용하는 경우와 해당 재산이 유료로 사용되는 경우의 그 재산(제3호 및 제5호의 재산은 제외한다) 및 해당 재산의 일부가 그 목적에 직접 사용되지 아니하는 경우의 그 일부 재산에 대하여는 재산세를 부과한다.

1. 대통령령으로 정하는 도로ㆍ하천ㆍ제방ㆍ구거ㆍ유지 및 묘지

(2) 지방세법 시행령

제108조(비과세) ① 법 제109조 제3항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 도로ㆍ하천ㆍ제방ㆍ구거ㆍ유지 및 묘지”란 다음 각 호에서 정하는 토지를 말한다.

1. 도로: 「도로법」에 따른 도로(같은 법 제2조제2호에 따른 도로의 부속물 중 도로관리시설, 휴게시설, 주유소, 충전소, 교통ㆍ관광안내소 및 도로에 연접하여 설치한 연구시설은 제외한다)와 그 밖에 일반인의 자유로운 통행을 위하여 제공할 목적으로 개설한 사설 도로. 다만, 「건축법 시행령」 제80조의2에 따른 대지 안의 공지는 제외한다.

(3) 건축법

제43조(공개 공지 등의 확보) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역의 환경을 쾌적하게 조성하기 위하여 대통령령으로 정하는 용도와 규모의 건축물은 일반이 사용할 수 있도록 대통령령으로 정하는 기준에 따라 소규모 휴식시설 등의 공개 공지(空地: 공터) 또는 공개 공간(이하 “공개공지등”이라 한다)을 설치하여야 한다.

1. 일반주거지역, 준주거지역

2. 상업지역

3. 준공업지역

4. 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 도시화의 가능성이 크거나 노후 산업단지의 정비가 필요하다고 인정하여 지정ㆍ공고하는 지역

제58조(대지 안의 공지) 건축물을 건축하는 경우에는「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 용도지역ㆍ용도지구, 건축물의 용도 및 규모 등에 따라 건축선 및 인접 대지경계선으로부터 6미터 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 지방자치단체의조례로 정하는 거리 이상을 띄워야 한다.

(4) 건축법 시행령

제27조의2(공개 공지 등의 확보) ① 법 제43조 제1항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 대지에는 공개 공지 또는 공개 공간(이하 이 조에서 “공개공지등”이라 한다)을 설치해야 한다. 이 경우 공개 공지는 필로티의 구조로 설치할 수 있다.

1. 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설(「농수산물 유통 및 가격안정에 관한 법률」에 따른 농수산물유통시설은 제외한다), 운수시설(여객용 시설만 해당한다), 업무시설 및 숙박시설로서 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 5천 제곱미터 이상인 건축물

2. 그 밖에 다중이 이용하는 시설로서 건축조례로 정하는 건축물

제80조의2(대지 안의 공지) 법 제58조에 따라 건축선(법 제46조제1항에 따른 건축선을 말한다. 이하 같다) 및 인접 대지경계선(대지와 대지 사이에 공원, 철도, 하천, 광장, 공공공지, 녹지, 그 밖에 건축이 허용되지 아니하는 공지가 있는 경우에는 그 반대편의 경계선을 말한다)으로부터 건축물의 각 부분까지 띄어야 하는 거리의 기준은 별표 2와 같다.

※ 서울특별시 건축 조례

제26조(공개 공지 등의 확보) ① 영 제27조의2 제1항 및 제2항에 따라 공개 공지(空地: 공터) 또는 공개 공간(이하 "공개 공지 등"이라 한다)을 확보하여야 하는 대상건축물 및 면적은 다음 각 호와 같다.

1. 대상건축물 : 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 시설로서 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 5천제곱미터 이상인 건축물

가. 문화 및 집회시설

나. 판매시설(「농수산물 유통 및 가격안정에 관한 법률」 제2조에 따른 농수산물유통시설은 제외)

다. 업무시설

라. 숙박시설

마. 의료시설

바. 운동시설

사. 위락시설

아. 종교시설

자. 운수시설

차. 장례식장