이유
1. 처분개요

가. 청구법인은 서울특별시 강남구 OOO에서 재건축정비사업을 추진하기 위해 설립된 법인으로, 2019.2.26. 이 건 재건축정비사업의 준공인가를 받은 후 전용면적 85㎡ 이하 공동주택 207세대, 전용면적 85㎡ 초과 공동주택 189세대, 근린생활시설(상가) 18호를 취득하고 나서, 2019.5.24. 소유권 이전고시에 따라 취득한 일반분양분 토지 19,447.92㎡ 중 현금청산분 면적 1,605.025㎡를 차감한 17,842.89㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 과세대상 면적으로 하여, 2019.7.19. 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원, 합계 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 이후, 청구법인은 2023.8.11. 쟁점토지의 과세표준을 산정할 때에는 ‘조합원으로부터 쟁점토지를 신탁받아 신탁을 원인으로 소유권이전등기를 경료한 날’의 공시지가를 적용해야 한다는 취지로 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 환급해 달라는 경정청구를 제기하였는데,

처분청은 주택조합이 조합원으로부터 취득하는 토지 중 조합원에 귀속되지 않는 토지는 소유권이 이전고시된 날의 다음 날에 그 토지를 취득한 것으로 본다고 되어 있으므로 이전고시된 날의 다음 날의 개별 공시지가를 적용하는 것이 적법한 것으로 보아, 2023.10.6. 경정청구를 거부하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2024.1.2. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 취득세 납세의무는 과세물건을 취득하는 때 성립하고, 과세표준은 취득 당시(납세의무성립일)의 가액을 기준으로 산정하여야 한다.

(가) 「지방세법」 제7조 제2항은 부동산의 취득은 관계 법령에 따른 등기·등록을 하거나 등기·등록을 하지 않더라도 사실상 취득하면 취득한 것으로 본다고 규정하고 있다.

(나) 즉, 부동산의 취득은 등기와 같은 형식적 요건을 갖추거나 잔금 지급과 같은 소유권의 실질적 요건을 갖춘 때에 납세의무가 성립하는 것이며, 그 시점을 기준으로 취득세 과세표준을 산정하는 것이다.

(2) 재건축조합의 비조합원용 토지의 취득은 조합원으로부터 신탁을 원인으로 소유권이전등기를 완료한 날에 납세의무가 성립된다.

(가) 판례는 “신탁재산에 대한 소유권 이전 등기를 마치면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되는 것”으로 보아 신탁재산의 소유권은 그 등기일에 이전된다(대법원 2018.2.8. 선고 2017두67810 판결)는 입장이다.

(나) 결국 신탁재산의 경우 소유권이전등기가 완료되었다면 취득이 발생한 것이고 그때가 취득시기, 즉 취득세의 납세의무 성립 시기가 된다.

(3) 신탁재산의 이전에 따른 취득은 '무상취득'에 해당하므로 납세의무 성립 시기인 소유권이전 등기일 당시의 취득가액(개별공시지가)을 적용하여 과세표준을 산정하는 것이 타당하다.

(가) 판례에 따르면 "「신탁법」상의 신탁은 수탁자가 재산권을 이전받기 위하여 따로 대가를 출연하는 것이 아니므로 수탁자가 신탁재산을 이전받아 소유권이전등기를 마친 것은 무상취득”에 해당한다(대법원 2018.6.15. 선고 2015두60853 판결).

(나) 따라서 재건축조합이 취득하는 비조합원용 토지의 취득세 과세표준은 납세의무 성립일인 신탁재산의 소유권이전 등기일 현재의 공시지가를 기준으로 산정하는 것이 타당하다.

(4) 「지방세법 시행령」 제20조 제7항이 재건축조합의 조합원으로부터 취득하는 비조합원용 토지의 취득시기를 소유권이전 고시일의 다음 날로 규정한 것은 납세의무를 확정하기 위한 과세 편의상의 취득세 신고·납부 기준일에 불과하다.

(가) 재건축조합이 취득하는 비조합원용 토지의 취득시기를 소유권이전 고시일의 다음 날로 규정한 「지방세법 시행령」 제20조 제7항은 2008.12.31. 신설된 규정으로, 당시 행정안전부는 ‘2009년 시행 개정 지방세법령해설(2009.1.)’에서 "대지확정측량 및 대지권 분할 절차를 거쳐 준공인가 후 이전고시가 되는 때에 각종 권리가 확정되는 재건축사업의 특성을 감안한 것"으로 설명하고 있다.

(나) 따라서 위 시행령 규정은 소유권이전 등기일에 성립된 비조합원용 토지의 취득세 신고·납부 시기만을 늦추기 위한 과세 편의를 위한 규정으로 보는 것이 합리적이다.

(5) 처분청 주장에 대한 항변

(가) 신탁등기 시점에서도 관리처분계획인가에 따라 비조합원 토지의 비율을 특정할 수 있으므로 신탁으로 인한 소유권이전등기 완료일에 해당 토지가 조합원용인지 비조합원용인지 특정되지 않아 납세의무 성립 시기로 볼 수 없다는 처분청의 주장은 타당하지 않다.

(나) 납세의무 성립시기와 확정시기는 상이할 수 있고, 지방세법 시행령 제20조 제7항에서 소유권이전 고시일의 다음 날을 취득시기로 규정한 것은 납세의무 성립시기가 아닌 취득세 신고·납부를 위한 기준일 즉, 납세의무 확정시기를 정한 규정으로 보는 것이 입법 취지 및 조세 논리에 부합한다.

(다) 재건축사업 절차상 가장 먼저 진행되는 조합의 비조합원용 토지의 취득이 건축물 준공 이후인 소유권이전 고시일의 다음 날에 이루어진다고 「지방세법」에서 간주할 경우

① 비조합원이 조합으로부터 주택과 그 부속토지를 취득하여 이미 사용·수익하고 있음에도 매도자인 조합의 취득 행위가 아직 없다는 모순 발생,

② 비조합원이 소유권이전 고시 이전에 부속토지를 포함한 주택의 취득·보유에 따른 취득·재산세를 부담하게 됨에도 해당 주택의 매도자인 조합의 취득세 납세의무가 성립되지 않아 지방세 과세체계상 혼동 발생,

③ 취득 행위 이후에 발생하는 공시지가 상승분에 대하여 과세하게 되는 과세 논리 배치 등 여러 가지 법률상 문제가 발생한다.

나. 처분청 의견

(1) 재건축조합이 취득하는 비조합원용 토지의 취득일은 소유권이전 고시 다음 날이다.

(가) 「지방세법」상 취득이란 취득자가 실질적으로 완전한 내용의 소유권을 취득하는 것과 관계없이 신탁과 같은 소유권이전 형식의 취득도 포함되는 것(대법원 2002.6.28. 선고 2000두7896 판결)이므로 2008.12.31. 이전에 청구조합이 비조합원용 토지를 신탁으로 취득한 후 주택재건축사업을 진행하였다면, 개정 전 법령에 따라 그 취득시기는 신탁등기일로 보아야 하고,

(나) 주택재건축사업을 위한 조합의 비조합원용 토지취득에 대한 취득시기가 2009.1.1. 이후라면 신설된 「지방세법 시행령」(2008.12.31. 대통령령 제21217호로 개정된 것, 이하 “개정 지방세법 시행령”이라 한다) 제73조 제5항이 적용되는 것이므로 주택재건축사업을 하면서 조합원에게 귀속되지 않은 토지를 취득하는 경우 그 취득시기는 “「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 한다) 제86조 제2항에 따른 소유권이전 고시일의 다음 날로 보아야 하고,

(다) 비록 청구조합이 소유권이전 고시일 이전에 청구조합 명의로 신탁등기를 하였다 하더라도 개정 지방세법 시행령 제73조 제5항의 규정에 따라 소유권이전 고시일의 다음 날인 2019.5.24. 취득했다고 보아야 한다(조심 2013지364, 2013.6.3., 조심 2013지466, 2013.6.19., 조심 2013지583, 2013.10.28., 같은 취지).

(2) 청구조합의 신탁법상의 신탁 관련 판례의 해석 등에 있어 오류가 있다.

(가) 신탁법상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위하여 그 재산권을 관리·처분하게 하는 것이므로, 부동산 신탁에서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고 위탁자와의 내부관계에서 소유권이 위탁자에게 유보되는 것이 아니며, 그 결과 수탁자는 대내외적으로 신탁재산에 관한 관리·처분권을 갖게 된다(대법원 2018.2.8. 선고 2017두67810 판결, 대법원 2011.2.10. 선고 2010다84246 판결 참조). 그런데, 청구조합은 상기 판례를 “신탁재산의 소유권은 등기일에 이전된다”라는 식으로 해석하고 있다.

(나) 또한, “「지방세법」(2015.12.29. 법률 제13636호로 개정된 것, 이하 같다) 제7조 제8항에 따르면 일반분양분에 대해서만 청구조합에게 취득세 납세의무가 성립하는데 신탁 시점에서는 신탁받은 토지가 조합원 또는 일반분양용인지 알 수 없으므로 신탁등기 시점에서는 과세하지 않다가 준공 이후 토지 구분이 확정되는 소유권이전 고시일의 다음 날에 「지방세법 시행령」 제20조 제7항에 따라 일반분양용 토지에 대하여 취득세 납세의무가 발생한다.”(조심 2020지624, 2023.2.1.). 그런데, 청구조합은 위 시행령 규정을 단지 소유권 이전등기일에 성립된 비조합원용 토지의 취득세 신고·납부 시기만을 늦추어 주는 과세편의 규정으로 보아야 한다는 의견이나 이는 아무런 합리적 근거 없이 현행 법령의 규정을 무시하는 것이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구조합이 조합원으로부터 취득하는 비조합원용 토지의 취득세 납세의무 성립일을 신탁으로 소유권이전등기를 경료한 날로 보아 그 당시 공시지가를 기준으로 과세표준을 산정하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 심판청구서 및 처분청의 답변서 등의 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 법인등기사항증명서에 의하면 청구조합은 현재 서울특별시 강남구 OOO에 주사무소를 두고, 도시정비법과 조합정관이 정하는 바에 따라 사업 시행 구역 안의 건축물을 철거하고 그 토지 위에 새로운 건축물을 건설하여 도시 및 주거환경을 개선하고 조합원의 주거 안정 및 주거생활의 질적 향상에 이바지함을 목적으로 2013.6.25. 설립된 법인이다.

(나) 청구조합은 이 사건 정비사업에 관한 공사를 완료한 후 도시정비법 제83조에 따라 2019.2.26. 강남구청장으로부터 준공인가를 받고[재건축사업과-OOO], 2019.5.24. 도시정비법 제86조에 따라 새롭게 조성된 대지 및 건축물의 소유권을 관리처분계획에 의하여 수분양자 등에게 이전하기로 하는 내용을 고시하였다(구보 제OOO).

(다) 위 이전고시에 따르면 이 사건 정비사업의 부지 96,964.8㎡ 중 조합원들에게 귀속되지 않는 면적은 17,842.89㎡이다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.

(가) 주택재건축조합이 재건축사업을 하면서 조합원에게 귀속되지 않는 토지를 취득하는 경우 「도시 및 주거환경정비법」 제86조 제2항에 따른 소유권이전 고시일의 다음 날을 취득일로 보도록 하는 규정은 2009.1.1. 신설[「지방세법 시행령」(2008.12.31. 대통령령 제21217호로 개정된 것) 제73조 제5항]되어 현재까지 시행되고 있고, 법문언의 해석상 이견의 여지가 없을 만큼 명확하게 규정되어 있으므로 비록 청구조합이 소유권이전 고시일 이전에 청구조합 명의로 신탁등기를 하였다 하더라도 「지방세법 시행령」 제20조 제7항에 따라 소유권이전 고시일의 다음 날에 조합원에게 귀속되지 않는 비조합원용 토지를 취득했다고 보아야 한다.

(나) 그렇다면 그 토지의 취득세 과세표준은 「지방세법」 제10조에 따라 취득 당시의 가액으로 하는 것이므로 소유권이전 고시일의 다음 날을 기준으로 그 당시의 공시지가를 적용하여 산정하는 것이 타당하다 할 것이다.

(다) 따라서 소유권이전 고시일의 다음 날을 기준으로 그 당시의 공시지가를 적용하여 과세표준을 산정하는 것이 타당하다는 사유로 경정청구를 거부한 처분청의 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」 제96조 제7항과 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법(2021.12.28. 법률 제18655호로 일부개정된 것)

제7조(납세의무자 등) ② 부동산등의 취득은 「민법」, 「자동차관리법」, 「건설기계관리법」, 「항공안전법」, 「선박법」, 「입목에 관한 법률」, 「광업법」 또는 「수산업법」 등 관계 법령에 따른 등기·등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다. 다만, 차량, 기계장비, 항공기 및 주문을 받아 건조하는 선박은 승계취득인 경우에만 해당한다.

⑧ 「주택법」 제11조에 따른 주택조합과 「도시 및 주거환경정비법」 제16조제2항에 따른 주택재건축조합이 해당 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택과 부대시설ㆍ복리시설 및 그 부속토지를 말한다)은 그 조합원이 취득한 것으로 본다. 다만, 조합원에게 귀속되지 아니하는 부동산(이하 이 장에서 “비조합원용 부동산”이라 한다)은 제외한다.

제9조(비과세) ③ 신탁(「신탁법」에 따른 신탁으로서 신탁등기가 병행되는 것만 해당한다)으로 인한 신탁재산의 취득으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 취득세를 부과하지 아니한다. 다만, 신탁재산의 취득 중 주택조합등과 조합원 간의 부동산 취득 및 주택조합등의 비조합원용 부동산 취득은 제외한다.

1. 위탁자로부터 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우

2. 신탁의 종료로 인하여 수탁자로부터 위탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우

3. 수탁자가 변경되어 신수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우

제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.

② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

⑦ 제1항부터 제6항까지의 규정에 따른 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

(2) 지방세법 시행령(2021.12.31. 대통령령 제32293호로 개정된 것)

제20조(취득의 시기 등) ⑦ 「주택법」 제11조에 따른 주택조합이 주택건설사업을 하면서 조합원으로부터 취득하는 토지 중 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지를 취득하는 경우에는 「주택법」 제49조에 따른 사용검사를 받은 날에 그 토지를 취득한 것으로 보고, 「도시 및 주거환경정비법」 제35조제3항에 따른 재건축조합이 재건축사업을 하거나 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제23조제2항에 따른 소규모재건축조합이 소규모재건축사업을 하면서 조합원으로부터 취득하는 토지 중 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지를 취득하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제86조제2항 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제40조제2항에 따른 소유권이전 고시일의 다음 날에 그 토지를 취득한 것으로 본다.

지방세법 시행령(2008.12.31. 대통령령 제21217호로 개정된 것)

제73조 (취득의 시기등) ⑤ 「주택법」 제32조에 따른 주택조합이 주택건설사업을 하면서 조합원에게 귀속되지 않은 토지를 취득하는 경우 「주택법」 제29조에 따른 사용검사를 받은 날에 그 토지를 취득한 것으로 보고, 「도시 및 주거환경정비법」 제16조제2항에 따른 주택재건축조합이 주택재건축사업을 하면서 조합원에게 귀속되지 않은 토지를 취득하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제52조제2항에 따른 소유권 이전 고시일의 다음 날에 그 토지를 취득한 것으로 본다. ＜신설 2008.12.31.＞

(3) 지방세기본법

제34조(납세의무의 성립시기) ① 지방세를 납부할 의무는 다음 각 호의 구분에 따른 시기에 성립한다.

1. 취득세: 과세물건을 취득하는 때

제35조(납세의무의 확정) ① 지방세는 다음 각 호의 구분에 따른 시기에 세액이 확정된다.

1. 납세의무자가 과세표준과 세액을 지방자치단체에 신고납부하는 지방세: 신고하는 때

2. 제1호의 지방세의 과세표준과 세액을 지방자치단체가 결정하는 경우: 결정하는 때

3. 제1호 외의 지방세: 해당 지방세의 과세표준과 세액을 해당 지방자치단체가 결정하는 때

(4) 도시 및 주거환경정비법

제25조(재개발사업·재건축사업의 시행자) ② 재건축사업은 조합이 시행하거나 조합이 조합원의 과반수의 동의를 받아 시장·군수등, 토지주택공사등, 건설업자 또는 등록사업자와 공동으로 시행할 수 있다.

제83조(정비사업의 준공인가) ① 시장·군수등이 아닌 사업시행자가 정비사업 공사를 완료한 때에는 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 시장·군수등의 준공인가를 받아야 한다.

③ 시장·군수등은 제2항 전단 또는 후단에 따른 준공검사를 실시한 결과 정비사업이 인가받은 사업시행계획대로 완료되었다고 인정되는 때에는 준공인가를 하고 공사의 완료를 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다.

⑥ 제3항 및 제4항에 따른 공사완료의 고시 절차 및 방법, 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제86조(이전고시 등) ② 사업시행자는 제1항에 따라 대지 및 건축물의 소유권을 이전하려는 때에는 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시한 후 시장·군수등에게 보고하여야 한다. 이 경우 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물의 소유권을 취득한다.