이유
1. 처분개요

가. 청구법인은 2021.12.23. 서울특별시 마포구 OOO일대(전체 면적은 4,619,48㎡이고, 이하 “이 건 토지”라 한다)에 주택재개발사업을 시행하기 위해 「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 한다)에 따라 사업시행인가를 득하였다.

나. 처분청은 2024년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인이 소유하고 있는 이 건 토지에 대하여, 2024.9.10. 청구법인에게 재산세 OOO원, 재산세 도시지역분 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 부과ㆍ고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2024.12.6. 심판청구를 제기하였다.

2.청구법인 주장 및 처분청 의견

가.청구법인 주장

(1) 이 건 토지 중 도로용지(이하 “쟁점①토지”라 한다)는 「지방세특례제한법」(이하 “지특법”이라 한다) 제84조 제1항에 따라 재산세의 100분의 50을 경감하고, 재산세 도시지역분은 면제해야 한다.

(가) 이 건 토지는 2013.7.25. ‘OOO 고시’(서울특별시 고시 OOO)에 따라 지형도면이 고시되었고, 2020.7.9. ‘OOO 도시정비형 재개발구역 정비계획 변경’(서울특별시 고시 OOO)에 따라 지구단위 계획(변경) 및 지형도면이 고시되었으며, 2021.12.23. ‘OOO 도시정비형 재개발사업 사업시행계획인가 고시’(서울특별시 마포구 고시 OOO)에 따라 사업시행인가가 고시되었다.

(나) 이후 2022.3.31. ‘OOO 정비구역ㆍ정비계획 변경(경미한 사항) 결정 및 지형도면 고시’(마포구 고시 OOO)에 따라 지형도면이 일부 변경고시되었으며 현재 위 고시대로 도시정비형 재개발사업이 진행 중에 있다.

(다) 따라서 쟁점①토지는 2013.7.25. 서울특별시고시 OOO에 따라 지형도면이 고시되었고, 고시일로부터 10년이 경과하였으므로 재산세를 50% 경감하고, 재산세 도시지역분을 면제해야 한다.

(라) 처분청은 쟁점①토지는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국토계획법”이라 한다)이 아닌 도시정비법에 의하여 지형도면이 고시되었으므로 지특법 제84조 제1항에 따른 감면대상이 아니라는 의견이나,

대법원은 도시정비법에 의하여 지형도면이 고시된 것은 국토계획법에 의하여 고시된 것에 해당되므로 동일하게 지특법상 감면 규정이 적용되어야 한다고 판시(대법원 2024.6.17. 선고 2024두35439 판결)하고 있다.

(마) 설령 쟁점①토지가 지특법 제84조 제1항에 따른 감면대상이 아니라고 하더라도, 쟁점①토지는 과세기준일(2024.6.1.) 현재 국토계획법에 따라 지형도면이 고시된 공공시설 용지에 해당하므로 「지방세법」 제112조 제3항의 규정에 따라 재산세 도시지역분은 과세대상에서 제외되어야 한다(서울고등법원 2024.8.22. 선고 2023누56134 판결 참조).

(2) 이 건 토지 중 도시정비법에 따라 사업계획의 승인을 받아 주택건설사업에 제공되고 있는 토지(면적은 2,118.95㎡이고, 이하 “쟁점②토지”라 한다)는 분리과세 되어야 한다.

(가) 청구법인은 도시정비법에 따라 사업시행인가를 득한 후 쟁점②토지 지상에 아파트 198세대와 오피스텔 209실 건물을 위한 터파기 등 기초 공사를 진행하고 있는데, 이 중 주택(아파트) 비중은 45.87%에 해당한다.

(나) 쟁점②토지는 도시정비법에 따라 2021.12.23. 사업시행인가를 득하였는데 도시정비법에 따라 사업시행인가를 득하면 도시정비법 제57조 제1항 제1호에 따라 「주택법」에 따른 사업계획승인을 받은 토지에 해당하므로 「지방세법 시행령」 제102조 제7항 제7호에 따른 분리과세 대상에 해당하게 된다(서울고등법원 2024.8.22. 선고 2023누56134 판결 등 참조).

나.처분청 의견

(1) 도시계획시설 미집행에 대한 재산세 사권 제한토지 감면 규정은 국가와 지방자치단체의 도시관리계획 등에 따라 장기간 동안 목적 용도대로 개발ㆍ사용할 수 없는 상태에서 장기간 미집행으로 사권이 제한됨에 따라 발생하는 현저한 재산적 손실을 보상하기 위함에 그 취지가 있다 할 것이며, 도시ㆍ군관리계획 결정으로 토지소유자의 토지가 집행되기 전까지 종래 허용된 용도대로 사용할 수 없는 것에 대한 보상차원에서 도입된 것으로, 사업시행자가 토지 소유자에게 해당 토지를 수용한 이후에 사업시행자까지 감면을 해주는 취지는 아니므로, 사업시행자가 수용 등에 따라 토지 소유자의 소유권을 이전 받아 공공시설 토지를 사용하는 시점부터 집행된 것으로 보는 것이 타당하다.

따라서 지특법 제84조에서 규정하고 있는 도시계획시설 ‘미집행’이란 ‘도시계획시설사업이 시행되지 아니한 경우’를 의미하는 것으로, 청구법인의 경우 2021.12.23. 이 건 토지에 대한 사업시행인가를 득하였는바, 도시계획시설이 집행된 것으로 보는 것이 타당하다.

(2) 「주택법」 제15조 제1항 및 「주택법 시행령」 제27조 제4항 제1호에서는 국토계획법 시행령 제30조 제1호 다목에 따른 준주거지역에서 300세대 미만의 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하고 해당 건축물의 연면적에서 주택의 연면적이 차지하는 비율이 90퍼센트 미만일 경우 「주택법」상 사업계획 승인에서 제외되도록 규정하고 있는바,

이 건 토지의 경우 준주거지역에 300세대 미만(현 198세대)의 주택을 건설하고자 도시정비법에 따라 사업계획승인을 받은 토지로, 「지방세법 시행령」 제102조 제7항 제7호에서 규정하는 「주택법」에 따른 사업계획의 승인을 받은 토지에 해당하지 않으므로 분리과세 적용대상이 아니다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점①토지가 지특법 제84조 제1항에 따른 사권제한토지에 해당하는지 여부

② 쟁점①토지는 국토계획법에 따라 지형도면이 고시된 공공시설 용지에 해당하므로 재산세 도시지역분을 면제해야 한다는 청구주장의 당부

③ 쟁점②토지는 도시정비법에 따라 사업계획승인을 받았으므로 분리과세해야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 심판청구서 및 처분청의 답변서 등의 이 건 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 이 건 토지는 ‘OOO 도시환경정비구역 변경지정 및 지형도면 고시(서울특별시고시 OOO)’에 따라 지형도면이 고시되었다.

○○○

(나) 이후 ‘OOO 도시환경정비구역 변경지정 및 지형도면 고시(서울특별시고시 OOO)’에 따라 쟁점①토지 중 151.12㎡의 지형도면이 고시되었다.

○○○

(다) ‘OOO 도시정비형 재개발구역 정비계획 변경- 지구단위계획 결정(변경) 및 지형도면 고시(서울특별시고시 OOO)’에 따라 쟁점②토지(공공청사 용지)가 정비기반시설로 편입되었다.

(라) ‘OOO 도시정비형 재개발구역 사업시행계획(변경) 인가 고시(마포구고시 OOO)’에 따라 쟁점①토지 중 35.88㎡가 도로용지로 신규 편입되었다.

(마) 청구법인이 제출한 ‘OOO 주택 연면적 비율’에 의하면 이 건 토지 지상에 아파트 198세대와 오피스텔 209호를 건축하고 해당 건축물의 연면적에서 주택의 연면적의 비율은 45.87%인 것으로 확인된다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.

(가) 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구법인은 쟁점①토지는 과세기준일 현재 미집행된 토지이므로 지특법 제84조 제1항에 따른 감면대상이라고 주장하나,

지특법 제84조 제1항은 국토계획법 제2조 제7호에 따른 도시ㆍ군계획시설로서 같은 법 제32조에 따라 지형도면이 고시된 후 10년 이상 장기간 미집행된 토지를 감면대상으로 규정하고 있고, 여기서의 ‘미집행’은 집행을 시작하지 아니한 상태를 의미한다 할 것인바, 이 건 정비사업은 2021.12.23. ‘OOO 도시정비형 재개발사업 사업시행계획인가 고시(서울특별시 마포구 고시 OOO)’에 따라 사업시행인가가 고시되었고, 심판청구일 현재 재개발사업이 진행 중에 있는 것이 확인되므로 2024년도 재산세 과세기준일 현재 쟁점①토지를 ‘미집행된 토지’로 볼 수 없는 점(조심 2020지1346, 2021.9.27. 같은 뜻임) 등에 비추어, 위 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

(나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 처분청은 쟁점①토지에 대해 2024년도 재산세 도시지역분을 부과하였으나,

「지방세법」 제112조 제3항은 국토계획법에 따라 지형도면이 고시된 공공시설용지를 재산세 도시지역분 비과세 대상으로 규정하고 있는데, 국토계획법 제2조 제4호 라목은 ‘도시정비사업이나 정비사업에 관한 계획’을 도시관리계획의 일종으로 규정하고 있고, 도시정비법은 국토계획법상 도시관리계획에 의거하여 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후ㆍ불량건축물을 효율적으로 개량하기 위하여 필요한 사항을 규정하기 위한 목적으로 제정된 법률이므로(대법원 2011.2.24. 선고 2010두22498 판결 참조), 도시정비법에 의한 도시정비계획은 기본적으로 국토계획법의 도시관리계획으로서의 성격을 갖는바, 쟁점①토지는 도시정비법에 따라 지형도면이 고시된 공공시설용지(도로)에 해당하므로 「지방세법」 제112조 제3항에 따라 재산세 도시지역분 면제 대상으로 보이는 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점①토지에 대하여 2024년도 재산세 도시지역분을 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

(다) 마지막으로 쟁점③에 대하여 살피건대, 청구법인은 쟁점②토지는 도시정비법에 따라 사업계획승인을 받았으므로 분리과세해야 한다고 주장하나,

도시정비법에 의한 사업계획승인을 받았다고 하더라도 「주택법」상 사업계획승인 대상인 주택건설사업이 아니어서 관계 서류의 제출 및 관계 행정기관장과의 협의를 거치지 않은 경우에는 「주택법」상 사업계획승인을 받은 것으로 의제되지 않으므로, 그러한 주택건설사업에 공여되는 토지는 「지방세법 시행령」 제102조 제7항 제7호에서 분리과세대상 토지의 요건으로 정한 ‘「주택법」에 의한 사업계획의 승인을 받은 토지’에 해당하지 않는바(대법원 2015.4.16. 선고 2011두5551 판결), 이 건 토지의 경우 준주거지역에 300세대 미만(198세대)의 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 경우로 해당 건축물의 연면적에서 주택의 연면적이 차지하는 비율이 90%미만으로 「주택법」 제15조 제1항 및 같은 법 시행령 제27조 제4항 제1호에 따라 「주택법」상 사업계획 승인대상이 아니므로 분리과세 적용대상이 아닌 점 등에 비추어, 위 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「지방세기본법」 제96조 제7항과 「국세기본법」 제80조의2, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세특레제한법(2021.12.28. 법률 제18656호로 일부개정된 것)

제84조(사권 제한토지 등에 대한 감면) ①「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조 제7호에 따른 도시ㆍ군계획시설로서같은 법 제32조에 따라 지형도면이 고시된 후 10년 이상 장기간 미집행된 토지, 지상건축물,「지방세법」 제104조 제3호에 따른 주택(각각 그 해당 부분으로 한정한다)에 대해서는 2024년 12월 31일까지 재산세의 100분의 50을 경감하고,「지방세법」 제112조에 따라 부과되는 세액을 면제한다.

②「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조 제13호에 따른 공공시설을 위한 토지(주택의 부속토지를 포함한다)로서 같은 법 제30조 및 제32조에 따라 도시ㆍ군관리계획의 결정 및 도시ㆍ군관리계획에 관한 지형도면의 고시가 된 후 과세기준일 현재 미집행된 토지의 경우 해당 부분에 대해서는 재산세의 100분의 50을 2024년 12월 31일까지 경감한다.

(2) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

2. “도시ㆍ군계획”이란 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군(광역시의 관할 구역에 있는 군은 제외한다. 이하 같다)의 관할 구역에 대하여 수립하는 공간구조와 발전방향에 대한 계획으로서 도시ㆍ군기본계획과 도시ㆍ군관리계획으로 구분한다.

4. “도시ㆍ군관리계획”이란 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 개발ㆍ정비 및 보전을 위하여 수립하는 토지 이용, 교통, 환경, 경관, 안전, 산업, 정보통신, 보건, 복지, 안보, 문화 등에 관한 다음 각 목의 계획을 말한다.

라. 도시개발사업이나 정비사업에 관한 계획

마. 지구단위계획구역의 지정 또는 변경에 관한 계획과 지구단위계획

5. “지구단위계획”이란 도시ㆍ군계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 그 지역을 체계적ㆍ계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시ㆍ군관리계획을 말한다.

6. “기반시설”이란 다음 각 목의 시설로서 대통령령으로 정하는 시설을 말한다.

가. 도로ㆍ철도ㆍ항만ㆍ공항ㆍ주차장 등 교통시설

나. 광장ㆍ공원ㆍ녹지 등 공간시설

다.∼사.(이하 생략)

7. “도시ㆍ군계획시설”이란 기반시설 중 도시ㆍ군관리계획으로 결정된 시설을 말한다.

13. “공공시설”이란 도로ㆍ공원ㆍ철도ㆍ수도, 그 밖에 대통령령으로 정하는 공공용 시설을 말한다.

(3) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령

제4조(공공시설) 법 제2조 제13호에서 “대통령령으로 정하는 공공용시설”이란 다음 각 호의 시설을 말한다.

1. 항만ㆍ공항ㆍ광장ㆍ녹지ㆍ공공공지ㆍ공동구ㆍ하천ㆍ유수지ㆍ방화설비ㆍ방풍설비ㆍ방수설비ㆍ사방설비ㆍ방조설비ㆍ하수도ㆍ구거(溝渠: 도랑)

2. 행정청이 설치하는 시설로서 주차장, 저수지 및 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 시설

3. 「스마트도시 조성 및 산업진흥 등에 관한 법률」 제2조 제3호 다목에 따른 시설

(4) 지방세법

제112조(재산세 도시지역분) ③ 제1항에도 불구하고 재산세 도시지역분 적용대상 지역 안에 있는 토지 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 지형도면이 고시된 공공시설용지 또는 개발제한구역으로 지정된 토지 중 지상건축물, 골프장, 유원지, 그 밖의 이용시설이 없는 토지는 제1항 제2호에 따른 과세대상에서 제외한다.

(5) 지방세법 시행령

제102조(분리과세대상 토지의 범위) ⑦ 법 제106조 제1항 제3호 사목에서 “대통령령으로 정하는 토지”란 다음 각 호에서 정하는 토지(법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지는 제외한다)를 말한다. 다만 제9호 및 제11호에 따른 토지 중 취득일로부터 5년이 지난 토지로서 용지조성사업 또는 건축을 착공하지 않은 토지는 제외한다.

7. 「주택법」에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자(같은 법 제11조에 따른 주택조합 및 고용자인 사업주체와 「도시 및 주거환경정비법」 제24조부터 제28조까지 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제17조부터 제19조까지의 규정에 따른 사업시행자를 포함한다)가 주택을 건설하기 위하여 같은 법에 따른 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 제공되고 있는 토지(「주택법」 제2조 제11호에 따른 지역주택조합ㆍ직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 「신탁법」에 따른 신탁재산의 경우에는 사업계획의 승인을 받기 전의 토지를 포함한다).

(6) 도시 및 주거환경정비법

제57조(인ㆍ허가등의 의제 등) ① 사업시행자가 사업시행계획인가를 받은 때(시장·군수등이 직접 정비사업을 시행하는 경우에는 사업시행계획서를 작성한 때를 말한다. 이하 이 조에서 같다)에는 다음 각 호의 인가·허가·결정·승인·신고·등록·협의·동의·심사·지정 또는 해제(이하 "인·허가등"이라 한다)가 있은 것으로 보며, 제50조 제9항에 따른 사업시행계획인가의 고시가 있은 때에는 다음 각 호의 관계 법률에 따른 인·허가등의 고시·공고 등이 있은 것으로 본다.

1. 「주택법」 제15조에 따른 사업계획의 승인

16. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제86조에 따른 도시·군계획시설 사업시행자의 지정 및 같은 법 제88조에 따른 실시계획의 인가

(7) 주택법

제15조(사업계획의 승인) ① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 다음 각 호의 사업계획승인권자(이하 “사업계획승인권자”라 한다. 국가 및 한국토지주택공사가 시행하는 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관을 말하며, 이하 이 조, 제16조부터 제19조까지 및 제21조에서 같다)에게 사업계획승인을 받아야 한다. 다만, 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 주택건설사업 또는 대지조성사업으로서 해당 대지면적이 10만제곱미터 이상인 경우: 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 또는 특별자치도지사(이하 “시ㆍ도지사”라 한다) 또는 「지방자치법」 제198조에 따라 서울특별시ㆍ광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상의 대도시(이하 “대도시”라 한다)의 시장

2. 주택건설사업 또는 대지조성사업으로서 해당 대지면적이 10만제곱미터 미만인 경우: 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수

(8) 주택법 시행령

제27조(사업계획의 승인) ④ 법 제15조 제1항 각 호 외의 부분 단서에서 “주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 사업의 경우

가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제30조 제1호 다목에 따른 준주거지역 또는 같은 조 제2호에 따른 상업지역(유통상업지역은 제외한다)에서 300세대 미만의 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 경우일 것

나. 해당 건축물의 연면적에서 주택의 연면적이 차지하는 비율이 90퍼센트 미만일 것

2. 「농어촌정비법」 제2조 제10호에 따른 생활환경정비사업 중 「농업협동조합법」 제2조 제4호에 따른 농업협동조합중앙회가 조달하는 자금으로 시행하는 사업인 경우