이유
1.처분개요

가. 처분청은 청구법인이 2025년도 재산세 과세기준일(6월1일) 현재 소유하고 있는 경기도 여주시 OOO 외 169 토지(2,068,228㎡, 이하 “이 건 토지”라 한다)에서 회원제(18홀) 및 비 회원제(9홀) 형식으로 OOO클럽(이하 “이 건 골프장”이라 한다)을 운영중인 것으로 보고 이 건 토지의 개별공시지가의 합에 공정시장가액비율 70%을 곱하여 산정한 OOO원을 과세표준액으로 하고「지방세법」제111조 제1항 제1호 각목의 세율 등을 적용하여산출한 2024년도 토지분 재산세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원(이하 “이 건 재산세 등”이라 한다)을 2024.9.20. 청구법인에게 부과·고지하였다.

나. 청구법인은 이에 불복하여 2024.12.16. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가.청구법인 주장

청구법인은 산림이용실태조사 전문업체인 주식회사 A(이하 “A”이라 한다)에 용역을 의뢰한 후, 그 용역결과에 따라 아래와 같이 주장한다.

(1) 「지방세법 시행령」제101조 제3항 제13호 가목 등에서「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률 시행령」(이하 “체육시설법 시행령”이라 한다) 제12조에 따른 골프장용 토지 중 원형이 보전되는 임야에 대하여는 별도합산과세대상으로 구분하여야 한다고 구분하고 있다.

청구법인의 이 건 토지 중 회원제 골프장 외곽 및 홀과 홀 사이의 토지 중 조경지가 아닌 원형보전지, 암석지 및 자연상태의 방치임야 상태임에도 고율분리과세대상으로 구분하여 과세되고 있는 경기도 여주시 OOO외 19필지 21,571㎡(세부내용 ＜별지1＞ 참조, 이하 “쟁점①토지”라 한다)에 대한 과세대상구분을 별도합산과세대상으로 구분되어야 한다.

(2) 「지방세법 시행령」제101조 제3항 제13호 가목 등에서 체육시설법 시행령 제12조에 따른 골프장용 토지 중 원형이 보전되는 임야에 대하여는 별도합산과세대상으로 구분하여야 한다고 구분하고 있다.

청구법인의 이 건 토지 중 비 회원제 골프장 외곽 및 홀과 홀 사이의 토지 중 조경지가 아닌 원형보전지, 암석지 및 자연상태의 방치임야임에도 종합합산과세대상으로 구분하여 과세되고 있는 경기도 여주시OOO 외 26필지 289,814㎡(세부내용 ＜별지1＞ 참조, 이하 “쟁점②토지”라 한다)에 대한 과세대상구분을 별도합산과세대상으로 구분되어야 한다.

(3) 체육시설법 시행령 제20조 제3항 제5호에서 회원제 골프장의 구분등록 대상 토지를 열거하면서 관리시설 및 그 부속토지 중 골프연습장, 연수시설, 오수처리시설 등 골프장의 용도에 직접 사용되지 않는 건축물과 그 부속토지는 회원제 골프장 구분등록대상 토지에서 제외된다고 규정하고 있고, 골프장에 직접 사용된다고 보기 어려운 유휴지는 분리과세 대상인 ‘조경지’로 보기 어려움에 따라 종합합산과세대상으로 보고(조심 2017지93, 2017.7.20. 등 다수) 있으므로 이 건 토지 중 회원제 골프장의 용도와 무관한 펜션의 부속토지, 마운틴 7h 묘포장 외곽 유휴지 등으로 사용되고 있음에도 고율분리과세대상으로 구분하여 과세되고 있는 경기도 여주시 OOO외 1필지 1,530㎡(세부내용 ＜별지1＞ 참조, 이하 “쟁점③토지”라 한다)에 대하여 종합합산과세대상으로 구분되어야 한다.

(4) 「지방세법」 제109조 제3항 및 같은 법 시행령 제108조 제1항에서 「도로법」에 따른 도로 및 그 밖에 일반인의 자유로운 통행을 위하여 제공할 목적으로 개설한 사도는 재산세를 부과하지 아니한다라고 규정하고 있고,

불특정 다수가 도로로 이용하는 사실이 확인된 토지에 대하여는 「지방세법」 제109조 제3항 제1호에 따라 재산세를 과세하지 아니않는 것으로 보고(조심 2021지501, 2021.12.20. 등 다수)있으므로 골프장 구역 밖에 위치하여 일반인이 자유롭게 통행할 수 있는 사도로 사용되는 경기도 여주시 OOO 외 2필지 2,730㎡ 및 그 도로 후면 임야 2,526.2㎡ 합계 5,256.2㎡(세부내용 ＜별지1＞ 참조, 이하 “쟁점④토지”라 하고, 쟁점①·②·③토지와 합하여 이하 “쟁점토지”라 한다)는 각 비과세되고, 종합합산과세대상으로 구분되어야 한다.

나.처분청 의견

처분청은 산림이용실태조사 전문업체인 주식회사 기술사사무소 에코텍스(이하 “에코텍스”라 한다)에 용역을 의뢰한 후, 그 용역결과에 따라 아래와 같이 주장한다.

(1) 처분청이 용역한 결과에서 보면 청구법인이 주장하는 이 건 토지 중 회원제 골프장 외곽 및 홀과 홀 사이의 토지 중 조경지가 아닌 원형보전지, 암석지 및 자연상태의 방치임야 상태임에도 고율분리과세대상으로 구분하여 과세되고 있는 쟁점①토지 중 경기도 여주시 OOO 외 14필지 11,759㎡는 골프장 조경지로 보고 있어 고율분리과세대상으로 구분되어야 한다. 다만, 나머지 토지에 대하여는 별도 이견이 없다.

(2) 처분청이 용역한 결과에서 보면 청구법인이 주장하는 이 건 토지 중 비 회원제 골프장 외곽 및 홀과 홀 사이의 토지 중 조경지가 아닌 원형보전지, 암석지 및 자연상태의 방치임야에도 고율분리과세대상으로 구분하여 과세되고 있는 쟁점②토지 중 경기도 여주시 OOO외 16필지 12,548㎡는 골프장 조경지로 보고 있어 종합합산과세대상으로 구분되어야 한다. 다만, 나머지 토지에 대하여는 별도 이견이 없다.

(3) 청구법인이 주장하는 쟁점③토지에 대한 과세대상 구분을 고율분리과세대상에서 종합합산과세대상으로 구분하는 것에 대하여 별도 이견이 없다.

(4) 쟁점④토지가 골프장으로 등록되어 있지 않았다고 하더라도 사실상 골프장의 진입도로 등으로 볼 수가 있어 이 건 골프장과 직접 관련이 있는 것으로 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 이 건 골프장 내 외곽 및 홀과 홀 사이의 쟁점①·②토지를 원형보전지로 보아 별도합산과세대상으로 구분할 수 있는지 여부

② 이 건 골프장 내 팬션의 부속토지, 마운틴 7h 묘포장 외곽 유휴지 등 쟁점③토지를 종합합산과세대상으로 구분할 수 있는지 여부

③ 이 건 골프장 밖 쟁점④토지를 사도 및 일반임야에 해당하는 것으로 보아 비과세 및 종합합산과세대상으로 구분할 수 있는지 여부

가.관련 법령 : ＜별지2＞ 기재

나.사실관계

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 서류를 보면, 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 이천세무서장이 2022.1.12. 청구법인에게 발급한 사업자 등록증을 보면 청구법인의 이 건 골프장은 경기도 여주시 OOO를 사업장 소재지로, 골프장, 운동 및 경기용품 등을 사업의 종류로 하여 2003.5.1. 개업한 것으로 확인된다.

(나) 청구법인은 2003.6.21. 처분청으로부터 회원제 18홀, 대중제 9홀로 체육시설업등록을 받았다가, 2023.5.30. 대중제 9홀을 비 회원제로 변경하여 체육시설업등록을 받은 것으로 확인된다.

(다) 청구법인은 산림사업관련 설계, 감리업체인 A과 처분청은 에코텍스와 이 건 토지에 대한 산림이용실태조사용역을 체결하였고, A은 2024년 11월에 그 용역결과보고서를 아래와 같이 청구법인에게 제출한 것으로, 에코텍스는 2025년 3월에 그 용역결과보고서를 처분청에 제출한 것으로 확인되며, 각 용역결과보고서를 작성하기 위한 현황조사는 각 2024년 7월 및 2025년 1월 중 한 것으로 확인되며, 그 결과보고서에 따라 청구법인과 처분청이 각 심판청구 및 답변서를 제출한 것으로 확인된다.

○○○

(마) 청구법인은 2024년 11월 위 산림이용실태조사용역 결과보고서의 결과에 따라 쟁점토지에 대한 2024년도 토지분 재산세에 대한 환급을 아래와 같이 요청하는 이 건 심판청구를 제기하였고, 처분청은 2025년 3월 에코텍스가 제출한 산림이용실태조사용역 결과보고서에 따라 처분청의 의견을 제출한 것으로 확인된다.

○○○

(바) 우리 원, 청구법인 및 처분청은 2025.10.16. 이 건 골프장에 출장한 후 아래와 같이 같이 결과보고를 한 것으로 확인된다.

○○○

(사) 쟁점④토지는 위 (나)의 체육시설업등록증에 이 건 골프장으로 등록되지 않았고(편입제외), 그 위치는 지방도에서 이 건 골프장으로 진입하는 초입과 그 도로의 후면인 것으로 확인된다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다.

체육시설법 시행령 제20조 제3항 제4호에서 구분등록대상으로 규정하고 있는 ‘골프장의 운영 및 유지·관리에 활용되고 있는 조경지’는 골프장 조성을 위하여 산림훼손, 농지전용 등으로 토지의 형질을 변경한 후 경관을 조성한 지역을 말하는 것이라고 규정하고 있고, 「지방세법 시행령」제101조 제3항 제13호 가목에서 체육시설법 시행령 제12조에 따른 스키장 및 골프장용 토지 중 원형이 보전되는 임야에 대하여는 별도합산과세대상으로 구분한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제119조에서 재산세 과세대상 물건의 공부상 등재 현황과 사실상 현황이 다른 경우에는 그 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다고 규정하고 있다.

처분청은 쟁점①·②토지를 고율분리(종합합산)과세대상으로 구분하여야 한다는 의견이나, 체육시설법 시행령 제20조 제3항 제4호에서 구분등록대상으로 규정하고 있는 ‘골프장의 운영 및 유지·관리에 활용되고 있는 조경지’는 골프장 조성을 위하여 산림훼손, 농지전용 등으로 토지의 형질을 변경한 후 경관을 조성한 지역을 말하는 것이고, 「지방세법 시행령」제119조에서 재산세 과세대상 물건의 공부상 등재 현황과 사실상 현황이 다른 경우에는 현황에 따라 재산세를 부과하도록 규정하고 있어, 골프장 조성 당시 훼손되었다 하더라도 자연 그대로 방치하여 원래의 임야로 회복된 토지 등을 위 조경지로 보아 고율분리과세(종합합산과세)대상으로 보기는 어렵다 할 것(조심 2016지159, 2017.7.19. 외 다수, 같은 뜻임)인바, 청구법인이 용역을 의뢰하여 제출받은 산림이용실태용역 결과보고서는 쟁점①·②토지에 대하여 자연상태의 임야이거나 자연상태의 임야로 회복된 토지인 것으로 되어 있으나, 우리 원, 청구법인, 처분청이 이 건 골프장에 출장하여 확인한 결과 쟁점①토지(21,571㎡) 중 18,880㎡를, 쟁점②토지(289,814㎡) 중 287,799㎡를 자연상태의 임야인 것으로 나타나므로 쟁점①토지 중 조경지로 볼 수 있는 2,691㎡를 제외한 18,880㎡는, 쟁점②토지 중 자연상태의 임야로 볼 수 없는 2,015㎡를 제외한 287,799㎡를 별도합산과세대상으로 구분하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

(3) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살펴본다.

「지방세법」제106조 제1항 제3호 다목 및 체육시설법 시행령 제20조 제3항 제5호에서는 회원제 골프장의 관리시설 및 그 부속토지를 재산세가 고율분리과세되는 구분등록 대상 토지로 규정하면서, 그 괄호에서 관리시설 중 수영장·테니스장·골프연습장·연수시설·오수처리시설 및 태양열이용설비 등 골프장의 용도에 직접 사용되지 아니하는 건축물 및 그 부속토지를 제외한다고 규정하고 있다.

처분청은 쟁점③토지를 고율분리과세대상으로 구분하여야 한다는 의견이나, 골프장 외곽의 농지, 유휴지, 골프장용 토지와 무관한 재해용 저류지 등의 토지에 대하여는 종합합산과세가 타당한 것으로 판단(조심 2015지230, 2015.5.13. 외 다수, 같은 뜻임)하고 있는 점, 청구법인이 제출한 쟁점③토지의 현황 및 우리 원, 청구법인 및 처분청이 이 건 골프장에 출장한 결과 쟁점③토지는 회원제골프장 골프코스와 무관하게 펜션의 부속토지, 마운틴 7h 묘포장 외곽 유휴지 등으로 사용되고 있는 것으로 나타났고, 처분청도 쟁점③토지의 현황 등에 대하여 별도 이견을 제출한 바가 없었던 점 등에 비추어 쟁점③토지는 종합합산과세대상으로 구분하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

(4) 다음으로, 쟁점③에 대하여 살펴본다.

「지방세법」제109조 제3항 제1호에서 대통령령으로 정하는 도로에 대하여는 재산세를 비과세대상으로 한다고 규정하고 있고, 「지방세법 시행령」제108조 제1항 제1호에서 「도로법」에 따른 도로와 그 밖에 일반인의 자유로운 통행을 위하여 제공할 목적으로 개설한 사설 도로라고 규정하고 있으며 같은 법 제106조 제1항에서 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다고 하며, 그 제1호에서 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지는 종합합산과세대상이라고 규정하고 있다.

처분청은 쟁점④토지를 고율분리과세대상으로 구분하여 이 건 재산세 등을 부과하였으나, 쟁점④토지 중 도로는 이 건 골프장 외곽에서 골프장으로 진입하는 용도 등으로 사용되기는 하나, 이 건 골프장으로 등록되어 있지 않음은 물론, 인근 지역의 농장 등에서 함께 사용하고 있고, 그 도로를 진입하기 위하여 차단기 및 경비시설 등이 설치되지 않고 있어 일반인들도 자유롭게 이용하는 것에 별다른 제약이 없는 것으로 확인되는 점, 쟁점④토지 중 도로 후면 임야는 위 도로의 후면에 위치하고 있고, 이 건 골프장용으로 등록되어 있지 않아 회원제 골프장과 관련이 없어 보여 종합산과세대상으로 보이는 점 등에 비추어 쟁점④토지 중 도로로 사용하는 부분(2,730㎡)에 대하여는 재산세를 비과세하는 것이, 도로 후면 임야 부분(2,526.2㎡)에 대하여는 재산세를 종합합산과세대상으로 구분하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「지방세기본법」 제96조 제6항과 「국세기본법」 제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지1＞ 이 건 심판청구 현황 및 결정

(1) 쟁점①관련

(가) 쟁점①토지 관련

○○○

(나) 쟁점②토지 관련

○○○

(2) 쟁점②관련

○○○

(3) 쟁점③관련

○○○

＜별지2＞ 관련 법령

(1) 지방세법

제13조(과밀억제권역 안 취득 등 중과) ⑤ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 등을 취득하는 경우(별장 등을 구분하여 그 일부를 취득하는 경우를 포함한다)의 취득세는 제11조 및 제12조의 세율과 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. 이 경우 골프장은 그 시설을 갖추어 「체육시설의 설치·이용에 관한 법률」에 따라 체육시설업의 등록을 하는 경우뿐만 아니라 등록을 하지 아니하더라도 사실상 골프장으로 사용하는 경우에도 적용하며, 별장·고급주택·고급오락장에 부속된 토지의 경계가 명확하지 아니할 때에는 그 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 그 부속토지로 본다.

2. 골프장 : 「체육시설의 설치·이용에 관한 법률」에 따른 회원제 골프장용 부동산 중 구분등록의 대상이 되는 토지와 건축물 및 그 토지상의 입목

제105조(과세대상) 재산세는 토지, 건축물, 주택, 항공기 및 선박(이하 이 장애서 “재산”이라 한다)을 과세대상으로 한다.

제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지

2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지

3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 국가의 보호·지원 또는 중과가 필요한 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지

다. 제13조 제5항에 따른 골프장용 토지와 같은 항에 따른 고급오락장용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지

(2) 지방세법 시행령

제101조(별도합산과세대상 토지의 범위 ③ 법 제106조 제1항 제2호 나목에서 “대통령령으로 정하는 토지”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

9. 경기 및 스포츠업을 경영하기 위하여 「부가가치세법」 제8조에 따라 사업자등록을 한 자의 사업에 이용되고 있는 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률 시행령」 제2조에 따른 체육시설용 토지로서 사실상 운동시설에 이용되고 있는 토지(「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」에 따른 회원제골프장용 토지 안의 운동시설용 토지는 제외한다)

13. 다음 각 목에 규정된 임야

가. 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률 시행령」제12조에 따른 스키장 및 골프장용 토지 중 원형이 보전되는 임야