이유
1. 처분개요

가. 청구법인은 2010.3.16. 서울특별시 강동구 OOO주택재건축 정비사업(이하 “이 사건 정비사업”이라 한다)을 시행할 목적으로 설립되어, 이 사건 정비사업 시행 후 2022.10.1. 해산(2022.10.13. 등기)된 법인으로,

이 사건 정비사업에 대하여 2013.1.2. 사업시행인가, 2017.5.12. 관리처분계획인가를 받았으며, 2021.1.7. 이 사건 정비사업(공동주택 1,824세대, 상가 27세대)이 준공인가(2021.1.13. 준공인가 고시)되었다.

나. 청구법인은 2017.6.21. 조합원으로부터 이 사건 정비사업용 토지를 신탁받은 것으로 소유권 이전등기하였고, 2021.5.26. 「도시 및 주거환경정비법」제86조에 따라 대지 및 건축시설의 소유권이전을 고시한 후, 이 사건 정비사업용 토지 중 조합원에게 귀속되지 않은 토지(비조합원용 토지 33,345.61㎡, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 무상취득하였다는 사유로, 이전고시일(2021.5.26.) 현재 쟁점토지의 개별공시지가 OOO원(8,300,000원/㎡×33,345.61㎡)를 과세표준으로 하고 「지방세법」제11조 제1항 제2호의 무상취득세율(1천분의 35)을 적용하여 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 2021.7.2. 신고·납부하였다.

＜표1＞ 일반분양분 토지 취득세 신고납부 내역

○○○

다. 청구법인은 이후 2024.10.2. 쟁점토지의 취득세 과세표준을 신탁을 원인으로 소유권 이전등기한 날(2017.6.21.)의 개별공시지가로 경정하여야 한다는 경정청구를 하였으나, 처분청은 2024.12.23. 이를 거부하였다.

라. 청구법인은 이에 불복하여 2025.2.21. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

재건축조합의 비조합원용 토지에 대한 취득세 납세의무 성립일은 조합이 조합원으로부터 신탁을 원인으로 소유권을 이전받는 날이므로 과세표준 또한 신탁등기일의 개별공시지가를 기준으로 산정하여야 한다.

(1) 「지방세법」제7조 제2항에서 부동산의 취득은 “관계법령에 따라 등기·등록을 하거나 등기·등록을 하지 않더라도 사실상 취득하면 취득한 것으로 본다”고 규정하고 있는바, 재건축조합의 비조합원용 토지에 대한 취득세 납세의무 성립일은 「지방세법」제7조 제2항에 따라 등기·등록한 날인 신탁을 원인으로 소유권 이전등기를 한 날이고, 따라서 재건축조합의 취득세 납세의무는 과세물건의 취득시기, 즉 조합이 부동산의 소유권을 취득하는 시점인 소유권이전등기일에 성립하는 것으로서, 취득세 과세표준 또한 소유권이전등기일 당시의 취득가액(개별공시지가)을 기준으로 산정하여야 한다.

(2) 「지방세법」제9조 제3항은 신탁으로 인하여 신탁재산을 취득하는 경우에는 이를 형식적인 소유권의 취득으로 보아 비과세하도록 규정하면서도, 주택조합 등과 조합원간 또는 주택조합 등의 비조합원용 부동산 취득은 비과세 대상에서 제외한다고 규정하고 있는바, 주택조합 등이 신탁을 원인으로 소유권이전등기를 마치는 경우에는 주택조합 등이 신탁재산의 소유권을 실질적으로 취득한다는 것을 전제로 하여 취득세의 담세력을 인정한 것이다.

대법원도 마찬가지로 신탁재산의 경우 “신탁재산에 대한 소유권이전등기를 마치면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되는 것”으로 보아 신탁재산의 소유권이 이전등기일에 이전된다는 입장(대법원 2018.2.8. 선고OOO판결, 같은 뜻임)이고, 조세심판원에서도 동일한 쟁점에 대해 조합원으로부터 신탁 토지를 취득할 당시에는 국민주택이 건축되어 있지 아니하여 해당 토지는 농어촌특별세 비과세대상이 아니라고 결정(조심 2020지624, 2023.2.1.)하여, 비조합원용 공동주택 부속토지의 취득시점을 「지방세법 시행령」제20조 제7항에서 규정하고 있는 소유권이전고시일의 다음날이 아니라 조합원으로부터 신탁재산을 신탁받은 시점인 소유권이전등기일로 판단한 바 있다.

(3) 「지방세법 시행령」제20조 제7항은 “「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 한다) 제35조 제3항에 따른 재건축조합이 재건축사업을 하면서 조합원으로부터 취득하는 토지 중 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지를 취득하는 경우에는 도시정비법 제86조 제2항에 따른 소유권이전 고시일의 다음 날에 그 토지를 취득한 것으로 본다”고 규정하고 있으나, 「지방세법 시행령」제20조 제7항이 납세의무의 성립시점을 규정한 것으로 해석할 경우 상위 법률의 내용에 저촉되어 조세법률주의 위반 등 위헌 소지가 있고, 지방세 과세체계의 혼동, 기존 판례나 심판례의 해석사례와 배치되는 등의 문제가 발생하는바, 해당 규정은 과세편의를 위하여 납세의무의 확정시기 또는 취득세의 신고일을 늦추기 위한 규정에 불과한 것으로 해석해야 하는 것이지, 해당 규정을 이유로 조합이 비조합원용 토지를 취득하는 경우의 납세의무의 성립시기를 소유권이전 고시일의 다음날이라고 볼 수 없다.

(4) 청구법인은 조합원들로부터 2017.6.21. 신탁으로 소유권을 이전받았는바, 조합원들로부터 신탁받은 토지 중에서 비조합원용 토지 해당분(쟁점토지)의 취득일은 「지방세법」 제7조 제2항에 따라 사실상 이전받아 소유권 이전등기된 2017.6.21.이고, 취득세 과세표준은 납세의무 성립일 현재의 이 사건 정비사업 부지 2필지OOO의 ‘2018년 개별공시지가’를 평균한 가액인OOO원을 적용하여 산정하여야 한다.

＜표2＞ 당초 신고납부 및 정당세액 계산내역

○○○

나. 처분청 의견

「지방세기본법」제34조 제1항 제1호는 취득세는 과세물건을 취득하는 때 납세의무가 성립한다고 규정하고 있고, 「지방세법」제7조 제2항은 부동산의 취득은 관계법령에 따른 등기·등록을 하거나 등기·등록을 하지 않더라도 사실상 취득하면 취득한 것으로 본다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제20조 제7항은 도시정비법 제35조 제3항에 따른 재건축조합이 재건축사업을 하면서 조합원으로부터 취득하는 토지 중 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지를 취득하는 경우에는 도시정비법 제86조 제2항에 따른 소유권이전 고시일의 다음 날에 그 토지를 취득한 것으로 본다고 정하고 있다.

대법원은 ‘주택재건축조합이 2009.1.1. 이후 조합원으로부터 신탁받은 토지는 조합원용 부분과 비조합원용 부분을 구분하여 후자에 대해서는 취득세를 과세하게 되었다. 다만 정비사업의 시행부지 중 비조합원용 부분의 면적은 이전고시 이후 특정되므로, 이러한 사정을 반영하여 「지방세법 시행령」제20조 제7항은 비조합원용 부동산의 취득시기를 이전고시 다음날로 정해 두었으므로, 결국 주택재건축조합은 조합원으로부터 신탁받은 토지 중 이전고시에 의하여 비조합원용 부분으로 정해진 면적에 대해서는 이전고시 다음날을 취득일로 하여 취득세 등을 납부하여야 한다’고 판시한 바 있다(대법원 2015.9.3. 선고OOO판결, 같은 뜻임). 즉, 주택재건축조합의 경우에는 준공인가 후 이전고시가 되기 전까지는 대지에 관한 각종 권리가 확정되지 않아 유동적인 상태에 있으며, 면적과 각종 권리는 이전고시 이후 특정되므로 이전고시 다음날을 취득시기로 보아야 한다는 것이다.

따라서 주택조합 또는 재건축조합이 비조합원용 토지를 취득하는 경우 이전고시 이전에 신탁이나 환지, 매매 등 어떠한 원인으로 토지를 취득하였든 이와 상관없이 그 시기는 이전고시 다음날이라고 간주함이 타당하며, 취득세의 과세표준과 세액 또한 이전고시 다음날을 기준으로 하여 산정하여야 하는바, 처분청에서 「지방세법 시행령」 제20조 제7항 등에 따라 쟁점토지에 대한 취득세 과세표준을 소유권 이전고시일의 다음 날 현재의 개별공시지가로 보아 경정청구를 거부한 이 건 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

비조합원용 토지에 대해 소유권이전 고시일이 아닌 신탁등기일의 개별공시지가를 기준으로 과세표준을 재산정하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 이 사건 정비사업의 추진경과는 다음과 같다.

○○○

(나) 청구법인은 2017.6.21. 조합원으로부터 이 사건 정비사업용 토지를 신탁받은 것으로 소유권 이전등기하였고, 2021.5.26.자 관리처분계획(변경)인가서에 따르면 이 사건 정비사업의 총 면적인 86,871.9㎡는 환지대상인 기존 사유지 85,946.6㎡, 현금 청산을 통해 시행자가 보유하게 된 925.7㎡로 구성되어 있다.

＜표3＞ 이 사건 정비사업용 토지에 대한 신탁등기 (발췌)

○○○

＜표4＞ 이 사건 정비사업의 토지 소유권 및 용도변환 내역

○○○

(다) 이 사건 정비사업은 2021.1.7. 준공인가(20221.1.13. 준공인가 고시)되었고, 청구법인은 이에 따라 2021.5.26. 이 사건 정비사업용 부지가 아래와 같이 귀속되는 것으로 하여 이 사건 정비사업에 대한 이전고시를 하였다.

＜표5＞ 이전고시에 따른 부속토지의 귀속면적 현황

○○○

(라) 청구법인은 이 사건 정비사업 이전고시로 인해 조합에 귀속된 토지 면적 34,271.31㎡에서 현금청산 토지 925.7㎡를 공제한 면적인 33,345.61㎡(쟁점토지)를 과세면적으로 하고, 이에 대하여 이전고시일(2021.5.26.) 현재 쟁점토지의 개별공시지가 OOO원(8,300,000원/㎡×33,345.61㎡)를 과세표준으로 하고 「지방세법」제11조 제1항 제2호의 무상취득세율(1천분의 35)을 적용하여 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 2021.7.2. 신고·납부하였다.

＜표6＞ 일반분양분 토지 취득세 신고납부 내역

○○○

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구법인은 이 사건 정비사업용 토지 중 조합원에게 귀속되지 않은 쟁점토지의 취득세 납세의무 성립일을 신탁을 원인으로 소유권이전등기한 날로 보아야 한다고 주장하나, 「지방세법 시행령」 제20조 제7항에 따르면 “조합원으로부터 취득하는 토지 중 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지를 취득하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제86조 제2항 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제40조 제2항에 따른 소유권이전 고시일의 다음 날에 그 토지를 취득한 것으로 본다”고 규정하고 있으므로 쟁점토지의 취득시기는 소유권이전 고시일의 다음 날로 보아야 하는 점, 정비사업을 완료한 후 비조합원용 부분의 면적은 소유권이전 고시일 이후 특정되므로, 이러한 사정을 반영하여 비조합원용 부동산의 취득시기를 이전고시 다음 날로 정해 둔 것으로 볼 수 있는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지의 취득시기를 소유권이전 고시일의 다음날로 보아 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없다고 판단된다(조심 2023지4393, 2025.11.5., 같은 뜻임).

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」 제96조 제7항과 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법

제7조(납세의무자 등) ① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 양식업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권(이하 이 장에서 “부동산등”이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다.

② 부동산등의 취득은 「민법」, 「자동차관리법」, 「건설기계관리법」, 「항공안전법」, 「선박법」, 「입목에 관한 법률」, 「광업법」, 「수산업법」 또는 「양식산업발전법」 등 관계 법령에 따른 등기ㆍ등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다. 다만, 차량, 기계장비, 항공기 및 주문을 받아 건조하는 선박은 승계취득인 경우에만 해당한다.

⑧ 「주택법」 제11조에 따른 주택조합과 「도시 및 주거환경정비법」 제35조 제3항 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제23조에 따른 재건축조합 및 소규모재건축조합(이하 이 장에서 “주택조합등”이라 한다)이 해당 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택과 부대시설ㆍ복리시설 및 그 부속토지를 말한다)은 그 조합원이 취득한 것으로 본다. 다만, 조합원에게 귀속되지 아니하는 부동산(이하 이 장에서 “비조합원용 부동산”이라 한다)은 제외한다.

⑨ ~ 16 (생략)

제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.

② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

(2) 지방세법 시행령

제11조의2(비조합원용 부동산의 취득) 법 제7조 제8항 단서에 따른 비조합원용 부동산의 취득 면적은 다음 계산식에 따라 산출한 면적으로 한다.

[본조신설 2021.12.31.]

제13조(취득 당시의 현황에 따른 부과) 부동산, 차량, 기계장비 또는 항공기는 이 영에서 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 해당 물건을 취득하였을 때의 사실상의 현황에 따라 부과한다. 다만, 취득하였을 때의 사실상 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부(公簿)상의 등재 현황에 따라 부과한다.

제20조(취득의 시기 등) ① 무상취득의 경우에는 그 계약일(상속 또는 유증으로 인한 취득의 경우에는 상속 또는 유증 개시일을 말한다)에 취득한 것으로 본다. 다만, 해당 취득물건을 등기ㆍ등록하지 않고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 서류로 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 않는다.

1. ~ 3. (생략)

② ~ ⑥(생략)

⑦ 「주택법」 제11조에 따른 주택조합이 주택건설사업을 하면서 조합원으로부터 취득하는 토지 중 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지를 취득하는 경우에는 「주택법」 제49조에 따른 사용검사를 받은 날에 그 토지를 취득한 것으로 보고, 「도시 및 주거환경정비법」 제35조 제3항에 따른 재건축조합이 재건축사업을 하거나 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제23조 제2항에 따른 소규모재건축조합이 소규모재건축사업을 하면서 조합원으로부터 취득하는 토지 중 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지를 취득하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제86조 제2항 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제40조 제2항에 따른 소유권이전 고시일의 다음 날에 그 토지를 취득한 것으로 본다.

(3) 지방세기본법

제17조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래가 서류상 귀속되는 자는 명의(名義)만 있을 뿐 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 이 법 또는 지방세관계법을 적용한다.

② 이 법 또는 지방세관계법 중 과세표준 또는 세액의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질내용에 따라 적용한다.

제34조(납세의무의 성립시기) ① 지방세를 납부할 의무는 다음 각 호의 구분에 따른 시기에 성립한다.

1. 취득세 : 과세물건을 취득하는 때

2. ~ 12. (생략)

(4) 도시 및 주거환경정비법

제83조(정비사업의 준공인가) ① 시장ㆍ군수등이 아닌 사업시행자가 정비사업 공사를 완료한 때에는 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 시장ㆍ군수등의 준공인가를 받아야 한다.

③ 시장ㆍ군수등은 제2항 전단 또는 후단에 따른 준공검사를 실시한 결과 정비사업이 인가받은 사업시행계획대로 완료되었다고 인정되는 때에는 준공인가를 하고 공사의 완료를 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다.

제86조(이전고시 등) ① 사업시행자는 제83조 제3항 및 제4항에 따른 고시가 있은 때에는 지체 없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에서 정한 사항을 분양받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하여야 한다. 다만, 정비사업의 효율적인 추진을 위하여 필요한 경우에는 해당 정비사업에 관한 공사가 전부 완료되기 전이라도 완공된 부분은 준공인가를 받아 대지 또는 건축물별로 분양받을 자에게 소유권을 이전할 수 있다.

② 사업시행자는 제1항에 따라 대지 및 건축물의 소유권을 이전하려는 때에는 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시한 후 시장ㆍ군수등에게 보고하여야 한다. 이 경우 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물의 소유권을 취득한다.