이유
1. 처분개요

가. 청구법인은 2019.7.1. 공공지원민간임대주택을 건설하고 임대운영하는 것을 목적으로 설립된 부동산투자회사로서, 2020.4.2. 임대사업자 등록을 하고 2021.4.27. 경기도 화성시 OOO 소재 단독주택 및 공동주택 총 332세대를 8년의 임대기간으로 하여 임대목적물로 등록하였다.

나. 이후 청구법인은 2023.9.22. 위 단독주택 및 공동주택 총 332세대를 신축으로 취득하고 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 신고ㆍ납부하였다.

다. 청구법인은 2024.8.12. 위 단독주택 및 공동주택 중 전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하인 임대주택 265세대(이하 “쟁점임대주택”이라 한다)는 「지방세특례제한법」(2020.12.29. 법률 제17771호로 개정되기 전의 것) 제31조 제1항 제2호(이하 “종전규정”이라 한다)에 의한 임대주택 등에 대한 감면 대상에 해당된다는 취지로 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 청구법인의 경우 2020.8.18. 이후 임대목적물을 등록하였으므로 종전규정 적용대상이 아니라고 보아 2024.10.22. 이를 거부하였다.

라. 청구법인은 이에 불복하여 2025.1.16. 심판청구서를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 청구법인은 「민간임대주택에 관한 특별법」(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 것, 이하 “민간임대주택법”이라 한다)의 개정사항을 신뢰하고 이에 상응하는 행위를 하였으므로 청구법인의 신뢰이익은 보호받아야 한다.

(가) 청구법인은 2018.11.26. 임대주택 건설사업을 추진하기 위해 사업참여자 모집 공고를 하고, 2018.12.21. 사업참여자 공모 변경 공고를 통하여 임대의무기간 8년 이상인 공공지원민간임대주택을 건설하기로 하였다.

(나) 한편, 민간임대주택법은 2020.8.18. 임대의무기간을 8년에서 10년으로 변경하는 것으로 개정되었으나, 부칙 제6조에서 민간임대주택법 시행당시 주택도시기금출자를 위해 민간사업자 모집공고를 한 사업에서 공급하는 공공지원민간임대주택의 경우 기존과 같이 임대의무기간을 8년으로 하도록 규정하였다.

(다) 청구법인은 민간임대주택법 개정사항을 확인한 후, 2020.9.8. 출자기간을 2020.11.30.부터 2031.3.31.까지로 하여 주택도시보증공사에 주택도시기금 출자승인 신청(임대기간 8년)을 하였으며, 2020.11.24. 주택도시보증공사로부터 총 OOO원의 출자 승인을 받았다.

(라) 이외에도 청구법인은 민간투자자의 출자확약서를 토대로 2020.12.24. 이사회를 개최하여, 우선주를 발행하고 2020.12.30. 민간 투자자로부터OOO원의 투자유치도 받았다.

(2) 하지만 「지방세특례제한법」(2020.12.29. 법률 제17771호로 개정된 것, 이하 “지특법”이라 한다) 제31조가 개정되면서 2020.8.18. 이후 등록한 임대주택의 경우 임대의무기간이 10년으로 변경되었고, 청구법인은 2021.4.27. 8년의 임대의무기간으로 쟁점임대주택을 등록하였다는 사유로 취득세 감면을 받지 못하게 되었다.

청구법인은 지특법 개정 이전부터 민간임대주택법을 신뢰하고 이에 따라 임대의무기간을 8년으로 하여 사업을 추진하였고, 2020.8.18. 이후에는 사업의 취소나 철회가 불가능한 상황이었는데도, 처분청이 지특법 제31조 제1항 제2호(이하 “개정규정”이라 한다) 및 부칙 제7조의 규정을 적용하여 취득세 감면을 배제하는 것은 입법미비를 원인으로 납세자의 신뢰이익을 훼손하는 것이다.

(3) 지특법은 임대주택에 대한 감면대상과 추징요건을 규정하면서 민간임대주택법의 규정을 따르고 있다.

(가) 지특법은 임대주택에 대한 감면을 적용함에 있어, 감면대상과 추징요건은 민간임대주택법의 규정을 따르고 있기 때문에 지특법 제31조의 취득세 감면과 추징요건을 적용하기 위한 임대의무기간은 민간임대주택법 부칙 제6조에 따른 임대의무기간과 동일해야 한다.

(나) 청구법인은 2020.8.18. 이전 주택도시기금 출자를 위한 민간사업자를 모집 공고한 사업에 해당하는바, 쟁점임대주택은 민간임대주택법 부칙 제6조에 따라 임대의무기간은 8년인 공공지원민간임대주택에 해당하므로, 지특법상 취득세 감면 대상으로 보아야 한다.

(4) 처분청은 쟁점임대주택에 대한 재산세를 부과하면서 민간임대주택법 부칙 제6조를 적용하여 8년 장기임대주택으로 보아 재산세의 50%를 감면하고 있다. 그렇다면, 취득세도 부칙 제6조를 적용하여 감면하는 것이 일관되고 통일된 법률해석이다.

(5) 정부는 2020.7.10. 부동산대책의 일환으로 의무임대기간을 8년에서 10년으로 연장함에 따라 예상치 못한 피해가 발생할 것을 고려하여 민간임대주택법에 특례규정을 둔 것인데, 지특법에서 관련 특례를 인정하지 않는 것은 조세법률주의가 지향하는 법적 안정성을 해치는 결과를 초래하게 된다.

이 건 사업은 주택도시기금 및 민간이 함께 출자하여 공공지원민간임대주택을 건설ㆍ임대하는 사업으로, ㉠ 민간사업자 공모 공고 - ㉡ 업체 참가의향서 제출 - ㉢ 사업자 평가(1차, 2차) - ㉣ 우선협상대상자 선정 - ㉤ 기금출자 신청 - ㉥ 리츠 영업인가 - ㉦ 토지매매계약 체결 등 장기계획 하에 진행되며, 지특법 개정 이전부터 기관투자자의 투자조건 및 민간사업참여자의 선정, 기금출자에 대한 사안 등에 대해 협의를 거쳐 온 바, 개정규정 시행 당시 민간사업자를 모집 공고한 사업에서 종전규정을 적용하지 않는다면, 청구법인과 같은 건설임대사업자의 경우 당초 계획했던 것과 달리 감면대상에서 배제되는 불합리한 결과를 초래하게 된다.

나. 처분청 의견

(1) 지특법 제31조 제1항에 따르면 민간임대주택법에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우 그 공동주택에 대해서는 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 감면한다고 규정하면서, 그 제2호에서 10년 이상의 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택을 20호 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우에는 취득세의 100분의 50을 경감한다고 되어 있다.

한편, 지특법 부칙 제7조에서는 2020.8.18. 전에 민간임대주택법 제5조에 따라 임대사업자등록을 신청한 임대주택에 관하여는 개정규정에도 불구하고 종전규정에 따른다고 되어 있다.

(2) 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 납세자에게 유리하다고 하여 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다(대법원 2009.8.20. 선고 2008두11372 판결 등 참조).

(3) 지특법 부칙 제7조에서 “2020년 8월 18일 전에 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 등록을 신청한 장기임대주택”에 한하여 종전규정을 적용하도록 규정하고 있는 바, 청구법인이 쟁점 부동산을 2021.4.27. 장기임대주택(8년)으로 등록한 사실이 확인되는 이상, 쟁점 부동산에 대하여 지특법 부칙 제7조에 따라 종전규정을 적용할 수는 없다 할 것이며,

민간임대주택법 부칙 제6조는 임대의무기간 연장 등에 관한 특례로서, 취득세 감면대상 여부 또는 지특법 부칙 제7조의 적용대상 여부를 판단하는 기준이 될 수는 없다.

(4) 따라서, 처분청이 쟁점임대주택은 개정규정에 따른 취득세 감면대상에 해당하지 않는다고 보아 취득세 등의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점임대주택의 취득이 종전규정의 적용대상이라는 청구주장의 당부

나. 관련 법률 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 심판청구서 및 처분청의 답변서 등의 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 쟁점임대주택과 관련한 청구법인의 임대사업 진행 현황은 아래 ＜표1＞과 같다.

＜표1＞ 쟁점임대주택 임대사업 진행 현황

○○○

(나) 2020.12.29. 개정된 지특법 제31조 제1항의 개정내용은 아래 ＜표2＞와 같다.

＜표2＞ 지특법 제31조 제1항 개정 내역

종전규정

개정규정

제31조 ① 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자 및 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우 그 공동주택에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.

2.「민간임대주택에 관한 특별법」 또는 「공공주택 특별법」에 따라 8년 이상의 장기임대 목적으로 전용면적 60 제곱미터 초과 85 제곱미터 이하인 임대주택을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우에는 취득세의 100분의 50를 경감한다.

제 31조 ① 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자 및 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우 그 공동주택에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.

2.「민간임대주택에 관한 특별법」 또는 「공공주택 특별법」에 따라 10년 이상의 장기임대 목적으로 전용면적 60 제곱미터 초과 85 제곱미터 이하인 임대주택을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우에는 취득세의 100분의 50를 경감한다.

※ 부칙

제7조 2020년 8월 18일 전에 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 등록을 신청한 장기임대주택에 관하여는 제31조 제1항 제2호의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

(다) 2020.8.18. 개정된 민간임대주택법 제2조의 개정내용은 아래 ＜표3＞과 같다.

＜표3＞ 민간임대주택법 제2조 개정 내역

개정 전

개정 후

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

4.“공공지원민간임대주택”이란 임대사업자가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 이 법에 따른 임대료 및 임차인의 자격 제한 등을 받아 임대하는 민간임대주택을 말한다.

가. 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금(이하 “주택도시기금”이라 한다)의 출자를 받아 건설 또는 매입하는 민간임대주택

5.“장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

4.“공공지원민간임대주택”이란 임대사업자가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 이 법에 따른 임대료 및 임차인의 자격 제한 등을 받아 임대하는 민간임대주택을 말한다.

가.「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금(이하 “주택도시기금”이라 한다)의 출자를 받아 건설 또는 매입하는 민간임대주택

5.“장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택(아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다)을 말한다.

※ 부칙

제6조(임대의무 기간 연장 등에 대한 특례) ① 제2조 제4호 및 제5호의 개정규정에 따른 임대의무기간의 연장 및 제43조 제4항 제2호의 개정규정은 이 법 시행 이후 등록하는 민간임대주택부터 적용한다.

② 제1항에도 불구하고 이 법 시행 당시 주택도시기금 출자를 위한 민간사업자를 모집 공고한 사업에서 공급하는 공공지원민간임대주택은 종전의 규정에 따른 임대의무기간을 적용한다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.

(가) 지특법 제31조 제1항에 따르면 민간임대주택법에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우 그 공동주택에 대해서는 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 감면한다고 규정하면서, 그 제2호에서 10년 이상의 장기임대 목적으로 임대주택을 취득하는 경우에는 취득세의 100분의 50을 경감한다고 되어 있고, 같은 법 부칙 제7조에서 2020.8.18. 전에 민간임대주택법 제5조에 따라 임대사업자등록을 신청한 장기임대주택에 관하여는 개정규정에도 불구하고 종전규정에 따른다고 되어 있다.

(나) 청구법인은 쟁점임대주택의 경우 종전규정에 따른 임대의무기간을 적용해야 하므로 임대주택 등에 대한 감면 대상에 해당한다고 주장하나,

조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 납세자에게 유리하다고 하여 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합하는바(대법원 2009.8.20. 선고 2008두11372 판결 등 참조),

청구법인은 2021.4.27. 8년의 임대기간으로 하여 쟁점임대주택을 임대목적물로 등록한 후 2023.9.22. 취득하였으므로 지특법 제31조 제1항 제2호에 따른 취득세의 경감대상이라고 볼 수 없고, 지특법 부칙 제7조에 따른 종전규정의 적용대상이라고도 볼 수 없으므로, 처분청에서 청구법인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」 제96조 제7항과 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법률

(1) 지방세특례제한법(2020.12.29. 법률 제17771호로 개정된 것)

제31조(임대주택 등에 대한 감면) ①「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자 및 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.

2. 「민간임대주택에 관한 특별법」 또는 「공공주택 특별법」에 따라 10년 이상의 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 50을 경감한다.

※ 부칙(법률 제17771호, 2020.12.29.)

제7조(장기임대주택 취득세 감면에 관한 경과조치) 2020년 8월 18일 전에 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 등록을 신청한 장기임대주택에 관하여는 제31조 제1항 제2호의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

(2) 지방세특례제한법(2020.12.29. 법률 제17771호로 개정되기 전의 것)

제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자 및 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다. 이하 이 조에서 "임대사업자"라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.

2. 「민간임대주택에 관한 특별법」 또는 「공공주택 특별법」에 따라 8년 이상의 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 50을 경감한다.

(3) 민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정되기 전의 것)

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

4. “공공지원민간임대주택”이란 임대사업자가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 이 법에 따른 임대료 및 임차인의 자격 제한 등을 받아 임대하는 민간임대주택을 말한다.

가. 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금(이하 “주택도시기금”이라 한다)의 출자를 받아 건설 또는 매입하는 민간임대주택

5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

(4) 민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 것)

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

4. “공공지원민간임대주택”이란 임대사업자가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 이 법에 따른 임대료 및 임차인의 자격 제한 등을 받아 임대하는 민간임대주택을 말한다.

가. 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금(이하 “주택도시기금”이라 한다)의 출자를 받아 건설 또는 매입하는 민간임대주택

5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택(아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다)을 말한다.

※ 부칙(2020.8.18. 법률 제17482호)

제6조(임대의무 기간 연장 등에 대한 특례) ① 제2조 제4호 및 제5호의 개정규정에 따른 임대의무기간의 연장 및 제43조 제4항 제2호의 개정규정은 이 법 시행 이후 등록하는 민간임대주택부터 적용한다.

② 제1항에도 불구하고 이 법 시행 당시 주택도시기금 출자를 위한 민간사업자를 모집 공고한 사업에서 공급하는 공공지원민간임대주택은 종전의 규정에 따른 임대의무기간을 적용한다.