이유
1. 처분개요

가. 청구법인은 서울특별시 서초구 OOO 지상 건축물을 철거하고 그 토지 위에 새로운 건축물을 건설(이하 “이 건 정비사업”이라 한다)할 목적 등으로 설립된 법인으로 2023.8.30. 공동주택 2,990세대를 준공하고, 일반분양분 주택, 상가 및 임대주택(전용면적 85㎡ 이하 246세대, 전용면적 85㎡ 초과 8세대, 임대주택 148세대, 상가 168호, 이하 “쟁점공동주택”이라 한다)을 취득한 후, 2023.10.11. 취득세 등 OOO원을 신고ㆍ납부하였다.

나. 이후, 청구법인은 2023.10.8. 교통시설물 등 기부채납 공사비용, 분양판매비용, 구외 인입공사비용, 민원처리비용 등 쟁점공동주택 취득과 관련 없는 직접ㆍ간접비용 OOO원을 과세표준에서 제외해 달라는 취지로 경정청구를 제기하였고, 처분청은 2024.12.11. 아래 ＜표1＞과 같이 청구법인의 경정청구 내용 중 합계 OOO원(이하 “쟁점비용”이라 한다)은 쟁점공동주택의 취득가격에 포함된다고 보아 이를 거부하였다.

＜표1＞ 쟁점비용 세부내역

(단위 : 원)

○○○

다. 청구법인은 이에 불복하여 2025.2.26. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 「지방세법」(2023.12.29. 법률 제19862호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제10조 제1항은 “취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다.”라고 규정하면서, 같은 조 제5항 본문 및 제3호에서 법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 증명되는 취득에 대하여는 사실상의 취득가격에 의하도록 규정하고 있고, 「지방세법 시행령」(2024.3.26. 대통령령 제34353호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제18조 제1항은 “취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 직접비용과 간접비용의 합계액으로 한다.”라고 규정하고 있다.

위 각 규정에서 말하는 취득가격에는 과세대상물건의 취득시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나(취득자금이자, 설계비 등) 그에 준하는 취득절차비용(소개수수료, 준공검사비용 등)도 간접비용으로서 이에 포함되나, 그것이 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 당해 물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것이라면 과세대상물건을 취득하기 위하여 당해 물건의 취득시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라도 이를 당해 물건의 취득가격에 포함된다고 보아 취득세 과세표준으로 삼을 수 없다 할 것이다(대법원 2011.1.13. 선고 2009두22034 판결 참조).

(가) 지방자치단체에 기부채납 되는 교통시설물 등 설치비용

공동주택단지 외부의 도로ㆍ공원조성공사(기부채납)의 경우 주택재건축정비사업의 승인조건에 부여된 것으로서 처분청에 기부채납하는 것이며, 취득세 비과세 대상인 도시계획시설(도로·공원) 조성비용에 대하여 이를 공사원가로 계상하였다 하더라도 공동주택의 신축 건축물의 취득가격으로 볼 수 없다(조심 2019지1912, 2019.6.28. 외 다수, 참조).

또한, 지방자치단체의 관리 하에 있는 공공용물인 도시계획시설을 설치하여 그 준공과 동시에 이를 지방자치단체에 기부채납하기로 하였다면 위 시설물의 소유권은 실질적으로 준공과 동시에 지방자치단체에 귀속되는 것이라 할 것이고, 그와 같은 약정에 기부채납이라는 표현이 있다고 하더라도 그것은 사업시행자가 그 투자금에 상응하는 소유권을 주장하지 않겠다는 취지를 주의적으로 확인하는 의미일 뿐 그 소유권이 일단 사업시행자에게 귀속되었다가 사업시행자의 기부행위를 기다려 지방자치단체에 귀속되는 것으로는 볼 수 없다 할 것이다(대법원 1984.12.11. 선고 84누131 판결 참조).

청구법인은 ⓐ 2022.3.3. AAA㈜와 외부도로 교통신호제어기기, 신호등 교통안전시설물 설치 용역계약을 체결하여 이 건 정비사업의 준공일까지 공사대금 OOO원을 지급하였고, ⓑ 2022.9.7. BBB㈜와 가로등 설치공사를 위해 계약을 체결하여 이 건 정비사업의 준공일까지 OOO원을 지급하였으며, ⓒ 2022.9.7. CCC㈜와 OOO대로, OOO로, OOO길 도로변 CCTV 설치공사를 위해 계약을 체결하여 OOO원을 지급하고, ⓓ 2023.7.11. ㈜DDD과 OOO대로 도로 재포장공사를 위해 계약을 체결한 다음 OOO원을 지급하는 등 합계 OOO원을 지급하고 이를 쟁점공동주택의 취득비용으로 보아 취득세 등을 신고ㆍ납부하였다.

위와 같은 공동주택 단지 외부 도로의 부속시설물인 교통안전시설물, 가로등, CCTV 등은 지방자치단체에 기부채납되어 아파트 단지 밖에 설치되는 사실상의 공공재산으로서 공동주택에 물리적 구조ㆍ용도와 기능면에서 주된 건축물과 분리할 수 없을 정도로 부착ㆍ합체되어 일체로서 효용가치가 있다고 보기 어려운 시설로서 그 유익을 공동주택의 입주자들이 향유한다고 하더라도, 그 효용과 편익이 반드시 입주자들에게만 국한된다고 볼 수 없고 공중의 효용과 편익에도 널리 제공되고 있으므로 해당 설치비용은 이 사건 공동주택의 취득가격에서 제외되어야 한다(조심 2023지4200, 2024.5.29. 외 다수, 참조)

(나) 분양가상한제 용역비용

「지방세법 시행령」 제18조 제2항은 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 비용을 취득가격에 포함하지 않도록 규정하면서 제1호에서 “취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용”을 제5호에서는 “제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용”을 규정하고 있는바, 분양과 관련된 분양홍보비 등은 판매비로서 건축물 취득과 관련이 없다할 것이다(조심 2016지302, 2017.9.5., 참조).

청구법인은 2020년 4월경 ㈜EEE와 아래와 같이 분양가격 산정 및 분양가 산정위원회 보고서 제출 등을 주요 업무로 하는 분양가상한제 용역계약을 체결하고 OOO원을 지급하였는데, 이러한 비용은 신축 아파트 분양가격의 안정화를 위해 마련된 분양가상한제에 따라 쟁점공동주택의 분양가격 산정과 협의, 분양원가 공개, 입주자모집공고안을 승인받기 위한 비용으로서 광고선전 등의 판매비용과 그 부대비용으로서 건축물의 건축과 관련 없는 ‘분양판매비용’에 해당하므로 쟁점공동주택의 건축물 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다.

＜ 용역계약서 해당부분 발췌 ＞

○○○

(다) 지역난방 및 전기·가스인입분담금

「지방세법 시행령」 제18조 제2항에서는 “제1항에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 사실상 취득가격에 포함하지 아니한다.”고 규정하면서 그 제2호에서는 “「전기사업법」, 「도시가스사업법」, 「집단에너지사업법」, 그 밖의 법률에 따라 전기ㆍ가스ㆍ열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용”을 규정하고 있는바, 지역난방ㆍ가스시설분담금ㆍ전기인입공사비는 공급자의 공급시설로부터 당해 건축물까지 인입하는 데 소요되는 공사비용으로서 건축물 구외(건축물이 공동주택인 경우에는 단지 구외를 말한다)의 시설물 공사비를 부담한 것에 해당하므로 건축물의 취득가액에서 제외하여야 한다(조심 2013지715, 2013.11.26. 외 다수, 참조).

청구법인은 ⓐ 한국지역난방공사에 6차례에 걸쳐 열수급 공사비부담금 OOO원을 지급하였으며, ⓑ 2023.1.31. 서울도시가스㈜에 도시가스 시설분담금 OOO원을 지급하였고, ⓒ 한국전력공사에 전기시설부담금 OOO원을 지급하는 등 위 지역난방 및 가스·전기시설분담금을 통틀어 합계 OOO원을 지출하였는바, 위 비용은 「지방세법 시행령」 제18조 제2항 제2호에 의해 법률에 따라 전기ㆍ가스ㆍ열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용으로써 공급자의 공급시설로부터 당해 건축물까지 인입하는 데 소요되는 건축물 구외의 시설물 공사비용을 부담한 것에 해당하므로 이 사건 공동주택의 건축물 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다.

(라) 공사ㆍ영업피해 보상비용

「지방세법 시행령」 제18조 제2항에서는 “제1항에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 사실상 취득가격에 포함하지 아니한다.”고 규정하면서 그 제3호에서는 “이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용”을 규정하고 있는바, 건설공사로 인해 인근 주민의 손해를 배상하기 위하여 피해보상금을 지급한 경우, 보상금, 배상금 등은 건축물을 신축하는 과정에서 발생되는 비용이기는 하나 신축 건축물을 취득하기 위하여 지급하는 비용이 아니라 별개의 권리에 대하여 손실보전 등을 위해 지급되는 것이므로 이를 건축물의 공사원가로 계상하였다 하더라도 건축물 신축에 따른 취득가격에서 제외되어야 한다(조심 2022지1053, 2023.10.19., 참조)

청구법인은 2019.7.15. 이 건 정비사업을 시행하면서 공사에 따른 소음, 진동, 분진 등으로 인한 인근 학교의 정신적, 육체적 피해에 대한 일체의 손해배상금으로서 인근 학교에 지급하기로 합의하면서, 그 손해배상금 중 조합이 부담하는 ⓐ 인근학교 공사피해 보상금 OOO원을 지급하였는바, 이러한 보상금은 공사에 따른 소음, 진동, 분진 등으로 인한 손해배상금을 부담한 것으로서 건축물 신축에 따른 취득가격에서 제외되어야 한다.

또한 청구법인은 2022.7.22. 도시계획시설 도로로 지정고시된 OOO 연결통로 공사로 인하여 ⓑ 광고손실 재산손실금 OOO원과 위 공사로 인한 인근 OOO 점포에 대한 ⓒ 영업손실보상금 OOO원을 지급하였는바, 이러한 피해보상비용 합계 OOO원은 건설공사로 인해 인근 주민·시설의 손해를 배상하기 위하여 지급한 피해보상금으로 건축물 신축에 따른 취득가격에서 제외되어야 한다.

(마) 향후 지출예상비용

취득세의 과세표준이 되는 ‘취득가격’에는 과세대상 물건의 취득시기 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 비용만이 포함되고, 건축물의 준공검사 이전에 임시사용허가를 받았다면 그 건축물에 대한 취득세의 과세표준을 산정함에 있어서는 취득일을 기준으로 그 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 비용만을 포함시켜야 하고, 취득일 이후 그 건축물에 추가로 소요된 비용을 포함시켜서는 아니되며(대법원 1996.1.26. 선고 95누4155 판결 참조), 이 경우에도 취득시기 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 비용은 건축공사 도급계약의 체결이나 공사대금 지급의 약정 이행기가 도래하였다는 것 또는 그때까지 이미 지급한 공사대금 금액을 의미하는 것이 아니라 취득시기까지 실제 공사가 완료된 부분의 기성고 금액을 뜻한다고 보아야 한다(대법원 2013.9.12. 선고 2013두7681 판결 참조).

조세심판원 또한 실제 지출한 비용이나 지출해야 할 원인이 확정된 비용이 아니라, 납세자가 준공 후에 지출할 비용으로 과세표준에 가산하여 신고한 금액은 그 후에 실제 지출한 내역이 없는 경우에 취득가격에서 제외하도록 결정하고 있으며(조심 2023지4085, 2023.10.13., 참조), 법원에서도 「택지개발촉진법」에 따라 공급하는 국민주택 등의 건설용지를 조성하는 데 소요되는 직ㆍ간접비와 투자비에 대한 자본비용을 사전적으로 산출한 추정원가에 불과한 「택지개발촉진법」에 따른 택지조성원가는 취득세 과세표준으로 삼을 수 없다고 판결하고 있다(대법원 2023.9.21. 선고 2023두43136 판결 참조)

한편, 과세요건사실의 존재 및 과세표준에 대한 증명책임은 과세관청에 있으므로 과세물건의 취득을 위하여 소요되었다는 점에 관하여도 원칙적으로 과세관청이 그 증명책임을 부담한다고 보아야 한다(대법원 2018.3.29. 선고 2014두46935 판결 참조).

「도시 및 주거환경정비법」 제74조 제1항에서 사업시행자는 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 한다고 규정하고 있으며, 그 제6호에서 ‘정비사업비의 추산액(재건축사업의 경우에는 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금에 관한 사항을 포함한다) 및 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기’를 열거하여 규정하고 있으며, 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 시행규칙」 제16조 제3항에서 “법 제74조 제1항 제6호에 따른 정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기는 별지 제28호 서식에 따른다.”라고 규정하고 있는데, 이러한 정비사업 추산액은 재건축정비사업에서 공통적으로 소요되는 경비의 개략적인 추정치에 불과한 것으로서 실제 정비사업에 지출된 비용이 아니라 향후 지출될 것으로 예상되는 추정치로 계산된 것이며, 이러한 추산액에는 조합설립부터 사업시행인가, 준공인가, 이전고시, 해산, 청산까지의 정비사업의 전과정에서 소요되는 비용을 포함하고 있다.

청구법인은 2023.10.11. 처분청에 이 사건 공동주택 신축에 대한 취득세를 신고하면서 취득원가를 OOO원으로 잠정 집계한 후에 세금과공과금, 매입부가세불공제분, 분양경비 등 과세제외비용 OOO원을 차감한 다음 준공 이후 지출될 향후비용 OOO원을 가산한 결과, OOO원을 청구법인과 조합원들의 공통 취득세 과세표준으로 집계하여 신고하였다.

위 향후 예상비용의 기초가 되는 정비사업비 추산액은 쟁점공동주택의 신축에 실제로 지출된 비용이 아니라 재건축정비사업의 전 과정, 즉 조합설립부터 준공, 이전고시, 해산까지 전과정에 소요되는 비용을 사전적으로 산출한 추정원가에 불과하므로 이를 취득세 과세표준으로 삼을 수 없다 할 것이고, 취득세의 과세표준이 되는 ‘취득가격’에는 과세대상 물건의 취득시기 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 비용만이 포함되므로, 이 건 정비사업에 대한 전체 준공을 받기 전에 쟁점공동주택에 대한 부분 준공인가를 받았다면 그 건축물에 대한 취득세의 과세표준을 산정함에 있어서는 그 취득일인 쟁점공동주택의 준공인가일 2023.8.30.을 기준으로 그 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 비용만을 포함시켜야 하고, 이 경우에도 취득시기 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 비용은 건축공사 도급계약의 체결이나 공사대금 지급의 약정 이행기가 도래하였다는 것이 아니라 취득시기까지 실제 공사가 완료된 부분에 한한다 할 것이다.

위와 같은 법리 및 사정에 비추어 위 향후비용에는 ⓐ 쟁점공동주택 취득시기 이후에 공사·용역·구매계약이 체결 내지 변경되거나 지급원인이 발생 또는 확정되는 비용, ⓑ 그 실질이 건축물 신축과 관련되었다고 볼 수 없는 쟁점공동주택의 신축 이후 유지·관리비용인 입주 및 운영관리비용, 조경관리비용 또는 ⓒ 준공일 이후 지출된 판매 및 관리비 성격의 조합운영비, 세무회계용역비, 이자비용 등이거나, 지방자치단체에 기부채납되는 외부도로 교통안전시설물, 가로등, CCTV 설치공사와 관련하여 ⓓ 당초 계약 이후 쟁점공동주택의 취득일 이후로 공사준공일을 연장하여 실제로 취득일까지 공사완료가 이루어지 않은 경우뿐만 아니라, ⓔ 당초 추산액과 달리 실제로 공사나 지출로 이어지지 않아 실제 지출내역이 없는 비용 등을 포함하고 있다.

따라서, 실제 공사비로 지출되지 아니하거나 실제 지출한 비용이기는 하나 이 사건 공동주택의 취득일인 준공인가일까지 실제 공사가 완료되어 지출해야 할 원인이 취득시기 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 비용이 아니므로 이 사건 공동주택 신축의 취득비용으로 가산하여 신고한 금액 중 2023년말까지 지출한 비용 중 쟁점공동주택의 취득비용으로 볼 수 있는 OOO원을 제외한 향후예상비용 OOO원은 쟁점공동주택의 신축 취득세 과세표준액에서 제외되어야 한다.

(바) 기타 비용

1) 쓰레기 자동집하시설 설치비용

조세심판원은 다수의 선결정례에서 일정 시설물이 그 자체의 “고유한 기능”을 가지는 경우 취득세 과세대상인 건축물 부대설비에 해당하지 않는다는 입장을 취하고 있고, 특히 동력을 이용해서 물품을 자동으로 분류하고 이송시키는 기계장치에 관하여 이를 취득세 과세대상이 아니라고 판단한바, 건축물과 일체가 되어 건축물의 효용가치를 증대시키는 시설이라기보다는 건축물에 연결되어 설치된 기계장치에 불과하다면 지방세법령에서 별도로 취득세 과세대상으로 규정되어 있지 않은 한 취득세 과세대상이라고 볼 수 없다.

청구법인은 2017.7.18. ㈜FFF와 음식물쓰레기 자동집하시설 납품ㆍ설치 계약을 체결한 다음, 2023.5.25. 증액계약을 체결하는 등 합계 OOO원을 이 사건 공동주택의 취득가격에 포함하여 신고하였는데, 음식물쓰레기 자동집하시설은 음식물 쓰레기의 이송을 위한 밸브 등 배관시설과 중간저장조, 주저장조, 진공탱크, 진공펌프, 2종 탈취기, 배기관, 압축공기탱크, 콤프레서, 배출펌프, 배출장치, 제어컨트롤판넬 등으로 구성된 기계시설과 함께 음식물 쓰레기 투입을 위한 세대내 설치되는 투입구 등으로 구성되어 있다.

위 기계장치는 이 사건 공동주택의 세대내 다용도실에 음식물쓰레기 전용 투입구를 설치하고, 동력을 이용해서 음식물쓰레기를 관로시설을 통하여 자동으로 이송시키고 저장·압축하여 배출시키는 기계장치로 그 자체로 쓰레기 이송이라는 고유한 효용을 가지고 있는 이상 건축물과 일체가 되어 건축물 고유의 기능과 효용을 증대시키는 시설물에 해당된다고 보기 어렵다는 점 등에 비추어 쟁점공동주택 취득세 과세표준액에서 제외되어야 한다.

2) 이주관리용역비 및 이주비이자

주민 등이 정비사업구역 외의 지역으로 옮기는 이주와 관련해서는 사전 이주계획, 실제 이동, 이주 후의 계획 등을 망라하여 비용이 발생하게 되는바, 이러한 주민 등의 이주와 관련해서는 거주자 실태조사, 이주독려, 이주 주민 등에 대한 이사비용, 이주에 반대하는 주민들에 대한 이주대책 등 다양한 업무가 발생하고 이러한 주민 등의 이주와 관련된 일련의 과정에서 발생하는 비용은 모두 이주비로 보아야 한다.

청구법인은 이주관리계획 수립, 거주자 세입자 실태조사, 이주행정절차 진행, 이주독려업무, 임시보안등 CCTV 및 관제설비 설치, 순찰요원 투입, 공가 관리 등을 목적으로 ㈜GGG에게 지급한 이주관리 및 범죄예방 용역비 OOO원을 이 사건 공동주택의 취득가격에 포함하여 신고하였는바, 이러한 비용은 「지방세법 시행령」 제18조 제2항 제3호 및 제5호에서 규정하고 있는 이주비 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용이거나 이주비를 지급하기 위한 사전절차비용에 해당하므로 사실상 취득비용에서 제외되어야 한다.

대법원에서는 “공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법 내지 토지수용법에 의한 토지 취득시 지출한 지장물보상금 및 이주비 등 보상금은 설혹 취득대상인 토지의 취득을 위하여 거래상대방인 주민 등에게 토지의 취득시기 이전에 지급하였거나 지급하기로 한 것이라 할지라도 과세대상물건인 토지를 취득함에 있어서 토지 자체의 가격으로 지급되는 것이 아니라 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관하여 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이므로 토지에 대한 취득세의 과세표준인 취득가격에 포함되지 아니한다”(대법원 1996.1.26. 선고 95누4155 판결)고 판시하였다.

또한 원본인 이주비에 추가하여 부대채권으로서 지급되는 이자 또한 취득비용으로 볼 수 없는 것으로 판결하고 있으며(서울고등법원 2006.12.13. 선고 2006누9131판결 참조), 이주비와 그 부대채권 또는 법정과실에 불과한 이주비 이자를 그 성격을 달리 판단할 이유가 없으므로 이주비 이자에 상당하는 금액 OOO원은 쟁점공동주택 취득세 과세표준액에서 제외되어야 한다.

3) 종전·종후자산 감정평가비용

감정평가비용은 신축건물 자체의 가격으로 지급되었다거나 그에 준하는 취득절차비용과는 무관하게 소요된 비용으로서 건물의 취득세의 과세표준에서 제외되어야 한다.

주택재건축정비사업에서 종전자산·종후자산 감정평가란 조합원들의 권리가액을 산정하기 위한 감정평가로 조합원들 간 출자비율을 정하는 데 기초가 되는 감정평가이며, 조합원들의 출자와 분담금 산정을 위해 실시하는 평가이다.

국토교통부 ‘감정평가 실무기준’(2019.10.23. 국토교통부고시 제2019-594호) “720 도시정비평가”에서는 종전자산은 종전의 토지나 건물, 종후자산은 분양예정인 대지나 건물로 정의하고 있고, 종전자산의 평가는 사업시행인가고시일을 기준으로 조합원별 조합출자 자산의 상대적 가치비율 산정의 기준이 되므로 대상물건의 유형·위치·규모 등에 따라 균형이 유지되도록 평가해야 한다고 되어 있으며, 종후자산의 평가는 분양신청기간 만료일이나 의뢰인이 제시하는 날을 기준으로 대상물건의 유형·위치·규모 등에 따라 감정평가액의 균형이 유지되도록 평가해야 된다고 규정하고 있다.

대법원 및 하급심판결에서도 이러한 감정평가수수료는 현물출자된 토지의 적정한 가격산정을 위한 것으로서 신축하는 아파트 건축물의 자체의 가격으로 지급된 것도 아니고, 그에 준하는 취득절차비용으로 소요된 것도 아니므로 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다고 판결하였는바(대법원 2021.12.30.자 2021두51690 판결), 종전자산 및 종후자산 평가수수료는 쟁점공동주택의 취득가격에 포함할 수 없다.

따라서 종전 부동산 및 종후 부동산의 평가와 관련하여 지출한 OOO원은 쟁점공동주택의 취득세 과세표준액에서 제외되어야 한다.

4) 법무사수수료, 소송비용

청구법인은 청산 및 협의매수 등으로 취득한 부동산에 대하여 소유권 이전 등기비용인 법무사 수수료 OOO원을 이 사건 공동주택의 취득세 과세표준으로 신고하였는바, 이 사건 공동주택 신축을 위한 비용이라기 보다는 종전 부동산을 취득한 후 소유권 이전 등을 위한 비용으로서 이 사건 공동주택의 사실상 취득가격에서 제외되어야 한다.

청구법인은 종전 부동산에 대한 매도청구, 명도·인도소송 용역대금, 강제집행비용 등 소송비용 OOO원을 이 사건 공동주택의 취득세 과세표준으로 신고하였는바, 이러한 종전 부동산의 취득과 관련한 발생비용 또는 해당 취득물건과는 별개의 권리에 관한 비용에 해당하므로 이 사건 공동주택을 신축하기 위한 비용이 아니기에 취득세 과세표준액에서 제외되어야 한다.

5) 현금청산대금 등의 용도로 사용하는 대출금 지급이자

청구법인은 이 건 정비사업과 관련하여 2018.2.13. HHH㈜ 와 OOO아파트 주택재건축정비사업 공사계약을 체결하면서, 공공시설설치공사비, 음식물쓰레기처리공사비, 교회이전비, OOO부속시설 이전비, 지장물 조사ㆍ이설비, 사업시행인가조건공사비, 석면조사·철거·처리비, 정비계획변경 등 인허가비용, 설계비, 감리비, 건설사업관리용역비 등 이 사건 공동주택의 신축에 소요되는 취득비용의 대부분을 무이자로 대여하며, 이 사건 공동주택 신축의 취득비용에서 제외되는 경비로 보이는 현금청산금과 명도관련 세입자이주촉진비의 대여자금에 대하여 유이자로 대여하고 도급계약의 공사비는 조합원 부담금, 분양금으로 상환하기로 약정하였다.

청구법인은 2018.9.21. OOO은행 외 3개사와 이 사건 정비사업의 수행에 필요한 소요자금을 조달하기 위해 OOO원(사업비 OOO원, 임차보증금 반환 OOO원) 한도의 프로젝트금융 사업 및 대출약정을 체결하고, 차입금의 이자비용 OOO원과 대출수수료 OOO원 합계 OOO원을 이 사건 공동주택의 취득세 과세표준으로 신고하였는바, HHH㈜와 체결한 공사계약서에 따라 공사비의 상환은 조합 수입재원에서 우선적으로 충당하기로 하였고, 이 사건 공동주택의 취득비용으로 볼 수 있는 공공시설설치공사비, 음식물쓰레기처리공사비, 교회이전비, OOO부속시설 이전비, 지장물 조사/이설비, 사업시행인가조건공사비, 석면조사·철거·처리비, 정비계획변경 등 인허가비용, 설계비, 감리비, 건설사업관리용역비 등 이 사건 공동주택의 신축에 소요되는 취득비용의 대부분을 무이자로 대여하도록 약정함으로서 사실상 이 사건 공동주택의 신축을 위한 차입금의 이자가 발생할 이유가 없었으며, 단지 차입금 이자가 발생하는 부분은 재건축 결의 미찬성자 및 분양 미신청자 등의 현금청산 비용과 세입자이주촉진비용 등으로 이 사건 공동주택 신축의 취득비용으로 볼 수 없는 경비의 대여자금에 한정된다고 할 것이므로, 차입금 이자는 분양 미신청자 등에 대한 현금청산비용을 조달하기 위한 차입비용으로써 종전 부동산의 취득을 위해 발생한 차입금의 이자로 보이고, 이 사건 공동주택의 신축을 위한 비용에 대하여는 분양수입금으로 충분히 공사비 등의 지출이 가능하여 새로이 차입금을 투입하여 공사비를 지출하였다고 보기 어려워 건축물 신축과 관련하여 발생한 차입금에 대한 이자비용이라고 볼 수도 없기에 이 사건 공동주택 건축물의 취득세 과세표준액에서 제외되어야 한다.

6) 조합운영비

조합운영비는 사무실 운영을 위해 정기적으로 지출한 소속 직원의 급여, 수당, 건물관리비, 사무용품비, 사무실임차료 등으로 이루어져 있고, 이러한 비용을 통상적인 기업회계기준에 따라 ‘판매비 및 관리비’ 항목으로 공사원가와 구분하여 기장하고 있으며, 이 사건 공동주택 신축과 관계없이 사무실 운영을 위해 정기적으로 지출해 온 비용으로서, 이 사건 건축물 자체의 가격이거나 그 가격으로 지급되었다고 볼 수 있는 비용 또는 그에 준하는 취득절차비용 어디에도 해당되지 않으며, 사실상 「지방세법 시행령」 제18조 제2항 제1호 및 제5호에서 정한 ‘취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용’ 또는 ‘그에 준하는 비용’에 해당한다고 봄이 타당하고, 「지방세기본법」 제153조에서 정한 ‘기업회계 존중의 원칙’에도 부합한다 것이므로, 청구법인의 판매관리비 소계 OOO원 중 취득제외비용으로 신고된 비용 OOO원을 제외한 OOO원은 쟁점공동주택 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다.

(2) 이상에서 살펴본 바와 같이 청구법인이 2023.10.11. 쟁점공동주택의 취득세 과세표준액에 포함하여 신고한 쟁점비용은 쟁점공동주택 취득세 과세표준액에서 제외되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 「지방세법」 제10조 및 제10조의4에서 부동산을 원시취득하는 경우 취득세의 과세표준은 사실상 취득가격으로 규정하면서, 같은 법 시행령 제18조 제1항에서 사실상 취득가격이란 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급했거나 지급해야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액을 말한다고 규정하고 있다.

위 규정에서 말하는 취득가격에는 과세대상 물건의 취득 시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나(취득자금이자, 설계비 등) 그에 준하는 취득절차 비용(소개수수료, 준공검사비용 등)도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것이나, 그것이 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 당해 물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것이라면 과세대상 물건을 취득하기 위하여 당해 물건의 취득시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라도 이를 당해 물건의 취득가격에 포함된다고 보아 취득세 과세표준으로 삼을 수는 없다 할 것(대법원 2011.1.13. 선고 2009두22034 판결 등 참조)이다.

(가) 지방자치단체에 기부채납 되는 교통시설물 등 설치비용

공동주택단지 외부 도로ㆍ공원 조성공사의 경우 주택재건축정비사업의 승인조건에 부여된 것으로서, 청구법인이 이러한 정비기반시설을 설치하여 처분청에 기부채납하는 것을 조건으로 받아들이지 않고서는 처분청으로부터 이 건 사업시행인가를 받을 수 없었음을 고려해 볼 때, 해당 정비기반시설 설치를 위한 비용은 이 건 건축물 취득을 위하여 필수 불가결하게 지급된 비용으로 「지방세법 시행령」 제18조 제1항 제5호에 의거 이 건 건축물을 취득하기 위한 간접비용으로 보아 취득가격에 포함하는 것이 타당하다.

또한, 이러한 시설물의 유익이 반드시 입주자들에게만 국한되지 않는다고 하더라도 이러한 시설물은 당연히 공동주택의 가치를 높이는데 기여하는 것으로 보아야 하며 청구법인은 교통시설물 설치비용을 공사원가로 인식하여 공동주택 신축에 따른 취득비용으로 회계 처리한 점으로 보아 취득가격에 포함하는 것이 타당하다.

(나) 분양가상한제 용역비용

분양 관련 용역비는 청구인이 쟁점공동주택을 취득하기 위한 목적으로 지급한 간접적인 비용으로서 쟁점공동주택 취득시기 이전에 이미 지급원인이 발생 또는 확정된 비용이기 때문에 이는 쟁점공동주택의 취득 절차와 관련된 비용으로 볼 수 있는 것(조심 2015지859, 2016.8.9., 참조)이라 할 것이므로, 이 건 정비사업의 사업시행인가 및 분양 절차 과정을 위해 지급한 비용으로써 이 사건 부동산 취득비용에 포함되는 것으로 보는 것이 타당하다.

(다) 지역난방 및 전기·가스인입분담금

지역난방·가스·전기 등의 시설이 그 주체구조부(主體構造部)와 하나가 되어 건축물로서의 효용가치를 이루고 있고, 쟁점공동주택 건설공사에 수반되는 비용에 해당한다고 할 것인바, 쟁점공동주택 취득비용에 포함되는 것으로 보는 것이 타당하다.

(라) 공사ㆍ영업피해 보상비용

청구법인이 인근 학교에 지급한 보상금 및 합의금은 쟁점공동주택의 신축공사를 차질 없이 진행하기 위한 것으로, 분쟁 등을 해소하고 원활한 공사 진행을 위하여 지급한 비용이며, OOO 연결통로 공사는 재건축 정비사업의 실시계획 인가조건을 이행하기 위한 것으로, 통로 공사로 인한 재산손실금(광고 손실보상금) 부담은 지하연결통로 설치 및 유지관리 협약서에 약정된 계약조건 중 하나였으므로 이는 「지방세법 시행령」 제18조 제1항 제5호에서 정한 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건부담액으로서 취득가격에 포함되는 간접비용에 해당되며, 동시에 재건축정비사업 인가조건을 추진하기 위한 비용이라 보이는 바 과세표준에 포함되어야 한다.

(마) 향후 지출예상비용

청구법인이 아파트 분양과 관련하여 향후 지출 비용으로 신고한 비용 중 실제 공사비로 지출되지 아니하거나 실제 지출한 비용이나 준공일 이후 발생 또는 확정된 비용은 아파트의 신축 건축물의 취득세 과세표준에서 제외되지만 청구법인이 제출한 증빙만으로는 어떤 비용이 신축에 따른 취득비용에 포함되고, 어떤 비용은 포함되지 않는지 불분명하므로, 과세표준 제외 대상으로 판단하기는 어렵다.

(바) 기타 비용

1) 쓰레기 자동집하시설 설치비용

「지방세법 시행령」 제18조 제1항 제8호는 붙박이 가구·가전제품 등 건축물에 부착되거나 일체를 이루면서 건축물의 효용을 유지 또는 증대시키기 위한 설비·시설 등의 설치비용은 취득세 과세표준에 포함하는 간접비용으로 정하고 있다.

한편, 쟁점설비의 시공사인 ㈜FFF는 인터넷 홈페이지에 쟁점 설비를 빌트인 형 시스템으로 광고하고 있다. 이러한 홍보내용과 설계도면을 살펴보면 쟁점설비는 빌트인 가전제품으로 쾌적한 주거환경을 조성하기 위한 효용을 증대시키기 위한 목적으로 설치된 설비로서 이 건 건축물과 일체를 이루면서 효용을 증대시키는 설비·시설임이 명백하며, 취득세 과세표준에 포함되는 간접비용이 명백하다.

2) 이주관리용역비 및 이주비이자

이주관리용역비는 이주 관리를 계획하고 세입자의 실태조사 및 행정절차의 진행, 이주독려 업무 등의 이주를 위한 실질적 용역에 들어간 비용으로서 권리에 대한 보상 성격으로 지급되는 비용 혹은 그와 유사한 비용이라 볼 수 없다.

또한, 이주비이자는 조합원들이 자신들의 주택을 재건축하기 위하여 퇴거 및 이사하는 과정에서 청구법인이 이를 지원하기 위해 지출한 비용으로서 이 사건 사업비용의 일부를 구성 할 뿐만 아니라 원고가 이 사건 건축물을 취득하지 않았다면 부담하지 않을 비용에 해당하므로, 이는 「지방세법 시행령」 제18조 제1항 제5호에서 정한 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액으로서 취득가격에 포함되는 간접비용에 해당하며, 이 건 건축물의 취득세 과세표준에 포함하는 것이 타당하다.

3) 종전·종후자산 감정평가비용

사업시행자는 「도시 및 주거환경정비법」 제72조 제1항 제1호에 따라 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격과 분양대상자별 분담금 추산액을 토지 등 소유자에게 공고하도록 하고 있는데 이를 위해 종전 감정평가가 필수적으로 수반되며 이는 조합원의 토지 및 건축물의 적정한 가격을 산정하여 조합원 또는 분양자 간의 형평을 유지하고, 적정한 부담금 또는 분양가를 정하기 위한 것이다. 따라서 종전자산 감정평가수수료는 이 사건 주택재건축사업의 관리처분계획 인가를 받기 위한 필수적 지출 비용이라고 보아야 한다.

또한 종후자산 감정평가수수료는 「도시 및 주거환경정비법」 제74조 제1항 제3호에 따라 분양 예정인 대지 또는 건축물의 추산액을 평가하는 데 든 비용으로서, 그 감정의 대상이 종전 토지 및 건축물이 아닌 분양예정 토지 및 건축물이기는 하나 이 사건 건축물의 준공인가를 위해 반드시 거쳐야 하는 관리처분계획 수립에 소요되는 필수적 절차비용이다.

따라서 위 비용은 「지방세법 시행령」 제18조 제1항 제4호에서 정한 ‘취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비’에 해당하는 취득 절차 비용으로서 취득가격에 포함되어야 한다.

4) 법무사수수료, 소송비용

청구법인은 오로지 재건축정비사업을 위한 특수한 법인이라는 점에서 청산 및 매수 등을 위한 법무사수수료나 명도, 강제집행 등의 소송비용이 필연적 발생하는 지위로 법무사 수수료나 소송비용은 이 건 건축물의 신축공사를 원활하게 진행하기 위하여 지급한 비용이며 따라서 재건축 사업 추진을 위해 필수적으로 지급한 비용으로 과세표준에 포함되는 것이 타당하다.

5) 현금청산대금 등의 용도로 사용하는 대출금 지급이자

청구법인은 오로지 재건축정비사업을 위한 특수한 법인이라는 점에서 현금청산비용과 세입자 이주촉진비의 이자는 재건축 정비사업을 위한 절차적 비용으로 보아야 하며, 이는 재건축 사업 추진을 위해 필수적으로 지급한 비용으로 과세표준에 포함되는 것이 타당하다.

6) 조합운영비

「도시 및 주거환경정비법」 제23조 제3항에 따라 재건축사업은 정비구역에서 처분청으로부터 인가받은 관리처분계획에 따라 주택 등을 건설하여 공급하는 방법으로 한다. 같은 법 제25조 제2항은 재건축사업은 조합이 시행하거나 조합이 조합원의 과반수의 동의를 받아 시장ㆍ군수등, 토지주택공사등, 건설업자 또는 등록사업자와 공동으로 시행할 수 있다고 명시하고 있다. 따라서 재건축사업에서 조합은 정비사업 시행자이자 사업주체로서 중요한 의미를 가진다.

이와 같이 조합은 해당 조합원들이 자신들의 주택재건축사업을 추진·운영하기 위하여 도시정비법에 따라 설립한 법인으로서 그 존립목적이 재건축사업 추진에 있고, 그 사업의 완료로 해산 및 청산되므로 해당 사업에 따라 신축하는 건축물의 취득가격에는 그 건축공사에 따른 도급공사비와 그 조합이 재건축사업을 추진하는 과정에서 지출한 일반관리비 및 기타 금용비용 등 일체의 직·간접비용을 포함하는 것이 타당하다고 할 것이다.

(2) 따라서 청구법인이 2023.10.11. 쟁점공동주택의 취득세 과세표준액에 포함하여 신고한 쟁점비용은 쟁점공동주택 취득세 과세표준액에 포함되는 것이 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점비용이 쟁점공동주택의 취득세 과세표준에 포함되는지 여부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 심판청구서 및 처분청의 답변서 등의 이 건 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 청구법인은 2015.5.18. 서울특별시 서초구 OOO 지상 건축물을 철거하고 그 토지 위에 새로운 건축물을 건설할 목적 등으로 설립된 법인으로 이 건 정비사업의 추진현황은 아래와 같다.

○○○

(나) 청구법인은 2024.10.11. 일반분양분 공동주택 85㎡ 이하 247세대 및 85㎡ 초과 7세대, 임대주택 148세대, 상가 168호에 대하여 총공사원가 OOO원을 면적 비율로 안분계산하여 산출한 OOO원을 과세표준으로 하고, 「지방세법」 제11조 제1항 제3호의 세율(2.8%)을 적용하여 산출한 세액에 공동주택과 임대주택에 대하여는 녹색건축 인증 건축물에 대한 감면을 적용하여 취득세 등 OOO원을 신고ㆍ납부하였다.

＜표2＞ 취득세 등 신고ㆍ납부 내역

(단위 : 원)

○○○

(다) 청구법인은 2023.10.8. ① 지방자치단체에 기부채납되는 교통시설물 설치비용, ② 분양가상한제 용역비용, ③ 지역난방 및 전기·가스인입분담금, ④ 공사·영업피해 보상비용, ⑤ 향후 지출예상비용, ⑥ 기타 비용 등 쟁점공동주택 취득과 관련 없는 직접ㆍ간접비용 OOO원을 과세표준에서 제외해 달라는 취지로 경정청구를 제기하였다.

(라) 처분청은 2024.12.11. 청구인의 경정청구 내용 중 ⑥ 기타 비용 OOO원은 쟁점공동주택 취득과 관련 없는 비용에 해당한다는 청구법인의 주장을 받아들여 취득세 과세표준을 일부 감액경정하였고, 나머지 쟁점비용[합계 OOO(＜표1＞ 참조)]에 대해서는 이 건 공동주택의 취득가액에 포함된다고 보아 경정청구를 거부하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.

(가) 「지방세법 시행령」 제18조 제1항에서 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다고 규정하면서, 그 제4호에서 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료를, 그 제7호에서 제1호부터 제6호까지의 비용에 준하는 비용을 규정하고 있다.

위 조항에 규정된 취득가격에는 과세대상물건의 취득시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서, 당해 물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나(취득자금이자, 설계비 등) 그에 준하는 취득절차비용(소개수수료, 준공검사비용 등)도 간접비용으로서 이에 포함되나, 반면 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관하여 지출된 것은 취득가격에 포함되지 않는다 할 것이다(대법원 2011.1.13. 선고 2009두22034 판결 등 다수, 같은 뜻임).

(나) 먼저, 지방자치단체에 기부채납 되는 교통시설물 등 설치비용이 쟁점공동주택의 취득세 과세표준에 포함되는지 여부에 대하여 살피건대,

공동주택 단지 외부 도로의 부속시설물인 교통안전시설물, 가로등, CCTV 등은 지방자치단체에 기부채납되어 아파트의 단지 밖에 설치되는 사실상의 공공재산으로서 공동주택에 물리적 구조ㆍ용도와 기능면에서 주된 건축물과 분리할 수 없을 정도로 부착ㆍ합체되어 일체로서 효용가치가 있다고 보기 어려운 시설인 점, 교통안전시설물 등은 쟁점공동주택과 별개의 장소에 설치되어 공공의 용도로 사용되는 것으로서 그 효용과 편익이 쟁점공동주택의 입주자들에게 국한된다고 볼 수 없으므로, 비록 청구법인이 설치비용을 공사원가로 계상하였다 하더라도 이를 쟁점공동주택의 취득가격으로 보기는 어려운 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점공동주택 단지 밖에 설치된 교통시설물 등 설치비용 등 합계 OOO원을 쟁점공동주택 취득가격에 포함한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

(다) 다음으로, 분양가상한제 용역비용이 과세표준에 포함되는지 여부에 대하여 살피건대, 분양가상한제 용역비용은 쟁점공동주택의 분양가격 산정과 협의, 택지비 및 택지비 가산비 산정, 분양원가 공개, 입주자모집공고안 등을 승인받기 위한 비용으로, 그 비용은 정비사업을 통해 건축되는 과세대상 물건인 아파트 등의 건설ㆍ취득에 수반되는 업무를 수행하기 위하여 필수불가결하게 지출하는 비용으로 취득세 과세표준에 포함하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

(라) 다음으로, 지역난방 및 전기·가스인입분담금이 과세표준에 포함되는지 여부에 대하여 살피건대, 지역난방 및 전기·가스인입공사비는 공급자의 공급시설로부터 당해 건축물까지 인입하는 데 소요되는 공사비용으로서 건축물 구외(건축물이 아파트인 경우에는 단지 구외를 말한다)의 시설물 공사비를 부담한 것에 해당하는 점, 인입부담금은 「지방세법 시행령」 제18조 제2항 제2호에서 규정한 취득가격에 포함되지 않는 「전기사업법」, 「도시가스사업법」 그 밖의 법률에 따라 전기ㆍ가스ㆍ열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용 등에 해당하는 점 등에 비추어, 처분청이 지역난방 및 전기·가스인입분담금 합계 OOO원을 과세표준에 포함되는 것으로 보아 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

(마) 다음으로, 공사ㆍ영업피해 보상비용이 과세표준에 포함되는지 여부에 대하여 살피건대,

「지방세법 시행령」 제18조 제2항에서는 “제1항에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 사실상 취득가격에 포함하지 않는다.”고 규정하면서 그 제3호에서는 “이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용”을 규정하고 있는바, 건설공사로 인해 인근 주민의 손해를 배상하기 위하여 피해보상금을 지급한 경우, 보상금, 배상금 등은 건축물을 신축하는 과정에서 발생되는 비용이기는 하나 신축 건축물을 취득하기 위하여 지급하는 비용이 아니라 별개의 권리에 대하여 손실보전 등을 위해 지급되는 것이므로 청구법인이 이 건 정비사업을 시행하면서 인근 학교와 점포 등에 지급한 피해보상비용 합계 OOO원은 쟁점공동주택 취득가격에서 제외하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

(바) 다음으로, 향후 지출예상비용이 과세표준에 포함되는지 여부에 대하여 살피건대, 향후 지출예상비는 지출될 것으로 예상하여 예산을 확보하여 놓은 것에 불과하여 쟁점공동주택의 취득세 과세표준에 포함할 수 없는 점, 청구법인은 이 건 공동주택의 취득을 위하여 향후 지출예상비가 실제 사용된 사실이 없다고 주장하고 있는 반면, 위 비용이 실제 쟁점공동주택의 취득을 위하여 사용되었는지 여부는 확인되지 않은 것으로 보이는 점 등에 비추어, 처분청에서 향후 지출예상비 OOO원이 쟁점공동주택의 취득을 위하여 사용되었는지 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

(사) 마지막으로, 처분청이 제시한 기타 비용이 과세표준에 포함되는지 여부에 대하여 살피건대, ① 쓰레기 자동집하시설 설치비용은 쟁점공동주택의 효용을 증대시키는 설비로서 해당 시설의 기능과 설치방식 등에 비추어 쟁점공동주택에 부합된 것으로 보이는 점, ② 이주관리용역비 및 이주비이자의 경우 재건축사업의 원활한 시행을 목적으로 지출된 비용으로, 쟁점공동주택 취득을 위하여 필수불가결하게 지급된 간접비용에 해당하는 점, ③ 종전ㆍ종후자산 감정평가비용의 경우 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액을 평가하는 데 소요된 비용으로서, 쟁점공동주택의 취득에 필수적으로 지출된 간접비용에 해당하는 점, ④ㆍ⑤ 법무사수수료, 소송비용, 현금청산대금 등의 용도로 사용하는 대출금 지급이자의 경우 청구법인이 이 건 정비사업을 원활하게 진행하기 위하여 지급한 비용으로 재건축 사업 추진을 위해 필수적으로 지급한 비용에 해당하거나, 청구법인이 제출한 자료만으로는 해당 비용이 종전 부동산과 관련한 용역비나 금융비용에 해당한다고 입증되지 않는 점, ⑥ 조합운영비의 경우 청구법인의 존립목적이 쟁점공동주택 신축과 관련한 재건축사업에 있고 해당 사업의 완료로 해산 및 청산되므로, 청구법인이 지출한 조합운영비는 쟁점공동주택 신축 내지는 이와 관련된 업무를 수행하는 데에 소요된 것으로 보이는 점 등에 비추어, 청구법인이 제시한 기타 비용 OOO원은 쟁점공동주택 취득세 과세표준에 포함하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「지방세기본법」 제96조 제7항과 「국세기본법」 제80조의2, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법(2018.12.31. 법률 제16113호로 일부개정되기 전의 것)

제7조(납세의무자 등) ③ 건축물 중 조작(造作) 설비, 그 밖의 부대설비에 속하는 부분으로서 그 주체구조부(主體構造部)와 하나가 되어 건축물로서의 효용가치를 이루고 있는 것에 대하여는 주체구조부 취득자 외의 자가 가설(加設)한 경우에도 주체구조부의 취득자가 함께 취득한 것으로 본다.

⑧ 「주택법」 제11조에 따른 주택조합과 「도시 및 주거환경정비법」 제35조 제3항 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제23조에 따른 재건축조합 및 소규모재건축조합(이하 이 장에서 “주택조합등”이라 한다)이 해당 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택과 부대시설ㆍ복리시설 및 그 부속토지를 말한다)은 그 조합원이 취득한 것으로 본다. 다만, 조합원에게 귀속되지 아니하는 부동산(이하 이 장에서 “비조합원용 부동산”이라 한다)은 제외한다.

제9조(비과세) ② 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합(이하 이 항에서 “국가등”이라 한다)에 귀속 또는 기부채납(「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제4조 제3호에 따른 방식으로 귀속되는 경우를 포함한다. 이하 이 항에서 “귀속등”이라 한다)을 조건으로 취득하는 부동산 및 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제2조 제1호 각 목에 해당하는 사회기반시설에 대해서는 취득세를 부과하지 아니한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 해당 부분에 대해서는 취득세를 부과한다.

1. 국가등에 귀속등의 조건을 이행하지 아니하고 타인에게 매각ㆍ증여하거나 귀속등을 이행하지 아니하는 것으로 조건이 변경된 경우

2. 국가등에 귀속등의 반대급부로 국가등이 소유하고 있는 부동산 및 사회기반시설을 무상으로 양여받거나 기부채납 대상물의 무상사용권을 제공받는 경우

제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.

② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

③ 건축물을 건축(신축과 재축은 제외한다)하거나 개수한 경우와 대통령령으로 정하는 선박, 차량 및 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그로 인하여 증가한 가액을 각각 과세표준으로 한다. 이 경우 제2항의 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 대통령령으로 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조 제1항 또는 「법인세법」 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득

2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득

3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

4. 공매방법에 의한 취득

5. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득

⑦ 제1항부터 제6항까지의 규정에 따른 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

(2) 지방세법 시행령(2018.3.27. 대통령령 제28714호로 일부개정된 것)

제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용

2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격에서 제외한다.

3. 「농지법」에 따른 농지보전부담금, 「산지관리법」에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용

4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료

5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액

6. 부동산을 취득하는 경우 「주택도시기금법」 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정안전부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 “금융회사등”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

7. 제1호부터 제6호까지의 비용에 준하는 비용

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.

1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용

2. 「전기사업법」, 「도시가스사업법」, 「집단에너지사업법」, 그 밖의 법률에 따라 전기ㆍ가스ㆍ열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용

3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용

4. 부가가치세

5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용

제20조(취득의 시기 등) ⑥ 건축물을 건축 또는 개수하여 취득하는 경우에는 사용승인서(「도시개발법」 제51조 제1항에 따른 준공검사 증명서, 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제74조에 따른 준공인가증 및 그 밖에 건축 관계 법령에 따른 사용승인서에 준하는 서류를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)를 내주는 날(사용승인서를 내주기 전에 임시사용승인을 받은 경우에는 그 임시사용승인일을 말하고, 사용승인서 또는 임시사용승인서를 받을 수 없는 건축물의 경우에는 사실상 사용이 가능한 날을 말한다)과 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다.

⑦ 「주택법」 제11조에 따른 주택조합이 주택건설사업을 하면서 조합원으로부터 취득하는 토지 중 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지를 취득하는 경우에는 「주택법」 제49조에 따른 사용검사를 받은 날에 그 토지를 취득한 것으로 보고, 「도시 및 주거환경정비법」 제35조 제3항에 따른 재건축조합이 재건축사업을 하거나 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제23조 제2항에 따른 소규모재건축조합이 소규모재건축사업을 하면서 조합원으로부터 취득하는 토지 중 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지를 취득하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제86조 제2항 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제40조 제2항에 따른 소유권이전 고시일의 다음 날에 그 토지를 취득한 것으로 본다.