이유
1. 처분개요

가. 청구법인은 2013.7.15. AAA주택재건축정비사업(이하 “이 건 재건축사업”이라 한다)을 추진하기 위해 설립된 재건축조합으로, 2021.11.5. 서울특별시 서초구 OOO(비조합원용 토지, 이하 “이 건 토지”라 한다)를 무상승계취득한 것으로 하여 그 시가표준액 OOO원(1㎡ 당 OOO원)을 과세표준으로 하고,「지방세법」(2020.12.27. 법률 제17769호로 개정된 것, 이하 같다) 제11조 제1항 제2호의 세율(1천분의 35)를 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 신고·납부하였다.

나. 청구법인은 2025.1.31. 이 건 토지의 취득일을 2021.11.5.(소유권이전 고시일의 다음 날)이 아니라 청구법인이 이 건 토지의 전 소유자(청구법인의 조합원이다)들과 신탁계약을 체결하고 소유권이전등기를 마친 2017년 3월로 보아, 그 취득세 과세표준을 OOO원에서 2017년도 시가표준액인 OOO원(1㎡ 당 OOO원)으로 경정하여야 한다는 취지로, 이 건 취득세 등의 경정청구를 하였으나 처분청은 2025.3.24. 이를 거부하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2025.5.14. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1)「지방세법」제7조 제2항에서 부동산의 취득은 관계 법령에 따른 등기·등록을 하거나 등기·등록을 하지 않더라도 사실상 취득하면 취득한 것으로 본다고 규정하고 있으므로 청구법인이 조합원들로부터 취득하는 비조합원용 토지인 이 건 토지의 취득시기는 이 건 토지에 대한 신탁계약을 체결한 날이라 할 것이고, 그 취득은 무상승계취득이므로, 취득세 과세표준은 신탁계약 체결 당시 시가표준액(개별공시지가)이라 할 것이다.

(2)「지방세법 시행령」(2020.12.31. 대통령령 제31343호로 개정된 것, 이하 같다) 제20조 제7항에서 재건축조합이 취득하는 비조합용 토지의 취득일을 소유권이전고시일의 다음 날로 본다고 규정하고 있으나 이는 과세행정 상 취득세 납세의무의 성립시기를 규정한 것일 뿐 그 과세표준의 산정 기준일을 소유권이전고시일의 다음 날로 보아야 한다는 취지는 아니다.

(3) 재건축조합이 재건축사업을 하기 위하여 제3자로부터 취득하는 토지의 경우 소유권이전등기일로 그 취득일로 하고 있고, 청구법인이 이 건 토지를 신탁 등기한 것은 사실상의 소유권이전등기라할 것이므로 그 신탁등기일을 취득일로 보는 것이 타당하다.

(4) 대법원은 토지거래허가구역 내 토지 취득의 경우 해당 토지의 취득세 납세의무성립일은 토지거래허가일이나, 토지거래허가를 받지 못한 상태에서 잔금을 지급한 경우에는 그 잔금지급일을 기준으로 과점주주 취득세 납세의무 성립 여부를 판단하여야 한다고 판결하였다(대법원 2012.12.17. 선고 2012두19229 판결).

(5) 조세심판원은 비조합원용 토지는 조합원으로부터 신탁을 등기원인으로 하여, 소유권이전등기등기를 한 날을 취득시기로 보고, 취득세 비과세 여부를 판단하여야 한다고 결정(조심 2009지687, 2010.3.2.) 하였고, 재건축조합이 제3자에게 분양하는 주택의 부속토지의 취득시기는 재건축조합이 소유권이전등기(신탁)를 한 날이라고 보아, 해당 토지를 농어촌특별세 부과 대상이라고 결정하였다(조심 2020지624, 2023.2.1.).

(6) 따라서, 이 건 취득세 등은 그 과세표준을 당초 OOO원에서 OOO원으로 변경하여 산출한 세액으로 경정되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1)「지방세법 시행령」제20조 제7항에서 재건축조합이 재건축사업을 하면서 조합원으로부터 취득하는 토지 중 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지를 취득하는 경우에는「도시 및 주거환경정비법」제86조 제2항에 따른 소유권이전 고시일의 다음 날에 그 토지를 취득한 것으로 본다고 규정하고 있으므로 청구법인이 이 건 정비사업의 소유권이전 고시일 이전에 이 건 토지에 대해 신탁등기를 하였다 하더라도 그 취득일은 소유권이전고시일의 다음 날로 보아야 한다.

(2) 청구법인은 이 건 재건축사업의 소유권이전고시일(2021.11.4.)의 다음 날인 2021.11.5. 이 건 토지를 무상승계취득하였다고 할 것이고, 무상승계취득의 경우에는 그 당시 시가표준액을 취득세 과세표준으로 하는 것이므로, 청구법인은 이 건 토지의 2021년도 개별공시지가를 과세표준으로 하여 그 취득세 등을 신고·납부하여야 하는바, 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 토지의 사실상 취득일을 청구법인이 소유권이전등기(신탁)를 한 날로 보아 그 당시의 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 산출하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 심리 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 처분청은 2015.2.6. 이 건 정비사업을 승인하였고, 2017.2.9. 이 건 정비사업의 관리처분계획을 인가하였으며, 그 계획 중 공동주택 공급 관련 사항은 아래 ＜표＞와 같다.

＜표＞ 이 건 정비사업의 관리처분계획인가 (2021.11.4. 최종)

○○○

(나) 청구법인은 2017년 3월, 이 건 토지를 포함한 조합원 소유의 토지에 대해 청구법인을 수탁자로 하여 신탁계약을 체결하고, 소유권이전등기(신탁)를 하였다.

(다) 청구법인은 2018.5.18. 서울특별시 반포구 OOO에 공동주택용 건축물 160,192.77㎡(공동주택 848세대)를 신축하는 공사를 착공하였고, 처분청은 2021.6.4. 위의 건축물(공동주택)에 대해 사용승인을 하였다.

(라) 청구법인은 2021.11.4. 이 건 정비사업의 종료에 따른 소유권이전고시를 한 후 그 다음 날인 2021.11.5. 이 건 토지(7,348.46㎡)를 무상승계취득하였다고 보아, 그 시가표준액 OOO원을 과세표준으로 하여 산출한 이 건 취득세 등 OOO원을 신고·납부하였다.

(2)「지방세법」제7조 제2항에서 부동산의 취득은「민법」등 관계 법령에 따른 등기ㆍ등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 취득한 것으로 본다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제20조 제1항에서 무상승계취득의 경우에는 그 계약일에 취득한 것으로 본다고 규정하고 있으며, 제7항에서 재건축조합이 재건축사업을 하면서 조합원으로부터 취득하는 토지 중 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지를 취득하는 경우에는「도시 및 주거환경정비법」제86조 제2항에 따른 소유권이전 고시일의 다음 날에 그 토지를 취득한 것으로 본다고 규정하고 있다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대해 살피건대,「지방세법 시행령」제20조 제1항에서 무상승계취득의 경우에는 그 계약일에 취득한 것으로 본다고 규정하고 있음에도 제7항에서 재건축조합이 취득하는 비조합원용 토지에 대해서는 소유권이전 고시일의 다음 날을 취득시기로 본다고 규정한 것은 취득시기에 대한 특례로 볼 수 있는 점,

「지방세법 시행령」제20조 제7항은 2009.1.1. 최초로 신설되어 현재까지 시행되고 있고, 법 문언의 해석상 이견의 여지가 없을 만큼 명확하게 규정되어 있으므로 청구법인이 소유권이전 고시일 이전에 이 건 토지에 대한 신탁계약 또는 소유권이전등기를 하였다 하더라도 그 취득시기는 소유권이전 고시일의 다음 날로 보는 것이 타당한 점(조심 2023지4393, 2025.11.5.) 등에 비추어,

무상승계취득에 해당하는 이 건 토지의 취득세 과세표준은 그 취득 당시의 시가표준액이라 할 것이므로 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「지방세기본법」제96조 제7항,「국세기본법」제80조의2, 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법(2020.12.27. 법률 제17769호로 개정된 것)

제4조[부동산 등의 시가표준액] ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다.(이하 생략)

제7조[납세의무자 등] ① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 양식업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권(이하 이 장에서 “부동산등”이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다.

② 부동산등의 취득은「민법」,「자동차관리법」,「건설기계관리법」, 「항공안전법」,「선박법」,「입목에 관한 법률」,「광업법」,「수산업법」 또는「양식산업발전법」등 관계 법령에 따른 등기ㆍ등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다.

제9조[비과세] ③ 신탁(「신탁법」에 따른 신탁으로서 신탁등기가 병행되는 것만 해당한다)으로 인한 신탁재산의 취득으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 취득세를 부과하지 아니한다. 다만, 신탁재산의 취득 중 주택조합등과 조합원 간의 부동산 취득 및 주택조합등의 비조합원용 부동산 취득은 제외한다.

1. 위탁자로부터 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우

제10조[과세표준] ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. ② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

제11조[부동산 취득의 세율] ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

2. 제1호 외의 무상취득 : 1천분의 35(이하 생략)

(2) 지방세법 시행령(2020.12.31. 대통령령 제31343호로 개정된 것)

제20조[취득의 시기 등] ① 무상승계취득의 경우에는 그 계약일(상속 또는 유증으로 인한 취득의 경우에는 상속 또는 유증 개시일을 말한다)에 취득한 것으로 본다.

② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.

1. 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일

2. 제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다). (단서 생략)

⑤ 연부로 취득하는 것(취득가액의 총액이 법 제17조의 적용을 받는 것은 제외한다)은 그 사실상의 연부금 지급일을 취득일로 본다.

⑦「주택법」제11조에 따른 주택조합이 주택건설사업을 하면서 조합원으로부터 취득하는 토지 중 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지를 취득하는 경우에는「주택법」제49조에 따른 사용검사를 받은 날에 그 토지를 취득한 것으로 보고,「도시 및 주거환경정비법」제35조 제3항에 따른 재건축조합이 재건축사업을 하거나「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」제23조 제2항에 따른 소규모재건축조합이 소규모재건축사업을 하면서 조합원으로부터 취득하는 토지 중 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지를 취득하는 경우에는「도시 및 주거환경정비법」제86조 제2항 또는「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」제40조 제2항에 따른 소유권이전 고시일의 다음 날에 그 토지를 취득한 것으로 본다.

⑭ 제1항, 제2항 및 제5항에 따른 취득일 전에 등기 또는 등록을 한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다.

(3) 도시 및 주거환경정비법(2019.4.23. 법률 제16383호로 개정된 것)

제35조[조합설립인가 등] ③ 재건축사업의 추진위원회(제31조 제4항에 따라 추진위원회를 구성하지 아니하는 경우에는 토지등소유자를 말한다)가 조합을 설립하려는 때에는 주택단지의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 과반수 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 제외한다)와 주택단지의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의를 받아 제2항 각 호의 사항을 첨부하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 한다.

제83조[정비사업의 준공인가] ① 시장ㆍ군수등이 아닌 사업시행자가 정비사업 공사를 완료한 때에는 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 시장ㆍ군수등의 준공인가를 받아야 한다.

제86조[이전고시 등] ① 사업시행자는 제83조 제3항 및 제4항에 따른 고시가 있은 때에는 지체 없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에서 정한 사항을 분양받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하여야 한다. 다만, 정비사업의 효율적인 추진을 위하여 필요한 경우에는 해당 정비사업에 관한 공사가 전부 완료되기 전이라도 완공된 부분은 준공인가를 받아 대지 또는 건축물별로 분양받을 자에게 소유권을 이전할 수 있다.

② 사업시행자는 제1항에 따라 대지 및 건축물의 소유권을 이전하려는 때에는 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시한 후 시장ㆍ군수등에게 보고하여야 한다. 이 경우 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물의 소유권을 취득한다.

(4) 신탁법

제4조[신탁의 공시와 대항] ① 등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다.