이유
1. 처분개요

가. 청구법인(구, 주식회사 AAA)은 2021.11.16. 부동산개발, 컨설팅 및 분양대행업을 영위하기 위해 설립된 법인으로, 설립 전인 2021.10.25. BBB과 BBB 소유의 부산광역시 기장군 OOO와 OOO(지목은 전이고, 이하 “쟁점토지”라 한다)에 대하여 분양대행계약을 체결하였다.

나. 처분청은 청구법인이 BBB으로부터 쟁점토지를 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)에 사실상 취득한 후 소유권이전등기를 하지 않고 전매한 것으로 보아, 2024.8.10. 쟁점금액을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원, 합계 OOO원을 부과ㆍ고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2024.11.5. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 청구법인이 BBB과 쟁점토지 분양대행계약을 체결하고 쟁점토지를 분양하게된 경위는 아래와 같다.

(가) 청구법인은 설립 전, BBB이 쟁점토지를 취득하면 이를 분양대행하기로 협의하고 2021.10.25. BBB과 쟁점토지 분양대행계약을 체결하였다.

분양대행계약의 내용은 BBB 소유의 쟁점토지 3,699㎡에 대한 분양대행 관련 업무 전부이며, 분양대행수수료는 분양대금에서 쟁점토지 대가인 1평당 OOO원을 제외한 나머지 금액으로 약정하였다.

이러한 계약조건은 청구법인이 쟁점토지를 얼마에 분양하여도 BBB에게는 평당 OOO원의 쟁점토지 양도대가를 지급하는 구조로서, 쟁점토지의 분양대금에 대한 위험과 수익을 청구법인이 모두 가지는 구조이다.

(나) 청구법인은 분양대행계약에 따라 2021.11.30. 부산광역시 기장군 OOO를 시작으로 2022.3.8.까지 같은 리 OOO 등 분양대행계약 대상 총 면적 3,699㎡ 중 86%에 해당하는 3,202㎡의 분양을 완료(이하 “1차 분양”이라 한다)하였다.

(다) 청구법인은 1차 분양으로 수취한 분양대금 OOO원 중 매각된 면적에 해당하는 쟁점토지 대가 OOO원(분양된 면적인 3,202㎡에 평당 OOO원을 곱한 금액)을 2022.1.20.부터 2022.3.1.까지 7차례에 걸쳐 BBB의 금융계좌로 송금하였다.

(라) 이후 BBB은 인근 토지의 가격이 오르자 청구법인에게 분양대행계약의 조건을 변경하자고 요청하였고, 2023.1.5. 나머지 쟁점토지 면적인 496㎡의 양도대가를 OOO원으로 변경(평당 양도가액 OOO원)하는 것으로 분양대행계약을 수정하였다.

(마) 청구법인은 2023.2.16. 나머지 쟁점토지 496㎡를 분양하였고, 2023.3.17.에 잔금을 받아 분양대행 업무가 완료되었으며, 2023.4.4. BBB에게 나머지 쟁점토지 대가 OOO원을 송금하였다.

(2) 청구법인이 BBB과 체결한 분양대행계약서 제5조의 약정에 따르면, 청구법인의 분양수수료에 관한 약정과 분양가액 중 BBB에게 지급하여야 할 토지매각대금이 확정되어 있고, 제6조에서는 청구법인의 수수료 청구 및 지급에 관한 사항을 정하고 있음이 확인된다.

이러한 계약이 존재함에도 불구하고 처분청은 분양대행과 관련된 사실관계와 해당 계약서의 내용을 정확히 분석하지 않은 채 BBB에게 토지대금을 지급하는 계약조건이 존재하지 않는다고 주장하고 있다.

또한 청구법인이 분양대행계약에 따라 지급한 예정 양도가액을 청구법인의 장부에 “토지대금”이라 기록한 것은, 분양대행업무를 이행하고 BBB에게 쟁점토지의 양도대금을 지급한 것을 표기한 것이지 BBB의 토지를 청구법인이 매수하였다는 의미가 아니다.

BBB에게 쟁점토지의 판매 대금을 지급하면서 장부상 적요사항을 “토지대금”으로 기록하였다고 하여 이를 청구법인이 BBB으로부터 쟁점토지를 매입한 것이라고 주장하는 것은 실질에도 맞지 않는 것이고 보편타당한 상식에도 반하는 것으로 이는 과세처분을 위한 억지 주장에 불과하다.

(3) 처분청은 청구법인이 쟁점토지를 사실상 취득하였다고 보아 실질과세의 원칙을 적용하면서 과세요건에 관하여 아무런 입증을 하지 못하고 있다.

납세의무자가 경제활동을 함에 있어서는 동일한 경제적 목적을 달성하기 위하여서 여러 가지의 법률관계 중 하나를 선택할 수 있는 것이고, 과세관청으로서는 특별한 사정이 없는 한 당사자들이 선택한 법률관계를 존중하여야 할 것이고 이러한 계약이 사회질서에 반하는 경우 등이 존재하여 그 내용을 부인하는 경우 그에 대한 입증책임은 과세관청에 있다.

청구법인이 쟁점토지를 분양함에 있어 매매계약서상에 토지의 소유자는 BBB임이 명확히 기재되어 있고, 청구법인은 해당 토지의 분양대행사임을 분양자들에게 명확히 고지하였다.

또한 쟁점토지의 법률상의 소유권 등기자는 BBB으로 기재되어 있고, 청구법인은 표면적으로나 암묵적으로 쟁점토지에 대한 소유권을 주장한 사실도 없다.

청구법인은 쟁점토지의 분양대행계약에 따라 쟁점토지 판매대금을 2022년에 OOO원(송금액 OOO원 중 정산금액을 차감한 금액), 그리고 2023년도에 OOO원을 BBB에게 정확하게 지급하였고, 계약된 청구법인의 분양대행 수수료 또한 정상적으로 세금계산서를 교부 후 양도소득이 아닌 각 사업년도 소득금액으로 법인세를 신고ㆍ납부하였다.

청구법인은 처분청의 이 건 조사 이전에 2023.2.14.부터 2023.3.24.까지 부산지방국세청장으로부터 법인통합조사를 받았으며 그 과정에서 쟁점토지로 인하여 가득한 분양대행수수료가 조세법률상 문제가 없음이 확인이 되었다.

「법인세법」 제55조의2 제1항 4호에서는 미등기 전매에 대한 제재조치로 적용하여야 할 세율을 일반적 세율인 10%가 아닌 40%의 고율로 정하여 중과하고 있어 쟁점토지가 미등기전매된 자산이라면 부산지방국세청의 조사 과정에서 토지 등 양도소득에 대한 법인세가 부과처분되었을 것이나 처분받은 사실이 없다.

(4) 만일 청구법인이 분양대행계약을 가장하여 쟁점토지를 미등기 전매하였다면 그로부터 얻는 이익이 미등기전매로 인한 불이익보다 월등히 커야 할 것이다.

일반적으로 미등기전매의 목적은 최초의 취득자가 중간 취득자에게 소유권을 넘기고 중간 취득자가 최종 취득자에게 소유권을 이전하는 과정에서 중간 취득자가 그 취득 및 양도에 관한 양도세, 취득세 등을 회피하기 위함이다.

미등기전매로 인한 제재조치는 과징금, 고발에 의한 벌금 내지는 징역형, 양도소득세의 중과, 법인세의 중과, 취득세의 중과, 조세범처벌법에 의한 고발, 형법상 사문서 위조, 위조사문서행사에 관한 처벌 등 엄청난 제재조치가 존재하고 있어 이러한 위험을 상쇄 가능한 경우가 되어야 미등기전매를 실행할 수 있을 것이다.

지방세의 경우 처분청이 과세한 취득세 및 관련 부과세액이 OOO원에 불과한데 청구법인이 해당 세액을 포탈 내지 회피하기 위하여 미등기 전매에 관한 각종 제재 조치를 무릅쓰고 실행하였다는 것은 논리적 비약에 불과하다.

(5) 처분청은 쟁점토지의 과세표준을 청구법인이 2022.1.20.부터 2022.3.1.까지 BBB에게 송금한 금액인 OOO원으로 산정하였다.

그러나 쟁점토지의 면적이 3,699㎡이고 청구법인이 BBB에게 지급한 분양대금은 총 OOO원이므로 처분청이 과세표준으로 산정한 OOO원은 아무런 근거가 없다.

이와 같이 처분청은 미등기전매에 대한 아무런 입증도 하지 못할 뿐만 아니라 과세표준도 정확하게 산정하지 못하고 있다.

이러한 문제에 대한 답변은 단순히 과세표준의 산정이 잘못된 것에 그치지 않고 납세의무자의 확정에 있어 처분청의 조사 자체가 잘못된 것으로 판단될 수 있는 중요한 사실이고 더하여 쟁점토지의 매매에 있어 실질상이나 법률상의 청구법인이 가득한 소득의 종류가 법인의 각사업년도 소득인지 양도소득인지를 구분하는 중요한 사항이다.

(6) 따라서 청구법인이 쟁점토지를 사실상 취득한 것으로 보아 과세 처분한 이 건 취득세 등은 마땅히 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 「지방세법」 제6조 제1호에서 취득이란 매매, 교환, 상속, 증여 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는 유상ㆍ무상의 모든 취득을 말한다고 규정하고 있고 같은 법 제7조 제2항에서 부동산의 취득은 「민법」 등 관계 법령의 규정에 의한 등기 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상으로 취득한 때에는 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다고 규정하고 있다.

(2) 청구법인은 BBB에게 지급한 쟁점금액은 분양대행사인 청구법인이 수분양자들로부터 지급받은 분양대금의 일부이므로 이 건 취득세 부과처분은 부당하다고 주장하나,

「지방세법」 제7조 제2항에서 등기ㆍ등록 여부에 관계없이 사실상 취득한 때에는 당해 물건의 취득자에게 취득세 납세의무가 있다고 규정하고 있고, 여기에서 "사실상 취득"이라 함은 일반적으로 등기와 같은 소유권취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 의미하는 것인데(대법원 2006.6.30. 선고 2004두6761 판결) 청구법인의 경우 쟁점토지의 소유자인 BBB에게 2022.1.20.∼2022.3.1. 기간 중 토지대금 명목으로 OOO원을 입금한 사실이 청구법인의 선급금 및 보통예금 계정별 원장에서 확인되고 있는바, 쟁점금액의 지급은 청구법인이 쟁점토지를 취득하기 위해 대금을 지급한 것으로 판단되는 점, 청구법인은 쟁점금액의 지급이 BBB과의 분양대행계약 체결에 따라 2022.3.1.까지 수분양자들로부터 수취한 총 매매대금 OOO원에서 분양대행수수료 OOO원을 제외한 OOO원에 해당되는 금액이라고 하나 청구법인이 BBB에게 지급한 OOO원과는 그 금액이 맞지 아니하므로 청구법인이 매수인들로부터 수취한 금액을 BBB에게 지급한 것이라고 보기 어려운 점, 그리고 청구법인은 BBB과의 채권채무에서 상계 처리한 OOO원이 쟁점금액에 포함되어 있다고 주장하나 기존 채권채무액이 무엇인지 밝히지 못하고 있고, 매수인들로부터 수취한 금액을 BBB에게 7차례에 걸쳐 나누어 지급하는 과정에서 채권채무액을 포함한 금액을 지급할 이유가 없는 점, 수분양자들이 쟁점토지를 매수하면서 작성하였다며 처분청에 제출한 계약서는 실제 잔금이 지급된 이후 계약서가 작성된 것으로 보이므로 이를 신뢰하기 어려운 점, 수분양자들이 가지고 있는 고객용 토지매매계약서에는 매도인이 청구법인으로 기재되어 있고, 인감날인되어 있는 점 등에 비추어 볼 때 처분청에서 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구법인이 쟁점토지를 사실상 취득한 것으로 보아 취득세를 부과한 처분의 당부

나. 관련 법률

(1) 지방세기본법(2019.12.31. 법률 제16854호로 일부개정된 것) 제17조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래가 서류상 귀속되는 자는 명의(名義)만 있을 뿐 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 이 법 또는 지방세관계법을 적용한다.

② 이 법 또는 지방세관계법 중 과세표준 또는 세액의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질내용에 따라 적용한다.

제34조(납세의무의 성립시기) ① 지방세를 납부할 의무는 다음 각 호의 구분에 따른 시기에 성립한다.

1. 취득세 : 과세물건을 취득하는 때

(2) 지방세법(2020.8.12. 법률 제17473호로 일부개정된 것) 제7조(납세의무자 등) ① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 양식업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권(이하 이 장에서 “부동산등”이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다.

② 부동산등의 취득은 「민법」, 「자동차관리법」, 「건설기계관리법」, 「항공안전법」, 「선박법」, 「입목에 관한 법률」, 「광업법」, 「수산업법」 또는 「양식산업발전법」 등 관계 법령에 따른 등기ㆍ등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다. 다만, 차량, 기계장비, 항공기 및 주문을 받아 건조하는 선박은 승계취득인 경우에만 해당한다.

제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.

⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조 제1항 또는 「법인세법」 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득

2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득

3. 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

4. 공매방법에 의한 취득

5. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득

(3) 농지법 제6조(농지 소유 제한) ① 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 심판청구서 및 처분청의 답변서 등의 이 건 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 청구법인은 2021.11.16. 부동산개발, 컨설팅 및 분양대행업을 영위하기 위해 설립된 법인으로, BBB은 2022.9.26.부터 2024.8.16.까지 청구법인의 대표이사로 등기되었음이 확인된다.

(나) BBB은 2021.11.15. CCC문중(이하 “종전소유자”라 한다)으로부터 쟁점토지를 OOO원에 취득하는 계약을 체결하고 2021.11.26. 잔금을 지급하였다.

(다) 청구법인이 2021.10.25. BBB과 체결한 쟁점토지 분양대행계약서에 따르면 청구법인은 쟁점토지의 분양대행업무를 하고 분양대행수수료는 “평당분양가액-OOO원”을 지급받기로 되어 있다.

(라) 청구법인이 2023.1.5. BBB과 체결한 쟁점토지 분양대행계약서에 따르면 청구법인은 쟁점토지의 분양대행업무를 하고 분양대행수수료는 “전체분양가액-OOO원”을 지급받기로 되어 있다.

(마) 청구법인은 2022.1.20.∼2022.3.1. 기간 중 BBB에게 OOO원을 지급한 사실이 청구법인의 선급금 및 보통예금 계정별 원장에서 확인된다.

＜표＞ 청구법인의 계정별원장

○○○

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 처분청은 청구법인이 쟁점토지를 사실상 취득하였으므로 취득세 납세의무가 있다는 의견이나,

청구법인은 농업법인이 아니므로 「농지법」 제6조에 따라 쟁점토지(농지)의 취득이 제한되어 있고, 농지를 취득할 수 없는 회사가 체결한 농지매매계약은 원시적 불능인 급부를 목적으로 하는 계약으로서 무효이고(대법원 2008.4.24. 선고 2007다65665 판결 등 참조), 계약이 무효인 경우에는 처음부터 취득세의 과세대상이 되는 사실상의 취득행위가 있다고 할 수 없는 점(대법원 2017.8.24. 선고 2017두43166 판결, 같은 뜻임),

납세의무자가 경제활동을 할 때에 동일한 경제적 목적을 달성하기 위하여 여러 가지의 법률관계 중의 하나를 선택할 수 있고 과세관청으로서는 특별한 사정이 없는 한 당사자들이 선택한 법률관계를 존중하여야 하는바(대법원 2001.8.21. 선고 2000두963 판결 참조), 이 건의 경우 청구법인이 쟁점토지를 취득할 수 없는 상태에서, 처분청이 제출한 자료만으로는 청구법인이 선택한 법률관계를 부인할 정도의 특별한 사정이 있어 보이지 않는 점 등에 비추어, 처분청이 청구법인에게 쟁점토지 취득세 등을 부과한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「지방세기본법」 제96조 제7항, 「국세기본법」 제80조의2, 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.