이유
1. 처분개요
가. 청구인의 조모 AAA는 2020.12.24. 부산광역시 부산진구 OOO(대지 10.62㎡, 건물 84.9691㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)의 분양권(이하 “쟁점분양권”이라 한다)을 분양가액 OOO원에 프리미엄 OOO원(이하 “쟁점금액①”이라 한다)을 더한 OOO원에 매수하였다.
나. 청구인은 2023.9.14. 조모 AAA(이하 “증여자”라 한다)로부터 쟁점분양권을 증여받고, 2024.1.25. 쟁점주택의 분양가액 등 OOO원과 쟁점금액①을 더한 OOO원을 과세표준액으로 하여 산출한 취득세 등 합계 OOO원을 신고ㆍ납부하였다.
다. 이후 청구인은 2024.7.29. 쟁점분양권을 증여받을 당시 감정평가금액에서 기 납입금액 등을 차감한 OOO원(이하 “쟁점금액②”라 한다)이 아닌, 쟁점금액①을 쟁점주택의 과세표준으로 하여 과다납부한 이 건 취득세 등을 환급해달라는 취지의 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2024.9.26. 이를 거부하였다.
라. 청구인은 이에 불복하여 2024.10.16. 심판청구를 제기하였다.
2.청구인 주장 및 처분청 의견
가.청구인 주장
「지방세법」 제10조에서 취득세 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다고 규정하고 있고, 여기서 취득 당시라는 의미는 준공시점까지 해당주택을 취득하기 위하여 지급한 사실상의 취득가액을 말한다. 즉, 청약에 당첨되어 분양권을 준공까지 가지고 있었던 경우는 청약했던 분양가가 취득가액이 될 것이고, 최초 분양받은 사람의 분양권을 승계한 사람 즉 분양권 매수자는 분양가에 프리미엄을 합한 것이 취득가액이 될 것이다.
따라서, 청구인이 쟁점분양권을 증여받을 당시의 쟁점금액②가 아닌, 조모가 쟁점분양권 취득시 지급한 쟁점금액①을 포함하여 산정한 이 건 취득세 등의 처분은 부당하다.
나. 처분청 의견
청구인은 쟁점주택의 과세표준에 증여자가 지급한 쟁점금액①이 아닌 감정평가 받은 쟁점금액②를 포함하여야 한다고 주장하나, 취득세 과세표준이 되는 취득가격에는 과세대상물건의 취득시기 이전에 거래상대방이나 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 해당 물건 자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 해당 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있는 비용도 포함된다 할 것(대법원 2018.3.29. 선고 2016두61907 판결, 같은 뜻임)이다.
청구인은 증여로 쟁점분양권을 승계받은 후 잔금을 지급하고 쟁점주택을 취득한 것이므로 쟁점주택의 취득가격에는 증여시점 이후 청구인이 지급한 비용과 증여받기 전 증여자가 지급한 모든 비용이 포함되어야 할 것인바, 쟁점주택을 취득하기 위하여 지급한 분양가액, 옵션금액, 쟁점금액① 등의 합계액이 쟁점주택의 과세표준이 되어야 하는 것이 타당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
증여받은 분양권에 따라 취득한 주택의 취득세 과세표준의 산정 방법이 타당한지 여부
나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다.
(가) 청구인의 조모 AAA는 2020.11.2. 쟁점분양권의 매도인(BBB)과 분양가액 OOO원에 쟁점금액①을 더한 합계 OOO원에 쟁점분양권을 매수하는 매매계약서를 작성하였고, 쟁점분양권의 공급계약서 내용에는 아래와 같이 기재되어 있다.
＜ 공급계약서 주요내용＞
○○○
(나) 청구인은 2023.6.20. 쟁점분양권을 증여받기 전 아래 ＜표＞와 같이 쟁점분양권에 대한 감정평가를 2개 평가사(OOO)로부터 받은 것으로 확인된다.
＜표＞ 쟁점분양권 감정가액(2023.6.20.)
(단위: 원)
○○○
(다) 청구인은 2023.9.14. 조모 AAA로부터 쟁점분양권을 증여받고, 2023.12.26. 분양금 잔금을 지급하고 쟁점주택을 취득한 후, 2024.1.25. 「지방세법」제11조 제1항 제8호 다목(9억초과 주택, 1천분의30)에 따라 분양가액 등 OOO원과 쟁점금액①을 더한 OOO원을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 신고ㆍ납부하였다.
(라) 이후 청구인은 2024.7.29. 쟁점금액①이 아닌, 쟁점분양권 평균 감정가액(OOO원)에서 기 납입금액 등을 차감한 쟁점금액②(OOO원)를 쟁점주택의 과세표준에 적용하여야 하므로, 과다납부한 이 건 취득세 등을 환급해달라는 취지의 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2024.9.26. 이를 거부하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.
(가) 「지방세법」 제7조 제1항에서 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 양식업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권(이하 이 장에서 “부동산등”이라 한다)을 취득한 자에게 부과하고, 같은 법 제10조에서 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제10조의3 제1항에서 부동산등을 유상거래로 승계취득하는 경우 취득당시가액은 취득시기 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방이나 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용으로서 대통령령으로 정하는 사실상의 취득가격으로 한다고 규정하면서 같은 법 시행령 제18조 제1항에서 법 제10조의3 제1항에서 “대통령령으로 정하는 사실상의 취득가격”이란 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급했거나 지급해야 할 직·간접비용의 합계액을 말한다고 규정하고 있다.
(나) 분양권에 의해 취득하는 주택의 경우, 시행사와 수분양자는 해당 주택의 분양(공급)계약을 체결하고 이후 수분양자는 분양가액 등을 지급함으로써 해당 주택을 취득하게 되고, 수분양자는 잔금 지급 전 해당 주택의 분양(공급)계약과는 별개의 분양권 전매 등의 분양권 거래를 통해 수분양자의 지위를 타인에게 이전할 수 있으며, 이에 따라 분양권 매수인은 기존 수분양자인 분양권 매도인으로부터 수분양자로서의 권리·의무 등을 승계받게 된다.
(다) 처분청은 청구인의 조모가 쟁점분양권을 제3자로부터 취득 할 시 지급한 쟁점금액①을 청구인이 취득한 쟁점주택의 취득세 과세표준에 산입하여야 한다는 의견이다.
그러나, 통상 분양권은 「지방세법」 제7조 제1항에 따른 취득세 과세대상으로 규정되어 있지 않아 분양권 거래 시 매수인이 프리미엄을 지급하여 분양권을 취득하였다고 하더라도 이에 대한 취득세 납세의무가 성립하는 것으로 보지 않는 반면, 분양권 최종 거래단계에서 최종 매수인이 직전 분양권 소유자에게 프리미엄을 지급하고 분양권을 취득하는 경우에는 해당 프리미엄 지급 없이는 그 주택 취득 자체가 불가능하다고 보아, 해당 프리미엄은 주택 취득의 필수적인 간접비용으로서 그 취득가액에 산입되는 것으로 볼 수 있다.
위와 같은 관점에서 볼 때, 쟁점주택의 최종 매수인이 아닌 청구인의 조모가 쟁점분양권 취득을 위해 제3자에게 지급한 프리미엄은 단순히 쟁점분양권 취득을 위한 비용일 뿐 쟁점주택의 취득을 위해 소요된 필수적인 간접비용으로 보기 어렵고, 분양권 최종 거래단계에서 최종 매수인인 청구인은 직전 분양권 소유자인 청구인의 조모로부터 쟁점분양권을 증여받은 것으로, 실제 직전 분양권 소유자에게 지급한 프리미엄은 없는 것으로 봄이 타당한 점,
쟁점주택의 분양(공급)계약은 시행사를 매도인으로 하고 청구인을 매수인으로 하는 유상거래로서, 청구인이 쟁점분양권을 증여받으면서 조모가 시행자에게 기 납부한 계약금 등을 지급한 자로서의 권리를 승계하였고, 이후 잔금을 지급하여 쟁점주택을 취득하였다는 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점금액①을 쟁점주택의 과세표준에 산입하여야 한다고 보아 청구인의 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「지방세기본법」 제96조 제7항과 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법
제7조(납세의무자 등) ① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권 또는 종합체육시설 이용회원권(이하 이 장에서 “부동산등”이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다.
② 부동산등의 취득은 「민법」, 「자동차관리법」, 「건설기계관리법」, 「항공법」, 「선박법」, 「입목에 관한 법률」, 「광업법」 또는 「수산업법」 등 관계 법령에 따른 등기ㆍ등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다. 다만, 차량, 기계장비, 항공기 및 주문을 받아 건조하는 선박은 승계취득인 경우에만 해당한다.
제10조(과세표준의 기준) 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다.
제10조의3(유상승계취득의 경우 과세표준) ① 부동산등을 유상거래(매매 또는 교환 등 취득에 대한 대가를 지급하는 거래를 말한다. 이하 이 장에서 같다)로 승계취득하는 경우 취득당시가액은 취득시기 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방이나 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용으로서 대통령령으로 정하는 사실상의 취득가격(이하 “사실상취득가격”이라 한다)으로 한다.
제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조2부터 제10조의6까지의 규정에 따른 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
8. 생략
가. 취득당시가액이 6억원 이하인 주택: 1천분의 10
나. 생략
다. 취득당시가액이 9억원을 초과하는 주택: 1천분의 30
(2) 지방세법 시행령
제18조(사실상취득가격의 범위 등) ① 법 제10조의3 제1항에서 “대통령령으로 정하는 사실상의 취득가격”(이하 “사실상취득가격”이라 한다)이란 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급했거나 지급해야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액을 말한다.
제20조(취득의 시기 등) ② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.
1. 사실상의 잔금지급일