이유
1. 처분개요

가. 청구법인은 서울특별시 서초구OOO1필지를 사업시행구역으로 하는 주택재건축정비사업(이하 “이 건 정비사업”이라 한다)의 시행자로서, 처분청으로부터 2021.8.5. 이 건 정비사업에 대한 준공인가를 받고, 2022.7.28. 소유권 이전고시를 하였다.

나. 청구법인은 이 건 정비사업구역 내 토지 중 조합원들에게 귀속되지 아니한 토지 420.1188㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)을 소유권이전고시일의 다음 날(2022.7.29.)에 쟁점토지를 취득한 것으로 보아, 취득일 현재 개별공시지가(22,300,000원/㎡)에 쟁점토지의 면적을 곱하여 산출한OOO원을 과세표준을 산출한 후 취득세 OOO원, 지방교육세OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원(이하 “이 건 취득세”라 한다)을 처분청에 신고·납부하였다.

다. 청구법인은 2023.9.5. ① 쟁점토지의 취득일은 청구법인이 조합원으로부터 쟁점토지를 신탁받아 소유권이전등기를 경료한 날인 2018.11.26.이므로 소유권이전등기일의 개별공시지가(11,850,000원/㎡)를 적용하여 쟁점토지의 취득세 과세표준을 산출하여야 하며, ② 쟁점토지는 국민주택규모 이하의 주거용 건축물의 부속토지이므로 농어촌특별세 비과세 대상에 해당한다는 취지의 경정청구를 제기하였고, 처분청은 2023.10.23. 농어촌특별세에 대한 주장은 인용하고, 나머지는 경정청구는 거부하였다.

라. 청구법인은 이에 불복하여 2023.11.23. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

쟁점토지의 취득시기는 조합원들로부터 신탁받아 등기한 2018.11.26.이고 무상취득에 해당하므로, 과세표준은 그 취득일 당시의 개별공시지가(11,850,000원/㎡)를 적용하는 것이 타당하다.

(1) 「지방세법」 제7조 제2항은 부동산의 취득은 관계 법령에 따른 등기·등록을 하거나 등기·등록을 하지 않더라도 사실상 취득하면 취득한 것으로 본다고 규정하고 있다. 즉, 부동산의 취득은 등기와 같은 형식적 요건을 갖추거나 잔금 지급과 같은 소유권의 실질적 요건을 갖춘 때에 납세의무가 성립하는 것이며, 그 시점을 기준으로 취득세 과세표준을 산정하는 것이다.

(2) 재건축조합의 비조합원용 토지의 취득은 조합원으로부터 신탁을 원인으로 소유권이전등기를 완료한 날에 납세의무가 성립하고, 무상취득에 해당하므로 납세의무 성립시기 당시의 취득가액(개별공시지가)을 적용하여 과세표준을 산정하는 것이 타당하다.

법원은 신탁재산에 대한 소유권 이전 등기를 마치면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되는 것으로 보아 신탁재산의 소유권은 그 등기일에 이전된다(대법원 2018.2.8. 선고OOO판결)는 입장이고,「신탁법」상의 신탁은 수탁자가 재산권을 이전받기 위하여 따로 대가를 출연하는 것이 아니므로 수탁자가 신탁재산을 이전받아 소유권이전등기를 마친 것은 무상취득에 해당한다(대법원 2018.6.15. 선고 OOO 판결)고 판시한바, 결국 재건축조합이 취득하는 비조합원용 토지의 취득세 과세표준은 납세의무 성립일인 신탁재산의 소유권이전 등기일 현재의 공시지가를 기준으로 산정하는 것이 타당하다.

(3) 「지방세법 시행령」 제20조 제7항이 재건축조합의 조합원으로부터 취득하는 비조합원용 토지의 취득시기를 소유권이전 고시일의 다음 날로 규정한 것은 납세의무를 확정하기 위한 과세 편의상의 취득세 신고·납부 기준일에 불과하다.

재건축조합이 취득하는 비조합원용 토지의 취득시기를 소유권이전 고시일의 다음 날로 규정한 「지방세법 시행령」제20조 제7항은 2008.12.31. 신설된 규정으로, 당시 행정안전부는 ‘2009년 시행 개정 지방세법령 해설(2009.1.)’에서 ‘대지확정측량 및 대지권 분할 절차를 거쳐 준공인가 후 이전고시가 되는 때에 각종 권리가 확정되는 재건축사업의 특성을 감안한 것’으로 설명하고 있는바, 위 시행령 규정은 소유권이전 등기일에 성립된 비조합원용 토지의 취득세 신고·납부 시기만을 늦추기 위한 과세 편의를 위한 규정으로 보는 것이 합리적이다.

(4) 처분청 주장에 대한 항변

(가) 신탁등기 시점에서도 관리처분계획인가에 따라 비조합원 토지의 비율을 특정할 수 있으므로 신탁으로 인한 소유권이전등기 완료일에 해당 토지가 조합원용인지 비조합원용인지 특정되지 않아 납세의무 성립 시기로 볼 수 없다는 처분청의 주장은 타당하지 않다.

(나) 납세의무 성립시기와 확정시기는 상이할 수 있고, 「지방세법 시행령」제20조 제7항에서 소유권이전 고시일의 다음 날을 취득시기로 규정한 것은 납세의무 성립시기가 아닌 취득세 신고·납부를 위한 기준일 즉, 납세의무 확정시기를 정한 규정으로 보는 것이 입법 취지 및 조세 논리에 부합한다.

(다) 재건축사업 절차상 가장 먼저 진행되는 조합의 비조합원용 토지의 취득이 건축물 준공 이후인 소유권이전 고시일의 다음 날에 이루어진다고 「지방세법」에서 간주할 경우, ① 비조합원이 조합으로부터 주택과 그 부속토지를 취득하여 이미 사용·수익하고 있음에도 매도자인 조합의 취득 행위가 아직 없다는 모순이 발생하고, ② 비조합원이 소유권이전 고시 이전에 부속토지를 포함한 주택의 취득·보유에 따른 취득·재산세를 부담하게 됨에도 해당 주택의 매도자인 조합의 취득세 납세의무가 성립되지 않아 지방세 과세체계상 혼동이 발생하며, ③ 취득 행위 이후에 발생하는 공시지가 상승분에 대하여 과세하게 되는 과세논리가 배치되는 등 여러 가지 법률상 문제가 발생한다.

나. 처분청 의견

쟁점토지의 취득시기는 「지방세법 시행령」제20조 제7항에 따라 소유권이전고시일의 다음 날이고 무상취득에 해당하므로, 과세표준은 그 취득일 당시 개별공시지가(OOO원/㎡)를 적용하는 것이 타당하다.

(1) 「지방세법」상 취득이란 취득자가 실질적으로 완전한 내용의 소유권을 취득하는 것과 관계없이 신탁과 같은 소유권이전 형식의 취득도 포함되는 것(대법원 2002.6.28. 선고OOO판결)이므로 2008.12.31. 이전에 청구조합이 비조합원용 토지를 신탁으로 취득한 후 주택재건축사업을 진행하였다면, 개정 전 법령에 따라 그 취득시기는 신탁등기일로 보아야 한다.

(2) 다만, 주택재건축사업을 위한 조합의 비조합원용 토지취득에 대한 취득시기가 2009.1.1. 이후라면 신설된 「지방세법 시행령」(2008.12.31. 대통령령 제21217호로 개정된 것, 이하 “개정 지방세법 시행령”이라 한다) 제73조 제5항이 적용되는 것이므로 주택재건축사업을 하면서 조합원에게 귀속되지 않은 토지를 취득하는 경우 그 취득시기는 도시정비법 제86조 제2항에 따른 소유권이전 고시일의 다음 날”로 보아야 한다.

(3) 비록 청구법인이 소유권이전 고시일 이전에 청구법인 명의로 신탁등기를 하였다 하더라도 개정 지방세법 시행령 제73조 제5항의 규정에 따라 소유권이전 고시일의 다음 날인 2018.3.29. 취득한 것으로 보아야 한다(조심 2013지364, 2013.6.3., 조심 2013지466, 2013.6.19., 조심 2013지583, 2013.10.28., 같은 취지).

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구법인이 조합원으로부터 취득하는 비조합원용 토지의 취득세 납세의무 성립일을 신탁으로 소유권이전등기를 경료한 날로 보아 그 당시 공시지가를 기준으로 과세표준을 산정하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제시한 자료에 따르면 아래와 같은 사실이 나타난다.

(가) 청구법인의 법인등기사항전부증명서에 의하면, 청구법인은 서울특별시 광진구OOO)에 주사무소를 두고, 도시 및 주거환경정비법과 정관이 정하는 바에 따라 사업시행구역 안의 건축물을 철거하고 그 토지 위에 새로운 건축물을 건설할 목적 등으로 2016.11.25. 설립된 법인이다.

(나) 청구법인은 2017.9.19. 처분청으로부터OOO파트 주택재건축정비사업(이하 “이 건 정비사업”이라 한다)의 사업계획승인(2017-OOO)을 받았고, 이 건 정비사업 시행 완료 후 2021.7.30. 준공인가를 받았으며, 「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 한다) 제86조의 규정에 따라 2022.7.28. 소유권이전고시를 한 것으로 확인된다.

(다) 청구법인은 2022.7.29. 조합원들에게 귀속되지 아니한 쟁점토지를 취득한 것으로 보고, 취득일 현재 개별공시지가(OOO원/㎡)를 적용하여 산출한 과세표준을 기준으로 이 건 취득세를 신고·납부하였다.

(라) 쟁점토지의 신탁등기일이 2018.11.26.임에는 양측 이견이 없고, 신탁등기일 및 소유권이전고시일의 다음 날 현재 쟁점토지의 개별공시지가는 아래 ＜표＞와 같다.

＜표＞ 쟁점토지의 개별공시지가

○○○

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.

(가) 주택재건축조합이 재건축사업을 하면서 조합원에게 귀속되지 않는 토지를 취득하는 경우 도시정비법 제86조 제2항에 따른 소유권이전 고시일의 다음 날을 취득일로 보도록 하는 규정은 2009.1.1. 신설[「지방세법 시행령」(2008.12.31. 대통령령 제21217호로 개정된 것) 제73조 제5항]되어 현재까지 시행되고 있고, 법문언의 해석상 이견의 여지가 없을 만큼 명확하게 규정되어 있으므로 비록 청구조합이 소유권이전 고시일 이전에 청구조합 명의로 신탁등기를 하였다 하더라도 「지방세법 시행령」 제20조 제7항에 따라 소유권이전 고시일의 다음 날에 조합원에게 귀속되지 않는 비조합원용 토지를 취득했다고 보아야 한다.

(나) 그렇다면 그 토지의 취득세 과세표준은 「지방세법」 제10조에 따라 취득 당시의 가액으로 하는 것이므로 소유권이전 고시일의 다음 날을 기준으로 그 당시의 공시지가를 적용하여 산정하는 것이 타당하다 할 것이다.

(다) 따라서 소유권이전 고시일의 다음 날을 기준으로 그 당시의 공시지가를 적용하여 과세표준을 산정하는 것이 타당하다는 사유로 처분청이 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법

제7조(납세의무자 등) ⑧ 「주택법」 제11조에 따른 주택조합과 「도시 및 주거환경정비법」 제35조 제3항 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제23조에 따른 재건축조합 및 소규모재건축조합(이하 이 장에서 “주택조합등”이라 한다)이 해당 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택과 부대시설ㆍ복리시설 및 그 부속토지를 말한다)은 그 조합원이 취득한 것으로 본다. 다만, 조합원에게 귀속되지 아니하는 부동산(이하 이 장에서 “비조합원용 부동산”이라 한다)은 제외한다.

제9조(비과세) ③ 신탁(「신탁법」에 따른 신탁으로서 신탁등기가 병행되는 것만 해당한다)으로 인한 신탁재산의 취득으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 취득세를 부과하지 아니한다. 다만, 신탁재산의 취득 중 주택조합등과 조합원 간의 부동산 취득 및 주택조합등의 비조합원용 부동산 취득은 제외한다.

1. 위탁자로부터 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우

2. 신탁의 종료로 인하여 수탁자로부터 위탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우

3. 수탁자가 변경되어 신수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우

제10조의7(취득의 시기) 제10조의2부터 제10조의6까지의 규정을 적용하는 경우 취득물건의 취득유형별 취득시기 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 지방세법 시행령

제20조(취득의 시기 등) ⑦ 「주택법」 제11조에 따른 주택조합이 주택건설사업을 하면서 조합원으로부터 취득하는 토지 중 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지를 취득하는 경우에는 「주택법」 제49조에 따른 사용검사를 받은 날에 그 토지를 취득한 것으로 보고, 「도시 및 주거환경정비법」 제35조 제3항에 따른 재건축조합이 재건축사업을 하거나 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제23조 제2항에 따른 소규모재건축조합이 소규모재건축사업을 하면서 조합원으로부터 취득하는 토지 중 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지를 취득하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제86조 제2항 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제40조 제2항에 따른 소유권이전 고시일의 다음 날에 그 토지를 취득한 것으로 본다.

(3) 도시 및 주거환경정비법

제74조(관리처분계획의 인가 등) ① 사업시행자는 제72조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 시장ㆍ군수등에게 신고하여야 한다.(각호 기재 생략)

제83조(정비사업의 준공인가) ① 시장ㆍ군수등이 아닌 사업시행자가 정비사업 공사를 완료한 때에는 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 시장ㆍ군수등의 준공인가를 받아야 한다.

② 제1항에 따라 준공인가신청을 받은 시장ㆍ군수등은 지체 없이 준공검사를 실시하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수등은 효율적인 준공검사를 위하여 필요한 때에는 관계 행정기관ㆍ공공기관ㆍ연구기관, 그 밖의 전문기관 또는 단체에게 준공검사의 실시를 의뢰할 수 있다.

③ 시장ㆍ군수등은 제2항 전단 또는 후단에 따른 준공검사를 실시한 결과 정비사업이 인가받은 사업시행계획대로 완료되었다고 인정되는 때에는 준공인가를 하고 공사의 완료를 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다.

④ 시장ㆍ군수등은 직접 시행하는 정비사업에 관한 공사가 완료된 때에는 그 완료를 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다.

⑤ 시장ㆍ군수등은 제1항에 따른 준공인가를 하기 전이라도 완공된 건축물이 사용에 지장이 없는 등 대통령령으로 정하는 기준에 적합한 경우에는 입주예정자가 완공된 건축물을 사용할 수 있도록 사업시행자에게 허가할 수 있다. 다만, 시장ㆍ군수등이 사업시행자인 경우에는 허가를 받지 아니하고 입주예정자가 완공된 건축물을 사용하게 할 수 있다.

⑥ 제3항 및 제4항에 따른 공사완료의 고시 절차 및 방법, 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제86조(이전고시 등) ① 사업시행자는 제83조제3항 및 제4항에 따른 고시가 있은 때에는 지체 없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에서 정한 사항을 분양받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하여야 한다. 다만, 정비사업의 효율적인 추진을 위하여 필요한 경우에는 해당 정비사업에 관한 공사가 전부 완료되기 전이라도 완공된 부분은 준공인가를 받아 대지 또는 건축물별로 분양받을 자에게 소유권을 이전할 수 있다.

② 사업시행자는 제1항에 따라 대지 및 건축물의 소유권을 이전하려는 때에는 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시한 후 시장ㆍ군수등에게 보고하여야 한다. 이 경우 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물의 소유권을 취득한다.