이유
1. 처분개요

가. 청구인들은 2024.6.28. AAA(이하 “이 건 매도인”이라 한다)으로부터 서울특별시 송파구 OOO(이하 합하여 “쟁점토지”라 한다)를 매매로 취득하고, 같은 날 처분청에 취득세 등 합계 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 청구인들은 이후 쟁점토지가 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택을 건축하기 위하여 취득하는 부동산에 해당하므로, 「지방세특례제한법」(2024.12.31. 법률 제20632호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제31조 제1항 제1호 및 제177조의2 제1항에 따른 취득세 감면(100분의 85)이 적용되어야 한다고 주장하며 2024.9.26. 처분청에 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2024.10.18. 이를 거부하였다.

다. 청구인들은 이에 불복하여 2024.11.18. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인들은 쟁점토지에 전용면적 60제곱미터 이하의 건설임대주택을 건축하고 있으므로, 해당 토지의 취득은 「지방세특례제한법」제31조 제1항 제1호 및 제177조의2 제1항에 따른 취득세 감면(100분의 85) 대상에 해당한다.

(2) 처분청은 청구인들이 쟁점토지의 취득일(2024.6.28.) 이후인 2024.9.24. 임대사업자 등록을 마쳤으므로 위 규정에 따른 취득세 감면이 적용될 수 없다는 의견이나, 조세심판원은 임대사업자가 토지의 취득일부터 60일을 경과하여 이를 임대물건으로 등록하였다고 하더라도 「지방세특례제한법」제31조 제1항의 감면요건을 충족한 것으로 보는 것이 타당하다고 판단한 바 있으므로, 이 건 취득세 등 경정청구에 대한 거부처분은 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 「지방세특례제한법」제31조 제1항 본문은 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 “임대사업자가 임대할 목적으로 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택을 건축하는 경우 그 공동주택에 대해서는 취득세를 감면한다”고 규정하면서,

이 때 “임대사업자”는 “토지에 대해서는 「주택법」제15조에 따른 사업계획승인을 받은 날 또는「건축법」제11조에 따른 건축허가를 받은 날부터 60일 이내로서 토지 취득일부터 1년 6개월 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우”를 말한다고 규정하고 있다.

(2) 청구인들은 2024.7.2. 쟁점토지에 임대주택을 건축하기 위한 건축허가를 받았고, 그 때로부터 60일이 경과한 2024.9.24.에 이르러서야 쟁점토지를 소재지로 하여 임대사업자 최초 등록을 마쳤으므로, 위 규정에 따른 취득세 감면을 적용받을 수 있는 “임대사업자”에 해당하지 않는다.

(3) 한편 청구인들이 인용하고 있는 조세심판원 결정(조심 2015지963, 2016.1.26. 등 참조)은 기 등록된 임대사업자가 임대주택 건설용 토지를 취득한 후 60일을 경과하여 해당 토지를 임대물건으로 등록한 경우에 대한 것으로서, 토지를 취득할 당시 이미 임대사업자로 등록된 자인 이상 취득세를 감면받을 수 있는 ‘임대사업자’에 해당하는 것이고 「임대주택법」에 따른 변경등록까지 마쳐야 할 것은 아니라고 판단한 결정이다.

해당 조세심판원 결정례는 구 「지방세특례제한법」(2014.5.28. 법률 제12686호로 개정되기 전의 것) 제31조 제1항에 대한 해석례로서 이 건 심판청구의 사안과 그 근거 규정의 문언이 다르고, 청구인들은 쟁점토지의 취득 당시 임대사업자로 등록되어 있지 않아 위 사안과 같이 기 등록된 임대사업자 등록을 변경하는 경우에 해당하지도 않으므로, 이 건 심판청구에 대한 판단에 위 결정례가 적용될 수 없다.

따라서 처분청이 청구인들에게 한 이 건 취득세 등의 경정청구에 대한 거부처분은 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지에 건축허가를 받은 날부터 60일이 경과한 후 임대사업자 등록을 마친 자를 「지방세특례제한법」제31조 제1항에 따른 ‘임대사업자’로 볼 수 있는지 여부

나. 관련 법률 : ＜별지＞ 참조

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 청구인들은 2024.6.28. 이 건 매도인으로부터 쟁점토지를 매매로 취득하였다.

(나) 이 건 매도인은 2024.7.1. 처분청으로부터 쟁점토지에 공동주택을 건축하기 위한 건축허가를 받았다.

처분청은 2024.7.2. 해당 건축허가의 건축주를 이 건 매도인에서 청구인들로 변경하는 것을 허가한 것으로 확인된다.

(다) 청구인들은 2024.9.24. 처분청에 쟁점토지를 소재지로 하여 전용면적 40제곱미터 이하의 민간임대주택을 건축하기 위한 임대사업자 등록을 마친 것으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 이 건에 대해 살펴본다.

(가) 「지방세특례제한법」제31조 제1항 본문은 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 “임대사업자가 임대할 목적으로 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택을 건축하는 경우 그 공동주택에 대해서는 취득세를 감면한다”고 규정하면서,

이 때 “임대사업자”는 “토지에 대해서는 「주택법」제15조에 따른 사업계획승인을 받은 날 또는「건축법」제11조에 따른 건축허가를 받은 날부터 60일 이내로서 토지 취득일부터 1년 6개월 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우”를 말한다고 규정하고 있다.

(나) 청구인들은 쟁점토지를 소재지로 하여 건축허가를 받은 날(2024.7.2.)로부터 60일이 경과한 2024.9.24. 임대사업자로 등록하였으므로, 위 규정에 따른 취득세 감면을 적용받을 수 있는 “임대사업자”에 해당하지 않는바, 처분청이 청구인들의 취득세 등 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법률

(1) 지방세특례제한법(2024.12.31. 법률 제20632호로 개정되기 전의 것)

제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자 및 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자[임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물{2020년 7월 11일 이후 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위하여 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 같은 법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택"이라 한다) 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이거나 같은 조 제6호에 따른 단기민간임대주택(이하 이 조에서 "단기민간임대주택"이라 한다)인 경우 또는 같은 법 제5조에 따라 등록한 단기민간임대주택을 같은 조 제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택이나 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다}로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말하되, 토지에 대해서는 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 받은 날 또는「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받은 날부터 60일 이내로서 토지 취득일부터 1년 6개월 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 "임대사업자"라 한다]가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2024년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.

1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.

제177조의2(지방세 감면 특례의 제한) ① 이 법에 따라 취득세 또는 재산세가 면제(지방세 특례 중에서 세액감면율이 100분의 100인 경우와 세율경감률이 「지방세법」에 따른 해당 과세대상에 대한 세율 전부를 감면하는 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다)되는 경우에는 이 법에 따른 취득세 또는 재산세의 면제규정에도 불구하고 100분의 85에 해당하는 감면율(「지방세법」 제13조제1항부터 제4항까지의 세율은 적용하지 아니한 감면율을 말한다)을 적용한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 「지방세법」에 따라 산출한 취득세의 세액(연부로 부동산을 취득하는 경우 매회 세액을 합산한 것을 말하며, 1년 이내에 동일한 소유자로부터 부동산을 취득하는 경우 또는 1년 이내에 연접한 부동산을 취득하는 경우에는 각각의 부동산에 대하여 산출한 취득세의 세액을 합산한 것을 말한다) 및 재산세의 세액이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우

가. 취득세: 200만원 이하

나. 재산세: 50만원 이하(「지방세법」 제122조에 따른 세 부담의 상한을 적용하기 이전의 산출액을 말한다)

2. 제7조부터 제9조까지, 제13조 제3항, 제16조, 제17조, 제17조의2, 제20조 제1호, 제29조, 제30조 제3항, 제33조 제2항, 제35조의2, 제36조, 제41조 제1항부터 제6항까지, 제44조 제2항, 제50조, 제55조, 제57조의2 제2항(2020년 12월 31일까지로 한정한다), 제62조, 제63조 제2항ㆍ제4항, 제66조, 제73조, 제74조의2 제1항, 제76조 제2항, 제77조 제2항, 제82조, 제85조의2 제1항 제4호 및 제92조에 따른 감면