① 쟁점건축물 등은 2020.1.1.전 사업시행인가를 받은 재개발사업에 따라 취득한 체비지 및 보류지라서「지방세특례제한법」제177조의2(최소납부세제)의 적용대상이 아니므로, 그 취득세를 면제해야 한다는 청구주장의 당부② 쟁점비용을 쟁점건축물 등의 취득가격에서 제외해야 한다는 청구주장의 당부

예규·판례

① 쟁점건축물 등은 2020.1.1....

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심판청구

조심 2025지0313

생산일자 2025-12-22

AI 요약

요지

① 최소납부세제와 관련한 규정은 지방세 특례를 제한하기 위해서 신설된 규정일 뿐, 기존의 규정을 개정한 것이 아니므로, 일반적 경과조치의 적용대상이 될 수 없는 점 등에 비추어 쟁점건축물 등의 취득에 대해서 최소납부세제의 적용을 배제해야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단됨.② 처분청은 청구법인에게 환급된 내역을 구체적으로 재조사한 후 그 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단됨

상세내용

이유
1. 처분개요

가. 청구법인은 인천광역시 부평구 OOO 일원의 주택재개발정비사업(이하 “이 건 정비사업”이라 한다)과 관련하여, 2022.11.29. 일반분양분 아파트, 보류지, 상가(이하 “쟁점건축물”이라 한다) 및 임대주택(이하 “쟁점임대주택”이라 하고, “쟁점건축물”과 합하여, 이하 “쟁점건축물 등”이라 한다)에 대한 준공인가 전 사용허가를 받고, 2023.1.17. 쟁점건축물을「지방세특례제한법」(2020.1.15. 법률 제16865호로 개정된 것, 이하 “개정 법률”이라 한다) 부칙 제17조 제1항(이하 “이 건 경과규정”이라 한다), 「지방세특례제한법」(2020.1.15. 법률 제16865호로 개정되기 전의 것, 이하 “종전 법률”이라 한다) 제74조 제1항 및 제177조의2에 따른 취득세 감면대상(85%)으로, 쟁점임대주택을 이 건 경과규정 및 종전 법률 제74조 제3항에 따른 감면대상(75%)으로 하여 취득세 등 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 청구법인은 2024.7.3. 쟁점건축물 등에 대하여 취득세를 면제해야한다는 취지로 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2024.9.12. 이를 거부하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2024.11.15. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 쟁점건축물에 대하여 최소납부세제 적용이 배제되어 취득세가 전액 면제되어야 한다.

종전 법률 제74조 제1항은「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 한다)에 따른 재개발 사업시행자가 취득하는 체비지 또는 보류지에 대하여 취득세를 면제하였으나, 개정 법률은 위 제74조 제1항을 삭제하고 부칙 제17조에서 2020.1.1. 전에 사업시행계획인가를 받은 경우는 종전 법률 제74조 제1항에 따른다는 경과규정을 두었다.

그리고, 2014.12.31. 「지방세특례제한법」(법률 제12955호)에 제177조의2가 신설되어 취득세가 면제되는 경우 최소한 15%를 납부하도록 하면서 같은 법 제74조에 따른 감면에는 적용하지 않도록 하였고, 다시 2015.12.29. 「지방세특례제한법」(법률 제13637호) 제177조의2를 개정하면서 같은 법 제74조에 따른 감면에도 적용하되 부칙 제5조 제3호에서 2020.1.1.부터 시행하도록 하였다. 이와 같이 경과규정을 둔 것은 2015.12.29. 당시 「지방세특례제한법」 제74조 제1항이 “체비지에 대한 취득세 면제”를 규정하고 있었으므로 이 규정이 2020.1.1. 이후에도 시행되는 경우 그에 대하여 같은 법 제177조의2를 적용하도록 한 것이다.

그러나, 개정 법률 제74조 제1항이 삭제되어 취득세를 면제하는 법률의 규정이 없어졌기 때문에 2020.1.1.부터는 더 이상 종전 법률 제74조 제1항에 따른 최소납부세제 15% 적용 대상도 사라지게 된 것이다. 즉, 2020.1.1. 이후는 2019.12.31.까지 사업시행계획을 인가받은 사업시행자에 대하여 종전 법률 제74조 제1항에 따라 취득세를 면제하는 것이며 개정 법률 제74조 제1항이 적용되는 것이 아니므로 같은 법 제177조의2 규정도 적용할 수 없다.

따라서 주택재개발사업시행계획을 2020.1.1. 전에 인가받은 경우 종전 법률 제74조 제1항 및 제177조의2에 따라 체비지·보류지에 대한 취득세가 전액 면제되어야 한다.

(2) 쟁점임대주택은 보류지에 해당하므로, 그 취득세를 면제하여야 한다. 도시정비법은 2016.3.1.까지 임대주택을 체비지로 분류하지 않았으나, 2017.2.8. 법률 제14567호로 전부개정되면서 도시정비법 제74조 제1항 제4호에서, ‘다음 각 목에 해당하는 보류지 등의 명세와 추산액 및 처분방법’으로 규정하여 ① 일반분양분, ② 공공지원민간임대주택, ③ 임대주택, ④ 부대·복리시설이 보류지 등에 해당함을 명확히 규정하였다.

＜도시정비법의 관리처분계획 관련 규정 개정 비교＞

개정 전

개정 이후

제48조(관리처분계획의 인가 등) ①(생략)

3. 다음 각 목에 따른 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액. (단서 생략)

가. 조합원 분양분

나. 일반 분양분

다. 기업형임대주택

라. 임대주택

마. 그 밖에 부대ㆍ복리시설 등

제74조(관리처분계획의 인가 등) ①(생략)

4. 다음 각 목에 해당하는 보류지 등의 명세와 추산액 및 처분방법. (단서 생략)

가. 일반 분양분

나. 공공지원민간임대주택

다. 임대주택

라. 그 밖에 부대시설·복리시설 등

즉, 2018.2.9.부터는 도시정비법 제74조 제1항 제4호에 따라 일반분양분뿐만 아니라 임대주택도 체비지·보류지에 해당되는바, 관리처분계획에 따라 보류지 등으로 확정되어 도시정비법 제55조에 따라 인수자에게 매각(분양)하여 사업비에 충당하는 임대주택 역시 체비지·보류지에 해당하므로 일반분양분 아파트와 마찬가지로 2019년 이전 지방세특례제한법 제74조 제1항에 따라 취득세가 전액 면제되어야 한다.

따라서 청구법인은 2011.10.7. 이 건 정비사업 시행계획을 인가받았으며, 2022.11.29. 준공인가 전 사용검사로 쟁점임대주택을 취득한 것이고, 쟁점임대주택도 체비지·보류지에 해당하기 때문에 쟁점①과 같은 이유로 그 취득세 전액을 면제해야 한다.

(3) 쟁점건축물 등의 취득세 과세표준액 OOO원 중에서 ① 정비기반시설공사 공사비 OOO원, ② 조합원 분양신청 용역 OOO원, ③ 이주비관련 용역비 OOO원, ④ 종전·종후자산 등 감정평가수수료 OOO원, ⑤ 종전 부동산 취득관련 비용 OOO원, ⑥ 현금청산 등의 차입금 지급이자 OOO원, ⑦ 학교 민원보상비 OOO원, 총계 OOO원을 제외하는 것이 타당하다.

(가) 공동주택단지의 외부 기반시설 공사비 등 기부채납물건 공사비용(이하 “쟁점비용①”이라 한다)은 쟁점건축물 등의 취득가격에서 제외되어야 한다.

법원은 건축물을 신축하면서 지하철 역사와의 연결통로, 출입구, 환기구, 엘리베이터 설치 등의 공사비용을 부담한 경우에, 신축하는 건축물과의 직접적인 연결통로 신설 공사에 관한 비용은 건축물을 취득하기 위해 지급한 ‘간접비용’에 해당하지만, 연결통로 외의 비용들은 신축하는 건축물과 관련이 없는 비용으로서 신축하는 건축물 자체의 가격 또는 신축하는 건축물을 취득하기 위해 지급한 간접비용에 해당하지 아니한다고 판결한 바 있다(하급심 판결이 대법원 2024두43089 심리불속행 판결로 확정).

이 건 정비사업과 관련하여 처분청은 2011.10.7. 사업시행인가를 하면서 사회복지시설, 주차장, 공원, 도로 등 정비기반시설을 새로이 설치하여 처분청에 기부채납하도록 하였고, 청구법인은 2023.1.30. 쟁점건축물 등에 대한 취득세를 신고납부하면서 ㈜AAA에게 지급한 정비기반시설 설치공사 비용과 ㈜종합건축사무소 BBB에게 지급한 정비기반시설공사 감리용역비용에 대해서만 취득세 과세표준에서 제외하고, 나머지 OOO원의 정비기반시설 공사비를 취득가격에 포함하여 신고·납부하였다.

청구법인은 위 도로, 공원 등의 정비기반시설을 조성하기 위하여 지출한 공사비 OOO원을 쟁점건축물 등의 취득가격에서 제외하여 주도록 경정청구를 하였으나, 처분청에서는 위 정비기반시설 공사비를 취득가격에서 제외하면서, 다만 2021년 5월경 CCC(주)와 도로(OOO) 임시 재포장공사를 위한 공사비 OOO원에 대하여는 정비기반시설이 아니라는 이유로 거부처분을 하였다.

그러나 OOO는 기존 도로가 확장되어 기부채납된 것으로서 도로를 확장하기 전에 기존도로의 포장을 임시로 재포장한 비용도 정비기반시설 공사비로서 CCC(주)에 지급한 OOO 임시 재포장공사비 OOO원은 사건 공동주택의 취득세 과세표준액에서 제외되어야 한다.

(나) 조합원 분양신청 용역비 및 임대주택 매각대금 산출용역비(이하 “쟁점비용②”라 한다)는 광고선전비 등의 판매비용 또는 이와 유사한 비용에 해당하므로, 쟁점건축물 등의 취득가격에서 제외해야 한다.

「지방세법 시행령」제18조 제2항에서는 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 비용을 취득가격에 포함하지 않도록 규정하면서 제1호에서 “취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용”을 제5호에서는 “제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용”으로 규정하고 있는바, 임대주택의 매각금액 산정을 위한 용역비, 분양과 관련된 분양가 산정용역비는 판매비로서 건물취득과 관련이 없다 할 것이다.

청구법인은 ⓐ 조합원 분양신청을 위한 광고료, 인쇄물, 우편료 등 분양신청비용 OOO원을 지급하였으며, ⓑ 2011년 10월경 OOO과 분양신청 접수와 관련하여 홍보 용역업무계약을 체결하여 그 대금으로 OOO원을 지급하였으며, ⓒ 주식회사 DDD에게 조합원 분양신청 홍보를 명목으로 2018.4.6.에 OOO원, 2019.11.18.에 OOO원을 각각 지급하였으며, ⓓ 2019.1.3. EEE 주식회사에게 임대주택 매각대금(택지조성비 산출용역) 산출용역비용 OOO원 합계 OOO원을 쟁점건축물 등의 취득원가에 포함하여 신고하였다.

청구법인은 위 조합원 분양홍보신청 및 임대주택 매각용역비 OOO원을 쟁점건축물 등의 취득가격에서 제외하여 주도록 경정청구를 하였으나, 처분청에서는 분양신청비용 일부만 제외하고 조합원들은 원시취득하는 것이므로 취득원가에 포함되고, 임대주택 매각용역비는 판매비가 아니라는 이유로 거부처분을 하였다.

그러나 조합원 모집을 위한 분양홍보 비용도 판매비에 해당하며, 처분청의 주장처럼 조합원이 원시취득하는 것이기 때문에 제외할 수 없다면, 위 조합원 분양홍보비용은 전액 조합원의 원시취득 가격에 포함되어야 하고 일반분양분에 안분할 수 없다. 그리고 임대주택 매각용역비용은 관리처분계획을 인가받기 위한 것이 아니라, 일반분양분 아파트의 분양과 달리 임대사업자에게 매각하기 위하여 토지 가격 및 건축물 가격을 적정하게 산정하기 위한 것으로 이 또한 판매비에 해당하므로 조합원 분양홍보비 OOO원(OOO) 및 임대주택 매각용역비 OOO원은 쟁점건축물 등의 취득세 과세표준액에서 제외되어야 한다.

(다) 이주관련 용역비(이하 “쟁점비용③”이라 한다)는 쟁점건축물 등과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용이므로, 그 취득가격에서 제외해야 한다.

「지방세법 시행령」제18조 제1항 각호에서 주택재건축사업과 관련하여 조합원 및 세입자들을 이주시키기 위한 비용을 취득비용으로 열거하고 있지 아니하므로, 조세법률주의 원칙상 이주관련 용역비를 신축하는 건축물의 취득비용으로 포함시킬 수 없다.

그리고「지방세법 시행령」제18조 제2항 제3호는 “이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용”으로 규정하고 있는데, 법문을 보면 중간에 쉼표(,)로 구성되어서 ①이주비와 ②지장물 보상금 등 취득물건과 별개 권리보상으로 지급되는 비용로 나누어져 있으므로, 이주비는 권리보상 등의 유무에 관련 없이 모두 신축 건축물의 취득원가에 포함될 수 없다.

즉, 법조문의 해석과 관련하여 헌법재판소에서는 “「공중위생관리법」 제2조 제1항 제2호부터 제4호까지의 규정에 의한 숙박업, 목욕장업(沐浴場業), 이용업(理容業) 중 대통령령으로 정하는 것”의 해석에 대하여 문화체육관광부 고시 제2014-0039호로 2014.12.5. 고시된 ‘한글 맞춤법’에 의하면, 문장부호 중 쉼표(,)는 “같은 자격의 어구를 열거할 때”와 “바로 다음 말과 직접적인 관계에 있지 않음을 나타낼 때” 사용할 수 있는바, 풍속업법 제2조 제4호의 “…… 숙박업, 목욕장업, 이용업 중 대통령령으로 정하는 것” 부분에 사용한 쉼표(,)는 후자의 용법으로 사용한 것으로 해석되고, 이 경우 목욕장업은 ‘대통령령으로 정하는 것’에 걸리지 아니하는 것으로 해석하였다(전원재판부 2012헌마410, 2015.5.28.).

그리고 위에서 살펴본 바와 같이 구「지방세법 시행령」제18조 제2항 제3호는 “이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용”으로 규정하고 있는데, 쉼표 앞쪽의 이주비는 뒤쪽의 권리보상 부분과 연결되지 아니하므로, 권리보상과 상관없이 모든 이주관련 비용이 해당되는 것이며, 기존의 주민이 정비사업구역 외의 지역으로 옮기는 이주와 관련해서는 사전 이주계획, 실제 이동, 이주 후의 계획 등을 망라하여 비용이 발생하게 되는바, 이러한 주민등의 이주와 관련해서는 주민등의 이주날짜 조정, 남아있는 주민들을 위한 이주한 공가 주택·상가 등의 방범관리, 이주 주민등에 대한 이사비용, 이주에 반대하는 주민들에 대한 이주대책 등 다양한 업무가 발생하고 이러한 주민등의 이주와 관련된 일련의 과정에서 발생하는 비용은 모두 이주비로 보아야 할 것으로서 청구법인이 조합원들의 이주와 관련하여 범죄예방을 위해 지출한 용역비, 이주를 위한 이주관리용역비도 모두 이주비에 해당한다 할 것이다.

청구법인은 ⓐ 2018.2.7. 주식회사 FFF과 이주지원센터 현장 개설, 실거주지 실태 방문조사, 이주일정계획 제출, 이주안내문 등 이주관련 서류작성 지원 등을 내용으로 하는 이주관리 용역계약을 체결하고, 그 이후 세 차례에 걸쳐 추가 용역계약을 체결하여 그 대금으로 합계 OOO원을 지급하였고, ⓑ 2017.3.28. 주식회사 DDD에 세입자조사 권리분석을 위한 비용 OOO원 지급하였고(청구법인 제18호증 이주관리용역계약서 및 추가계약서, 청구법인 제19호증 이주관리용역비 계정별원장), ⓒ 2016.11.14. GGG 주식회사와 범죄예방대책관련 용역계약을 체결하고 OOO원을 지급하는 등 총 합계 OOO원을 지급하고, 위 금액을 쟁점건축물 등의 취득가격에 포함하여 신고하였는바, 이러한 비용은 쟁점건축물 등의 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다.

(라) 종전·종후자산 감정평가비(이하 “쟁점비용④”이라 한다)는 관리처분계획 수립과 관련한 비용이므로, 쟁점건축물 등의 취득가격에 포함되지 않는다.

도시정비법 제74조에서는 관리처분계획의 하나로서 “분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격”을 규정하고 있고, 같은 법 제89조에서는 조합원들의 청산금 등을 계산하기 위하여 조합원들이 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격을 평가하는 경우에 그 토지 또는 건축물의 규모ㆍ위치ㆍ용도ㆍ이용 상황ㆍ정비사업비 등을 참작하여 평가하도록 규정하고 있는바, 이는 “종전자산가액×비례율”을 곱한 권리가액을 차감해 조합원별 분담금 또는 환급금을 결정하는 관리처분계획 수립에서 필요한 절차이다.

국토교통부 ‘감정평가 실무기준’(2019.10.23. 국토교통부고시 제2019- 594호) “720 도시정비평가”에서는 종전자산은 종전의 토지나 건물, 종후자산은 분양예정인 대지나 건물로 정의하고 있고, 종전자산의 평가는 사업시행인가고시일을 기준으로 조합원별 조합출자 자산의 상대적 가치비율 산정의 기준이 되므로 대상물건의 유형·위치·규모 등에 따라 균형이 유지되도록 평가해야 한다고 되어 있으며, 종후자산의 평가는 분양신청기간 만료일이나 의뢰인이 제시하는 날을 기준으로 대상물건의 유형·위치·규모 등에 따라 감정평가액의 균형이 유지되도록 평가해야 된다고 규정하고 있다.

즉, 주택재건축사업에서 감정평가는 종전자산평가와 종후자산평가로 구분되는데, 법원에서도 이러한 감정평가수수료는 현물출자된 토지의 적정한 가격산정을 위한 것으로서 신축하는 공동주택 건축물의 자체의 가격으로 지급된 것도 아니고, 그에 준하는 취득절차 비용으로 소요된 것도 아니므로 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다고 판결하였는바(하급심 판결이 대법원 2021두51690 심리불속행 판결로 확정), 종전자산 및 종후자산의 감정평가비는 취득비용에서 제외되는 판매비용으로 보아 신축하는 건축물의 공사와는 관련 없는 비용이라 할 것이다.

청구법인은 종전·종후자산 평가, 일반분양분 금액책정, 국유지 매각·매수, 현물출자 자산 등 감정평가를 위해 ㈜HHH감정평가법인, ㈜III감정평가법인 등과 감정평가계약을 체결하고 지급한 OOO원이 쟁점건축물 등의 취득가격에 포함하여 신고하였는바, 위 감정평가수수료는 쟁점건축물 등의 건축물 취득세 과세표준액에서 제외되어야 한다.

나아가 위 지급된 감정평가비용 중에는 2021.11.26. ㈜JJJ감정법인 경인지사 및 ㈜III감정평가법인과 법인세 과표산정을 위한 현물출자 감정평가 등을 목적으로 감정평가 계약을 체결하여 그 비용 OOO원을 지급하였는데, 이는 건축물의 건축을 위해 소요되는 비용이 아니라 청구법인의 소득에 대한 법인세 신고를 이행하기 위한 절차적 비용에 해당하므로 이 건 취득비용에서 제외되어야 한다.

(마) 종전 부동산 관련 소송비용, 토지수용 및 명도비용(이하 “쟁점비용⑤”이라 한다)도 쟁점건축물 등의 신축과는 무관한 것이라서 그 취득가격에서 제외되어야 한다.

청구법인은 조합설립·관리처분 등에 대한 소송과 종전 부동산에 대한 명도·이전 등을 위한 소송 및 강제집행 등에 지급된 소송비용 OOO원과 현금청산 또는 세입자 등 이주비 등 손실보상금 산정 용역 등을 위해 토지수용 및 명도비용 OOO원을 지급하였는바, 이러한 종전 부동산의 취득과 관련한 발생비용은 쟁점건축물 등의 취득세 과세표준액에서 제외되어야 한다.

(사) 현금청산 등의 자금으로 대출받은 차입금 지급이자(이하 “쟁점비용⑥”이라 한다)는 사업계획승인일 이전에 발생된 것이라서 쟁점건축물 등의 건축과 관련이 없다.

어떠한 자산을 건설 등에 의하여 취득하는 데 사용할 목적으로 직접 차입한 자금의 경우 그 지급이자는 취득에 소요되는 비용으로서 취득세의 과세표준에 포함되지만, 그 밖의 목적으로 차입한 자금의 지급이자는 납세의무자가 자본화하여 취득가격에 적정하게 반영하는 등의 특별한 사정이 없는 한 차입한 자금이 과세물건의 취득을 위하여 간접적으로 소요되어 실질적으로 투자된 것으로 볼 수 있어야 취득세의 과세표준에 합산할 수 있으며(대법원 2018.3.29. 선고, 2014두46935 판결), 사업계획승인일 이전에 지출한 금융비용, 즉 주택의 건축과 관련 없는 차입금 금융비용은 건축물 취득 전에 발생하였다고 하더라도 건축물을 취득하기 위한 비용으로 사용되었다고 할 수 없다.

또한, 주택건설사업 추진과 관련하여 발생한 건설자금이자 중 건축물을 취득하기 위하여 발생한 건설자금이자만 취득세 과세표준에 산입된다 할 것이며, 주택재개발사업과 관련하여 조합원들의 분담금 및 일반분양으로 분양수입금이 발생하여 분담금 및 분양수입금으로 차입금을 변제한 사실이 확인된다면 그 금액은 제외하여 취득세 과세표준이 되는 건설자금이자를 계산하여야 할 것이다(대법원 2017.12.7. 선고 2017두57301 판결, 조심 2015지762, 2016.10.3. 참조).

청구법인은 이 건 정비사업과 관련하여 2011년 12월경 KKK 주식회사와 ‘OOO 주택재개발 공사도급(본)계약’을 체결하면서, 그 계약서 제14조 제1항에서 본계약상 사업경비에 해당하는 경비를 다음과 같이 열거하고 있고, 위 계약서 제17조 제1항 전단에서 “갑이 금융기관 또는 을로부터 사업경비를 대출, 대여받을 경우 제14조 제1항 제2호 내지 제17호의 사업경비는 무이자로 하고, 그 이외의 사업경비는 유이자로 대여하기로 한다.”라고 약정하였다.

해당 계약서에 따르면 조합운영비, 설계용역비, 행정용역비, 지질조사비, 측량비, 교통영향 평가용역비, 문화재지표조사비 보존등기비, 도시계획용역비, 교통영향평가비, 철거 및 잔재처리비, 감정평가비, 총회비용, 광역교통시설부담금 등 쟁점건축물 등의 신축에 소요되는 취득비용의 대부분을 무이자로 대여하며, 국공유지불하금 및 제세금, 재결공탁금 및 협의매수금, 세입자주거대책비, 학교시설분담금, 소송비, 분양보증수수료, 민원처리비 등 쟁점건축물 등 등의 취득비용에서 제외되는 경비의 대여자금에 대하여 유이자로 대여하는 것을 약정하고 있다

또한 위 계약서 제38조에서 청구법인이 도급공사비 및 대여금을 상환하는 방법과 시기를 약정하면서, 조합원 및 일반수분양자의 분양대금 등에서 우선 상환하기로 하였다.

청구법인은 2018년부터 2022년 11월까지 사업비금융이자 계정의 이자비용과 사업비 계정에서의 대출보증 및 금융자문 수수료, 분양보증수수료 등 금융차입에 따른 이자비용 및 수수료 등 총 OOO원을 지급하였다.

당초 취득세 과세표준 신고시에 영업외 비용(손익계산서-영업외비용)으로 OOO원을 가산하여 신고하였으며, 영업외비용은 사업비금융이자, 자산처분손실, 잡손실 등으로서 이 중에 사업비이자는 OOO원이다.

그리고 당초 취득세 과세표준 신고시에 운영비(손익계산서-판매비와관리비)로 OOO원을 가산하여 신고하였으며, 운영비 중에서 사업비 항목에 대출수수료 OOO원이 포함되어 있다.

한편 청구법인은 2019.12.6. 이 건 정비사업을 착공한 다음, 2019.12.10. 쟁점건축물 등에 대한 입주자모집공고를 하였으며, 2019.12.16.부터 3일간 쟁점건축물 등의 분양신청을 받아 2020.1.6.부터 3일간 분양계약을 체결하여 2019년부터 총 OOO원의 일반분양수입금이 발생하였고, 2018년부터 조합원 분담금(분양선수금)이 발생하고 있었으므로, 사업비의 차입금이자는 건축물 건축을 위한 자금이 아니라 현금청산 등 기존의 토지매입에 소요된 차입금의 지급이자이다.

따라서 청구법인이 쟁점건축물 등 건축물의 취득가격에 포함하여 신고납부한 이자비용 OOO원과 대출보증수수료 등 OOO원은 쟁점건축물 등 건축물 취득세 과세표준액에서 제외되어야 한다.

(아) 인근 학교 환경개선공사 등 민원보상비(이하 “쟁점비용⑦”이라 한다)는 쟁점건축물 등과 직간접적으로 관련이 없으므로, 그 취득가격에서 제외해야 한다.

청구법인은 2022.7.13. OOO초등학교장으로부터 공사현장과 인접해 있는 학교의 운동장 스탠드 방부목 철거 및 개선, 운동장 계단 및 등나무 의자 보수 및 도색 등을 목적으로 하는 학교 운동장 교육환경 개선사업에 대하여 사업지원을 요청받고, 2022.8.10. ㈜LLL와 OOO초등학교 환경개선공사계약을 체결하여 공사를 완료한 후 공사대금 OOO원을 지급하였는바, 이러한 공사비용은 취득세 과세대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것으로서 쟁점건축물 등의 취득가격에서 제외되어야 한다(조심 2021지2782, 2022.8.18., 참조).

나. 처분청 의견

(1) 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고 특히 조세 경감 등 특례 규정은 더욱 엄격하게 해석하는 것이 조세형평의 원칙에 부합하는 점 등에 비추어 볼 때, 취득세는 취득 당시의 사실상 현황과 법령에 따라 부과하는 것으로 건축물의 경우 그 착공시기가 비슷하더라도 취득(사용승인)시기가 다른 경우 서로 다른 법령을 적용할 수 있는바 이를 합리적 이유가 없는 차별이라고 할 수 없고, 「지방세특례제한법」제74조 제1항에 대한 최소납부세제 적용은 2015.12.29. 법률 제13637호로 개정된 「지방세특례제한법」에서 2020년 1월 1일 부터 적용하는 것으로 예정되어 있었고 이 건 정비사업과 관련하여 건축물 착공일이 2019. 12. 9.로 확인되는 점에 비추어 청구법인은 쟁점건축물에 대한 최소납부세제 적용을 충분히 예측할 수 있었을 것으로 보인다.

조세심판원에서도 주택재개발사업 시행자가 2011.3.24. 사업계획의 시행을 인가받아 2019.11.25. 공동주택 신축공사에 착공하여 2022.6.13. 사용승인을 받은 건에 대하여 “「지방세특례제한법」제177조의2 규정의 경우 2016.1.1. 처음으로 시행된 이후 여러 차례 개정되면서 그 적용 대상이 변경된 것은 사실이나 이는 입법자의 고유 권한으로서 납세자가 그 개정 사항을 예측할 수 없었다고 하여 그 적용 여부가 달라지는 것은 아닌 점 등에 비추어 쟁점건축물 등은 현행「지방세특례제한법」제177조의2 제1항에 따른 최소납부세액 부과 대상이라 할 것이므로 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구 중 최소납부세액에 상당하는 세액의 환급을 거부한 처분은 달리 잘못이 없다”(조심 2023지1646, 2023.6.20.)고 결정한바 있다.

따라서 쟁점건축물의 경우 개정 법률에도 불구하고 부칙 제17조 제1항의 규정에 따라 종전 법률 제74조 제1항이 적용되어 재개발사업 시행자가 취득하는 체비지 또는 보류지로서 취득세 면제대상이라 할 것이고, 종전 법률 제74조 제1항을 적용받아 취득세를 면제받는 경우에는 ‘최소납부세제’를 적용하는 것이 명확하다 하겠다.

(2) 조세심판원과 법원에서는 취득세가 면제되는 ‘체비지 등’이라 함은 사업시행자가 미리 관리처분계획에서 체비지 또는 보류지로 정하거나 그에 따른 체비지 또는 보류지로 간주되는 것을 의미하고, 관리처분계획에 따라 취득하는 임대주택은 취득세가 면제되는 ‘체비지 등’이 아니라고 판단하고 있다(조심 2017지993, 2018.4.16., 대법원 2009.6.23. 선고 2007두3275 판결, 같은 뜻임).

그런데 개정된 규정은 관리처분계획 수립 시 포함되어야 하는 분양대상자별 분양 예정인 대지 및 건축물의 추산액을 구체화하여 일반분양분, 기업형 임대주택, 임대주택, 그 밖의 복리시설 등으로 구분한 것일 뿐 임대주택을 체비지 등에 포함한다는 내용의 규정으로 볼 수 없을 뿐만 아니라 임대주택은 조합원 및 일반에게 원칙적으로 분양하는 것이 아니므로 체비지 등과 같이 분양신청을 받은 후 잔여분이라는 개념은 성립할 수 없어 쟁점임대주택은 취득세 면제 대상인 체비지 등에 해당하지 아니하고 종전 법률 제74조 제3항 제2호에 따른 감면대상(75%)에 해당할 뿐이므로, 청구주장을 받아들이기 어렵다.

(3) 청구법인은 쟁점비용을 쟁점건축물 등의 신축과 직간접적으로 관련이 없는 비용이라고 주장하나, 다음과 같은 이유로 이러한 주장을 받아들일 수 없다.

(가) 쟁점비용①의 경우, 청구법인은 2022.5.3. ㈜MMM과 정비기반시설(도로) 공사계약을 체결한바 있고, 이와 별개로 청구법인이 2021.5.26. CCC(주)에 지급한 ‘OOO 임시 재포장 공사비’는 청구법인과 인근에 위치한 OOO재개발 정비구역에 걸쳐 있는 도로이며, 계정별원장 외상매입금 적요에 해당금액을 ‘OOO 보수’라고 기장하고 있음에 비추어 쟁점비용①은 이 건 정비사업과 관련하여 신축공사 과정에서 파손된 공사진입로를 복구하기 위해 지출한 비용으로 “신축아파트” 취득세 과세표준에 포함되는 것이 타당하다 하다.

(나) 쟁점비용②는 청구법인이 쟁점건축물을 일반분양자에게 분양하기 위해 지출한 판매비용과는 그 성격을 달리하며, 조합원 분양신청 용역비는 조합원이 신축재개발 아파트 등을 원시취득하는 데 지급한 비용으로, 조합원 분양신청은 이 건 정비사업을 시행하기 위해 필수적으로 수반되는 필수적인 절차에 해당하여 청구법인이 이 건 정비사업을 통해 신축주택을 취득하는데 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비로 보아야 하고, 임대주택 매각산출 용역비 또한 청구법인이 도시정비법 제74조 제1항 제4호에 따라 관리처분계획 인가를 받기 위해서는 보류지 등의 명세와 추산가액이 포함되어야 하므로, 그 비용은 정비사업을 통해 건축되는 건축물의 취득에 필수적으로 소요되는 간접비용으로서 신축 건축물의 취득세 등의 과세표준에 포함되어야 한다.

(다) 쟁점비용③은 청구법인이 쟁점건축물 등을 신축하지 않았다면 부담하지 않았을 비용이므로, 이는 「지방세법 시행령」제18조 제1항 제4호에서 규정한 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비 또는 제7호 그에 준하는 비용 등에 해당한다고 봄이 타탕하다.

(라) 쟁점비용④는 도시정비법 제74조에 따라 종전 토지 또는 건축물의 가격, 분양대상 대지 및 건축물의 추산액, 정비사업비 추산액 등을 포함한 관리처분계획에 대하여 시장 등으로부터 인가를 받기 위해 필수적으로 수행되는 것인바, 그 비용은 정비사업을 통해 건축되는 건축물의 취득에 필수적으로 소요되는 간접비용으로서 쟁점건축물 등의 취득세 등의 과세표준에 포함되어야 한다(조심 2019지2525, 2020.8.21. 외 다수).

(마) 쟁점비용⑤는 청구법인이 쟁점건축물 등을 신축하는 과정에서 필수적으로 수반되는 준비행위에 소요된 비용으로, 이는「지방세법 시행령」제18조 제1항 제4호에서 규정한 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비 또는 제7호 그에 준하는 비용 등에 해당하여 쟁점건축물 등의 취득세 등의 과세표준에 포함되어야 한다(조심 2023지4085, 2023.10.13. 외 다수).

(바) 쟁점비용⑥의 경우, 청구법인이 사업비 차입금을 사용처별 계좌를 달리하여 현금청산 등 토지취득 비용으로만 사용된다고 주장할 뿐 이를 입증할 수 있는 구체적인 자료를 요청하였으나 제출하지 않았다. 또한, 청구법인이 OOO은행 및 OOO보험과 2018.12.26. 대출금 OOO원을 한도로 하는 대출약정을 체결하고 2018.12.28. 대출금 OOO원을 실행하여 기존에 시공사로부터 받은 사업비 대여금 OOO원을 상환하는 등 사업비로 지출된 것이 확인되고, 차입금 중 일부는 청구법인의 운영계좌로 예치되어 사용되었는바, 사업비 대출금은 쟁점건축물 등의 신축과 관련하여 이주, 착공, 분양, 사용승인까지 일련의 과정에서 소요된 비용으로 보이므로 쟁점건축물 등의 취득가격에 포함되어야 한다.

(사) 쟁점비용⑦의 경우, 처분청이 2024.9.10. 경정청구 결정통지를 하면서 학교민원보상비 등 합계 OOO원을 과세표준에서 제외하기로 결정하여 통보한 사안으로 청구내용에 착오가 있었던 것으로 보인다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점건축물 등은 2020.1.1. 전 사업시행인가를 받은 재개발사업에 따라 취득한 체비지 및 보류지라서「지방세특례제한법」제177조의2(최소납부세제)의 적용대상이 아니므로, 그 취득세를 면제해야 한다는 청구주장의 당부

② 쟁점비용을 쟁점건축물 등의 취득가격에서 제외해야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다.

(가) 청구법인은 2008.12.22. 이 건 정비사업을 목적으로 설립된 법인이다.

(나) 청구법인은 2011.10.7. 이 건 정비사업에 대한 사업시행계획을 인가받고, 2018.11.23. 관리처분계획을 인가받았으며, 2023.12.4. 준공인가를 거쳐 2023.12.5. 이전고시를 완료한 것으로 나타난다.

(다) 청구법인은 2022.11.29. 쟁점건축물 등에 대한 준공인가 전 사용허가를 받았고, 관련 현황은 아래 ＜표1＞과 같다.

＜표1＞ 쟁점건축물 등의 현황

(단위: ㎡, %)

○○○

(라) 청구법인은 2023.1.17. 쟁점건축물 등에 대한 취득세 등을 신고·납부하였고, 그 구체적인 내역은 아래 ＜표2＞와 같다.

＜표2＞ 취득세 신고내역

(단위: 원)

○○○

(마) 처분청은 2024.9.10. 청구법인의 경정청구 중 쟁점비용⑦ 등 OOO원을 쟁점건축물의 취득가격에서 제외하여 취득세 등 OOO원을 청구법인에게 환급하였다.

(바) 「지방세특례제한법」 제74조 및 제177조의2 개정 관련 사항을 요약하면 다음 ＜표3＞과 같다.

＜표3＞ 개정사항 요약

시행일

조항

개정 내용

2015.1.1.

제74조 제1항

○ 2019.12.31.까지 취득세 면제

제177조의2(신설)

○ 제74조 최소납부세제 적용 제외

2016.1.1.

(종전 법률)

제74조 제1항

○ 2019.12.31.까지 취득세 면제

제177조의2

제1항 제2호

○ 제74조 최소납부세제 적용

- 다만, 제74조 제1항·제2항은 2020.1.1.부터 적용(부칙 제5조 제3호)

2020.1.15.

(개정 법률)

제74조 제1항(삭제)

제74조 제3항(신설)

○ 제74조 제1항(사업시행자 취득 체비지)을 같은 조 제3항으로 이관

- 취득세 면제에서 75% 감면으로 하향조정, 주택재개발사업 시행자에 대한 감면 삭제

○ 2020.1.1.전 사업계획인가 받은 사업시행자 취득 체비지는 종전 규정(제74조 제1항) 및 부칙 제17조 제1항에 따라 취득세 면제

→ 제74조 제1항에 대해 최소납부세제 적용

2022.1.1.

제177조의2

제1항 제2호(개정)

○ 환지처분 대상자에 대한 취득세 면제 시 제74조 제1항 최소납부세제 적용 제외

(사) 행정안전부는 2023년 재개발·도시개발사업으로 취득하는 토지의 과세표준 관련 규정을 명확하게 개정하고, ‘2023년도 지방세법 및 하위법령 개정내용(적용요령)’에서 “조합 및 사업시행자의 경우 「지방세법」 및 「지방세법 시행령」 개정 규정에 따라 2023.1.1.부터 부과한다”고 밝히고 있다.

(아) 처분청은 2018.11.23. 이 건 정비사업의 관리처분계획인가를 고시(이하 “이 건 고시”라 한다)하였는데, 해당 고시 상의 “분양 또는 보류지의 규모 등 분양계획”은 토지등소유자, 보류시설, 일반분양, 임대로 구분되어 있고, 그 구체적인 내용은 아래 ＜표4＞와 같다.

＜표4＞ 분양 또는 보류지의 규모 등 분양계획

(단위 : ㎡)

○○○

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.

(가) 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구법인은 쟁점건축물 등의 취득에 대해서「지방세특례제한법」제177조의2에서 규정한 최소납부세제 적용을 배제해야 한다고 주장한다.

그러나 개정 법률 부칙 제17조 제1항에서 “2020년 1월 1일 전에 「도시 및 주거환경정비법」 제50조에 따른 사업시행계획인가를 받은 사업의 시행으로 2020년 1월 1일 이후 취득하는 부동산에 대한 취득세 감면에 대해서는 제74조 제1항 및 제3항의 개정규정에도 불구하고 종전의 제74조 제1항에 따른다”라고 규정하고 있으므로, 청구법인이 2020.1.1. 이전 사업시행계획인가를 받아 2023.12.4.에 취득한 쟁점건축물 등에 대해서는 종전 법률 제74조 제1항이 적용되어야 할 것이다. 또한, 최소납부세제와 관련한 규정은 지방세 특례를 제한하기 위해서 신설된 규정일 뿐, 기존의 규정을 개정한 것이 아니므로, 일반적 경과조치의 적용대상이 될 수도 없다. 따라서 쟁점건축물 등의 취득에 대해서 최소납부세제의 적용을 배제해야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

한편, 청구법인은 쟁점임대주택이 체비지 또는 보류지에 해당한다면서 쟁점임대주택의 취득에 대하여 종전 법률 제74조 제3항이 아니라 같은 조 제1항을 적용해야 한다는 주장을 하였는데, 도시정비법 제79조 제1항은 정비사업의 시행으로 조성된 대지 및 건축물은 관리처분계획에 따라 처분 또는 관리하여야 한다고 규정하면서 같은 조 제4항은 토지소유자 등으로부터 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우 그 잔여분을 보류지로 정한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제87조 제3항은 제79조 제4항에 따른 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은「도시개발법」제34조에 따른 보류지 또는 체비지로 본다고 규정하고 있는바, 보류지는 잔여분 중 관리처분계획에서 보류지로 지정된 대지 또는 건축물을 의미하고, 체비지는 일반에게 분양하는 것으로 관리처분계획에서 정한 것을 의미한다. 즉, 보류지나 체비지는 관리처분계획에서 정해지는 것으로서, 그에 따른 이전고시가 있어야 비로소 사업시행자의 소유권 취득이 확정되는 것이므로, 관리처분계획에서 정하지 아니한 보류지 또는 체비지의 취득은 있을 수 없다. 이러한 법리에 비추어, 이 건 고시에서 보류지 또는 체비지로 정해진 사실이 없는 쟁점임대주택에 대하여 종전 법률 제74조 제1항을 적용할 수는 없다고 판단된다.

(나) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살펴본다.

1) 청구법인은 쟁점비용①이 국가 등에 귀속될 도로 등에 소요된 비용이라고 주장하나, 청구법인이 제출한 자료에 따르면, 해당 비용은 기존도로를 임시로 재포장하기 위한 것으로 보이고, 이는 인근 주민들이나 공사 차량 등이 쟁점건축물 등의 공사기간 동안 해당 도로를 정상적으로 이용하기 위한 조치에 따른 것으로 해당 공사와 관련한 간접비용으로 보이므로, 쟁점건축물 등의 취득가격에 포함되는 것으로 판단된다.

2) 청구법인은 쟁점비용②를 조합원 모집을 위한 분양홍보 비용이라고 주장하나, 조합원 분양 절차는 불특정 다수를 대상으로 판매를 촉진하기 위한 활동인 광고·선전과는 그 방식과 목적이 다르고, 재개발사업에서의 조합원 분양 절차는 관리처분계획을 수립하기에 앞서 조합원에게 환지될 부분을 정하는 필수적인 절차인 점을 고려하면, 쟁점비용②는 쟁점건축물 등의 취득에 소요된 간접비용에 해당된다고 판단된다.

3) 청구법인은 쟁점비용③이 이주비와 같은 성격의 비용이라고 주장하나, 조합원 이주와 관련하여 지급된 용역비는 재건축사업의 원활한 시행을 목적으로 지출된 비용으로, 쟁점건축물 등 취득을 위하여 필수불가결하게 지급된 간접비용에 해당하고,「지방세법 시행령」제18조에서 규정하고 있는 이주비의 경우에는 취득한 물건(이 건의 경우에는 종전 부동산)에 거주하고 있던 사람 등을 이주시키는 데 소요된 비용을 의미하는 것이라서 쟁점비용③과는 그 사실관계가 다르다 할 것이므로, 쟁점비용③을 쟁점건축물 등의 취득가격에서 제외해달라는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4) 청구법인은 쟁점비용④가 종전 부동산 등의 가액을 평가하기 위한 것이므로, 쟁점건축물 등의 취득과는 무관하다고 주장하나, 종전·종후자산 감정평가수수료는 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액을 평가하는 데 소요된 비용으로서, 쟁점건축물 등의 취득에 필수적으로 지출된 간접비용에 해당하는 점, 청구법인은 소형임대주택을 서울시에 매각하는 조건으로 쟁점건축물 등의 개발허가를 득하였는바, 소형임대주택 매각용역비는 쟁점건축물 등의 취득에 필수적으로 지출된 비용으로 보이는 점 등에 비추어 이와 관련한 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

5) 청구법인은 쟁점비용⑤가 명도비와 같은 성격의 비용이라고 주장하나, 청구법인이 주장하는 명도비용의 경우에는 앞서 살펴본 쟁점비용③과 같이 쟁점건축물 등의 신축을 위해 필수적으로 수반되는 준비행위와 관련된 것인 점을 고려하면, 쟁점건축물 등의 취득가격에 포함되어야 할 것이므로, 이와 관련한 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

6) 청구법인은 쟁점비용⑥이 종전 부동산의 매입비와 관련된 비용이라고 주장하나, 청구법인이 제출한 자료만으로는 쟁점건축물 등의 신축과 관련한 전체 차입금 규모, 차입금의 지출 시기 등이 확인되지 아니하고, 심리일 현재 쟁점건축물 등의 취득가격도 구체적으로 확정되지 아니한 상태라서 이와 관련한 건설자금이자를 계산하기 어려우므로, 쟁점비용⑥을 쟁점건축물 등의 취득가격에서 제외하기는 어렵다고 판단된다.

7) 쟁점비용⑦은 쟁점건축물 등의 인근에 위치한 OOO초등학교의 시설물 개선 등에 소요된 비용으로, 쟁점건축물 등의 건축에 소요된 직접비용으로 볼 수 없고, 그 인허가 등에 소요된 간접비용으로 보기도 어렵다. 다만, 처분청은 쟁점비용⑦을 환급하였다는 입장임에 반해 청구법인은 환급금에 해당 부분이 반영되지 아니하였다고 주장하고 있고, 심리일 현재까지 양측 모두 이와 관련한 구체적인 자료를 제출하지 아니하였으므로, 처분청은 청구법인에게 환급된 내역을 구체적으로 재조사한 후 그 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호, 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세특례제한법(2015.12.29. 법률 제13637호로 개정된 것)

제177조의2(지방세 감면 특례의 제한) ① 이 법에 따라 취득세 또는 재산세가 면제(지방세 특례 중에서 세액감면율이 100분의 100인 경우와 세율경감률이 「지방세법」에 따른 해당 과세대상에 대한 세율 전부를 감면하는 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다)되는 경우에는 이 법에 따른 취득세 또는 재산세의 면제규정에도 불구하고 100분의 85에 해당하는 감면율(「지방세법」 제13조 제1항부터 제4항까지의 세율은 적용하지 아니한 감면율을 말한다)을 적용한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 「지방세법」에 따라 산출한 취득세 및 재산세의 세액이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우

가. 취득세: 200만원 이하

나. 재산세: 50만원 이하(「지방세법」 제122조에 따른 세 부담의 상한을 적용하기 이전의 산출액을 말한다)

2. 제7조부터 제9조까지, 제11조 제1항, 제13조 제3항, 제14조 제3항, 제16조, 제17조, 제17조의2, 제20조 제1호, 제29조, 제30조 제3항, 제33조 제2항, 제35조의2, 제36조, 제41조 제1항부터 제6항까지, 제50조, 제55조, 제57조의2 제2항, 제57조의3 제1항, 제62조, 제63조 제2항ㆍ제4항, 제66조, 제73조, 제76조 제2항, 제77조 제2항, 제82조, 제84조 제1항, 제85조의2 제1항 제4호, 제87조 및 제92조에 따른 감면

부칙 제5조(지방세 면제 특례의 제한에 관한 적용례) 제177조의2의 개정규정은 다음 각 호의 구분에 따른 시기부터 적용한다.

1. 제30조 제2항, 제37조, 제38조 제3항, 제40조의3 제1호, 제57조의2 제9항, 제64조의2, 제65조, 제68조 제2항 및 제88조 제1항 : 2017년 1월 1일

2. 제22조의2, 제43조, 제54조 제6항, 제57조의2 제3항 제5호ㆍ제7호, 같은 조 제4항ㆍ제5항, 제60조 제3항 제1호의2, 제73조의2, 제74조 제3항 제4호ㆍ제5호, 제79조 및 제80조 : 2019년 1월 1일

3. 제74조 제1항ㆍ제2항 : 2020년 1월 1일

(2) 지방세특례제한법(2020.1.15. 법률 제16865호로 개정되기 전의 것)

제74조(도시개발사업 등에 대한 감면) ① 「도시개발법」에 따른 도시개발사업과 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업(재개발사업으로 한정한다)의 시행으로 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자(상속인을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)가 환지계획 및 토지상환채권에 따라 취득하는 토지, 관리처분계획에 따라 취득하는 토지 및 건축물(이하 이 항에서 “환지계획 등에 따른 취득부동산”이라 한다)과 사업시행자가 취득하는 체비지 또는 보류지에 대해서는 취득세를 2019년 12월 31일까지 면제한다. 다만, 다음 각 호에 해당하는 부동산에 대해서는 취득세를 부과한다.

1. 환지계획 등에 따른 취득부동산의 가액 합계액이 종전의 부동산 가액의 합계액을 초과하여 「도시 및 주거환경정비법」등 관계 법령에 따라 청산금을 부담하는 경우에는 그 청산금에 상당하는 부동산

2. 환지계획 등에 따른 취득부동산의 가액 합계액이 종전의 부동산 가액 합계액을 초과하는 경우에는 그 초과액에 상당하는 부동산. 이 경우 사업시행인가(승계취득일 현재 취득부동산 소재지가 「소득세법」 제104조의2 제1항에 따른 지정지역으로 지정된 경우에는 도시개발구역 지정 또는 정비구역 지정) 이후 환지 이전에 부동산을 승계취득한 자로 한정한다.

② 제1항 제2호의 초과액의 산정 기준과 방법 등은 대통령령으로 정한다.

③ 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업(같은 법 제2조 제2호나목 중 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경개선을 하는 경우로 한정한다. 이하 이 항에서 같다)과 주거환경개선사업(같은 법 제2조 제2호 가목 중 도시저소득 주민이 집단거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하는 경우로 한정한다. 이하 이 항에서 같다)의 시행에 따라 취득하는 제1호부터 제3호까지의 부동산에 대해서는 취득세의 100분의 75를 2019년 12월 31일까지 경감하고, 제4호 및 제5호의 부동산에 대해서는 취득세를 2019년 12월 31일까지 면제한다. 다만, 그 취득일부터 5년 이내에 「지방세법」 제13조 제5항에 따른 과세대상이 되거나 관계 법령을 위반하여 건축한 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.

1. 재개발사업의 시행자가 재개발사업의 대지 조성을 위하여 취득하는 부동산

2. 재개발사업의 시행자가 같은 법 제74조에 따른 해당 사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택

3. 주거환경개선사업의 시행자가 주거환경개선사업의특 시행을 위하여 취득하는 주택

4. 재개발사업의 정비구역지정 고시일 현재 부동산의 소유자가 제1호에 따른 재개발사업의 시행자로부터 취득하는 전용면적 85제곱미터 이하의 주택(같은 법에 따라 청산금을 부담하는 경우에는 그 청산금에 상당하는 부동산을 포함한다)

5. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역지정 고시일 현재 부동산의 소유자가 같은 법 제23조 제1항 제1호에 따라 스스로 개량하는 방법으로 취득하는 주택 또는 같은 항 제4호에 따라 주거환경개선사업의 시행자로부터 취득하는 전용면적 85제곱미터 이하의 주택

(3) 지방세특례제한법(2020.1.15. 법률 제16865호로 개정된 것)

제74조(도시개발사업 등에 대한 감면) ① 「도시개발법」 제2조 제1항 제2호에 따른 도시개발사업(이하 이 조에서 “도시개발사업”이라 한다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제2조 제2호 나목에 따른 재개발사업(이하 이 조에서 “재개발사업”이라 한다)의 시행으로 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자(상속인을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)가 환지계획 및 토지상환채권에 따라 취득하는 토지, 관리처분계획에 따라 취득하는 토지 및 건축물(이하 이 항에서 “환지계획 등에 따른 취득부동산”이라 한다)에 대해서는 취득세를 2022년 12월 31일까지 면제한다. 다만, 다음 각 호에 해당하는 부동산에 대해서는 취득세를 부과한다.

② 제1항 제2호의 초과액의 산정 기준과 방법 등은 대통령령으로 정한다.

③ 도시개발사업의 사업시행자가 해당 도시개발사업의 시행으로 취득하는 체비지 또는 보류지에 대해서는 취득세의 100분의 75를 2022년 12월 31일까지 경감한다.

부칙 제5조(도시개발사업 등에 대한 감면에 관한 적용례) ① 제74조 제1항 및 제3항의 개정규정은 「도시개발법」 제2조 제1항 제2호에 따른 도시개발사업 또는 「도시 및 주거환경정비법」 제2조 제2호 나목에 따른 재개발사업으로서 2020년 1월 1일 이후 「도시개발법」 제17조에 따른 실시계획 인가를 받거나 「도시 및 주거환경정비법」 제50조에 따른 사업시행계획 인가를 받는 사업부터 적용한다.

제10조(일반적 경과조치) 2020년 1월 1일 당시 종전의 규정에 따라 부과 또는 감면하였거나 부과 또는 감면하여야 할 지방세에 대해서는 종전의 규정에 따른다.

제17조(도시개발사업 등에 대한 감면 및 추징에 관한 경과조치) ① 2020년 1월 1일 전에 「도시개발법」 제17조에 따른 실시계획 인가를 받거나 「도시 및 주거환경정비법」 제50조에 따른 사업시행계획 인가를 받은 사업의 시행으로 2020년 1월 1일 이후 취득하는 부동산에 대한 취득세 감면에 대해서는 제74조 제1항 및 제3항의 개정규정에도 불구하고 종전의 제74조 제1항에 따른다.

(4) 지방세특례제한법(2023.3.14. 법률 제19232호로 개정되기 전의 것)

② 제1항 제2호의 초과액의 산정 기준과 방법 등은 대통령령으로 정한다.

(5) 지방세특례제한법(2023.3.14. 법률 제19232호로 개정된 것)

제74조(도시개발사업 등에 대한 감면) ① 삭제 ＜2023. 3. 14.＞

② 삭제 ＜2023. 3. 14.＞

③ 「도시개발법」에 따른 도시개발사업의 사업시행자가 해당 도시개발사업의 시행으로 취득하는 체비지 또는 보류지에 대해서는 취득세의 100분의 75를 2025년 12월 31일까지 경감한다.

부칙 제11조(도시개발사업 등에 대한 감면에 관한 경과조치) ① 2023년 1월 1일 전에 「도시개발법」 제29조에 따른 환지계획 인가 또는 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획 인가를 받은 도시개발사업 또는 재개발사업의 시행으로 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자가 2023년 1월 1일 이후 취득(토지상환채권으로 취득하는 경우를 포함한다)하는 부동산에 대해서는 제74조 제1항 및 제2항의 개정규정에도 불구하고 종전의 제74조 제1항 및 제2항에 따라 취득세를 면제하거나 부과한다. 이 경우 종전의 제74조 제1항 각 호 외의 부분 본문 중 “2022년 12월 31일”은 “2025년 12월 31일”로 본다.

② 제1항에 따라 취득세가 부과되는 자에 대해서는 종전의 제74조 제5항 제3호에 따라 2025년 12월 31일까지 그 취득세를 경감한다.

③ 2023년 1월 1일 전에 종전의 제74조 제5항 제3호에 따라 청산금에 상당하는 부동산을 취득하여 해당 부동산에 대한 취득세를 경감받았거나 제2항에 따라 취득세를 경감받는 경우 그 경감 취득세에 관하여는 제74조 제5항 각 호 외의 부분 단서에 따라 추징한다.

(6) 지방세법

제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.

② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

③ 건축물을 건축(신축과 재축은 제외한다)하거나 개수한 경우와 대통령령으로 정하는 선박, 차량 및 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그로 인하여 증가한 가액을 각각 과세표준으로 한다. 이 경우 제2항의 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 대통령령으로 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

④ 제7조 제5항 본문에 따라 과점주주가 취득한 것으로 보는 해당 법인의 부동산등에 대한 과세표준은 그 부동산등의 총가액을 그 법인의 주식 또는 출자의 총수로 나눈 가액에 과점주주가 취득한 주식 또는 출자의 수를 곱한 금액으로 한다. 이 경우 과점주주는 조례로 정하는 바에 따라 과세표준 및 그 밖에 필요한 사항을 신고하여야 하되, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 과세표준보다 적을 때에는 지방자치단체의 장이 해당 법인의 결산서 및 그 밖의 장부 등에 따른 취득세 과세대상 자산총액을 기초로 전단의 계산방법으로 산출한 금액을 과세표준으로 한다.

⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조 제1항 또는 「법인세법」 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득

2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득

3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

4. 공매방법에 의한 취득

5. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득.

(7) 지방세법 시행령

제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용

2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.

3. 「농지법」에 따른 농지보전부담금, 「문화예술진흥법」 제9조 제3항에 따른 미술작품의 설치 또는 문화예술진흥기금에 출연하는 금액, 「산지관리법」에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용

4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료(건축 및 토지조성공사로 수탁자가 취득하는 경우 위탁자가 수탁자에게 지급하는 신탁수수료를 포함한다)

5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액

6. 부동산을 취득하는 경우 「주택도시기금법」 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정안전부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 “금융회사등”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

7. 「공인중개사법」에 따른 공인중개사에게 지급한 중개보수. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.

8. 붙박이 가구ㆍ가전제품 등 건축물에 부착되거나 일체를 이루면서 건축물의 효용을 유지 또는 증대시키기 위한 설비ㆍ시설 등의 설치비용

9. 정원 또는 부속시설물 등을 조성ㆍ설치하는 비용

10. 제1호부터 제9호까지의 비용에 준하는 비용

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.

1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용

2. 「전기사업법」, 「도시가스사업법」, 「집단에너지사업법」, 그 밖의 법률에 따라 전기ㆍ가스ㆍ열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용

3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용

4. 부가가치세

5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용

③ 법 제10조 제5항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.

1. 판결문: 민사소송 및 행정소송에 의하여 확정된 판결문(화해ㆍ포기ㆍ인낙 또는 자백간주에 의한 것은 제외한다)

2. 법인장부: 금융회사의 금융거래 내역 또는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제6조에 따른 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장ㆍ보조장ㆍ출납전표ㆍ결산서. 다만, 법인장부의 기재사항 중 중고자동차 또는 중고기계장비의 취득가액이 법 제4조 제2항에서 정하는 시가표준액보다 낮은 경우에는 그 취득 가액 부분(중고자동차 또는 중고기계장비가 천재지변, 화재, 교통사고 등으로 그 가액이 시가표준액보다 하락한 것으로 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 인정한 경우는 제외한다)은 객관적 증거서류에 의하여 취득가액이 증명되는 법인장부에서 제외한다.

(8) 도시 및 주거환경정비법(2017.2.8. 법률 제14567호로 개정된 것)

제74조(관리처분계획의 인가 등) ① 사업시행자는 제72조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 시장ㆍ군수등에게 신고하여야 한다.

1. 분양설계

2. 분양대상자의 주소 및 성명

3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액(임대관리 위탁주택에 관한 내용을 포함한다)

4. 다음 각 목에 해당하는 보류지 등의 명세와 추산액 및 처분방법. 다만, 나목의 경우에는 제30조 제1항에 따라 선정된 기업형임대사업자의 성명 및 주소(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 소재지와 대표자의 성명 및 주소)를 포함한다.

가. 일반 분양분

나. 기업형임대주택

다. 임대주택

라. 그 밖에 부대시설ㆍ복리시설 등

5. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조 제3항에 따라 철거된 건축물은 시장ㆍ군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격)

6. 정비사업비의 추산액(재건축사업의 경우에는 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금에 관한 사항을 포함한다) 및 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기

7. 분양대상자의 종전 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세

8. 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액

9. 그 밖에 정비사업과 관련한 권리 등에 관하여 대통령령으로 정하는 사항

② 정비사업에서 제1항 제3호ㆍ제5호 및 제8호에 따라 재산 또는 권리를 평가할 때에는 다음 각 호의 방법에 따른다.

1. 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자 중 다음 각 목의 구분에 따른 감정평가업자가 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다. 다만, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하려는 경우 분양예정 대상인 대지 또는 건축물의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의하여 산정할 수 있다.

가. 주거환경개선사업 또는 재개발사업: 시장ㆍ군수등이 선정ㆍ계약한 2인 이상의 감정평가업자

나. 재건축사업: 시장ㆍ군수등이 선정ㆍ계약한 1인 이상의 감정평가업자와 조합총회의 의결로 선정ㆍ계약한 1인 이상의 감정평가업자

2. 시장ㆍ군수등은 제1호에 따라 감정평가업자를 선정ㆍ계약하는 경우 감정평가업자의 업무수행능력, 소속 감정평가사의 수, 감정평가 실적, 법규 준수 여부, 평가계획의 적정성 등을 고려하여 객관적이고 투명한 절차에 따라 선정하여야 한다. 이 경우 감정평가업자의 선정ㆍ절차 및 방법 등에 필요한 사항은 시ㆍ도조례로 정한다.

3. 사업시행자는 제1호에 따라 감정평가를 하려는 경우 시장ㆍ군수등에게 감정평가업자의 선정ㆍ계약을 요청하고 감정평가에 필요한 비용을 미리 예치하여야 한다. 시장ㆍ군수등은 감정평가가 끝난 경우 예치된 금액에서 감정평가 비용을 직접 지불한 후 나머지 비용을 사업시행자와 정산하여야 한다.

③ 조합은 제45조 제1항 제10호의 사항을 의결하기 위한 총회의 개최일부터 1개월 전에 제1항 제3호부터 제6호까지의 규정에 해당하는 사항을 각 조합원에게 문서로 통지하여야 한다.

④ 제1항에 따른 관리처분계획의 내용, 관리처분의 방법 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

⑤ 제1항 각 호의 관리처분계획의 내용과 제2항부터 제4항까지의 규정은 시장ㆍ군수등이 직접 수립하는 관리처분계획에 준용한다.

제79조(관리처분계획에 따른 처분 등) ① 정비사업의 시행으로 조성된 대지 및 건축물은 관리처분계획에 따라 처분 또는 관리하여야 한다.

② 사업시행자는 정비사업의 시행으로 건설된 건축물을 제74조에 따라 인가받은 관리처분계획에 따라 토지등소유자에게 공급하여야 한다.

③ 사업시행자(제23조 제1항 제2호에 따라 대지를 공급받아 주택을 건설하는 자를 포함한다. 이하 이 항, 제6항 및 제7항에서 같다)는 정비구역에 주택을 건설하는 경우에는 입주자 모집 조건ㆍ방법ㆍ절차, 입주금(계약금ㆍ중도금 및 잔금을 말한다)의 납부 방법ㆍ시기ㆍ절차, 주택공급 방법ㆍ절차 등에 관하여 「주택법」 제54조에도 불구하고 대통령령으로 정하는 범위에서 시장ㆍ군수등의 승인을 받아 따로 정할 수 있다.

④ 사업시행자는 제72조에 따른 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관등 또는 사업시행계획으로 정하는 목적을 위하여 그 잔여분을 보류지(건축물을 포함한다)로 정하거나 조합원 또는 토지등소유자 이외의 자에게 분양할 수 있다. 이 경우 분양공고와 분양신청절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제87조(대지 및 건축물에 대한 권리의 확정) ① 대지 또는 건축물을 분양받을 자에게 제86조 제2항에 따라 소유권을 이전한 경우 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권ㆍ전세권ㆍ저당권ㆍ임차권ㆍ가등기담보권ㆍ가압류 등 등기된 권리 및 「주택임대차보호법」 제3조 제1항의 요건을 갖춘 임차권은 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 본다.

② 제1항에 따라 취득하는 대지 또는 건축물 중 토지등소유자에게 분양하는 대지 또는 건축물은 「도시개발법」 제40조에 따라 행하여진 환지로 본다.

③ 제79조 제4항에 따른 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은 「도시개발법」 제34조에 따른 보류지 또는 체비지로 본다.