이유
가. 청구인과 AAA 등 3명(이하 “AAA등”이라 한다)은 2022.11.7. 경기도 안양시 OOO 외 1필지 토지 1,816㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)와 그 지상 건축물 494.1㎡(이하 “쟁점건축물”이라 하고, 쟁점토지와 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 매매로 취득한 후, 처분청에 그 취득가격 OOO원을 과세표준으로 하여 「지방세법」제11조 제1항 제7호 나목의 세율(1천분의 40)을 적용하여 산출한 취득세 등 합계 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 이후, 청구인과 AAA등은 2024.4.18. 쟁점부동산이 「지방세특례제한법」 제31조의5 제1항(이하 “쟁점규정”이라 한다)에 따라 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자의 임대가 목적인 주택을 건축하여 공공주택사업자에게 매도하기로 약정을 체결한 자가 해당 주택 등을 건축하기 위하여 취득하는 부동산에 해당되므로, 기 납부한 취득세 등의 일부가 환급되어야 한다는 취지로 경정청구를 하였으나, 처분청은 2024.5.20. 이를 거부하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2024.8.16. 이의신청을 거쳐 2025.1.31. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인이 제출한 ‘상주 공사감리 체크리스트’에 의하면, 2023.11.6. 쟁점토지에 대하여 착공으로 볼 수 있는 터파기 공사나 규준틀 설치 등의 공사가 이루어졌음을 알 수 있으므로, 쟁점토지는 그 취득일부터 1년 이내에 착공한 사실이 분명하다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점주택을 취득(2022.11.7.)한 후 1년의 유예기간 이내인 2023.11.6. 착공신고가 수리된 사항은 확인되나, 실제 착공하였다는 증빙서류가 제출되지 아니하였고, 2023.10.31.에서야 한국토지주택공사와 매입약정 계약을 체결하였다. 따라서, 청구인은 쟁점규정에서 “임대가 목적인 주택을 건축하여 공공주택사업자에게 매도하기로 약정을 체결한 자”에 해당하지 아니하므로, 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산을 취득한 날부터 1년(유예기간) 이내에 ‘공공주택사업자의 임대가 목적인 주택’을 착공한 것으로 볼 수 있는지 여부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 한국토지주택공사는 2020.12.23. 무주택서민의 주거안정을 위한 임대주택을 지속적으로 공급하기 위하여 민간사업자가 건축 예정인(건축중주택 포함) 주택을 매입하는 내용을 담은 “2021년도 민간 신축 매입약정 방식 매입공고문”를 발표하였고, 해당 공고문의 매입약정 절차에 따르면, 토지소유권 확보 후 매입약정서를 체결하되 그 순서는 바뀌어도 무방하다고 기재되어 있다.

＜2021년도 민간 신축 매입약정 절차(한국토지주택공사)＞

○○○

(나) 청구인은 2022.4.14. 한국토지주택공사에 쟁점토지에 대하여 건축예정인 공동주택을 매입약정주택으로 매입하여 줄 것을 신청하였다.

(다) 한국토지주택공사 홈페이지상 사업절차 내용에 의하면, “신청인의 매각신청에 대한 심의가 통과되면 3개월 이내에 매입약정을 체결하여야 한다”고 기재되어 있고, 청구인은 3개월 이내인 2023.10.31. 매입약정체결(매도인: 청구인, 신탁사: BBB 주식회사, 매수인: 한국토지주택공사)을 하였다.

(라) 등기사항전부증명서에 따르면, 쟁점부동산은 2022.11.7. 청구인과 AAA등에게 매매를 원인으로 하여 소유권이전등기가 완료되었고, 같은 날 주식회사 CCC에게 신탁등기 된 이후, 2023.10.18. 청구인과 AAA등에게 귀속된 후 BBB 주식회사에게 신탁등기되었다.

(마) 처분청은 2022.10.5. 쟁점토지에 대하여 건축주를 DDD주식회사(전 소유자)로 하여 건축허가를 하였고, 2022.11.21. 주식회사 CCC으로의 건축주 변경신고를 수리하였으며, 2023.10.18. BBB 주식회사로의 건축주 변경신고를 수리하였다.

(바) 사업자등록증에 따르면, 청구인은 2023.10.16. AAA등과 함께 ‘EEE’를 상호로 하고, ‘부동산업’을 업태로 하여, ‘비주거용 건물 개발 및 공급업’을 종목으로 하여 사업자등록을 완료하였다.

(사) 청구인과 AAA등은 2023.10.31. 매매예정 주택 소재지를 쟁점부동산의 소재지로 하고, 한국토지주택공사와 매입약정주택에 대하여 “건설예정(중)인 주택 매입약정서”를 작성하였다.

(아) 청구인과 AAA등은 2022.11.7. 쟁점부동산을 취득하고, 1년이내인 2023.10.27. 착공신고를 하였으며, 처분청은 2023.11.6. 이를 수리하였다.

(자) 청구인은 쟁점토지에 대하여 유예기간내 착공을 하였다는 증빙으로 공사감리 체크리스트, 공사감리일지, 공사일지, 현장사진 등의 자료를 아래와 같이 제출하였다.

＜공사감리 체크리스트(2023.11.5.)＞

○○○

＜공사감리일지(작성기간 : 2023.11.17.~2024.2.7.)＞

○○○

＜공사일보(2023.11.6.~2023.11.7.)＞

○○○

＜현장 및 안전교육(2023.11.6.) 사진＞

○○○

＜공사 관계자 착공 사실확인서＞

○○○

(2) 행정안전부는 2021.12.28. 쟁점규정을 신설한 후 2022년도 2월에 “2022년도 시행 「지방세특례제한법」 및 하위법령 개정내용(적용요령)”을 아래와 같이 통보하였다.

＜쟁점규정 적용요령(행정안전부)＞

○○○

(3) 국토교통부의 2020.11.19. “서민·중산층 주거안정 지원방안” 관련 보도자료 중 “신축 매입약정 임대주택 공급 확대 및 품질 향상” 부분을 보면 아래와 같이 쟁점규정을 신설하는 것이 포함되어 있다.

＜서민·중산층 주거안정 지원방안(국토교통부)＞

①건설자금 저리 지원, ②택지공급 인센티브, ③세제혜택 등을 제공하고, 사업설명회(11∼12월) 등을 통해 민간참여 촉진

* ①건설자금 지원 : 민간 약 5%→기금 1%대,

②택지공급 : 공공택지 우선 공급 등 인센티브 제공

[민간 건설사] 토지·주택 취득세 10% 감면

* 조세특례제한법 및 법인세법 시행령, 지방세특례제한법 개정

(4) 한국토지주택공사는 2022.1.5. “2022년 매입약정 방식으로 총 4만3천호 주택 매입”에 대한 보도자료를 배포하였고, 그 보도자료를 보면 “민간신축 임대약정 사업으로 민간사업자의 건축예정 또는 건축 중인 주택에 대하여 건축완료 전 매입약정을 체결한 뒤 준공 후 매입하여 매입임대주택으로 활용하는 사업”이라고 기재되어 있다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.

(가) 「지방세특례제한법」(2021.12.28. 법률 제18656호로 일부개정된 것) 제31조의5 제1항에서 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자(이하 이 조에서 “공공주택사업자”라 한다)의 임대가 목적인 주택을 건축하여 공공주택사업자에게 매도하기로 약정을 체결한 자가 해당 주택 등을 건축하기 위하여 취득하는 부동산에 대해서는 취득세의 100분의 10을 2022년 12월 31일까지 경감한다고 규정하고 있고, 같은 법 부칙 제1조에서 이 법은 2022년 1월 1일부터 시행한다고 규정하고 있으며, 부칙 제2조에서 이 법은 이 법 시행 이후 납세의무가 성립하는 경우부터 적용한다고 규정하고 있고, 부칙 제6조에서 제31조의5 제1항 및 제2항의 개정규정은 이 법 시행 이후 공공주택사업자에게 주택 등을 매도하기로 약정을 체결한 경우부터 적용한다고 규정하고 있다.

(나) 청구인은 쟁점부동산을 취득한 후 유예기간 내 ‘공공주택사업자의 임대가 목적인 주택’을 착공한 것으로 보아야 한다고 주장한다.

그러나, 「건축법」제14조 제5항에서 제1항에 따라 신고를 한 자가 신고일부터 1년 이내에 공사에 착수하지 아니하면 그 신고의 효력은 없어진다고 규정하고 있고, 여기서 건물의 신축 공사에 착수하였다고 보려면 특별한 사정이 없는 한 신축하려는 건물에 관한 굴착이나 축조 등의 공사를 개시하여야 하므로 기존 건물이나 시설 등의 철거, 벌목이나 수목 식재, 신축 건물의 부지 조성, 울타리 가설이나 진입로 개설 등 건물 신축의 준비행위에 해당하는 작업이나 공사를 개시한 것만으로는 공사 착수가 있었다고 할 수 없으며(대법원 1994.12.2. 선고 94누7058 판결, 같은 뜻임), 그러한 정지 공사만으로는 공사 착수가 있었다고 할 수 없다 할 것(대법원 2015.2.12. 선고 2013두10533 판결, 같은 뜻임)인 점,

청구인이 쟁점주택을 취득(2022.11.7.)한 후 1년(유예기간) 이내인 2023.11.6. 착공신고가 수리된 사항은 확인되나, 청구인이 제출한 현장사진에서 건설기계장비(굴착기)가 놓여져 있으나 사진이 촬영된 정확한 날짜가 확인되지 않고, 특별안전교육을 실시하였다는 사진 또한 착공을 입증하는 자료라고 보기 어려운 점,

청구인이 제출한 공사 관계자들의 ‘착공 사실확인서’에 의하면, 쟁점토지에 대한 터파기공사가 2023.11.6.에 실시되었다고 기재되어 있으나, 이는 공사감리일지 상의 터파기공사 날짜(2024.1.31.)와 상이하고, 이러한 사실확인서는 사인간 임의로 작성할 수 있는 것으로 객관적 증빙자료라고 보기 어려운 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점부동산을 취득한 후 유예기간 내 착공하지 않은 것으로 보아, 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」 제96조 제7항과 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세특례제한법

제31조의5(공공주택사업자의 임대 목적으로 주택을 매도하기로 약정을 체결한 자에 대한 감면) ① 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자(이하 이 조에서 "공공주택사업자"라 한다)의 임대가 목적인 주택을 건축하여 공공주택사업자에게 매도하기로 약정을 체결한 자가 해당 주택 등을 건축하기 위하여 취득하는 부동산에 대해서는 취득세의 100분의 10을 2022년 12월 31일까지 경감한다.

② 공공주택사업자의 임대가 목적인 주택을 건축하여 공공주택사업자에게 매도하기로 약정을 체결한 자가 해당 주택 등을 건축하여 최초로 취득하는 경우에는 취득세의 100분의 10을 2022년 12월 31일까지 경감한다.

③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항 및 제2항에 따라 경감받은 취득세를 추징한다.

1. 제1항에 따라 부동산을 취득한 날부터 1년 이내에 공공주택사업자의 임대가 목적인 주택 등을 착공하지 아니한 경우

2. 제2항에 따라 최초로 취득한 주택 등을 6개월 이내에 공공주택사업자에게 매도하지 아니한 경우

(2) 공공주택 특별법

제43조(공공주택사업자의 기존주택등 매입) ① 공공주택사업자는 「주택법」 제49조에 따른 사용검사 또는 「건축법」제22조에 따른 사용승인을 받은 건축물로서 대통령령으로 정하는 규모 및 기준의 주택 등(이하 “기존주택등”이라 한다)을 매입하여 공공매입임대주택으로 공급할 수 있다.

② 국가 또는 지방자치단체는 공공주택사업자가 제1항에 따라 기존주택등을 매입하는 경우 재정이나 주택도시기금에 따른 공공주택 건설자금지원 수준을 고려하여 공공주택사업자를 지원할 수 있다.

③ 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인권자 또는 「건축법」 제11조에 따른 허가권자는 주택을 건설하여 제1항에 따라 공공주택사업자에게 매도하기로 약정을 체결한 자가 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 신청하거나 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 신청하는 경우 「주차장법」 제12조의3, 제19조 및 「주택법」 제35조에도 불구하고 대통령령으로 정하는 주차장의 설치기준을 적용할 수 있다.

④ 공공주택사업자는 국토교통부장관이 정하는 특별한 사정이 없으면 제3항에 따른 주차장 설치기준을 적용받아 주택을 건설한 자가 「주택법」 제49조에 따른 사용검사 또는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인을 받은 날부터 1개월 이내에 그 주택의 매도를 요청하여야 한다.

⑤ 제4항에 따른 매도 요청을 받은 자는 매도 요청을 받은 날부터 2개월 이내에 그 주택을 매도하여야 한다.

⑥ 제4항에 따라 매도 요청을 받은 자가 제5항에 따라 매도하지 않는 경우 공공주택사업자는 「주택법」 제49조에 따른 사용검사권자 또는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인권자에게 그 사실을 통보하여야 한다.

⑦ 기존주택등의 매입절차 및 공공주택사업자에 대한 재정지원에 필요한 사항은 대통령령으로 정하며, 매입기준 등은 국토교통부장관이 별도로 정하는 바에 따른다.

(3) 공공주택 특별법 시행령

제37조(기존주택등의 매입) ① 법 제43조 제1항에서 “대통령령으로 정하는 규모 및 기준의 주택 등”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 건축물을 말한다.

1. 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 가목부터 다목까지에 따른 단독주택, 다중주택 및 다가구주택

2. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호에 따른 공동주택(「주택법」 제2조 제6호에 따른 국민주택규모 이하인 것만 해당한다)

3. 「건축법 시행령」 별표 1 제3호, 제4호, 제11호, 제12호, 제14호 또는 제15호에 따른 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설, 노유자시설, 수련시설, 업무시설 또는 숙박시설의 용도로 사용하는 건축물

② 공공주택사업자는 법 제43조 제1항에 따라 기존주택등을 매입하면서 같은 조 제2항에 따른 지원을 받으려면 다음 각 호의 사항을 포함한 매입계획을 수립하여 미리 국토교통부장관의 승인을 받아야 한다. 다만, 제4호부터 제6호까지의 사항은 기존주택등을 매입하여 개량(기존주택등을 철거한 후 다시 건설한 경우를 포함하며, 기존주택등의 세대수ㆍ구조 등의 변경 없이 보수하는 경우는 제외한다. 이하 같다)한 후 공공임대주택으로 공급하려는 경우만 작성한다.

1. 매입 대상인 기존주택등의 호수

2. 매입 시기

3. 매입에 드는 비용

4. 개량 후 주택 호수

5. 개량 기간

6. 개량에 드는 비용

③ 공공주택사업자는 제2항에 따라 국토교통부장관의 승인을 받았으면 매입 대상인 기존주택등의 소유자와 매입가격 등 매입조건에 관하여 협의하고 매입절차를 마쳐야 한다.

④ 법 제43조 제1항에 따라 공공주택사업자에게 매도하기로 약정을 체결한 주택의 경우 세대당 전용면적이 30제곱미터 미만인 세대는 같은 조 제3항에 따라 세대당 주차대수 기준을 0.3대로 적용할 수 있다.

⑤ 법 제43조 제1항에 따라 공공주택사업자에게 매도하기로 약정을 체결한 제1항 제3호의 건축물로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 건축물에 대해서는 해당 건축물을 공공임대주택으로 사용하는 기간 동안 제1호에 따라 용도변경을 하기 전의 용도를 기준으로 「주차장법」 제19조에 따른 부설주차장 설치 기준을 적용할 수 있다.

1. 해당 건축물을 「주택법 시행령」 제4조 각 호의 용도로 변경할 것

2. 세대별 전용면적이 30제곱미터 미만일 것

3. 임대기간 동안 자동차(「장애인복지법」 제39조 제2항에 따른 장애인사용자동차등표지를 발급받은 자동차는 제외한다)를 소유하지 않을 것을 임차인 자격요건으로 하여 임대할 것

⑥ 법 제43조에 따라 매입한 기존주택등의 입주자격, 임대조건 등 그 기존주택등을 공공주택으로 공급하는 데 필요한 사항은 국토교통부장관이 정한다.