이유
1. 처분개요

가. 청구법인은 서울특별시 노원구 OOO일대(76,418.5㎡)에서 사업시행구역 안의 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건설할 목적으로 설립된 법인이고, OOO재건축정비사업(이하 “쟁점정비사업”이라 한다)의 시행자로서, 2017.6.17. 처분청으로부터 쟁점정비사업의 관리처분계획인가를 받았으며, 2022.1.20. 쟁점정비사업의 준공인가를 받았고, 2022.9.1. 대지 및 건축시설의 소유권이전 고시를 완료하였다.

나. 청구법인은 2022.9.8. 쟁점정비사업의 면적 중 비조합용 토지 11,506.589㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)에 소유권 이전고시일 다음 날(2022.9.2.)의 개별공시지가(OOO)를 곱하여 산출한 OOO원을 과세표준으로 하여 취득세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계

OOO전원합의체 판결).

(2) 재건축조합이 조합원으로부터 신탁을 원인으로 토지의 소유권을 이전받는 경우 「지방세법」 제7조 제2항에 따른 취득세 과세요건을 모두 갖춘 것이라고 할 것이므로 취득세 납세의무는 소유권 이전등기 시점에 성립하는 것이 분명하다. 대법원 판례에 따르면 신탁받은 시점에 취득세를 부과하는 것이나, 면적이 이전고시에 의하여 확정되므로 취득시기 의제에 불과한 것으로 보게 되므로 취득세 성립일은 신탁에 의한 소유권 이전등기일이라고 할 것이다(대법원 2015.9.3. 선고 OOO판결). 따라서, 신고·납부 시점으로 납세의무가 확정되는 소유권 이전고시 시점과 명확하게 구분되어야 할 것이다.

(3) 「지방세법 시행령」 제20조 제7항의 취득시기는 납세자의 납세 편의를 위한 납세의무 확정 시기를 정한 것으로, 그 취지에 대해 대법원은 소유권 이전고시 전까지는 현금 청산 등으로 인해 조합원용과 비조합원용 구분이 변경될 수 있고, 구체적인 신고·납부 시점인 납세의무 확정을 규정하여 수정신고 등의 번거로운 절차 없이 납세자가 취득세 신고납부 의무를 편리하게 이행할 수 있도록 하는 것이 그 취지라고 하였다(대법원 2018.3.15. 선고 OOO판결).

따라서, 납세의무 성립 시점이 신탁에 의한 소유권 이전등기일이 분명함에도 납세의무 성립 시점을 확대해석하여 납세자에게 불리하게 조세를 부과하는 것은 현저히 부당할 뿐 아니라 위 대법원 판례와도 배치된다고 할 것이다.

(4) 또한 쟁점토지는 비조합원이 조합으로부터 준공 시점에 이미 사용수익을 하고 있으므로, 조합이 비조합원용 토지(쟁점토지)를 이전고시일에 취득하는 것은 취득행위의 모순이 발생한다.

청구법인의 일반분양자들은 이전고시 전 2021년 11월 입주하였고, 주택과 부수토지를 취득하여 이미 사용수익을 하여 취득세를 납부하였으며, 재산세 기준일에 해당하는 경우 재산세 또한 납부하게 된다. 조합이 비조합원용 토지를 매수하기 전에 일반분양자들이 사용수익을 한다는 것은 이전고시일 다음 날에 비조합원용 토지를 취득하는 취득행위와의 모순이 발생할 것이다.

(5) 다수의 판례(대법원 1988.4.25. 선고OOO판결 외 다수)에서 취득세는 “재화의 이전이라는 사실 그 자체를 포착하여 거기에 담세력을 인정하고 부과하는 유통세의 일종으로서 부동산의 취득자가 그 부동산을 사용·수익 처분함으로써 얻어질 이익을 포착하여 부과하는 것이 아니라고” 판시한 바 있으므로 시간의 경과에 따라 과세표준이 계속 증가하게 되어 취득세의 과세 논리와 배치되는 결과를 초래할 것이다.

(6) 최근 조세심판원 및 지방자치단체에서 비조합원용 부속 토지를 판단함에 있어 신탁재산의 소유권이전등기일로 판단한 바 있다.

조세심판원은 조합원으로부터 신탁토지를 취득할 당시를 기준으로 판단하고 있고, 면적이 확정되어 이전고시일의 다음 날로 간주하는 것일 뿐 신탁받은 시점에 사실상 취득이 이루어진다고 정하고 있다(조심 2020지624, 2023.2.1.).

따라서 비조합원용 토지의 취득세 납세의무 성립일은 조합원의 신탁등기일이므로, 과세표준은 신탁등기일 기준 개별공시지가로 산정하는 것이 타당하다.

나. 처분청 의견

(1) 비조합원용 토지 취득 관련 법령(「지방세법 시행령」 제20조 제7항 2008.12.31. 신설)을 살펴보면 다음과 같은 연혁 및 제정이유를 확인할 수 있다.

(가) 개정 전(2009.1.1. 이전) : 명확한 법적 기준이 없어 신탁 등기일, 관리처분계획 인가일, 준공인가일 등 여러 기준이 혼용되었고, 조합과 과세당국 간 세금 부과 시점을 두고 분쟁이 발생하였으며, 특히 취득세 및 등록세 부과 기준이 불명확하여 예측하기 어려웠다.

(나) 개정 후(2009.1.1. 이후) : 과세 기준의 명확성을 높여 조합과 과세당국 간 분쟁을 줄이고 행정적 효율성을 높이려는 목적으로 취득일을 소유권이전 고시일의 다음 날로 통일하였고, 비조합원용 부동산이 실제로 조합에 귀속되는 시점을 반영하여, 조합이 세금 부담을 정확히 예측할 수 있도록 조정하였다. 즉, 취득일 변경은 조합의 세금 부담 예측 가능성을 높이고, 법적 혼란을 해소하기 위한 조치였다.

(2) 청구법인이 주장하는 재건축·재개발을 위한 신탁등기는 ‘사업 수행을 위한 등기’일 뿐, 최종 취득이 아니다. 조합이 신탁등기를 하는 목적은 재건축 사업을 원활히 수행하기 위한 명의신탁일 뿐이고, 신탁 등기 후에도 조합이 해당 부동산을 최종적으로 취득하는 것이 보장되지 않으며, 재건축 사업이 취소되거나 변경될 가능성이 있고, 사업이 정상적으로 진행되지 않으면 소유권이 이전되지 않을 수도 있다.

(3) 조합은 재건축 사업을 통해 비조합원용 토지를 최종적으로 취득한다. 소유권이전고시가 이루어지면, 해당 토지의 법적 권리가 조합에게 확정되므로 이 때를 기준으로 과세하는 것이 타당하고, 만약 신탁 등기일을 기준으로 취득세를 부과하면, 조합이 실제로 해당 토지를 취득하는 부분이 확정되기도 전에 세금이 부과되는 불합리한 상황이 발생한다.

(4) 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 엄격하게 해석할 것이고, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추 해석하는 것은 허용되지 않는다. 위에서 서술한 바와 같이 「지방세법 시행령」 제20조 제7항에 비조합원용 토지취득일이 여러 타당한 이유로 소유권이전 고시일 다음날로 명시되어 있는바, 이에 대한 유추 및 확장 해석은 허용되지 않는다.

(5) 또한 청구법인이 원용한 대법원 판례 등은 2008.12.31. 개정 전의 구 「지방세법」 취득세의 납세의무가 사실상의 잔금지급일 또는 등기일 등에 성립한다고 해석한 판례로서, 주택조합 등이 조합으로 신탁받은 “금전으로” 매수하여 그 명의로 소유권이전등기를 마친 조합주택용 부동산 중 비조합용 부동산의 취득시기에 관한 판례로 조합원으로 신탁받아 이를 원인으로 하여 소유권이전등기를 마친 조합주택용 부동산 중 비조합용 부동산의 취득시기에 관한 판례가 아니다. 따라서 청구법인의 주장은 구법의 규정과 그에 관한 해석을 무리하게 가져와 현행 법령을 곡해하는 시도라고 할 것이다. 조세심판원의 결정 역시 비조합용 토지 취득의 성격에 관하여 판단하였을 뿐 취득시기에 관하여 판단하지 않은 결정례로서 이 건에 원용할 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

비조합원용 토지에 대해 소유권이전 고시일이 아닌 신탁등기일의 개별공시지가를 기준으로 과세표준을 재산정하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 지방세기본법(2024.12.31., 법률 제20629호로 개정되기 전의 것)

제34조(납세의무의 성립시기) ① 지방세를 납부할 의무는 다음 각 호의 구분에 따른 시기에 성립한다.

1. 취득세 : 과세물건을 취득하는 때

(2) 지방세법(2023.3.14., 법률 제19230호로 개정되기 전의 것)

제7조(납세의무자 등) ① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 양식업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권(이하 이 장에서 "부동산등"이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다.

② 부동산등의 취득은 「민법」, 「자동차관리법」, 「건설기계관리법」, 「항공안전법」, 「선박법」, 「입목에 관한 법률」, 「광업법」, 「수산업법」 또는 「양식산업발전법」 등 관계 법령에 따른 등기ㆍ등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다. 다만, 차량, 기계장비, 항공기 및 주문을 받아 건조하는 선박은 승계취득인 경우에만 해당한다.

제9조(비과세) ③ 신탁(「신탁법」에 따른 신탁으로서 신탁등기가 병행되는 것만 해당한다)으로 인한 신탁재산의 취득으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 취득세를 부과하지 아니한다. 다만, 신탁재산의 취득 중 주택조합등과 조합원 간의 부동산 취득 및 주택조합등의 비조합원용 부동산 취득은 제외한다.

1. 위탁자로부터 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우

2. 신탁의 종료로 인하여 수탁자로부터 위탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우

3. 수탁자가 변경되어 신수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우

제10조(과세표준의 기준) 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우 취득세의 과세표준은 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 장에서 같다)으로 한다.

(3) 지방세법 시행령(2023.12.29., 대통령령 제34080호로 개정되기 전의 것)

제20조(취득의 시기 등) ⑦ 「주택법」 제11조에 따른 주택조합이 주택건설사업을 하면서 조합원으로부터 취득하는 토지 중 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지를 취득하는 경우에는 「주택법」 제49조에 따른 사용검사를 받은 날에 그 토지를 취득한 것으로 보고, 「도시 및 주거환경정비법」 제35조제3항에 따른 재건축조합이 재건축사업을 하거나 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제23조 제2항에 따른 소규모재건축조합이 소규모재건축사업을 하면서 조합원으로부터 취득하는 토지 중 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지를 취득하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제86조 제2항 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제40조 제2항에 따른 소유권이전 고시일의 다음 날에 그 토지를 취득한 것으로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 서울특별시장은 쟁점정비사업에 대하여 2005.2.5. 서울특별시 고시로 지정고시를 완료하였고, 처분청은 2008.10.16. 쟁점정비사업의 사업시행인가를 고시하였으며, 2017.6.17. 쟁점정비사업의 관리처분계획인가를 고시하였고, 2022.1.20. 준공인가를 고시하였으며, 청구법인은 2022.9.1. 대지 및 건축시설의 소유권이전을 고시하였다.

(나) 청구법인은 2022.9.9. 쟁점정비사업의 면적 중 쟁점토지에 대하여 2022.9.2. 개별공시지가를 기준으로 취득세의 과세표준을 신고·납부하였으나, 2025.1.20. 쟁점토지의 취득일은 조합원의 신탁등기일로 하여 2017.1.1. 개별공시지가를 취득세 과세표준을 산정하여야 한다고 주장하며 경정청구를 제기하였고, 처분청은 2025.3.12. 이를 거부하였다.

(다) 청구법인은 조합원으로부터 취득한 쟁점토지의 신탁등기일을 기재한 표를 제출하였고, 이에 따르면 쟁점토지의 신탁등기일은 2017년 7월∼11월로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구법인은 비조합원에게 귀속되는 쟁점토지의 취득세 납세의무 성립일을 조합원의 신탁등기일로 보아야 한다고 주장하나, 「지방세법 시행령」 제20조 제7항에 따르면 “조합원으로부터 취득하는 토지 중 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지를 취득하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제86조 제2항 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제40조 제2항에 따른 소유권이전 고시일의 다음 날에 그 토지를 취득한 것으로 본다”고 규정하고 있으므로 쟁점토지의 취득시기는 소유권이전 고시일의 다음 날로 보아야 하는 점, 정비사업을 완료한 후 비조합원용 부분의 면적은 소유권이전 고시일 이후 특정되므로, 이러한 사정을 반영하여 비조합원용 부동산의 취득시기를 이전고시 다음 날로 정해 둔 것으로 볼 수 있는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지의 취득시기를 소유권이전 고시일의 다음날로 보아 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없다고 판단된다(조심 2023지4393, 2025.11.5., 같은 뜻임).

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」 제96조 제7항과 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.