이유
1. 처분개요

가. AAA 외 2인(이하 “이 건 매도인”이라 한다)은 2018.3.9. 서울특별시 광진구 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)에 대한 소유권보존등기를 하였고, 2018.3.19. 신탁을 원인으로 하여 주식회사 BBB신탁(이하 “이 건 수탁자”라 한다)에게 쟁점주택의 소유권을 이전하였다.

나. 이 건 매도인은 2019.7.4. 신탁재산의 귀속을 원인으로 하여 쟁점주택에 대한 소유권이전등기를 경료하였고, 청구인은 2024.2.15. 이 건 매도인으로부터 쟁점주택을 취득하고,「지방세법」제13조의2 제1항에 따른 세율(8%, 이하 “중과세율”이라 한다)을 적용하여 산출한 취득세 등 합계 OOO원을 신고·납부하였다.

다. 청구인은 2024.4.17. 쟁점주택이「지방세법 시행령」제28조의4 제2항 제2호(이하 “이 건 중과예외규정”이라 한다)에 따라 주택 수 산정에서 제외되므로, 쟁점주택의 취득에 대하여 중과세율의 적용이 배제되어야 한다는 취지로 경정청구를 제기하였고, 처분청은 2024.4.18. 이를 받아들여 취득세 등 합계 OOO원을 청구인에게 환급(이하 “1차 경정결정”이라 한다)하였다.

라. 이후, 처분청은 쟁점주택은 이 건 매도인이 쟁점주택을 원시취득한 후 청구인이 최초로 유상승계취득한 주택이므로 이 건 중과예외규정의 괄호에 따라 그 적용대상에서 제외되는 것이라면서, 2025.6.13. 기 환급한 취득세 등 합계 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 청구인에게 부과·고지하였다.

마. 청구인은 이에 불복하여 2025.9.1. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

이 건 수탁자가 쟁점주택을 취득한 것은 유상승계취득에 해당하므로, 청구인이 쟁점주택을 취득한 것은 이 건 중과예외규정의 괄호에서 중과대상으로 규정하고 있는 “신축 후 최초로 유상승계취득한 주택”에 해당하지 않는다.

구체적으로 보면, 수탁자가 신탁재산에 대한 소유권이전등기를 마치면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전된다(대법원 2002.4.12. 선고 2000다70460 판결). 쟁점주택의 신탁은 이 건 매도인이 금전채권을 담보하기 위해 이 건 매도인의 채무불이행시 쟁점주택을 처분하여 우선수익자의 채권 변제에 충당할 수 있도록 허용하는 데에 그 목적이 있다. 따라서 해당 신탁은 명백히 유상성을 전제하고 있다고 보아야 한다.

또한,「지방세기본법」제20조 제1항은 이 법 또는 지방세관계법을 해석ㆍ적용할 때에는 과세의 형평과 해당 조항의 목적에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 한다고 규정하고 있는데, 신탁의 유상성을 인정하지 않는 것은 이러한 해석의 원칙을 위배하는 것이다.

따라서 처분청이 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 위법하다.

나. 처분청 의견

청구인은 신탁을 유상승계취득으로 전제하고 있으나, 행정안전부는 이 건 중과예외규정과 관련한 운영요령에서 “원시취득자가「신탁법」에 따라 신탁회사 등에 위탁하여 주택을 판매한 경우에도 원시취득자가 직접 판매한 것으로 보아 해당 주택을 구입한 경우 최초 유상승계취득에 해당함”이라고 명시하고 있으므로, 이를 달리 보기 어렵다. 따라서 처분청이 쟁점주택의 취득에 대하여 이 건 중과예외규정을 적용하지 아니한 것은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점주택의 취득은「지방세법 시행령」제28조의4 제2항 제2호에서 규정하고 있는 ‘유상승계취득하는 주택’에 해당한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다.

(가) 쟁점주택의 등기사항전부증명서에는 2018.3.9. 이 건 매도인 명의의 소유권보존등기가, 2018.3.19. 신탁을 원인으로 한 이 건 수탁자 명의의 소유권이전등기가, 2019.7.4. 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 이 건 매도인 명의의 소유권이전등기가, 2024.2.21. 매매를 원인으로 한 청구인 명의의 소유권이전등기가 각 경료된 것으로 되어 있다.

(나) 이 건 매도인은 2018.3.19. 이 건 수탁자와 쟁점주택에 대한 담보신탁계약을 체결하였는데, 해당 계약서에는 우선수익자가 OOO이고, 계약의 목적은 우선수익자의 채권보전을 위한 것으로 되어 있으며, 신탁보수는 담보관리보수와 환가처분보수로 구분하되 재산관리보수액은 OOO원으로, 재산처분보수는 가액에 따라 0.4∼0.8%까지로 책정되어 있다.

(다) 행정안전부가 이 건 중과예외규정과 관련하여 지방자치단체에 배포한 적용요령은 신탁회사에 위탁하여 주택을 판매한 경우에도 위탁자가 직접 판매한 것으로 본다고 되어 있고, 그 내용은 아래와 같다.

＜적용요령(발췌)＞

1-6. 신탁법에 따른 수탁자로부터 이번 대책에 해당하는 주택을 취득한 경우에도 요건에 해당된다고 볼 수 있는지?

○ 사업주체, 건축주 등 원시취득자가「신탁법」에 따라 신탁회사 등에 위탁하여 주택을 판매한 경우에도 원시취득자가 직접 판매한 것으로 보아 해당 주택을 구입한 경우 최초 유상승계취득에 해당함

※ 신탁의 경우「신탁법」에 따라 신탁등기가 병행된 경우에만 신탁으로 인정

2-4. 신축 주택을 최초로 유상승계취득하는 경우란?

○ 2024.1.10.부터 2025.12.31.까지 준공된 주택을 같은 기간 내에 사업주체 또는 건축주 등 주택을 건축하여 원시취득한 자로부터 최초로 유상거래를 원인으로 승계취득하는 경우를 의미

※ 원시취득자가「신탁법」에 따라 신탁회사 등에 위탁(신탁등기가 병행된 경우만 해당)하여 주택을 판매한 경우에도 원시취득자가 직접 판매한 것으로 봄

3-1. 기축 주택을 유상승계취득하는 경우란?

○ 신축 주택을 최초로 유상승계취득 하는 경우(원시취득자로부터 최초로 취득한 주택)를 제외하고 유상거래를 원인으로 승계하여 취득하는 주택을 말함

(라) 이 건 중과예외규정과 관련한 개정문의 개정이유에는 “변화하는 주택수요에 대응하고 다양한 유형의 주택을 공급하여 주택공급시장을 활성화하기 위하여 향후 2년간(2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지) 개인이 소형 신축 주택을 취득하거나 임대사업자가 소형 주택을 임대의 목적으로 취득하는 경우 등에는 기존 주택 수를 기준으로 취득세율을 산정하는 등 현행 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선ㆍ보완하려는 것임”이라고 되어 있고, 그 주요내용은 아래와 같다.

＜이 건 중과예외규정의 개정 이유＞

소형 신축 주택 등 취득 시 소유주택 수에서 제외(제28조의4 제2항 및 같은 조 제6항 제7호부터 제9호까지 신설)

1) 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지 소형 신축 주택, 소형 임대주택 또는 지방 미분양 아파트 중 어느 하나를 취득하는 경우 취득세율 적용의 기준이 되는 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 제외하고 1세대가 소유한 주택, 조합입주권, 주택분양권 및 오피스텔의 수로 함.

2) 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지 취득한 소형 신축 주택, 소형 임대주택 또는 지방 미분양 아파트를 향후 다른 주택 취득 시 기존 소유주택 수에서 제외하도록 함.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 담보신탁계약에 따른 신탁등기를 유상승계취득으로 보아야 한다는 것을 전제로, 쟁점주택에 대하여 이 건 중과예외규정을 적용해야 한다고 주장한다.

그러나 유상승계취득은 매수인이 매도인에게 금전 등의 대가를 지급하고 부동산 등의 소유권을 이전받는 것을 의미한다 할 것인데, 신탁의 경우 오히려 위탁자가 수탁자에게 신탁보수를 지급하고 신탁재산의 소유권을 수탁자에게 이전하는 것이라서 이 건 수탁자가 쟁점주택을 유상승계취득했다고 보기 어렵다. 또한, 이 건 수탁자가 쟁점주택을 취득(신탁)한 것은 우선수익자의 채권보전이라는 신탁계약의 목적을 달성하기 위한 것이라서, 그 사용·수익·처분에 있어 신탁계약이나「신탁법」의 한계를 뛰어넘을 수 없으므로, 이를 일반적인 매매 등과 같은 것으로 볼 수도 없다. 그렇다면, 청구인이 쟁점주택의 준공이후 최초로 체결된 매매계약에 따라 쟁점주택을 취득한 이상, 쟁점주택은 이 건 중과예외규정에서 제외되는 “신축 후 최초로 유상승계취득한 주택”에 해당된다.

따라서 처분청이 쟁점주택에 대하여 이 건 중과예외규정이 적용되지 않는다고 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법

제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.

1. 법인(「국세기본법」 제13조에 따른 법인으로 보는 단체, 「부동산등기법」 제49조 제1항 제3호에 따른 법인 아닌 사단ㆍ재단 등 개인이 아닌 자를 포함한다. 이하 이 조 및 제151조에서 같다)이 주택을 취득하는 경우: 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율

2. 1세대 2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다)에 해당하는 주택으로서 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 장에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율

3. 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율

② 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 일정가액 이상의 주택을 제11조 제1항 제2호에 따른 무상취득(이하 이 조에서 “무상취득”이라 한다)을 원인으로 취득하는 경우에는 제11조 제1항 제2호에도 불구하고 같은 항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용한다. 다만, 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 등 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.

③ 제1항 또는 제2항과 제13조 제5항이 동시에 적용되는 과세물건에 대한 취득세율은 제16조 제5항에도 불구하고 제1항 각 호의 세율 및 제2항의 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용한다.

④ 제1항부터 제3항까지를 적용할 때 조정대상지역 지정고시일 이전에 주택에 대한 매매계약(공동주택 분양계약을 포함한다)을 체결한 경우(다만, 계약금을 지급한 사실 등이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에 한정한다)에는 조정대상지역으로 지정되기 전에 주택을 취득한 것으로 본다.

⑤ 제1항부터 제4항까지 및 제13조의3을 적용할 때 주택의 범위 포함 여부, 세대의 기준, 주택 수의 산정방법 등 필요한 세부 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 지방세법 시행령

제28조의4(주택 수의 산정방법) ① 법 제13조의2 제1항 제2호 및 제3호를 적용할 때 세율 적용의 기준이 되는 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 법 제13조의3 제2호에 따른 조합원입주권(이하 “조합원입주권”이라 한다), 같은 조 제3호에 따른 주택분양권(이하 “주택분양권”이라 한다) 및 같은 조 제4호에 따른 오피스텔(이하 “오피스텔”이라 한다)의 수를 말한다. 이 경우 조합원입주권 또는 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 조합원입주권 또는 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다.

② 제1항 전단에도 불구하고 법 제13조의2 제1항 제2호 및 제3호를 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택을 취득하는 경우 세율 적용의 기준이 되는 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 제외하고 1세대가 국내에 소유하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권 및 오피스텔의 수를 말한다.

1. 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지 「주택법」 제49조에 따른 사용검사 또는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받은 신축 주택을 같은 기간 내에 최초로 유상승계취득하는 주택으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택

가. 「주택법 시행령」 제2조 제3호에 따른 다가구주택(「건축법」 제38조에 따른 건축물대장에 호수별로 전용면적이 구분되어 기재되어 있는 다가구주택으로 한정한다. 이하 이 조에서 “다가구주택”이라 한다), 같은 영 제3조 제1항 제2호에 따른 연립주택(이하 이 조에서 “연립주택”이라 한다), 같은 항 제3호에 따른 다세대주택(이하 이 조에서 “다세대주택”이라 한다) 또는 「주택법」 제2조제20호에 따른 도시형 생활주택(이하 이 조에서 “도시형 생활주택”이라 한다) 중 어느 하나에 해당할 것

나. 전용면적이 60제곱미터 이하이고 취득당시가액이 3억원(「수도권정비계획법」제2조 제1호에 따른 수도권에 소재하는 경우에는 6억원으로 한다) 이하일 것

2. 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지 유상승계취득하는 주택(신축 후 최초로 유상승계취득한 주택은 제외한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제7호에 따른 임대사업자(이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다)가 같은 법 제43조 제1항에 따른 임대의무기간에 가목에 해당하는 주택을 임대 외의 용도로 사용하는 경우 또는 매각ㆍ증여하는 경우나 같은 조 제4항 각 호의 경우가 아닌 사유로 같은 법 제6조에 따라 임대사업자 등록이 말소된 경우 해당 주택은 본문에 따른 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택에서 제외한다.

가. 다가구주택, 연립주택, 다세대주택 또는 도시형 생활주택 중 어느 하나에 해당할 것

나. 전용면적이 60제곱미터 이하이고 취득당시가액이 3억원(「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 따른 수도권에 소재하는 경우에는 6억원으로 한다) 이하일 것

다. 임대사업자가 해당 주택을 취득한 날부터 60일 이내에 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 임대주택으로 등록하거나 임대사업자가 아닌 자가 해당 주택을 취득한 날부터 60일 이내에 같은 조에 따라 임대사업자로 등록하고 그 주택을 임대주택으로 등록할 것

3. 「주택법」 제54조 제1항에 따른 사업주체가 같은 법 제49조에 따른 사용검사를 받은 후 분양되지 않은 같은 법 시행령 제3조 제1항 제1호에 따른 아파트(이하 이 조에서 “아파트”라 한다)를 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지 최초로 유상승계취득하는 아파트로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 아파트

가. 「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 따른 수도권 외의 지역에 있을 것

나. 전용면적 85제곱미터 이하이고 취득당시가액이 6억원 이하일 것