이유
1. 처분개요

가. 청구법인은 2009.12.4. 서울특별시 강동구 OOO일원 토지 246,205.5㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)에서 고덕2단지주택재건축정비사업(이하 “이 건 정비사업”이라 한다)을 시행할 목적으로 설립된 법인으로, 2019.9.27. 처분청으로부터 이 건 정비사업의 준공인가를 받았고, 처분청은 2020.5.27. 관리처분계획에 따라 이 건 정비사업에 대한 소유권이전고시를 하였다.

나. 청구법인은 이 건 토지 중 비조합원용 토지 80,872.05㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)의 취득일을 2020.5.28.로 하고, 그 취득세 과세표준을OOO원(2020년 개별공시지가 7,900,000원/㎡ 적용)하여 산출한 취득세 등 합계OOO원을 신고·납부하였다.

다. 청구법인은 쟁점토지의 취득일을 소유권이전고시 다음 날이 아닌 신탁등기일(2014.11.~2015.3.)로 보아야 한다고 주장하면서, 2024.4.25. 처분청에 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2024.6.20. 이를 거부하였다.

라. 청구법인은 이에 불복하여 2024.8.12. 심판청구를 제기하였다.

2.청구법인 주장 및 처분청 의견

가.청구법인 주장

(1) 재건축조합의 비조합원용 토지에 대한 취득세 납세의무는 조합이 조합원으로부터 신탁을 원인으로 소유권을 이전받는 시점에 성립하며, 그 과세표준은 해당 소유권이전등기일의 시가표준액(개별공시지가)을 기준으로 산정하는 것이 타당하다.

「지방세기본법」제34조 제1항 제1호는 취득세의 납세의무가 과세대상 물건을 ‘취득’할 때 성립한다고 규정하고 있고, 「지방세법」제7조제2항에서는 부동산의 취득은 관계 법령에 따른 등기·등록을 할 때 취득한 것으로 본다고 규정하고 있다.

또한 수탁자가 신탁재산을 이전받아 소유권이전등기를 하는 것은 무상취득에 해당하며(대법원 2017.6.15. 선고 OOO판결 참조), 「지방세법 시행령」 제20조 제14항 역시 무상취득에 있어 취득 전에 등기를 하는 경우에는 그 등기일을 취득시기로 보도록 규정하고 있다.

대법원은 취득세가 유통세의 일종으로 실질적인 소유권 취득 여부와 관계없이 소유권 이전이라는 형식적 취득행위가 있으면 취득세 납세의무가 성립된다고 판시하였고(대법원 2022.6.28. 선고OOO판결 참조), 「신탁법」상 신탁재산의 경우 위탁자에서 수탁자로 소유권 이전등기가 이루어지면 대내외적으로 수탁자에게 소유권이 완전히 이전된다고 판시하였다(대법원 2018.2.8.OOO 판결 참조).

따라서 지방세 관계 법령과 판례의 입장에 비추어 보면, 신탁을 원인으로 한 비조합원용 토지의 취득세 납세의무는 소유권등기가 이루어진 날에 성립한다고 보아야 한다.

아울러 「지방세법」 제9조 제3항에서 신탁재산의 이전에 대하여 취득세를 비과세토록 규정하면서, 그 단서에서 신탁재산의 취득 중 주택조합의 비조합원용 토지 취득에 대해서는 비과세 대상에서 제외하도록 규정하고 있다. 이는 곧 비조합원용 토지의 취득세 납세의무가 소유권 이전등기일에 성립한다는 전제에서 비롯된 것이 분명하다.

(2) 「지방세법 시행령」 제20조 제7항은 주택조합의 비조합원용 토지 취득시기를 소유권이전고시일의 다음 날로 규정하고 있으나, 이는 그 과세대상을 소유권이전고시일 당시 신축주택의 부속토지로 보아 과세하려는 규정이 아니라, 사업 초기 신탁을 원인으로 취득하는 신탁재산을 과세대상으로 하되 비조합원용 토지의 전체 면적이 소유권이전고시일까지 변경되는 재건축 절차상 특수성을 고려하고 납세자의 납세편의를 위하여 비조합원용 토지에 대한 취득세 신고납부 시기를 규정한 것이다.

입법 연혁을 보더라도, 2008.12.31. 「지방세법」 개정을 통해 주택조합의 비조합원용 토지의 취득을 비과세에서 과세 대상으로 전환하는 동시에 같은 법 시행령 제20조 제7항을 신설한 것은, 주택조합이 일반적인 거래가 아닌 신탁이라는 형식을 통해 비조합원용 토지를 취득하게 됨으로써 취득세가 비과세되는 불합리한 점을 시정하기 위한 것이었을 뿐, 주택을 건설하는 기간 동안 상승한 공시지가를 과세표준으로 하여 신축주택의 부속토지를 취득한 것으로 보아 취득세를 과세하기 위하여 취득시기 규정을 신설한 것은 아니다.

법원 판례(서울고법 2017.11.9. 선고OOO판결, 대법원 심리불속행 확정)의 경우에도 주택조합이 신탁으로 비조합원용 토지를 취득하는 경우 소유권이전등기일을 취득세 납세의무 성립 시점으로 보고 그에 따라 취득세를 신고·납부한 이후, 소유권이전고시일에 비조합원용 토지의 면적이 확정되면 수정신고를 하는 것이 타당하다고 판단한 바 있다.

따라서 「지방세법 시행령」 제20조 제7항을 근거로 신탁재산의 이전에 따른 신탁 시점의 취득행위를 부정하고, 소유권이전고시 시점의 신축주택의 부속토지의 취득으로 보아 취득세를 과세하는 것은 입법취지에 반하는 것이다.

아울러, 소유권이전고시는 관리처분계획에서 정한 소유권을 분양받을 자에게 이전하는 집행행위에 불과하여(서울고법 2009.11.4.OOO판결 참조) 취득세 과세대상이 되는 취득행위가 발생한다고 볼 수 없고, 그 소유권이전고시에 의하여 소유권을 이전받는 자는 조합원에 국한되며 일반분양자는 포함되지 않는다(서울고법 2019.5.14. 선고 OOO판결 참조). 따라서 일반분양분 토지의 취득세 납세의무와 소유권이전고시 간에는 관련성이 있다고 보기 어렵다.

(3) 「지방세법」 제13조의2에서 조정대상지역에 있는 주택의 부속토지를 무상취득하는 경우에는 12%의 취득세 중과세율을 적용하도록 규정하고 있으므로, 처분청 주장대로 주택조합의 비조합원용 토지 취득에 대하여 신탁등기일의 현황이 아닌 소유권이전고시일의 현황에 따라 신축주택의 부속토지로 보아 취득세를 과세한다면, 현행법 상 12%의 취득세 중과세율이 적용되어야 한다.

그러나 처분청을 비롯한 전국 어느 조정대상지역 내 자치단체도 이를 중과세한 사례가 없고, 모두 신탁등기일을 납세의무 성립시기로 보아 일반세율을 적용해왔다. 이는 과세관청 스스로도 주택조합의 비조합원용 토지의 취득에 대하여 신탁등기일의 현황을 기준으로 과세하고 있다고 볼 수 있다.

더 나아가 조세심판원 역시 주택조합의 비조합원용 토지(전용면적 85㎡이하, 국민주택 규모)에 관한 농어촌특별세 비과세 사건에서, 주택조합이 비조합원용 토지를 신탁으로 취득할 당시에는 국민주택이 건축되어있지 아니하였으므로 농어촌특별세 비과세 적용이 불가능하다고 결정하면서(조심2020지624, 2023.2.1. 결정 참조) 납세의무 성립시점을 「지방세법 시행령」 제20조 제7항에 불구하고 소유권이전등기일로 보았다. 서울특별시장 또한 같은 취지의 이의신청 결정을 내린 바 있다(제OOO호, 2023.12.26.).

결국 주택조합의 비조합원용 토지에 관한 납세의무 성립시점을 조세심판원, 처분청, 과세실무 모두 신탁재산 이전등기일로 인정한 것으로 볼 수 있다. 따라서 취득세율, 과세표준, 농어촌특별세 비과세 여부는 모두 동일한 시점 기준으로 판단되어야 하는 것이므로 현황 판단 시점을 사안에 따라 달리 적용하는 것은 조세법률주의에 배치되는 것이다.

(4) 주택조합의 비조합원용 토지의 취득에 따른 납세의무 성립시기를 소유권이전고시일로 본다면 지방세 과세 체계상 혼란, 국세와 불형평, 시행령 규정의 모법 위반소지 등 많은 문제점이 발생하게 된다.

첫째, 비조합원용 토지의 매수자인 수분양자들은 소유권이전고시가 이루어지기 이전인 주택 준공 후 분양잔금을 납부할 때 취득세를 신고·납부하고 재산세를 부담하고 있음에도, 매도자인 주택조합이 그보다 뒤늦은 소유권이전고시일에 비조합원용 토지를 취득한 것으로 본다면, 매수자(일반분양자)가 매도자보다 먼저 취득세 납세의무가 성립하는 조세논리와 경제상식에 반하는 모순이 발생한다.

둘째, 신탁 당시 취득행위가 이미 발생하였음에도 불구하고 수년간의 공시지가 상승분을 과세표준에 포함하는 것은 취득세 과세 논리에 정면으로 배치된다.

셋째, 법인세의 경우 주택조합의 비조합원용 토지의 취득시기를 사업초기의 신탁 시점으로 보아 법인세 부담을 높게 과세하면서(기재부 재산세제과-1024), 취득세 과세시에는 이와 반대로 취득시기를 사업말기의 소유권 이전고시일로 보아 상승된 공시지가를 기준으로 취득세를 높게 과세하는 것은 사업시행자 입장에서 부당하고 조세정책의 일관성이 결여된 것이다.

넷째, 「지방세법」 제7조 제2항 및 제9조 제3항은 부동산의 경우 소유권 이전등기를 할 때 취득세 납세의무가 발생한다고 규정하고 있음에도, 시행령이 이를 소유권이전고시일로 변경하여 납세자에게 불리하게 과세 범위를 확장한다면 이는 모법의 위임 범위를 벗어난 것으로 무효의 소지가 있다(대법 2009.10.22. 선고OOO 판결 참조).

(5) 처분청은 신탁재산의 소유권이전등기 시점에는 비조합원용 토지의 면적이 확정되지 않았으므로 취득세 납세의무가 성립한 것으로 볼 수 없다는 의견이나, 법원은 주택조합이 취득하는 비조합원용 토지의 취득시기는 소유권이전등기일이며, 이후 면적이 확정되면 수정신고로 보완하면 충분하다고 판시하였다(서울고법 2017.11.19. 선고 OOO판결, 대법원 심리불속행 확정).

또한 토지 매매의 경우 면적이 확정되지 않아 추후 면적 증감에 따라 정산을 하기로 한 사안에서 매매대금을 지급한 시점을 취득시기로 보아야 하고 추후 면적 증감에 따른 청산금 지급 시점을 취득시기로 볼 수 없다고 판시하였다(대법 1998.1.23. 선고OOO판결, 행안부 지방세심사OOO, 2000.8.29.).

이는 곧 취득세 납세의무 성립은 ‘취득행위’ 자체에 의해 발생한다는 원칙을 분명히 한 것이고, 취득세 과세대상 면적이 확정되어야만 납세의무가 성립한다는 처분청 주장은 판례 및 과세실무와 명백히 배치된다.

(6) 결국, 주택조합의 비조합원용 토지의 취득은 그 과세대상이 신탁을 원인으로 이전받은 신탁재산으로서 취득세 납세의무는 신탁재산 이전등기일에 성립하고 과세표준 역시 신탁 당시의 공시지가를 기준으로 산정하는 것이 법문·입법연혁·판례·과세실무에 모두 부합한다. 그럼에도 불구하고 처분청이 「지방세법 시행령」 제20조 제7항을 이유로 소유권이전고시일 당시의 현황, 즉 신축주택의 부속토지로 보아 취득세 과세표준을 산정하는 것은 입법취지에 반하고 국세와의 형평에도 어긋나며 납세자에게 과도한 불이익을 초래한다. 따라서 이 사건 과세처분은 신탁재산 이전등기일 현재의 공시지가를 기준으로 취득세 과세표준을 경정하여 과세하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구법인은 재건축조합이 취득하는 비조합원용 토지의 취득시기를 신탁재산의 소유권이전 등기일로 보아야 한다고 주장하나,「지방세법시행령」제20조 제7항에서 주택재건축조합이 주택재건축사업을 하면서 조합원에게 귀속되지 않은 토지를 취득하는 경우에는 소유권 이전 고시일의 다음 날에 그 토지를 취득하는 것으로 규정하고 있다.

「지방세법」(2015.12.29. 법률 제13636호로 개정된 것, 이하 같다) 제7조 제8항에 따라 조합원 분양분은 그 조합원이 취득하며, 나머지 일반분양분에 대해서만 주택재건축조합에게 취득세 납세의무가 성립한다. 다만, 신탁시점에서 신탁받은 토지가 조합원 또는 일반분양용인지 알 수 없으므로 신탁등기 시점에서는 과세하지 않다가 준공 이후 소유권이전고시일 다음 날에야 비로소 토지구분이 확정되어「지방세법 시행령」제20조 제7항에 따라 일반분양용 토지에 대하여 취득세 납세의무가 발생한다(조심2020지624 2023.2.1. 같은 뜻임)고 하였는바, 이를 두고 청구법인은 위 시행령 규정이 소유권 이전 등기일에 성립된 비조합원용 토지의 취득세 신고·납부 시기만을 늦추기 위한 과세편의를 위한 규정으로 봄이 합리적이라고 폄하하는 것은 현행 법규정을 무시하는 처사이다.

또한 청구주장에서, 재건축사업 절차상 비조합원용 토지의 취득이 소유권이전 고시일 다음 날에 이루어진다고 지방세법에서 간주할 경우에 비조합원이 조합으로부터 주택과 그 부속토지를 취득하여 이미 사용하고 있음에도 조합에 취득행위가 없다는 등의 모순이 발생한다는 등의 논리는 이미 존재하고 있는 법률과 시행령 자체를 부정하는 것으로, 학문적으로 법률 체계를 연구하거나 법률 개정을 준비하는 상황이 아닌 기존 법률을 적용하는 이 사건 청구에 적절한 이유가 되지 못한다.

주택가격의 상승 등의 요인으로 개별공시지가를 통해 과세표준이 증가하는 것 그 자체가 부당하다는 주장 역시 마찬가지로 이 사건 과세처분을 부과취소해야 할 이유가 될 수 없다.

따라서, 쟁점토지에 대한 취득세 납세의무 성립일인 취득일은 소유권이전 고시일 다음 날이 될 것이고, 과세표준은 취득일 당시의 금액으로 해야 할 것이므로 처분청이 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지(비조합원용 토지)에 대한 취득시기를 신탁등기일로 보아야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 청구법인은 2009.12.4. 이 건 토지에서 OOO정비사업을 시행할 목적으로 설립되었고, 청구법인의 조합원들은 2014.11.~2015.3. 신탁을 원인으로 하여 쟁점토지에 대한 소유권을 청구법인에게 이전하였다.

(나) 청구법인은 2019.9.27. 처분청으로부터 이 건 정비사업의 준공인가를 받았고, 처분청은 2020.5.27. 관리처분계획에 따라 이 건 정비사업에 대한 소유권이전고시를 하였다.

(다) 청구법인은 쟁점토지(비조합원용 토지 80,872.05㎡)의 취득일을 2020.5.28.로 하고, 그 취득세 과세표준을OOO원(2020년 개별공시지가 7,900,000원/㎡ 적용)하여 산출한 취득세 등 합계OOO원을 신고·납부하였다.

(라) 청구법인은 쟁점토지의 취득일을 소유권이전고시 다음 날이 아닌 신탁등기일(2015년 개별공시지가 6,178,000원/㎡)로 보아야 한다고 주장하면서, 2024.4.25. 처분청에 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2024.6.20. 이를 거부하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구법인은 쟁점토지의 취득시기를 신탁등기일로 보아야 한다고 주장하나,「지방세법 시행령」제20조 제7항에서「도시 및 주거환경정비법」제35조 제3항에 따른 재건축조합이 재건축사업을 하면서 조합원으로부터 취득하는 토지 중 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지를 취득하는 경우에는「도시 및 주거환경정비법」제86조 제2항에 따른 소유권이전 고시일의 다음 날에 그 토지를 취득한 것으로 본다고 규정하고 있는바, 청구법인은 2019.9.27. 처분청으로부터 이 건 정비사업의 준공인가를 받았고, 처분청은 2020.5.27. 관리처분계획에 따라 이 건 정비사업에 대한 소유권이전고시를 하였으므로 쟁점토지의 취득시기를 2020.5.28.로 보아야 하는 점, 청구법인은 쟁점토지(비조합원용 토지 80,872.05㎡)의 취득일을 2020.5.28.로 하고, 그 취득세 과세표준을OOO원(2020년 개별공시지가 7,900,000원/㎡ 적용)으로 하여 취득세 등을 신고·납부한 것은 타당한 점 등에 비추어 청구법인이 쟁점토지를 소유권이전 고시일의 다음 날 취득한 것으로 보아, 처분청이 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「지방세기본법」제96조 제7항과「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법

제4조(부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다.

제7조(납세의무자 등) ① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 양식업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권(이하 이 장에서 “부동산등”이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다.

② 부동산등의 취득은 「민법」, 「자동차관리법」, 「건설기계관리법」, 「항공안전법」, 「선박법」, 「입목에 관한 법률」, 「광업법」, 「수산업법」 또는 「양식산업발전법」 등 관계 법령에 따른 등기ㆍ등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다. 다만, 차량, 기계장비, 항공기 및 주문을 받아 건조하는 선박은 승계취득인 경우에만 해당한다.

⑧「주택법」 제11조에 따른 주택조합과 「도시 및 주거환경정비법」 제35조제3항 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제23조에 따른 재건축조합 및 소규모재건축조합(이하 이 장에서 “주택조합등”이라 한다)이 해당 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택과 부대시설ㆍ복리시설 및 그 부속토지를 말한다)은 그 조합원이 취득한 것으로 본다. 다만, 조합원에게 귀속되지 아니하는 부동산(이하 이 장에서 “비조합원용 부동산”이라 한다)은 제외한다.

제9조(비과세) ③ 신탁(「신탁법」에 따른 신탁으로서 신탁등기가 병행되는 것만 해당한다)으로 인한 신탁재산의 취득으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 취득세를 부과하지 아니한다. 다만, 신탁재산의 취득 중 주택조합등과 조합원 간의 부동산 취득 및 주택조합등의 비조합원용 부동산 취득은 제외한다.

(2) 지방세법 시행령

제20조(취득의 시기 등) ⑦「주택법」제11조에 따른 주택조합이 주택건설사업을 하면서 조합원으로부터 취득하는 토지 중 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지를 취득하는 경우에는 「주택법」 제49조에 따른 사용검사를 받은 날에 그 토지를 취득한 것으로 보고, 「도시 및 주거환경정비법」 제35조 제3항에 따른 재건축조합이 재건축사업을 하거나 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제23조 제2항에 따른 소규모재건축조합이 소규모재건축사업을 하면서 조합원으로부터 취득하는 토지 중 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지를 취득하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제86조 제2항 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제40조 제2항에 따른 소유권이전 고시일의 다음 날에 그 토지를 취득한 것으로 본다.

(3) 도시 및 주거환경정비법

제86조(이전고시 등) ① 사업시행자는 제83조 제3항 및 제4항에 따른 고시가 있은 때에는 지체 없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에서 정한 사항을 분양받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하여야 한다. 다만, 정비사업의 효율적인 추진을 위하여 필요한 경우에는 해당 정비사업에 관한 공사가 전부 완료되기 전이라도 완공된 부분은 준공인가를 받아 대지 또는 건축물별로 분양받을 자에게 소유권을 이전할 수 있다.

② 사업시행자는 제1항에 따라 대지 및 건축물의 소유권을 이전하려는 때에는 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시한 후 시장ㆍ군수등에게 보고하여야 한다. 이 경우 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물의 소유권을 취득한다.