이유
1. 처분개요

가. 청구법인은 2022.11.16. 인천광역시 연수구 OOO소재한 토지(459.7㎡) 외 14필지의 공유지분 331.89㎡ 및 건축물(관리실 및 커뮤니티센터) 공유지분 4.6㎡(이를 합하여, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 분양으로 취득하고, 취득가격OOO원을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 등 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 청구법인은 2024.10.22. 쟁점토지상에 단독주택 475.81㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 신축하고, 2024.11.18. 쟁점주택의 취득가격 OOO원을 과세표준으로 하여 「지방세법」 제13조 제5항 제3호에 따른 고급주택 중과세율을 적용하여 산출한 취득세 등 OOO원을 신고·납부하였으며, 쟁점토지에 대하여도 고급주택 부속토지 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 기납부한 세액을 공제한 취득세 등 OOO원을 신고하였다.

다. 건축물대장 담당자의 착오로 쟁점주택 건축물대장상 지하1층의 주택 면적과 주차장 면적이 바뀌어 등재되었는데 청구법인은 이를 알지 못하여 고급주택 중과대상(주차장 면적을 제외한 건축물 연면적 331㎡ 초과)으로 당초 신고하였으나, 이후 건축물대장을 실제 현황대로 수정하였으므로 쟁점주택은 고급주택에 해당하지 아니한다는 취지로 2024.12.4. 경정청구를 하였다.

라. 처분청은 수정된 건축물대장에 따르더라도 쟁점주택의 옥탑층에 있는 다락(이하 “쟁점다락”이라 한다) 면적(21.6㎡)은 연면적에 포함되어야 하므로 쟁점주택은 여전히 고급주택에 해당한다고 판단하여, 2025.2.4. 위 경정청구를 거부하였다.

마. 청구법인은 이에 불복하여 2025.4.21. 이의신청을 거쳐, 2025.8.30. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 쟁점다락 설치 경위 및 구조는 다음과 같다.

(가) 인천경제자유구역청은 2021년 8월부터 경관상세계획에 따라 건축물의 지붕에 돌출된 설비와 옥탑의 설치를 불허하고 있기에, 청구법인은 건축설계시 ‘냉난방 공조기와 냉수 관련 설비’의 설치에 있어 위 건축허가조건을 준수하기 위하여 2층과 지붕 사이에 다락을 만들었다.

(나) 청구법인의 쟁점다락의 구조를 보면, 2층과 지붕 사이의 공간으로서 지붕형태는 경사구조이며, 평균 층고 1.5ｍ, 반자높이 1.2ｍ(최고 1.5ｍ, 최하 0.9ｍ)이다.

(다) 쟁점다락은 접이식 사다리를 통해 2층에서 다락으로 올라오는 개구부가 있는 곳(면적 10.26㎡, “쟁점다락①”이라 한다)과 ‘냉난방 공조기와 냉수 설비’를 설치한 공간(면적 11.34㎡, 이하 “쟁점다락②”라고 한다) 2개로 분리되어 있는데, 이는 냉난방 공조기 등에서 발생하는 소음을 2층의 주거구역과 차단하기 위함이며, 쟁점다락②은 쟁점다락①을 통해서만 접근할 수 있기 때문에 쟁점다락①은 쟁점다락②의 접근 통로로 이용할 수밖에 없다.

＜사진1＞ 쟁점다락 사진

○○○

(2) 쟁점다락은 주거용으로 사용될 수 없는 구조로, 냉난방 공조기 등의 설치공간 및 이에 접근하기 위한 통로이자 소음차단용 공간에 불과하다.

(가) 「지방세법」 제13조 제5항 제3호 및 「지방세법 시행령」 제28조 제4항 제1호에 따르면, 취득당시 그 시가표준액이 9억원을 초과하고 그 연면적(주차장면적 제외)이 331ｍ를 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지는 이를 고급주택으로 보아 그 취득에 대하여 취득세를 중과하도록 규정하고 있고, 「건축법」 제84조 및 「건축법 시행령」 제119조 제1항 제3호 라목에서 다락 층고가 1.5ｍ(경사지붕 1.8ｍ) 이하인 건축물의 바닥면적은 연면적에 산입하지 아니하도록 규정되어 있다.

(나) 한편 「지방세법 시행령」 제13조(취득당시의 현황에 따른 부과)에서 부동산 등은 이 영에서 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 그 취득하였을 때의 사실상의 현황에 따라 부과한다고 규정하고 있고, 대법원은 「건축법」상의 규정에 불구하고 그 건축물의 경제적 용법에 따라 해당 건축물을 주거용으로 사용하는 경우 그 바닥면적을 주택의 연면적 산입대상으로 해석하고 있어(대법원 1995.5.12. 선고 94다28901 판결 등), 지방세법령상 다락의 바닥면적을 주택의 연면적에 산입할 것인지는 그 다락을 실제 주거용으로 사용하는지 여부에 따라 판단하여야 한다.

(다) 쟁점다락은 건장한 남자만이 접근이 가능할 뿐 어린이 및 노약자, 부녀자는 접근이 극히 어렵거나 심지어 불가능하다.

사다리 이용 후 다시 천장에 고정시키는 이유는 사다리를 이용하려면 2층 복도 끝에 위치한 화장실 문을 개방한 상태에서 사다리를 화장실 바닥에 밀착시켜야 하고, 만약 천장에 사다리를 다시 고정시켜 놓지 않을 경우 화장실을 이용할 수가 없기 때문이다.

사다리는 폭이 38㎝인 10개의 계단으로서 그 각도가 약 65도에 이르는 가파른 경사를 가지고 있고, 그 마지막 계단에서 쟁점다락①까지의 이격거리가 0.97ｍ에 이르며, 사다리를 오르는 데에는 약 2∼3분이 소요되며, 쟁점다락에 오르기 위해서는 위 0.97ｍ의 높이 때문에 양손을 다락에 대고 최대한 힘을 주어야만 오를 수 있다.

특히, 다락에서 2층으로 내려가야 할 때에는 0.97m 아래의 보이지도 않는 계단에 발끝을 올려 놓아야 하는 등 오를 때보다 더 어려워 건장한 남자라 하더라도 내려오는 것이 만만치 않으므로, 2층 천장에 고정된 접이식 사다리는 다락방에 있는 냉난방 공조기 등의 고장이 있거나 그 점검시에만 제한적으로 이용할 목적으로 만들었음을 알 수 있다.

＜사진2＞ 쟁점다락 연결 부분

○○○

처분청은 쟁점다락이 주택의 효용과 편익을 위한 부대시설로서 주거용으로 보아야 한다고 의견이나, 상식선에서 볼 때 주택의 효용과 편익을 위한 부대시설이라면 거주자가 쉽고 편하게 접근할 수 있어야 하는데, 이는 쟁점다락이 건장한 남자 이외에는 접근이 극히 어렵거나 불가능하다는 특성을 고려하지 아니한 의견으로 타당성이 전혀 없다.

(라) 쟁점다락은 반자높이가 평균 1.2ｍ에 불과해 서 있기 조차 불편하고 이동이 어려워 주거용으로의 사용이 부적합하다.

처분청이 처분의 근거로 제시한 법원 판결의 경우 그 다락의 반자높이가 1.78ｍ(층고기준으로는 2.1ｍ에 달함)에 이르거나(대법원 1995.5.12. 선고 94다28901 판결), 그 층고가 2.898m에 이르는 경우(대법원 2012.5.10.자 2012두2191 판결)로 거주에 부족함이 없는 높이다.

쟁점다락은 바닥부터 천장까지의 높이가 평균 1.2ｍ로 이동시 머리와 허리를 구부려야 하는 등 이동에 제약을 받을 뿐만 아니라, 이를 주거용으로 사용하려고 하더라도 냉난방 공조기 등에서 발생하는 소음과 열때문에 주거용으로의 사용이 극히 부적합하다.

(마) 쟁점다락은 단열시설이 없는 등 어떤 시설도 없으며, 냉난방 공조기 등의 소음만이 있는 공간이다.

처분청이 제시한 판례를 보면, 취득당시 다락에 이미 방, 화장실, 침실 등 주거용 시설이 구비되어 있는 사안이거나(대법원 1995.5.12. 선고 94다28901 판결), 2층과 다락을 연결하는 고정된 돌음계단의 설치 및 주거를 염두에 두고 설계한 것은 물론, 그 분양 팜플렛에도 주거공간으로 되어 있어 객관적으로 보더라도 주거용으로 판단할 수밖에 없는 사안(대법원 2012.5.10.자 2012두2191 판결)인데 반해, 쟁점다락은 벽과 천장이 인테리어 없이 노출된 상태로서 주거시설 및 냉난방시설 등이 없으며, 오히려 냉난비 실외기 등이 설치되어 있어 그 소음과 열때문에 주거용으로의 사용이 부적합하며, 만약 청구법인이 쟁점다락을 주거용 등으로 사용하려 하였다면 최소한 단열시설 정도라도 하였을 것임에도 그 시설조차 되어 있지 않다.

(3) 처분청 의견은 다음과 같은 이유로 받아들이기 어렵다.

(가) 처분청은 쟁점다락①에 장판이 있으므로 주거용으로 사용하기 위한 목적이 있다는 의견이나, 장판을 깐 이유는 쟁점다락에 올라가기 몸을 바닥에 대어야 하므로 장판이 없다면 시멘트 가루 등이 묻을 수 있어 이를 방지하기 위해 장판을 깔았을 뿐이며, 만약 청구법인이 쟁점다락을 주거용으로 사용하고자 하였다면 지하층∼2층의 주거구역과 같이 벽과 천장에 벽지를 바르거나 최소한의 인테리어라도 하였을 것이다.

(나) 처분청은 쟁점다락에 옥상으로 통하는 창문이 설치되어 있고, 이는 옥상에 깔려있는 인조잔디를 이용하기 위한 것이라는 취지의 의견을 제시하였으나,

1) 인천경제자유구역청이 제정하여 시행하는 경관심의규정상 주변아파트에서 쟁점주택의 옥상을 바라볼 때 옥상에 돌출된 시설 없이 깔금한 상태(옥상바닥에 석재 또는 인조잔디 설치)로 유지하도록 명문화되어 있어 청구법인이 이를 준수하기 위해 인조잔디를 설치한 것이며, 경관심의 규정상 가장자리에 안전펜스를 설치할 수 없어 추락위험 등으로 그 사용이 어려워 구조상 베란다로 활용할 수 없다.

2) 쟁점다락에 설치한 창문을 설치한 목적은 냉난방 공조기에서 발생하는 오염된 공기순환 및 열을 배출하기 위한 것이고, 처분청 의견처럼 베란다를 이용하려 하였다면 창문이 아니라 출입문을 설치하는 것이 상식에 부합한다.

나. 처분청 의견

(1) 건축물의 연면적에 대한 구체적인 산정기준에 대하여는 지방세법령상 아무런 규정이 없는 바, 대법원은 부동산에 있어서는 공부상의 등재에도 불구하고 해당 물건을 취득하였을 때의 사실상 현황에 의한다는 「지방세법 시행령」 제13조 규정에 따라 ‘당해 건물의 취득 당시의 현황이 경제적 용법에 따라 실제로 주거용으로 쓰여질 구조를 갖추었는지의 여부에 의하여 합목적적으로 판단하면 족하다고 할 것이고, 설사 건축관계법령에서 건축물의 연면적 산정에 관한 규정을 두었다고 하더라도 지방세법령에서 그 적용에 관한 명문의 규정을 두고 있지 아니한 이상 주거 개념에 따른 현황부과원칙 등 지방세법령에 의하여 독자적인 기준에 따라 판단할 것이다’라고 판시하였다.

또한 법원은 주택 다락방과 피트(PIT)실 바닥면적은 취득 당시 현황이 경제적 용법에 따라 실제로 주거용으로 쓰여질 구조를 갖추고 있어 지방세법령이 정한 고급주택 판단 기준이 되는 연면적에 포함된다고 보았다.

(2) 행정안전부에서는 건축물 시가표준액 산정시 연면적 관련 질의와 관련하여, 지방세법령상 건축물의 연면적 산정기준에 대해 ‘「지방세법」 제6조 제4호에 따른 건축물이란 「건축법」 제2조 제1항 제2호에 따른 건축물로서 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것으로 규정하고, 건축물대장 상 연면적 포함 여부 또는 등기 여부와는 무관하며, 유사사례로 취득세 중과대상인 고급주택 판정에 있어서 건축법상 연면적에서 제외되는 다락의 면적이 포함된다’고 해석하고 있다(행정안전부 부동산세제과-2189, 2021.8.12.).

(3) 쟁점다락은 사방 벽체와 지붕으로 둘러싸인 실내공간으로서 협소하기는 하나 어느 정도 공간이 확보되어 있는 점, 별도의 외부 출입구 없이 접이식 사다리를 통하여 2층의 주거공간과 직접 연결되어 있는 점, 쟁점다락①은 2층 주거공간과 마찬가지로 바닥재가 시공되어 있고, 창문이 설치되어 있어 인조잔디가 깔린 옥상 베란다 부분으로 출입할 수 있는데 이 창문이 쟁점주택에서 옥상 베란다 부분으로 출입할 수 있는 유일한 출입문으로 보이는 점, 쟁점다락②의 냉난방 공조기와 태양열 관련 설비들은 쟁점주택 전체의 효용과 편익을 위한 부대시설로서 주거공간과 밀접한 관련이 있는 점 등을 고려할 때, 청구법인의 주장처럼 쟁점다락이 경관보존이라는 행정청의 건축허가조건을 준수하기 위해 둔 냉난방 공조기 등의 설치한 공간 및 이에 접근하기 위한 통로이자 소음차단용 공간으로서의 역할에 그치는 것이 아니라, 쟁점주택의 나머지 부분과 함께 일체를 이루어 경제적 용법에 따라 실제로 주거용으로 쓰일 수 있는 구조를 갖추었다고 보는 것이 타당하므로, 쟁점다락 면적은 고급주택의 판단기준인 연면적에 산입되어야 한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점주택의 연면적에 쟁점다락이 포함되는 것으로 보아 청구인의 취득세 경정청구를 거부한 처분의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 내용이 확인된다.

(가) 청구법인은 2022.7.7. 제주특별자치도 제주시 OOO을 본점 소재지로 하여 설립되었고, 전자상거래업, 화장품 등 도·소매 판매업, 부동산 임대업 등을 목적사업으로 하고 있다.

(나) 쟁점주택에 대한 건축물대장상 현황의 변경내역은 아래 ＜표1＞과 같다.

＜표1＞ 건축물대장상 변경 내역

(단위 : ㎡)

○○○

(다) 쟁점주택이 고급주택에 해당하는지와 관련하여 청구법인의 주장 및 처분청 의견의 차이를 정리하면 아래 ＜표2＞와 같다.

＜표2＞ 청구법인 주장 및 처분청 의견 비교

(단위 : ㎡)

○○○

1) 청구법인은 ‘변경 전 면적’은 지하1층의 단독주택과 주차장 면적이 서로 반대로 기재되어 있어, 주차장을 제외한 면적은 350.1㎡(= 지하1층 125.19㎡ + 1층 114.39㎡ + 2층 110.52㎡)로 고급주택(331㎡ 초과)에 해당하나, 이러한 오기를 수정한 ‘변경 후 면적’은 329.02㎡(= 지하1층 104.11㎡ + 1층 114.39㎡ + 2층 110.52㎡)로, 쟁점주택은 고급주택에 해당하지 아니한다고 주장한다.

2) 처분청은 건축물대장상 오기가 수정된 ‘변경 후 면적’에 따르더라도 쟁점다락 면적(21.6㎡)을 쟁점주택 연면적에 포함하면 350.62㎡(= 329.02㎡ + 21.6㎡)로 쟁점주택은 고급주택(331㎡ 초과)에 해당한다는 의견이다.

3) 쟁점다락은 도시건축과-4771(2025.3.6.)호에 따른 건축물표시변경처리에 의해 건축물대장상 표기가 삭제되었다.

(라) 처분청은 2025.1.24. 쟁점주택에 현지 출장을 하였고, 당시 촬영한 사진을 아래 ＜사진3＞과 같다.

＜사진3＞ 처분청 현지 출장 사진

○○○

(마) 청구법인의 신고내역 및 경정청구 내역은 아래 ＜표3＞과 같다.

＜표3＞ 청구법인의 신고내역 및 경정청구 내역

(단위 : 원)

○○○

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.

(가) 「지방세법」 제13조 제5항 제3호 및 「지방세법 시행령」 제28조 제4항 제1호에서 1구(1세대가 독립하여 구분 사용할 수 있도록 구획된 부분을 말한다. 이하 같다)의 건축물의 연면적(주차장면적은 제외한다)이 331제곱미터를 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지는 고급주택으로서 중과대상에 해당한다고 규정하고 있고, 「지방세법 시행령」 제13조에서 부동산은 이 영에서 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 해당 물건을 취득하였을 때의 사실상의 현황에 따라 부과한다고 규정하고 있으며, 지방세법령상 건물의 연면적에 대한 구체적인 산정기준에 대하여는 별도로 규정하고 있지 아니하므로, 쟁점주택이 고급주택에 해당하는지 여부는 현황부과 원칙에 관한 「지방세법 시행령」 제13조의 규정에 따라 당해 건물의 취득 당시의 현황이 경제적 용법에 따라 실제로 주거용으로 쓰일 구조를 갖추었는지의 여부에 의하여 합목적적으로 판단하면 충분하고, 설사 건축관계 법령에서 건축물의 연면적 산정에 관한 규정을 두었다고 하더라도 지방세법령에서 그 적용에 관한 명문을 두고 있지 아니하는 이상 지방세법령에 의하여 독자적인 기준에 따라 판단할 것이지, 건축관계 법령을 바로 그대로 적용하여 고급주택에 해당하는지의 여부를 판단하는 것은 조세법률주의 원칙에 반하는 것으로 허용될 수 없다고 할 것이다.

(나) 이 건의 경우, 청구법인은 인천경제자유구역청이 2021년 8월부터 경관상세계획에 따라 건축물의 지붕에 돌출되는 설비와 옥탑의 설치를 불허하고 있어 ‘냉난방 공조기 및 냉수 관련 시설’을 시공하는 과정에서 위 건축허가조건을 준수하기 위하여 부득이하게 쟁점다락을 설치하였다고 주장하고 있는 점, 쟁점다락을 왕래하기 위해서는 약 65도의 가파른 경사의 사다리를 펼쳐서 오르내려야 하며, 사다리를 이용하려면 2층 복도 끝에 위치한 화장실 문을 개방한 상태에서 사다리를 화장실 바닥에 밀착시켜야 하므로 사다리를 다시 천장에 고정시켜 놓지 않는 한 화장실을 이용할 수가 없어 사다리를 상시 설치해 놓을 수도 없는 점, 쟁점다락②에는 냉난방 설비 및 태양열 설비가 있는 것으로 확인되어 주거용으로 사용하기에 부적합한 것으로 보이는 점, 경사진 형태의 지붕과 2층과 사이에 위치한 쟁점다락은 평균 층고 1.5ｍ, 반자높이 1.2ｍ(최고 1.5ｍ, 최하 0.9ｍ)에 불과하여 성인이 이동하는 것이 사실상 어려워 당초 주거목적으로 건축되었다고 보기는 어려운 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점다락은 냉난방 공조기 등의 설치 공간 및 이에 접근하기 위한 통로이자 소음 및 열을 차단하기 위한 공간에 불과하므로 쟁점주택의 연면적 산정시 제외되어야 한다는 청구주장은 타당하다고 판단된다.

(다) 따라서 쟁점주택의 연면적에 쟁점다락이 포함되는 것으로 보아 청구인의 취득세 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「지방세기본법」 제96조 제7항과 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법(2024.12.31. 법률 제20630호로 개정되기 전의 것)

제6조(정의) 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.

4. "건축물"이란 「건축법」 제2조 제1항 제2호에 따른 건축물(이와 유사한 형태의 건축물을 포함한다)과 토지에 정착하거나 지하 또는 다른 구조물에 설치하는 레저시설, 저장시설, 도크(dock)시설, 접안시설, 도관시설, 급수·배수시설, 에너지 공급시설 및 그 밖에 이와 유사한 시설(이에 딸린 시설을 포함한다)로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다.

제13조(과밀억제권역 안 취득 등 중과) ⑤ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산등을 취득하는 경우(고급주택 등을 구분하여 그 일부를 취득하는 경우를 포함한다)의 취득세는 제11조 및 제12조의 세율과 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. 이 경우 골프장은 그 시설을 갖추어 「체육시설의 설치·이용에 관한 법률」에 따라 체육시설업의 등록(시설을 증설하여 변경등록하는 경우를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 하는 경우뿐만 아니라 등록을 하지 아니하더라도 사실상 골프장으로 사용하는 경우에도 적용하며, 고급주택·고급오락장에 부속된 토지의 경계가 명확하지 아니할 때에는 그 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 그 부속토지로 본다.

3. 고급주택 : 주거용 건축물 또는 그 부속토지의 면적과 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하거나 해당 건축물에 67제곱미터 이상의 수영장 등 대통령령으로 정하는 부대시설을 설치한 주거용 건축물과 그 부속토지. 다만, 주거용 건축물을 취득한 날부터 60일[상속으로 인한 경우는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터, 실종으로 인한 경우는 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 각각 6개월(납세자가 외국에 주소를 둔 경우에는 각각 9개월)] 이내에 주거용이 아닌 용도로 사용하거나 고급주택이 아닌 용도로 사용하기 위하여 용도변경공사를 착공하는 경우는 제외한다.

(2) 지방세법 시행령(2024.12.31. 대통령령 제35177호로 개정되기 전의 것)

제13조(취득 당시의 현황에 따른 부과) 부동산, 차량, 기계장비 또는 항공기는 이 영에서 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 해당 물건을 취득하였을 때의 사실상의 현황에 따라 부과한다. 다만, 취득하였을 때의 사실상 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부(公簿)상의 등재 현황에 따라 부과한다.

제28조(골프장 등의 범위와 적용기준) ④ 법 제13조 제5항 제3호에 따라 고급주택으로 보는 주거용 건축물과 그 부속토지는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다. 다만, 제1호·제2호·제2호의2 및 제4호에서 정하는 주거용 건축물과 그 부속토지 또는 공동주택과 그 부속토지는 법 제4조 제1항에 따른 취득 당시의 시가표준액이 9억원을 초과하는 경우만 해당한다.

1. 1구(1세대가 독립하여 구분 사용할 수 있도록 구획된 부분을 말한다. 이하 같다)의 건축물의 연면적(주차장면적은 제외한다)이 331제곱미터를 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지

4. 1구의 공동주택(여러 가구가 한 건축물에 거주할 수 있도록 건축된 다가구용 주택을 포함하되, 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 1구의 건축물로 본다)의 건축물 연면적(공용면적은 제외한다)이 245제곱미터(복층형은 274제곱미터로 하되, 한 층의 면적이 245제곱미터를 초과하는 것은 제외한다)를 초과하는 공동주택과 그 부속토지

(3) 건축법(2025.10.1. 법률 제21065호로 개정되기 전의 것)

제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

2. “건축물”이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소ㆍ공연장ㆍ점포ㆍ차고ㆍ창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다.

제84조(면적ㆍ높이 및 층수의 산정) 건축물의 대지면적, 연면적, 바닥면적, 높이, 처마, 천장, 바닥 및 층수의 산정방법은 대통령령으로 정한다.

(4) 건축법 시행령(2024.12.17. 대통령령 제35082호로 개정되기 전의 것)

제119조(면적 등의 산정방법) ① 법 제84조에 따라 건축물의 면적·높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다.

3. 바닥면적 : 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목에서 정하는 바에 따른다.

라. 승강기탑(옥상 출입용 승강장을 포함한다), 계단탑, 장식탑, 다락[층고(層高)가 1.5미터(경사진 형태의 지붕인 경우에는 1.8미터) 이하인 것만 해당한다], 건축물의 내부에 설치하는 냉방설비 배기장치 전용 설치공간(각 세대나 실별로 외부 공기에 직접 닿는 곳에 설치하는 경우로서 1제곱미터 이하로 한정한다), 건축물의 외부 또는 내부에 설치하는 굴뚝, 더스트슈트, 설비덕트, 그 밖에 이와 비슷한 것과 옥상·옥외 또는 지하에 설치하는 물탱크, 기름탱크, 냉각탑, 정화조, 도시가스 정압기, 그 밖에 이와 비슷한 것을 설치하기 위한 구조물과 건축물 간에 화물의 이동에 이용되는 컨베이어벨트만을 설치하기 위한 구조물은 바닥면적에 산입하지 않는다.

4. 연면적 : 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계로 하되, 용적률을 산정할 때에는 다음 각 목에 해당하는 면적은 제외한다.

가. 지하층의 면적

나. 지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당한다)으로 쓰는 면적

8. 층고 : 방의 바닥구조체 윗면으로부터 위층 바닥구조체의 윗면까지의 높이로 한다. 다만, 한 방에서 층의 높이가 다른 부분이 있는 경우에는 그 각 부분 높이에 따른 면적에 따라 가중평균한 높이로 한다.