이유
1. 처분개요

가. 청구인은 1992.9.7. 매매로 취득한 서울특별시 강동구 OOO(이하 “쟁점임대주택”이라 한다)를 임대주택으로 하여 2012.8.10. 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 한다) 제5조에 따른 임대사업자 등록 및 같은 날 「소득세법」 제168조에 따른 주택임대업 사업자등록 후 주택임대업을 영위하던 중,

2016.7.25. 서울특별시 강동구청장의 OOO주택재건축사업 관리처분계획 인가에 따라 쟁점임대주택 등이 재건축에 들어가게 되어 청구인은 2017.2.24. 주택임대업을 휴업하였으며, 임대사업자 등록을 자진말소함에 따라 2017.3.13. 서울특별시 강동구청으로부터 임대사업자 등록 말소가 수리되었다.

나. 쟁점임대주택은 OOO로 재건축되어 2019.12.30. 사용승인이 이루어졌으며 2020.2.3. 임대를 재개함에 따라 2020.3.3. 서울특별시 강동구청에 임대사업자 등록을 신청하였으나, 소유권보전등기 미완료 등을 사유로 접수 거절되었고, 2020.7.10. 발표된 국토교통부의 주택시장 안정 보완대책(이하 “7.10. 대책”이라 한다)으로 인해 아파트는 임대사업자 신규 등록이 불가능하게 되었다.

다. 청구인은 쟁점임대주택에 대하여 민간임대주택법 제5조에 따른 임대사업자 등록을 하지 못한 상태에서, 2021.1.29. 보유 및 거주하던 서울특별시 강동구 OOO(이하 “쟁점거주주택”이라 한다)를 OOO원에 양도하고, 2021.3.31. 장기임대주택 임대에 따른 거주주택 1세대 1주택 비과세를 적용하여 양도소득세 OOO원을 예정신고하였다.

라. 처분청은 재건축된 쟁점임대주택에 관하여 민간임대주택법상 임대사업자등록이 되어 있지 않으므로 「소득세법 시행령」 제155조 제20항의 장기임대주택의 요건에 해당하지 않는다는 이유로 쟁점거주주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하고 2025.3.5. 청구인에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.

마. 청구인은 이에 불복하여 2025.4.11. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 2020.10.7. 신설된 「소득세법 시행령」 제155조 제22항 제2호 마목에 따라 재건축으로 인해 새로 취득한 아파트를 임대사업자등록을 신청하지 않은 경우, 같은 조 제20항의 법률효과가 발생한다.

(가) 2020.10.7. 신설된 「소득세법 시행령」 제155조 제22항 제2호 마목은 7.10. 대책으로 개정된 민간임대주택법의 개정 내용들을 세법에 반영하기 위하여 신설된 법조문으로 ‘폐지되는 유형의 민간임대주택으로서 해당 등록이 자진말소 또는 자동말소된 경우 등은 세제 감면혜택의 추징대상에서 제외’라는 시행령 개정 이유와 같이 민간임대주택법의 세법 보완성격이라 할 수 있다.

＜2020.10.7. 신설 「소득세법 시행령」 제155조 제22항 제2호 마목＞

(나) 위 마목 2)의 내용에는 임대기간요건 산정특례에 해당하면 해당 규정에 따라간다고 규정하고 있고, 마목은 재건축으로 인해 새로 취득한 아파트에 대하여 서울특별시 강동구청에 임대사업자 등록을 신청하지 않은 경우에는 재건축되기 전의 주택이 등록 말소된 날에 해당 임대기간요건을 갖춘 것으로 보아 「소득세법 시행령」 제155조 제20항을 적용한다고 되어 있는데, 이는 제20항의 법률요건을 갖추어야 된다는 뜻이 아니라, 임대기간요건 특례에 해당되면 제20항의 법률효과가 발생된다는 뜻이고,

처분청은 계속해서 청구인이 제20항의 요건(거주주택 양도일 현재 장기임대주택 소유)을 충족하지 못하여 쟁점거주주택 양도에 대하여 비과세 적용이 불가능하다고 하나, 임대기간요건 특례에 해당되기에 제20항의 법률효과를 적용시키는 것으로 법을 해석해야 올바르다.

(다) 재건축 아파트는 ‘멸실주택-공사-신축주택’이라는 일련의 과정이 연속적으로 이루어지기 때문에 각각의 상황을 독립적으로 인식하면 안 되고 전체를 연속된 하나의 사안으로 인식할 필요성이 있으며,

이러한 특수함을 고려하면 쟁점임대주택이 존재하지 않는 상황에서 쟁점거주주택을 양도하였다는 처분청의 설명은 설득력이 떨어지고, 청구인처럼 7.10. 대책으로 인하여 재건축 신축주택의 임대사업자 등록이 불가능한 상황을 고려하여 신설조문을 입법하였다고 해석할 수 있다.

(라) 2020.10.7. 「소득세법 시행령」이 개정되기 전에 기획재정부가 2020.8.7. 발표한 보도자료 “민간임대주택에 관한 특별법 개정에 따른 임대주택 세제지원 보완조치”를 보면, “재건축, 재개발로 인한 등록말소 후 폐지되는 유형으로 재등록이 불가능한 경우에도 종합부동산세 등 추징하지 않음.(이하 양도소득세의 경우도 같음)”이라는 문구가 명시되어 있고, 이러한 기획재정부의 취지를 반영한 세법 개정조문이 위 마목이기 때문에 이 개정조문은 재건축의 특수성을 반영한 조문이라고 해석함이 타당하다.

(마) 또한 당시 개정된 시행령의 부칙에는 제155조 제22항 제2호 라목과 제23항은 “2020년 8월 18일 이후”라는 문구가 있으나, 유독 제155조 제22항 제2호 마목만 특정한 시기인 2020.8.18. 이후라는 문구가 없는 것으로 보아 마목은 신설할 때부터 재건축의 특수성을 고려하여 7.10. 대책으로 신규 임대사업자 등록이 불가능한 납세자들을 세제 혜택 추징대상에서 제외하기 위한 신설조문이라고 판단되고,

＜2020.10.7. 개정 「소득세법 시행령」 부칙＞

이처럼 신설조문의 성격을 제대로 분석해본다면, 단순히 쟁점거주주택 양도 시점에 쟁점임대주택이 존재하지 않았다는 처분청의 의견은 신설조문을 제대로 분석하지 못한 것이다.

(2) 거주주택 양도 시에 장기임대주택이 존재하지 않아도 거주주택의 양도에 대한 비과세를 인정하는 신설 「소득세법 시행령」 제155조 제23항과 같이, 청구인의 경우에도 같은 조 제20항을 적용해야 한다.

(가) 2020.10.7. 신설된 「소득세법 시행령」 제155조 제23항 역시 7.10. 대책으로 인해 개정된 민간임대주택법의 개정 내용들을 세법에 반영하기 위한 것으로,

이 시행령 개정 전까지는 처분청의 의견처럼 거주주택 양도일 현재 시점에 장기임대주택이 반드시 존재하는 상황에서만 거주주택 비과세가 가능한 것이었으나, 이 시행령의 개정으로 거주주택 양도 시에 장기임대주택이 존재하지 않아도 거주주택 양도에 대한 비과세가 가능하게 되었다.

＜2020.10.7. 신설 「소득세법 시행령」 제155조 제23항＞

＜2020.10.7. 개정 「소득세법 시행령」 부칙＞

(나) 위 부칙 내용을 보면 “등록이 말소된 후 거주주택을 양도한 분”이라고 되어 있는데, 2020년 8월 18일 이후부터 말소되는 것에 대해서만 적용한다는 뜻이 아니라, 2020년 8월 18일 이후부터 장기임대주택이 말소된 후에 거주주택을 양도하는 경우에 대하여 적용하겠다고 해석이 된다. 결국 2020년 8월 18일 이후 말소에 초점을 맞추는 것이 아니라, 양도분에 초점을 맞추어 법해석을 해야 한다는 뜻이고,

또한 「소득세법 시행령」 제155조 제23항 제1호의 내용은 제23항 제1호의 요건을 갖추면 제20항이라는 법률효과를 적용한다는 뜻이며, 처분청은 제20항이 적용되려면 거주주택 양도 시에 장기임대주택이 있어야 한다는 논리를 펴고 있으나, 제23항 제1호의 요건을 갖추기만 하면 거주주택 비과세의 법률효과가 적용된다고 해석할 수 있다.

(3) 쟁점임대주택에 대한 청구인의 임대사업자 등록 신청을 서울특별시 강동구청이 거절한 것은 명백한 무효행위에 해당하므로 청구인은 실질적으로 임대사업자 등록을 한 것으로 간주되어야 한다.

(가) 청구인은 2020.3.3. 서울특별시 강동구청을 직접 방문하여 재건축한 쟁점임대주택의 재건축조합원공급계약서와 신축주택임대차계약서를 첨부하여 적법하게 임대사업자등록을 신청하였으나, 서울특별시 강동구청에서는 적법하지 아니한 사유로 접수를 거절하였다.

(나) 서울특별시 강동구청은 2020.3.3. 국토교통부의 서울특별시 서초구청 주거개선과-48963(2019.11.21.) 공문에 근거하여 매입임대주택으로 임대사업자등록을 하려면 분양계약서가 필요하나 재건축조합원은 분양계약서가 없으니 등록을 받아줄 수 없으며 소유권을 확보하기 전까지는 등록이 불가능하다는 사유로 청구인의 신청을 접수 거절하였는데,

위 공문이 어떠한 법률을 근거로 작성되었는지 의문이며, 매입임대주택의 성격상 분양가액이 명시되어있는 조합원 공급계약서를 분양계약서로 간주함이 타당하다 판단되어 청구인은 적법하게 임대사업자 등록을 신청하였음에도 불구하고, 서울특별시 강동구청은 적법한 근거와 사유 없이 접수를 거절하였다.

(다) 조합원 공급계약서는 분양계약서가 아니라 임대사업자 등록을 접수할 수 없다고 거절한 서울특별시 강동구청의 처분은 정상적인 처분행위로 볼 수 없고, 접수 자체를 거절한 것은 불합리한 거부처분이며 명백한 무효행위에 해당하므로 청구인은 비록 재건축된 쟁점임대주택에 관한 임대사업자등록증을 가지고 있지 않지만, 2022.3.3. 임대사업자등록을 한 것으로 간주되어야 한다.

(4) 쟁점거주주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 없는 것은 납세자의 법적 안정성을 과도하게 침해하는 것이며, 신의성실원칙에도 위배된다고 할 수 있다.

(가) 청구인은 쟁점임대주택이 재건축될 가능성이 있다는 소식에 국세청에 여러 번 거주주택 양도에 대한 1세대 1주택 비과세 적용을 질의하였고,

비록 임대의무기간을 못 채우고 임대주택이 멸실 되더라도 신규주택이 준공된 후 다시 임대주택등록을 하면 멸실주택의 임대기간과 신축주택의 임대기간을 서로 통산하여 비과세 적용이 가능하다(서면-부동산-2017-313, 2017.7.19.)는 사실을 알게 되어 최대한 빨리 임대사업자 등록을 하고자 하였다.

(나) 이처럼 청구인은 쟁점거주주택 양도 시 비과세라는 법적 예측을 가지고 있었으나, 서울특별시 강동구청으로부터 임대사업자 등록 신청이 거절된 상황에서 느닷없이 7.10. 대책으로 아파트의 임대사업자 신규등록이 불허되어 쟁점거주주택의 양도에 대한 1세대 1주택 비과세 적용하지 않는 것은 법 개정으로 인하여 한순간에 조세의 예측가능성이 상실되어 납세자의 법적 안정성이 위태로워지는 것이다.

(다) 청구인의 의지와는 무관하게 예측할 수 없었던 사유로 인하여 임대사업자 등록이 원천적으로 신청접수가 불가한 상황에 직면하게 되어 쟁점거주주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 없도록 하는 것은 납세자의 법적 안정성을 심각하게 침해하는 것이고,

청구인은 본인이 해야하는 의무사항은 기한 내에 모두 이행을 하였으나, 불가항력적인 사건이 발생하면서 하루 아침에 거주주택의 1세대 1주택 비과세 적용을 받을 수 없는 상황에 직면하였는데, 단순히 양도 시점에 임대사업자 등록이 되지 않았다는 사유로 비과세 적용이 불가능하여 추징을 하겠다는 것은 「민법」의 신의성실원칙에도 위배된다고 할 수 있다.

(5) 재건축된 쟁점임대주택에 임차인이 전입신고하여 실제 거주하고 있었으므로 실질과세의 원칙에 따라 장기임대주택으로 보아 쟁점거주주택의 양도에 1세대 1주택 비과세가 적용되어야 한다.

(가) 서울특별시 강동구청의 접수 거절이 유효하다고 가정하더라도, 청구인은 임대사업자등록증만 없을 뿐 재건축된 쟁점임대주택에 임차인이 전입신고하여 실제 거주하고 있었으므로 실질과세의 원칙에 따라 이를 장기임대주택으로 보아 쟁점거주주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세가 적용되어야 한다.

(나) 재건축된 쟁점임대주택에는 2020.2.4.부터 임차인이 보증금 OOO원 및 월세 OOO원의 조건으로 임대차계약을 체결하여 실제 거주하고 있었고, 청구인은 서울특별시 강동구청에 임대사업자등록을 신청도 하였기에 실질적으로 장기임대주택이 존재하고 있었다.

(다) 실질과세 원칙을 적용하는 사례를 보면, 오피스텔의 경우 「건축법」에서는 업무시설로 분류하고 있으나, 실제 주거용으로 이용하면 이를 주택으로 보아 세법을 적용하고 있고, 심지어 근린생활시설로 되어 있는 상가라 하더라도, 실제 주거용으로 이용하면 이를 주택으로 보아 세법을 적용하고 있는데,

이처럼 서류가 중요한 것이 아니며 명칭이나 형식과 관계없이 실질에 따라 세법을 적용하는 사례는 무수히 많으므로 청구인의 재건축된 쟁점임대주택의 경우에도 실제 임대주택이었는지를 판단하여 세법을 적용해야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점거주주택 양도 시에 쟁점임대주택은 임대사업자 등록 요건을 갖추지 않아 거주주택 양도에 대한 1세대 1주택 비과세 규정을 적용할 수 없다.

(가) 청구인은 쟁점임대주택에 대하여 2012.8.10. 임대사업자 등록을 하였으나, 재건축으로 인하여 2017.3.10. 말소되었고, 재건축이 완료되어 2020.6.30. 소유권보존 등기하였으나, 서울특별시 강동구청에 임대사업자 등록이 되지 않은 상태에서 2021.1.29. 쟁점거주주택을 양도하였는데, 쟁점거주주택 양도 당시에는 쟁점임대주택은 임대사업자 등록이 되지 않은 사실이 임대사업자등록증으로 확인된다.

(나) 「소득세법 시행령」 제155조 제20항은 제167조의3 제1항 제2호에 따른 주택과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 요건을 충족하고 해당 1주택(거주주택)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용하도록 규정하고 있는데,

같은 법 시행령 제167조의3 제1항 제2호에 따른 주택이라 함은 「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록과 민간임대주택법 제5조에 따른 임대사업자 등록을 하고 5년 이상 임대한 주택이라고 규정되어 있고, 「소득세법 시행령」 제155조 제20항 제2호에도 장기임대주택에 대해 “양도일 현재 장기임대주택을 민간임대주택법 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며”라고 명확하게 규정하고 있다.

(다) 따라서 쟁점거주주택 양도 시에 쟁점임대주택이 임대주택등록요건을 갖추지 않아 거주주택 특례규정을 적용할 수 없다고 보아 청구인에게 한 2021년 귀속 양도소득세 부과처분은 잘못이 없다.

(2) 쟁점거주주택 양도에 대하여 제20항이 아닌, 별도 조항인 같은 조 제22항 제2호 마목을 적용할 수 없다.

(가) 「소득세법 시행령」 제155조 제21항은 장기임대주택의 의무임대기간요건을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에는 예외적으로 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보아 제20항을 적용하도록 규정하고 있는데,

같은 조 제22항은 위와 같이 제21항에 따라 의무임대기간요건을 충족하지 못하여도 제20항을 적용하여 우선 비과세를 적용한 후, 추후 의무임대기간 등의 요건을 충족하지 못한 경우에 적용하는 별도의 조항이다.

(나) 제20항에서 임대주택이 재건축된 경우 제22항 제2호 마목의 규정을 준용하도록 규정하지 않았으므로 제22항 제2호 마목을 적용할 수 없다.

(3) 비과세 요건을 확장해석할 아무런 이유나 근거가 없고, 세제상의 혜택을 부여하는 의미를 갖는 특례조항이므로 그 해석은 엄격하게 이루어져야 한다.

(가) 청구인은 제20항 제2호가 정한 장기임대주택의 요건을 완화 해석해서 비과세 요건을 확장해야 한다는 취지이나,

(나) 명백히 비과세 특례의 요건을 정하고 있는 위 법률규정을 그 주장과 같이 확장하여 해석할 아무런 이유나 근거가 없고, 세제상의 혜택을 부여하는 의미를 갖는 특례조항이므로 그 해석은 엄격하게 이루어져야 한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점임대주택이 재건축으로 인하여 민간임대주택법 개정 전에 임대사업자등록이 말소된 상태에서 쟁점거주주택을 양도한 것에 대하여 「소득세법 시행령」 제155조 제20항에 따른 1세대 1주택 비과세가 적용되는지 여부

나. 관련 법령 등 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 청구인의 쟁점거주주택 및 쟁점임대주택의 소유 및 변동내역은 아래와 같다.

＜쟁점거주주택 및 쟁점임대주택 소유내역＞

(나) 청구인은 1992.9.7. 매매로 취득한 쟁점임대주택을 매입임대주택으로 하여 아래와 같이 2012.8.10. 민간임대주택법 제5조에 따른 임대사업자등록[5년임대주택(민간)(매입)] 및 「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록 후 주택임대업을 영위한 것으로 나타난다.

＜쟁점임대주택 임대사업자등록증(등록일 2012.8.10.)＞

＜쟁점임대주택 임대사업자등록 및 사업자등록 내역＞

(다) 청구인이 제출한 쟁점임대주택에 관한 임대차계약서에 의하면, 재건축이 되기 전 청구인은 아래와 같이 2013.3.20.부터 2017.1.7.까지 3명의 임차인에게 쟁점임대주택을 임대한 것으로 나타난다.

＜쟁점임대주택OOO임대차내역＞

(단위 : 원)

(라) 쟁점임대주택은 2016.7.25. 서울특별시 강동구청장으로부터 관리처분계획 인가가 이루어져 재건축에 들어가게 되었고, 청구인은 쟁점임대주택에 관한 임대사업자등록 말소를 신청함에 따라 2017.3.13. 서울특별시 강동구청은 아래와 같이 임대사업자등록 말소를 수리(주택재건축과-9190, 2017.3.13.)한 것으로 확인된다.

＜아래 그림 삽입을 위한 여백＞

＜쟁점임대주택 임대사업자등록 말소 수리＞

(마) 쟁점임대주택은 OOO로 재건축되어 2019.12.30. 사용승인이 이루어졌으며 청구인은 재건축된 쟁점임대주택을 임대물건으로 하여 보증금 OOO원 및 월세 OOO원, 계약기간은 2020.2.3.～2022.2.3.(24개월)의 조건으로 임대차계약을 체결한 것으로 나타난다.

(바) 청구인은 2020.3.3. 서울특별시 강동구청에 재건축된 쟁점임대주택에 관한 임대사업자등록을 신청하였으나, 서울특별시 강동구청은 아래 국토교통부의 공문[민간임대정책과-3375(2019.11.22.)]에 근거하여 조합원의 공급계약서로는 임대사업자등록이 불가하다는 사유로 접수를 거절함에 따라 등록을 못하였다고 주장한다.

＜아래 사진 삽입을 위한 여백＞

＜국토교통부 공문[민간임대정책과-3375(2019.11.22.)]＞

(사) 2020.7.10. 발표된 국토교통부의 주택시장 안정 보완대책인 7.10. 대책으로 인하여 기존과 달리 아파트는 임대사업자 신규 등록이 불가능하게 되어 청구인은 재건축된 쟁점임대주택에 관하여 임대사업자등록을 할 수 없게 된 것으로 나타난다.

＜2020.7.10. 국토교통부 보도참고자료＞ “주택시장 보완대책-국토교통부 소관 사항-”

＜2020.8.7. 기획재정부 보도자료＞ “「민간임대주택에 관한 특별법」 개정에 따른 임대주택 세제지원 보완조치”

(아) 2020.7.10. 국토교통부 보도참고자료와 2020.8.7. 기획재정부 보도자료에 따르면 7.10. 대책으로 민간임대주택법이 개정되어 단기민간임대주택(4년) 및 아파트 장기일반매입임대주택(8년) 유형이 폐지되었으며, 기등록주택은 자진ㆍ자동등록말소 시점까지의 세제혜택에 대해 유지되는 것으로 발표한 사실이 확인된다.

＜2020.7.10. 보도참고자료＞ 주택시장 보완대책 국토교통부 소관 사항

＜2020.8.7. 기획재정부 보도자료＞ “「민간임대주택에 관한 특별법」 개정에 따른 임대주택 세제지원 보완조치”

(자) 청구인은 아래와 같이 3년 이상 임대하던 장기임대주택이 재건축으로 인하여 임대사업자등록이 말소된 상태에서 거주주택을 매매하는 경우의 양도소득세 비과세 여부를 상담내용으로 하여 국세청에 각각 3회 문의를 하였으며 2018.1.19., 2018.1.23., 2019.5.28. 각 문의에 대한 답변을 받은 것으로 나타난다.

＜청구인의 국세상담내역(답변일자 2018.5.28.)＞

(차) 서울특별시 강동구청이 재건축된 쟁점임대주택에 관한 임대사업자등록 신청의 접수를 거절한 것에 대하여 2024.12.11. 청구인이 제기한 민원 내용과 2024.12.19. 서울특별시 강동구청장(도시관리국 공동주택과)의 답변내용은 아래와 같다.

＜청구인의 민원(2024.12.11.) 일부＞

＜서울특별시 강동구청장의 답변내용(2024.12.19.) 일부＞

(카) 쟁점임대주택 및 쟁점거주주택의 변동과 관련한 일련의 과정은 아래와 같다.

＜쟁점임대주택 및 쟁점거주주택의 변동내역＞

(2) 처분청은 재건축된 쟁점임대주택에 관하여 민간임대주택법상 임대사업자등록이 되어 있지 않으므로 「소득세법 시행령」 제155조 제20항의 장기임대주택의 요건에 해당하지 않는다는 이유로 아래와 같이 쟁점거주주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하고 2025.3.5. 청구인에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.

＜청구인의 2021년 귀속 양도소득세 경정내역＞

(단위 : 원)

(3) 이 건 쟁점과 관련하여 민간임대주택법 및 「소득세법 시행령」의 개정내용 및 개정이유 등은 다음과 같다.

(가) 2020.8.18. 법률 제17482호로 일부 개정된 민간임대주택법 중, 쟁점임대주택에 적용되는 내용은 아래와 같으며, 기존 단기민간임대주택(4년) 및 아파트를 임대하는 장기일반매입임대주택(8년) 유형이 폐지되었다.

＜2020.8.18. 법률 제17482호로 일부 개정된 민간임대주택법 일부＞

(나) 법제처 법령정보시스템에서 확인되는 2020.8.18. 법률 제17482호로 일부 개정된 민간임대주택법 개정이유 등은 아래와 같다.

＜법제처 국가법령정보센터 민간임대주택법 제정ㆍ개정문 일부＞

(다) 「소득세법 시행령」 제155조는 2020.10.7. 대통령령 제31083호로 일부 개정되면서 민간임대주택법 개정에 따른 세제지원이 보완되었는데, 기획재정부가 발간한 2020년 간추린 개정세법에서 설명하는 개정내용 및 개정이유 등은 아래와 같다.

＜「소득세법 시행령」 제155조 개정내용 및 개정이유 등＞

(라) 법제처 법령정보시스템에서 확인되는 2020.10.7. 대통령령 제31083호로 일부 개정된 「소득세법 시행령」 개정이유 등은 아래와 같다.

＜법제처 국가법령정보센터 「소득세법 시행령」 제정ㆍ개정문 일부＞

(4) 청구인이 심판부의 요청에 의하여 추가로 제출한 심리자료(청구인 측 요약 서면자료)에 따르면, 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 청구인은 이 건 쟁점임대주택의 사례에서 쟁점거주주택을 양도하는 경우의 양도소득세 비과세 여부를 상담내용으로 하여 2020.8.18. 국세청에 문의하였는데, 이에 대하여 2020.8.25. 국세청은 자진ㆍ자동등록말소로 인해 의무임대기간을 충족하지 않더라도 거주주택을 등록말소 후 5년 내 양도하는 경우 1세대 1주택 양도세 비과세를 인정 등의 내용이 확인된다는 내용의 답변을 받은 것으로 나타난다.

(나) 청구인은 2020년 3월에 재건축된 쟁점임대주택에 관한 임대사업자등록의 신청이 접수 거절되고, 재건축된 쟁점임대주택의 소유권 보존 등기된 2020년 7월에 임대사업자등록의 재신청이 접수 거절된 사실에 대하여 확인을 요청한다는 내용으로 2025.6.23. 서울특별시 강동구청에 민원을 제기하였는데, 청구인은 서울특별시 강동구청이 이에 대하여 청구인과의 행정소송 진행 등의 이유로 회신이 불가하다는 답변을 하였다고 주장한다.

(다) 청구인은 재건축된 쟁점임대주택에 관하여 임대사업자등록을 신청하고자 2020.7.15. 서울특별시 강동구청에 직접 방문하였음을 입증하기 위하여 아래와 같은 문자메시지 및 문자메시지 첨부자료, 서울특별시 강동구청 민원 내용 등의 자료들을 제출하였다.

＜청구인의 강동구청 방문(2020.7.15.) 입증자료＞

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.

청구인은 재건축된 쟁점임대주택에 관하여 적법하게 임대사업자 등록을 신청하였으며 임차인이 전입하여 실제 거주하고 있었으므로 실질과세 원칙에 따라 이를 장기임대주택으로 보아야 한다고 주장하나, 조세법률주의의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합하고(대법원 2003.1.24. 선고 2002두9537 판결, 대법원 2008.10.23. 선고 2008두7830 판결 등 참조), 납세자에게 유리하다고 하여 비과세요건이나 조세감면요건을 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않는바(대법원 2006.5.25. 선고 2005다19163 판결 등 참조), 「소득세법 시행령」 제155조 제20항에서는 5년 이상 임대한 민간매입임대주택 등 제167조의3 제1항 제2호에 따른 주택을 양도일 현재 민간임대주택법 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하는 등 일정한 요건을 갖춘 장기임대주택을 임대할 경우 거주주택의 양도에 대하여 비과세를 적용할 수 있도록 규정하고 있는데, 기존 주택의 임대사업자등록이 말소되고 재건축된 쟁점임대주택의 임대사업자등록이 되지 아니한 상태에서 재건축된 쟁점임대주택을 실제 임대 용도로 사용하였다는 사정만으로 이를 민간임대주택법 제5조에 따라 임대사업자등록한 것으로 보아 장기임대주택으로 간주하기는 어려운 점,

청구인은 쟁점임대주택에 대하여 「소득세법 시행령」 제155조 제22항 제2호 마목에 따라 재건축으로 인하여 새로 취득한 아파트를 임대사업자등록을 신청하지 않은 경우에 같은 조 제20항의 법률효과가 발생한다고 주장하나, 「소득세법 시행령」 제155조 제21항은 장기임대주택의 임대기간요건을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보아 거주주택 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세를 적용하도록 규정하고, 같은 조 제22항은 제21항을 적용한 후에 그 임대기간요건에 대한 사후관리 조항으로서 재건축사업으로 당초 장기임대주택이 멸실되어 새로 취득하는 경우 등에 대하여 임대기간요건 산정특례를 둔 것인바, 쟁점거주주택을 양도하기 전인 2017.3.13. 이미 재건축으로 인하여 쟁점임대주택에 대한 임대사업자등록이 말소된 경우에는 이를 적용할 수 없는 점,

청구인은 거주주택 양도 시에 장기임대주택이 존재하지 않아도 거주주택의 양도에 대한 비과세를 인정하는 신설 조항인 「소득세법 시행령」 제155조 제23항과 같이 청구인의 경우에도 같은 조 제20항을 적용해야 한다고 주장하나, 「소득세법 시행령」 제155조 제23항은 관련 법령에 따라 폐지되는 유형의 민간임대주택으로서 해당 등록이 자진말소 또는 자동말소된 경우 등을 세제 감면혜택의 추징대상에서 제외하려는 취지로 신설된 것으로서 예외적으로 장기임대주택을 임대하고 있지 아니한 상태라도 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에 임대기간요건을 갖춘 것으로 보아 비과세를 적용하는 것으로 규정하고 있는바, 이 건 쟁점임대주택은 일부 개정된 민간임대주택법에 따라 등록이 자진말소 또는 자동말소되는 경우에 해당하지 아니하므로 위 예외 규정의 적용 대상이라 보기 어려운 점,

또한 청구인은 국세청 상담 등을 통하여 쟁점임대주택이 재건축되더라도 종전 규정에 따라 쟁점거주주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세를 적용받을 것으로 예측하고 이를 신뢰하였다고 주장하나, 납세의무가 성립하기 전의 원인행위 시에 유효하였던 종전 규정에서 이미 장래의 한정된 기간 동안 그 원인행위에 기초한 과세요건의 충족이 있는 경우에도 특별히 비과세 내지 면제한다거나 과세를 유예한다는 내용을 명시적으로 규정하고 있지 않는 한 설사 납세의무자가 종전 규정에 의한 조세감면 등을 신뢰하였다 하더라도 이는 단순한 기대에 불과할 뿐 기득권에 갈음하는 것으로서 마땅히 보호되어야 할 정도의 것으로 볼 수는 없다 할 것인바(대법원 2001.5.29. 선고 98두13713 판결), 양도소득세 납세의무는 양도일이 속하는 달의 말일에 성립하는 것이고, 2021.1.29. 쟁점거주주택을 양도하기 전인 2017.3.13. 쟁점임대주택에 관한 임대사업자등록 말소가 수리되었으며 민간임대주택법이 2020.8.18. 법률 제17482호로 일부 개정됨에 따라 아파트인 쟁점임대주택은 재건축된 후에 임대사업자등록을 할 수 없게 되었는데, 타법의 개정으로 인하여 부득이하게 「소득세법 시행령」 제155조에 따른 장기임대주택으로서 임대사업자등록 요건을 충족하지 못하게 된 경우라 하더라도 거주주택의 양도에 대하여 특별히 비과세한다는 내용의 경과규정을 두고 있지 않는 한, 쟁점거주주택의 양도에 대하여 비과세를 적용하기는 어렵다 할 것이다.

따라서, 처분청이 쟁점거주주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하고 청구인에게 2021년 귀속 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령 등

(1) 국세기본법

제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.

(2) 소득세법 시행령(2020.10.7. 대통령령 제31083호로 일부 개정된 것)

제154조(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

제155조(1세대1주택의 특례) (20) 제167조의3 제1항 제2호에 따른 주택[같은 호 가목 및 다목에 해당하는 주택의 경우에는 해당 목의 단서에서 정하는 기한의 제한은 적용하지 않되, 2020년 7월 10일 이전에 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 주택으로 한정한다. 이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다] 또는 제167조의3 제1항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 “장기가정어린이집”이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 “거주주택”이라 한다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.

1. 거주주택 : 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날 또는 「영유아보육법」 제13조 제1항에 따른 인가를 받은 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것

2. 장기임대주택 : 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 “임대료등”이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월 임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항의 전환규정을 준용한다.

(21) 1세대가 장기임대주택의 임대기간요건(이하 이 조에서 “임대기간요건”이라 한다) 또는 장기가정어린이집의 운영기간요건(이하 이 조에서 “운영기간요건”이라 한다)을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 해당 임대주택 또는 가정어린이집을 장기임대주택 또는 장기가정어린이집으로 보아 제20항을 적용한다.

(22) 1세대가 제21항을 적용받은 후에 임대기간요건 또는 운영기간요건을 충족하지 못하게 된(장기임대주택의 임대의무호수를 임대하지 않은 기간이 6개월을 지난 경우를 포함한다) 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 제1호의 계산식에 따라 계산한 금액을 양도소득세로 신고ㆍ납부해야 한다. 이 경우 제2호의 임대기간요건 및 운영기간요건 산정특례에 해당하는 경우에는 해당 규정에 따른다.

2. 임대기간요건 및 운영기간요건 산정특례

라. 제167조의3 제1항 제2호 가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조 제1항이 적용되는 주택으로 한정한다)이 다음의 어느 하나에 해당하여 등록이 말소되고 제167조의3 제1항 제2호 가목 및 다목부터 마목까지의 규정에서 정한 임대기간요건을 갖추지 못하게 된 때에는 그 등록이 말소된 날에 해당 임대기간요건을 갖춘 것으로 본다.

1) 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조 제1항 제11호에 따라 임대사업자의 임대의무기간 내 등록 말소 신청으로 등록이 말소된 경우(같은 법 제43조에 따른 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 경우로 한정한다)

2) 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조 제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된 경우

마. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업으로 임대 중이던 당초의 장기임대주택이 멸실되어 새로 취득하거나 「주택법」 제2조에 따른 리모델링으로 새로 취득한 주택이 다음의 어느 하나의 경우에 해당하여 해당 임대기간요건을 갖추지 못하게 된 때에는 당초 주택(재건축 등으로 새로 취득하기 전의 주택을 말하며, 이하 이 목에서 같다)에 대한 등록이 말소된 날 해당 임대기간요건을 갖춘 것으로 본다. 다만, 임대의무호수를 임대하지 않은 기간(이 항 각 호 외의 부분에 따라 계산한 기간을 말한다)이 6개월을 지난 경우는 임대기간요건을 갖춘 것으로 보지 않는다.

1) 새로 취득한 주택에 대해 2020년 7월 11일 이후 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이나 같은 조 제6호에 따른 단기민간임대주택으로 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다. 이하 이 목에서 같다)을 한 경우

2) 새로 취득한 주택이 아파트(당초 주택이 단기민간임대주택으로 등록되어 있었던 경우에는 모든 주택을 말한다)인 경우로서 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록 신청을 하지 않은 경우

(23) 제167조의3 제1항 제2호 가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조 제1항이 적용되는 주택으로 한정한다)이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하여 등록이 말소된 경우에는 해당 등록이 말소된 이후(장기임대주택을 2호 이상 임대하는 경우에는 최초로 등록이 말소되는 장기임대주택의 등록 말소 이후를 말한다) 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에 한정하여 임대기간요건을 갖춘 것으로 보아 제20항을 적용한다.

1. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조 제1항 제11호에 따라 임대사업자의 임대의무기간 내 등록 말소 신청으로 등록이 말소된 경우(같은 법 제43조에 따른 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 경우에 한정한다)

2. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조 제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된 경우

제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위) ① 법 제104조 제7항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.

2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록[이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 하고, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 "기존사업자기준일"이라 한다) 현재 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 했으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 않은 거주자가 2004년 6월 30일까지 같은 조에 따른 사업자등록을 한 때에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다]을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다). 다만, 이 조, 제167조의4, 제167조의10 및 제167조의11을 적용할 때 가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조 제1항이 적용되는 주택으로 한정한다)으로서 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조 제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소되는 경우에는 임대의무기간이 종료한 날 해당 목에서 정한 임대기간요건을 갖춘 것으로 본다.

가. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택을 1호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 않고 임대보증금 또는 임대료(이하 이 조에서 "임대료등"이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 주택(임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항의 전환 규정을 준용한다). 다만, 2018년 3월 31일까지 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다.

＜부칙＞

제3조(1세대1주택의 특례에 관한 적용례) ① 제155조 제22항 제2호 라목의 개정규정은 2020년 8월 18일 이후 등록이 말소되는 분부터 적용한다.

② 제155조 제23항의 개정규정은 2020년 8월 18일 이후부터 이 영 시행 전까지 등록이 말소된 후 거주주택을 양도한 분에 대해서도 적용한다.

(3) 민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18. 법률 제17482호로 일부 개정된 것)

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 “준주택”이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.

2. “민간건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 말한다.

가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택

나. 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제15조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니하여 임대하는 주택

3. “민간매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택(아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다)을 말한다.

6. 삭제＜2020. 8. 18.＞

7. “임대사업자”란 「공공주택 특별법」 제4조제1항에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다.

(4) 민간임대주택에 관한 특별법 시행령(2019.10.22. 대통령령 제30149호로 일부 개정된 것)

제4조(임대사업자 등록 및 변경신고 등) ① 법 제5조 제1항에 따라 임대사업자로 등록할 수 있는 자는 다음 각 호와 같다. 이 경우 2인 이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동 명의로 등록해야 한다.

1. 민간임대주택으로 등록할 주택을 소유한 자

2. 민간임대주택으로 등록할 주택을 취득하려는 계획이 확정되어 있는 자로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자

가. 민간임대주택으로 등록할 주택을 건설하기 위하여 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인(이하 "사업계획승인"이라 한다)을 받은 자

나. 민간임대주택으로 등록할 주택을 건설하기 위하여 「건축법」 제11조에 따른 건축허가(이하 "건축허가"라 한다)를 받은 자

다. 민간임대주택으로 등록할 주택을 매입하기 위하여 매매계약을 체결한 자

라. 민간임대주택으로 등록할 주택을 매입하기 위해 분양계약을 체결한 자로서 다음의 어느 하나에 해당하는 자

1) 등록 신청일을 기준으로 분양계약서에 따른 잔금지급일이 3개월 이내인 자

2) 등록 신청일이 분양계약서에 따른 잔금지급일 이후인 자

3. 민간임대주택으로 등록할 주택을 취득하려는 제2호 외의 자로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자

가. 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자

나. 「부동산투자회사법」 제2조 제1호에 따른 부동산투자회사(이하 "부동산투자회사"라 한다)

다. 「법인세법」 제51조의2 제1항 제9호에 해당하는 투자회사(이하 "투자회사"라 한다)

라. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조제18항에 따른 집합투자기구(이하 "집합투자기구"라 한다)

마. 소속 근로자에게 임대하기 위하여 민간임대주택을 건설하려는 고용자(법인으로 한정한다)

4. 삭제 ＜2018.7.16＞

(5) 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙(2019.3.20. 국토교통부령 제611호로 일부 개정된 것)

제2조(임대사업자의 등록 등) ① 법 제5조 제1항 및 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」(이하 "영"이라 한다) 제4조 제3항에 따라 임대사업자로 등록하려는 자는 별지 제1호서식의 임대사업자 등록신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 자치구청장(이하 "시장·군수·구청장"이라 한다)에게 제출(정보통신망을 이용한 제출을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)하여야 한다. 이 경우 「재외국민등록법」 제2조에 따른 재외국민(이하 "재외국민"이라 한다)이나 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제2조 제4호의 외국인등(이하 "외국인"이라 한다)인 경우에는 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장에게 제출하여야 한다.

1. 영 제4조 제1항 제2호 가목의 경우 : 주택사업계획승인서 사본

2. 영 제4조 제1항 제2호 다목의 경우 : 매매계약서 사본

3. 영 제4조 제1항 제2호 라목의 경우 : 분양계약서 사본. 다만, 「주택공급에 관한 규칙」 제32조 제1항에 따라 주택을 우선공급 받으려는 경우에는 등록일부터 6개월 이내에 매입 또는 분양계약서를 제출할 수 있다.

4. 영 제4조 제1항 제3호 가목의 경우 : 주택건설사업자 등록증 사본

5. 영 제4조 제1항 제3호 나목의 경우 : 부동산투자회사 영업인가증 사본

6. 영 제4조 제1항 제3호 다목의 경우 : 투자회사임을 확인할 수 있는 서류 사본

7. 영 제4조 제1항 제3호 라목의 경우 : 집합투자기구임을 확인할 수 있는 서류 사본

8. 영 제4조 제1항 제3호 마목의 경우 : 고용자임을 확인할 수 있는 서류 사본

9. 등록하려는 임대주택에 임차인이 있는 경우 : 임대차계약서 사본

10. 신청인이 법인 아닌 사단·재단인 경우 : 정관, 그 밖의 규약 및 대표자 또는 관리인임을 증명하는 서류

11. 신청인이 재외국민인 경우 : 재외국민등록증 사본