이유
1. 처분개요

가. 청구법인은 2021.12.29. AAA 주택재개발정비사업(이하 “이 건 정비사업”이라 한다)의 일환으로 경기도 안양시 OOO 소재 공동주택 및 상가를 건축하고, 취득세 등 합계 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 청구법인이 이 건 정비사업에 대한 소유권이전고시(2022.7.6.)에 따라 일반 분양분 아파트의 부속토지 26,649.9251㎡(이하 “쟁점체비지”라 한다)를 취득하였음에도 그 취득세 등을 신고·납부하지 않았다고 보아 2024.9.12. 취득세 등 합계 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 부과·고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2024.10.14. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

처분청은 청구법인이 이전고시 다음 날 취득하는 체비지의 면적을 26,649.9251㎡로 보았다. 그러나 청구법인은 이전고시 전에 제삼자로부터 38,346.51㎡를 취득하여 소유하고 있었고, 해당 토지는 이 건 정비사업에 따른 체비지(45,315.51㎡)에 우선하여 충당되어, 청구법인은 체비지(45,315.51㎡)에서 제삼자 매입분(38,346.51㎡)을 제외한 부분(6,969㎡)만 취득하면 된다 할 것이다. 따라서 쟁점체비지 중 6,969㎡을 초과하는 부분은 중복 과세에 해당하므로, 해당 부분에 대한 취득세 등은 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

청구법인은 2022.7.6. 쟁점체비지에 대한 소유권이전고시를 하여 2022.7.7. 이를 취득한 것으로 보아야 하므로, 이에 대한 과세표준을 정하여야 하는데,「지방세법 시행령」 제11조의2(이하 “쟁점규정”이라 한다)에서 비조합원용 부동산의 취득 면적을 규정하고 있고, 이에 따라 계산하면 청구법인은 쟁점체비지(26,649.9251㎡, ＜표1＞ 참조)를 취득했다고 보아야 한다. 따라서 처분청이 청구법인에 이 건 취득세 등을 부과·고지한 처분은 달리 잘못이 없다 할 것이다.

＜표1＞ 쟁점체비지 산정 방법

78,463.6921㎡

(조합원으로부터 신탁받은 토지)

45,315.5115㎡

(일반 분양분 토지면적)

×

= 26,649.9251㎡

133,419.6㎡(전체 사업부지 면적)

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구법인이 이 건 정비사업의 이전고시 다음 날 취득한 쟁점체비지의 면적을 과다하게 산정하였다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다.

(가) 청구법인은「도시 및 주거환경정비법」 및 정관이 정하는 바에 따라 사업시행구역 안의 건축물을 철거하고 그 토지 위에 새로운 건축물을 건설하여 도시 및 주거환경을 개선하고 조합원의 주거안정 및 주거생활의 질적 향상에 이바지함을 목적으로 하여 2011.7.26. 설립된 것으로 나타난다.

(나) 처분청은 2015.9.22. 이 건 정비사업에 대한 사업시행인가를 고시하였고, 2016.11.24. 관리처분계획인가를 거쳐, 2021.12.29. 공동주택 및 상가에 대한 준공인가를 하였으며, 2022.6.28. 기반시설에 준공인가를 한 것으로 나타난다.

(다) 이 건 정비사업에 대한 관리처분계획 변경인가(2021.10.27.) 당시, 청구법인은 제삼자로부터 매입하거나 수용하거나 국가 등으로부터 불하받는 방식으로 사업구역 내의 토지 중 38,346.50788㎡(이하 “제삼자매입분”이라 한다)를 취득하여 보유하고 있었고, 조합원은 78,463.69212㎡를 소유하고 있었으며, 국가나 처분청은 16,609.4㎡를 소유하고 있었던 것으로 나타난다.

(라) 청구법인은 기반시설의 준공인가 통지일(2022.6.28.)에 처분청 등으로부터 폐지되는 기반시설 16,609.4㎡를 취득하였는데, 이 중 2,215.9㎡는 신설되는 기반시설에 다시 편입된 것으로 나타난다.

(마) 청구법인은 2022.7.26. 이 건 정비사업에 대한 소유권이전고시를 하였는데, 해당 고시에 따라 조합원은 55,338.0885㎡를 취득하였고, 청구법인은 체비지 등 45,315.5115㎡를 취득하였으며, 처분청은 기반시설 31,363.1㎡(이하 “이 건 기반시설”이라 한다)를 취득하였고, BBB는 종교용지 1,402.9㎡를 취득하였으며, 지번별 조서는 ＜표2＞와 같다.

＜표2＞ 이전고시 내역

(단위 : ㎡)

○○○

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 처분청은 쟁점규정에서 조합이 취득하는 비조합원용 부동산의 면적을 규정하고 있는 이상, 청구법인은 해당 규정에 따라 산출된 쟁점체비지를 취득한 것으로 보아야 한다는 의견이다.

그러나 쟁점규정은 판례에 따라 형성된 과세관행을 변경하기 위해 신설된 규정으로, 재건축조합의 조합원이 해당 조합에 신탁한 토지는 조합원 아파트의 부속토지와 일반 분양분 아파트의 부속토지에 비례적으로 배분되는 것으로 간주하도록 되어 있다.

그런데 청구법인은 쟁점규정이 신설되기 전에 이미 이 건 정비사업지구 내의 토지 중 38,346.50788㎡를 취득하였고, 판례의 입장에 따라 이를 체비지 등 비조합원용 토지에 먼저 충당될 것으로 보아 청구법인을 납세의무자로 하여 그 취득세 등을 신고·납부하였다.

이러한 상황에서 쟁점규정을 적용할 경우, 청구법인은 비조합원용 전체 면적을 초과하는 토지를 취득한 것으로 간주되고, 이는 청구법인이 이미 취득한 비조합원용 토지를 다시 취득했다고 보겠다는 것인데, 법률에 별다른 취득 간주규정이 없는 상태에서 쟁점규정만으로 이를 ‘취득’으로 인정할 수는 없다.

더욱이, 쟁점규정은 그 적용대상을「주택법」제11조에 따른 주택조합과「도시 및 주거환경정비법」제35조 제3항 및「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」제23조에 따른 재건축조합 및 소규모재건축조합으로 한정하고 있어서 청구법인과 같은 재개발조합에 쟁점규정을 적용할 근거도 부족하다.

결국, 쟁점규정을 적용하지 아니할 경우, 청구법인은 이전고시일의 다음 날 조합원이 소유하고 있던 토지 중 조합원에게 귀속되지 않은 토지(조합원 아파트의 부속토지를 초과하는 면적)를 취득하게 되는데, 이 건 정비사업의 경우에는 조합원이 소유하고 있던 토지(78,463.69212㎡) 중 조합원에게 귀속된 부분(55,338.0885㎡)을 제외한 나머지 토지(23,125.60362㎡)는 기반시설의 준공인가 통지일(2022.6.28.)에 신설되는 기반시설의 부속토지로 하여 국가 등에게 이미 귀속되었으므로, 이전고시일의 다음 날(2022.7.7.) 청구법인이 조합원으로부터 취득할 수 있는 토지는 더 이상 남아있지 않게 된다(조심 2020지528, 2020.11.16., 같은 뜻임).

따라서 처분청이 쟁점규정에 따라 청구법인이 이전고시일의 다음 날 쟁점체비지를 취득했다고 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법(2021.12.28. 법률 제18655호로 개정된 것) 제7조[납세의무자 등] ⑧ 「주택법」 제11조에 따른 주택조합과 「도시 및 주거환경정비법」 제35조 제3항 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제23조에 따른 재건축조합 및 소규모재건축조합(이하 이 장에서 “주택조합등”이라 한다)이 해당 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택과 부대시설ㆍ복리시설 및 그 부속토지를 말한다)은 그 조합원이 취득한 것으로 본다. 다만, 조합원에게 귀속되지 아니하는 부동산(이하 이 장에서 “비조합원용 부동산”이라 한다)은 제외한다.

(2) 지방세법 시행령(2022.6.30. 대통령령 제32747호로 개정된 것) 제11조의2[비조합원용 부동산의 취득] 법 제7조 제8항 단서에 따른 비조합원용 부동산의 취득 면적은 다음 계산식에 따라 산출한 면적으로 한다.

(3) 도시 및 주거환경정비법(2022.6.10. 법률 제18941호로 개정된 것) 제86조[이전고시 등] ① 사업시행자는 제83조 제3항 및 제4항에 따른 고시가 있은 때에는 지체 없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에서 정한 사항을 분양받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하여야 한다. 다만, 정비사업의 효율적인 추진을 위하여 필요한 경우에는 해당 정비사업에 관한 공사가 전부 완료되기 전이라도 완공된 부분은 준공인가를 받아 대지 또는 건축물별로 분양받을 자에게 소유권을 이전할 수 있다.

② 사업시행자는 제1항에 따라 대지 및 건축물의 소유권을 이전하려는 때에는 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시한 후 시장ㆍ군수등에게 보고하여야 한다. 이 경우 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물의 소유권을 취득한다.

제87조[대지 및 건축물에 대한 권리의 확정] ① 대지 또는 건축물을 분양받을 자에게 제86조 제2항에 따라 소유권을 이전한 경우 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권ㆍ전세권ㆍ저당권ㆍ임차권ㆍ가등기담보권ㆍ가압류 등 등기된 권리 및 「주택임대차보호법」 제3조 제1항의 요건을 갖춘 임차권은 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 본다.

② 제1항에 따라 취득하는 대지 또는 건축물 중 토지등소유자에게 분양하는 대지 또는 건축물은 「도시개발법」 제40조에 따라 행하여진 환지로 본다.

③ 제79조 제4항에 따른 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은 「도시개발법」 제34조에 따른 보류지 또는 체비지로 본다.

제97조[정비기반시설 및 토지 등의 귀속] ① 시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등이 정비사업의 시행으로 새로 정비기반시설을 설치하거나 기존의 정비기반시설을 대체하는 정비기반시설을 설치한 경우에는 「국유재산법」 및 「공유재산 및 물품 관리법」에도 불구하고 종래의 정비기반시설은 사업시행자에게 무상으로 귀속되고, 새로 설치된 정비기반시설은 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속된다.

② 시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등이 아닌 사업시행자가 정비사업의 시행으로 새로 설치한 정비기반시설은 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속되고, 정비사업의 시행으로 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설은 사업시행자가 새로 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위에서 그에게 무상으로 양도된다.

③ 제1항 및 제2항의 정비기반시설에 해당하는 도로는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 도로를 말한다.

1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제30조에 따라 도시ㆍ군관리계획으로 결정되어 설치된 도로

2. 「도로법」 제23조에 따라 도로관리청이 관리하는 도로

3. 「도시개발법」 등 다른 법률에 따라 설치된 국가 또는 지방자치단체 소유의 도로

4. 그 밖에 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산 중 일반인의 교통을 위하여 제공되고 있는 부지. 이 경우 부지의 사용 형태, 규모, 기능 등 구체적인 기준은 시ㆍ도조례로 정할 수 있다.

④ 시장ㆍ군수등은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 정비기반시설의 귀속 및 양도에 관한 사항이 포함된 정비사업을 시행하거나 그 시행을 인가하려는 경우에는 미리 그 관리청의 의견을 들어야 한다. 인가받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다.

⑤ 사업시행자는 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 관리청에 귀속될 정비기반시설과 사업시행자에게 귀속 또는 양도될 재산의 종류와 세목을 정비사업의 준공 전에 관리청에 통지하여야 하며, 해당 정비기반시설은 그 정비사업이 준공인가되어 관리청에 준공인가통지를 한 때에 국가 또는 지방자치단체에 귀속되거나 사업시행자에게 귀속 또는 양도된 것으로 본다.

⑥ 제5항에 따른 정비기반시설에 대한 등기의 경우 정비사업의 시행인가서와 준공인가서(시장ㆍ군수등이 직접 정비사업을 시행하는 경우에는 제50조 제9항에 따른 사업시행계획인가의 고시와 제83조 제4항에 따른 공사완료의 고시를 말한다)는 「부동산등기법」에 따른 등기원인을 증명하는 서류를 갈음한다.

⑦ 제1항 및 제2항에 따라 정비사업의 시행으로 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설의 경우 정비사업의 시행 기간 동안 해당 시설의 대부료는 면제된다.

(4) 도시개발법(2021.4.1. 법률 제17987호로 개정된 것) 제34조[체비지 등] ① 시행자는 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하거나 규약ㆍ정관ㆍ시행규정 또는 실시계획으로 정하는 목적을 위하여 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 보류지로 정할 수 있으며, 그 중 일부를 체비지로 정하여 도시개발사업에 필요한 경비에 충당할 수 있다.

② 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장은 「주택법」에 따른 공동주택의 건설을 촉진하기 위하여 필요하다고 인정하면 제1항에 따른 체비지 중 일부를 같은 지역에 집단으로 정하게 할 수 있다.

제42조[환지처분의 효과] ① 환지 계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 종전의 토지로 보며, 환지 계획에서 환지를 정하지 아니한 종전의 토지에 있던 권리는 그 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다.

② 제1항은 행정상 처분이나 재판상의 처분으로서 종전의 토지에 전속(專屬)하는 것에 관하여는 영향을 미치지 아니한다.

③ 도시개발구역의 토지에 대한 지역권(地役權)은 제1항에도 불구하고 종전의 토지에 존속한다. 다만, 도시개발사업의 시행으로 행사할 이익이 없어진 지역권은 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다.

④ 제28조에 따른 환지 계획에 따라 환지처분을 받은 자는 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 환지 계획으로 정하는 바에 따라 건축물의 일부와 해당 건축물이 있는 토지의 공유지분을 취득한다. 이 경우 종전의 토지에 대한 저당권은 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 해당 건축물의 일부와 해당 건축물이 있는 토지의 공유지분에 존재하는 것으로 본다.

⑤ 제34조에 따른 체비지는 시행자가, 보류지는 환지 계획에서 정한 자가 각각 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 해당 소유권을 취득한다. 다만, 제36조 제4항에 따라 이미 처분된 체비지는 그 체비지를 매입한 자가 소유권 이전 등기를 마친 때에 소유권을 취득한다.