이유
1. 처분개요

가. 청구인은 2023.2.17. 서울특별시 영등포구 OOO(2020.7.20. 계약 체결 당시 조정대상지역 내 주택, 이하 “이 건 주택”이라 한다)를 취득한 후 그 취득가격 OOO원을 과세표준으로 하고,「지방세법」(2021.12.28. 법률 제18655호로 개정된 것, 이하 같다) 제11조 제1항 제8호 나목의 표준세율(1천분의 10.2)을 적용하여 산출한 취득세 등 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 청구인이 이 건 주택을 취득하여 1세대 3주택 이상이 되었음에도 표준세율로 산출한 취득세 등을 신고·납부하였다고 보아, 2025.5.12. 청구인에게 이 건 주택의 취득가격 OOO원을 과세표준으로 하고,「지방세법」제13조의2 제1항 제3호에서 규정한 중과세율(1천분의 120)을 곱하여 산출한 세액에서 청구인이 납부한 세액을 차감한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 부과·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2025.8.8. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인과 OOO·OOO·OOO(이하 “청구인 등 4인”이라 한다)는 2021.5.10. 공동으로 상호를 ‘AAA’로, 업태를 ‘건설업’으로, 업종을 ‘주택신축판매’로 하여 사업자등록을 하고, 2021.12.6. 서울특별시 강북구 OOO 외 2필지 토지 1,201㎡에 다세대주택 44개호(101동 14개호, 102동·103동·104동 각 10개호, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 신축하는 공사를 착공하여, 2022.8.25. 서울특별시 강북구청장으로부터 쟁점주택에 대한 사용승인을 받았다(OOO·OOO 각 6분의 2, OOO·OOO 각 6분의 1).

(2) 청구인은 2023.2.17. 이 건 주택을 취득한 후, 쟁점주택을 청구인의 주택 수의 산정에서 제외하여, 이 건 주택을 취득하여 1세대 1주택이 되었다고 보아, 이 건 주택의 취득가격에「지방세법」제11조 제1항 제8호 나목의 표준세율을 적용하여 산출한 취득세 등을 신고·납부하였다.

(3)「지방세법 시행령」(2022.6.30. 대통령령 제32747호로 개정된 것, 이하 같다) 제28조의4 제5항 제2호에서 ‘통계청장이 고시하는 산업에 관한 표준분류에 따른 주거용 건물 건설업을 영위하는 자가 신축하여 보유하는 주택은 주택 수의 산정에서 제외한다고 규정하고 있다.

(4) 청구인 등 4인은 2021.5.10. ‘주택신축판매’로 하여 사업자등록을 하고, 2022.8.25. 서울특별시 강북구청장으로부터 쟁점주택에 대한 사용승인을 받았는바, 쟁점주택은 주거용 건물 건설업을 영위하는 청구인 등 4인이 신축하여 이 건 주택의 취득일(2023.2.17.) 현재 보유하고 있는 주택으로 주택 수의 산정에서 제외되는 주택에 해당한다.

(5) 처분청은 청구인 등 4인이 직접적인 건설 활동을 수행하지 않았고, AAA 주식회사(이하 “AAA”라 한다)와 쟁점주택의 신축에 따른 도급공사계약을 체결한 후, 그 건축주의 지위에서 쟁점주택을 취득한 것이므로 이는 ‘부동산 개발 및 공급업’에 해당할 뿐「지방세법 시행령」제28조의4 제5항 제2호에서 규정하고 있는 ‘주거용 건물 건설업’에는 해당하지 않는다고 보아, 청구인이 이 건 주택을 취득하여 쟁점주택을 포함해서 1세대 3주택 이상이 되었다고 하여 중과세율을 적용하여 산출한 이 건 취득세 등을 부과·고지하였다.

(6) 청구인 등 4인과 AAA는 2021.5.3. 공동으로 출자(청구인 등 4인 50%, AAA 50%)하여, 쟁점주택을 신축하기로 하는 ‘공동사업 표준협정(이하 “이 건 협정”이라 한다)을 체결하고, 건축비 등을 출자지분 대로 분담하였으므로 청구인 등 4인과 AAA는 쟁점주택을 공동으로 시공한 것이라 할 것인바, 건설업 면허가 있는 AAA가 쟁점주택을 시공하였다 하더라도 실질적으로는 청구인 등 4인과 AAA가 공동으로 쟁점주택을 신축하였다고 보는 것이 타당하다.

(7) 통계청이 2022년 5월에 발간한 ‘제10차 기준 한국표준산업분류 실무 적용 가이드북(이하 “이 건 가이드북”이라 한다)’을 보면, ‘종합건설업’을 직접 건설 활동을 수행하지 않는다 하더라도 건설공사에 대한 총괄적인 책임을 지면서 건설공사 분야별로 하도급을 주어 전체적으로 건설공사를 관리하는 것으로 규정하면서 그 하위업종에 ‘주거용 건물 건설업’을 규정하고 있다.

(8) 따라서 청구인 등 4인이 주택신축판매업자의 지위에서 신축하여 보유 중인 쟁점주택은「지방세법 시행령」제28조의4 제5항 제2호에서 규정하고 있는 주거용 건물 건설업을 영위하고 있는 청구인이 신축하여 보유하고 있는 주택으로, 청구인의 주택 수의 산정에서 제외되어야 함에도 처분청이 쟁점주택을 청구인의 주택 수에 포함하여, 서울특별시 영등포구에 있는 이 건 주택을 취득하여 1세대 3주택 이상이 되었다고 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인 등 4인은 사업자등록상 업종 코드를 451102로 기재하여 국세청 업종 분류상 ‘주거용 건물 건설업’에 해당하나 통계청 표준산업분류에 따른 코드는 68121로서 이는 ‘부동산 개발 및 공급업’에 해당하므로 쟁점주택은「지방세법 시행령」제28조의4 제5항 제2호에서 주택 수에 포함하지 않는다고 규정한 ‘통계청장이 고시하는 산업에 관한 표준분류에 따른 주거용 건물 건설업을 영위하는 자가 신축하여 보유하는 주택’에 해당하지 않는다고 보는 것이 타당하다.

(2) 통계청의 한국표준산업분류(2017-13호)에 따르면 ‘주거용 건물 건설업(4111)’은 단독주택, 다세대주택, 아파트 등의 주거용 건물을 건설하는 산업활동을 말하고, ‘부동산개발 및 공급업(68121)’은 직접 건설활동을 수행하지 않고 전체 건물 건설공사를 일괄도급하여 주거용 건물을 건설하고, 이를 분양·판매하는 사업활동을 말하며, 구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우도 포함한다고 규정하고 있다.

(3) 청구인 등 4인은 주거용 건물 개발 및 공급업을 영위하고 있고, 「지방세법 시행령」제28조의4 제5항 제2호에서 ‘통계청장이 고시하는 산업에 관한 표준분류에 따른 주거용 건물 건설업을 영위하는 자가 신축하여 보유하는 주택’을 주택 수의 산정에서 제외한다고 규정하고 있으므로 청구인 등 4인과 같이 주거용 건물 개발 및 공급업을 영위하는 자가 신축하여 보유하고 있는 쟁점주택은 주택 수의 산정에서 제외되는 주택(주거용 건물 건설업을 영위하는 자가 신축하여 보유하는 주택)에 해당하지 않는다고 보는 것이 조세법규의 엄격해석 원칙에 부합한다.

(4) 청구인은 이 건 협정에 따라 AAA와 청구인 등 4인을 쟁점주택의 신축에 따른 공동수급체에 해당하고, AAA가 쟁점주택을 신축하였으므로 쟁점주택을「지방세법 시행령」제28조의4 제5항 제2호에서 규정하고 있는 주택으로 보아야 한다고 주장하나, 청구인이 주장하는 공동수급체는 지방세법령 등에 규정되어 있지 않은 자의적인 개념일 뿐만 아니라 AAA가 청구인들 4인과 도급계약을 체결하고 시공사의 지위에서 쟁점주택을 단독으로 신축한 사실은 다툼이 없다.

(5) 또한, 2024.12.31. 대통령령 제35177호로 개정된「지방세법 시행령」제28조의4 제6항 제2호에서 ‘산업에 관한 표준분류에 따른 주거용 건물 건설업 외에 주거용 건물 개발 및 공급업을 영위하는 자가 신축하여 보유하는 주택도 주택 수의 산정에서 제외는 주택으로 규정하였는데, 그 개정 이유는 쟁점주택과 같이 ‘주거용 건물 개발 및 공급업’으로 취득하는 주택에 대하여 취득세를 중과세 하는 데에서 오는 문제점을 해결하기 위한 것으로 해당 조항은 2025.1.1.부터 납세의무가 성립하는 경우부터 적용하므로, 그 이전에 취득한 이 건 주택에 대해서는 해당 규정을 적용할 수 없다.

(6) 따라서, 청구인은 쟁점주택(44개호)를 소유하고 있는 상태에서 이 건 주택을 취득하여 1세대 3주택 이상이 되었다 할 것이므로 처분청이 이 건 주택을 중과세율 적용 대상으로 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 이 건 주택을 취득하여 1세대 3주택 이상이 되었다고 보아 취득세 등을 중과세한 처분의 당부

나. 관련 법령 등 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 청구인 등 4인(OOO)과 AAA는 2021.5.3. 이 건 협정을 체결하였고, 그 내용은 아래와 같다.

○○○

(나) 청구인 등 4인은 2021.5.10. 상호를 AAA로, 사업장소재지를 서울특별시 강북구 OOO으로, 업태를 건설업으로, 업종을 주택신축판매업으로 하여 사업자등록을 하였다.

(다) 청구인 등 4인은 2021.5.13. AAA를 수급인으로 하여, 아래와 같이 쟁점주택(44개호) 신축을 위한 공사도급계약을 체결하였고, AAA는 2021.12.6. 쟁점주택의 신축공사를 착공하였다.

○○○

(라) 청구인 등 4인과 AAA는 2022.5.27. 쟁점주택의 공사도급계약금액을 OOO원에서 OOO원으로 증액하였고, 서울특별시 강북구청장은 2022.8.25. 쟁점주택에 대한 사용승인을 하였는데, 그 건축물대장을 보면, 건축주는 청구인 등 4인이고, 시공사는 AAA인 것으로 나타난다.

(마) 청구인 등 4인은 2022.8.29. 쟁점주택의 신축가격 OOO원(공사도급 계약금액에 설계비 등을 포함한 가격)을 과세표준으로 하고,「지방세법」제11조 제1항 제3호의 표준세율(1천분의 28)을 적용하여 산출한 취득세 등 OOO원(총액)을 신고·납부하였다.

(바) 청구인은 2023.2.17. 이 건 주택(서울특별시 영등포구 OOO)을 취득한 후 그 취득가격 OOO원을 과세표준으로 하고,「지방세법」제11조 제1항 제8호 나목의 표준세율을 적용하여 산출한 취득세 등 OOO원을 신고·납부하였다.

(사) 2024.12.31. 대통령령 제35177호로 개정한「지방세법 시행령」제28조의4 제6항 제2호에서 주거용 건물 개발 및 공급업을 영위하는 자가 신축하여 보유하는 주택도 주택 수의 산정에서 제외하도록 개정하였는데, 그 부칙 제4조에서 제28조의4 제6항 제2호의 개정 규정은 이 영 시행 이후 납세의무가 성립하는 경우부터 적용한다고 규정하고 있다.

(2)「지방세법」제13조의2 제1항 제3호에서 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우에는 중과세율(1천분의 120)을 적용한다고 규정하고 있고, 제5항에서 제1항부터 제4항까지를 적용할 때 주택의 범위 포함 여부, 세대의 기준, 주택 수의 산정방법 등 필요한 세부 사항은 대통령령으로 정한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제28조의4 제5항 제2호에서「통계법」제22조에 따라 통계청장이 고시하는 산업에 관한 표준분류에 따른 주거용 건물 건설업을 영위하는 자가 신축하여 보유하는 주택은 1세대의 주택 수를 산정할 때 소유주택 수에서 제외한다고 규정하고 있다.

(3)「통계법」제22조 제1항에서 통계청장은 통계작성기관이 동일한 기준에 따라 통계를 작성할 수 있도록 국제표준분류를 기준으로 산업, 직업, 질병ㆍ사인 등에 관한 표준분류를 작성ㆍ고시하여야 한다고 규정하고 있고, 통계청장이 고시한 표준산업분류표를 보면, 건설업 중 ‘4111 주거용 건물 건설업’은 단독주택, 연립주택, 다세대주택, 아파트 등의 주거용 건물을 건설하는 산업활동을 말한다고 규정하고 있고, 부동산업 중 ‘68121 주거용 건물 개발 및 공급업’은 직접 건설활동을 수행하지 않고 전체 건물 건설공사를 일괄 도급하여 주거용 건물을 건설하고, 이를 분양·판매하는 산업활동을 말한다고 규정하고 있다

또한, 통계청장이 발간한 이 건 가이드북을 보면, 직접 건설활동을 수행하지 않더라도 건설공사에 대한 총괄적인 책임을 지면서 건설공사 분야별로 도급 또는 하도급을 주어 전체적으로 건설공사를 관리하는 경우에는 건설활동으로 분류하고, 직접 건설활동을 수행하지 않고 전체 공사를 건설업자에게 일괄 도급하여 건축물 또는 부동산(농지, 공장 용지, 광산용지 등)을 개발하고 판매, 임대, 분양하는 경우 “681 부동산 임대 및 공급업”으로 분류한다고 게재하고 있다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대해 살피건대,「지방세법 시행령」제28조의4 제5항 제2호에서 주택 수에서 제외되는 주택 중 하나로 규정하고 있는 “주거용 건물 건설업”이란 해당 사업자가 주거용 건축물을 직접 “건설”하는 산업을 의미한다고 보는 것이 타당한 점,

청구인 등 4인은 2021.5.13. AAA를 수급인으로 하여 쟁점주택의 신축공사 도급계약을 체결하였고, AAA가 수급인의 지위에서 쟁점주택을 전적으로 신축한 것으로 보이는바, 청구인 등 4인이 쟁점주택의 건축에 직접 참여한 것으로 보기는 어려운 점,

청구인 등 4인은 사용승인을 받은 쟁점주택을 인수하여 분양 또는 판매하는 업종을 영위하고 있으므로 이는 ‘주거용 건물 건설업’이 아니라 ‘부동산 개발 및 공급업’에 해당한다고 볼 수 있는 점,

2024.12.31. 개정된「지방세법 시행령」제28조의4 제6항 제2호에서 주거용 건물 개발 및 공급업을 영위함에 따라 취득하는 주택도 주택 수 산정에서 제외한 주택으로 본다고 규정하고 있으나, 해당 규정은 2025.1.1.부터 납세의무가 성립하는 주택부터 적용되는 것이고, 청구인은 2023.2.17. 이 건 주택을 취득하였으므로 위의 조항을 적용할 수는 없는 점 등에 비추어

청구인은 이 건 주택을 취득하여 1세대 3주택 이상이 되었다 할 것이므로 처분청이 이 건 주택을「지방세법」제13조의2 제1항 제3호에서 규정하고 있는 주택으로 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「지방세기본법」제96조 제7항과「국세기본법」제80조의2, 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령 등

(1) 지방세법(2021.12.28. 법률 제18655호로 개정된 것)

제13조의2[법인의 주택 취득 등 중과] ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조제1항제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.

3. 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우 : 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율

⑤ 제1항부터 제4항까지 및 제13조의3을 적용할 때 주택의 범위 포함 여부, 세대의 기준, 주택 수의 산정방법 등 필요한 세부 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 지방세법 시행령(2022.6.30. 대통령령 제32747호로 개정된 것)

제28조의2[주택 유상거래 취득 중과세의 예외] 법 제13조의2 제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의3부터 제28조의6까지에서 “주택”이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다.

8. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택. 다만, 나목6)의 경우에는 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않거나 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하여 판매하지 않은 경우는 제외하고, 나목6) 외의 경우에는 정당한 사유 없이 3년[나목5)의 경우 2년]이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우는 제외한다.

나. 다음 중 어느 하나에 해당하는 자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택. 다만, 해당 주택건설사업이 주택과 주택이 아닌 건축물을 한꺼번에 신축하는 사업인 경우에는 신축하는 주택의 건축면적 등을 고려하여 행정안전부령으로 정하는 바에 따라 산정한 부분으로 한정한다.

6) 주택신축판매업[한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업과 주거용 건물 건설업(자영건설업으로 한정한다)을 말한다]을 영위할 목적으로「부가가치세법」제8조 제1항에 따라 사업자 등록을 한 자

제28조의4[주택 수의 산정방법] ⑤ 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 1세대의 주택 수를 산정할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔은 소유주택 수에서 제외한다.

1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택

라. 제28조의2 제8호 및 제9호에 해당하는 주택. (단서 생략)

2.「통계법」제22조에 따라 통계청장이 고시하는 산업에 관한 표준분류에 따른 주거용 건물 건설업을 영위하는 자가 신축하여 보유하는 주택. (단서 생략)

(3) 통계법

제22조[표준분류] ① 통계청장은 통계작성기관이 동일한 기준에 따라 통계를 작성할 수 있도록 국제표준분류를 기준으로 산업, 직업, 질병ㆍ사인(死因) 등에 관한 표준분류를 작성ㆍ고시하여야 한다.

(4) 표준산업분류표

코드

산업분류

세분류

세세분류

41111

건설업

주거용건물건설업

단독주택 건설업

41112

건설업

주거용건물건설업

아파트 건설업

41119

건설업

주거용건물건설업

기타 공동주택 건설업

68121

부동산업

부동산 개발 및 공급업

주거용 건물 개발 및 공급업

F 건설업(41~42)

4111 주거용 건물 건설업

단독 주택, 연립 주택, 다세대 주택, 아파트 등의 주거용 건물을 건설하는 산업활동을 말한다.

L 부동산업(68)

68121 주거용 건물 개발 및 공급업

직접 건설활동을 수행하지 않고 전체 건물 건설공사를 일괄 도급하여 주거용 건물을 건설하고, 이를 분양·판매하는 산업활동을 말한다. 구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우도 포함된다.