이유
1. 처분개요
가. 청구법인은 2021.9.1. AAA농업회사법인 주식회사(이하 “매도인”이라 한다)로부터 경기도 이천시 OOO 외 2필지 토지 4,836㎡(창고용지, 이하 “이 건 토지”라 한다)를 취득(매매)하고, 2021.9.2. 그 취득가액(OOO원)에 「지방세법」(2020.8.12. 법률 제17473호로 개정된 것, 이하 같다) 제11조 제1항 제7호의 세율(1천분의 40)을 적용하여 산출한 취득세 등 합계 OOO원을 신고·납부하였다.
나. 처분청은 청구법인에 대한 지방세 세무조사 결과, 청구법인이 이 건 토지를 취득하면서 이 건 토지에 가등기권리를 행사하고 있는 BBB에게 지급한 OOO원(이하 “쟁점비용”이라 한다)을 이 건 토지의 취득세 과세표준에서 누락한 것으로 보아 2025.6.2. 청구법인에게 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원(가산세 포함)을 부과고지 하였다.
다. 청구법인은 이에 불복하여 2025.7.7. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
가. 청구법인 주장
청구법인은 2021.3.2. 이 건 토지와 건설 중인 건물이 완공된 상태로 소유권을 이전하는 조건으로 부동산 매매계약을 체결하였고 2021.3.11. 경 청구법인의 당시 대표이사 CCC의 개인통장에서 계약금 OOO원을 송금하였다.
청구법인과 매도인이 작성한 사업권 양도 양수 조건 계약에 따르면(매매계약서의 (4)매매대금지급방법) 잔금은 매수인이 대지 소유권 이전과 함께 매도인이 OOO으로 받은 공사대금 대출 OOO원과 BBB으로부터 차입한 채무액 OOO원을 준공(사용승인) 후 담보 대출을 받아 상환하며, 나머지 매매잔금 OOO원은 위 대출금 상환과 동시에 매도인 계좌로 입금하기로 명기되어 있다.
청구법인은 2021.8.20. 계약금, 중도금을 지불한 상태에서 토지의 소유권을 확보하고자 토지부분에 대한 매매계약을 다시 작성하고 토지의 잔금은 토지 및 공사비 대출금 승계 또는 담보대출로 상환한다는 조건으로 하여 계약함과 동시에 2021.9.2. 토지의 등기를 완료하였다.
또한 청구법인은 2021.9.1. 매도인이 변제하지 못하여 토지에 가등기권리를 행사하고 있는 BBB에게 원금 OOO원과 이자 OOO원 합계 OOO원을 직접지급하고 해당 등기권리를 말소하였다. 이 금액은 매매대금 외에 추가로 지급한 비용이 아니며, 매매계약에 따라 매도인이 부담해야 할 채무를 청구법인이 대위변제한 것으로 이미 취득가액으로 신고한 OOO원에 포함된 금액이다.
청구법인은 2022.1.28. 매도인이 DDD(주)과의 건설비 대급지급 문제로 매도인과 공사 대금 직불동의서를 받고 OOO원의 대금지급을 하였으며 동시에 매도인의 매입당시의 채무인 OOO의 원금과 이자 OOO원을 모두 변제하였다.
따라서, 청구법인이 가등기권자 BBB에게 지급한 쟁점비용은 매도인의 채무를 대위변제한 것으로서, 매매계약서상 이미 매도인이 부담하기로 한 금액이며, 청구법인이 사실상 추가로 부담한 취득비용이 아니다. 따라서 이를 과세표준에 포함하여 부과한 처분은 위법하다.
나. 처분청 의견
취득세 과세표준에는 과세대상물건의 취득시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서 포함된다 할 것(대법원 2011.1.13. 선고, 2009두23075 판결 참조)이다.
청구법인의 경우 청구법인(매수인)이 모든 제세경비로 부담하기로 되어 있으며, 잔금 지급 시 BBB의 가등기비용을 정리해 주기로 계약서상에 확인되는 점, 보존등기 후 발생되는 모든 제세 경비를 매수인이 부담하기로 한 점, 공사업체에 지급하여 할 공사비용을 청구법인이 직접 송금하기로 한 내용과 쟁점비용을 BBB에게 송금한 후 다음날 가등기권자가 청구법인으로 변경된 사실이 확인되는 점 등을 종합하여 볼 때, 청구법인이 지급한 쟁점비용은 이 건 토지를 취득과 관련된 비용으로 보는 것이 타당하므로 이 건 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
쟁점비용은 매도인의 채무를 대위변제한 것으로 이미 이 건 토지의 취득세 과세표준에 포함된 금액이므로 이 건 처분은 부당하다는 청구주장의 당부
나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다.
(가) 처분청의 지방세 세무조사 결과 차인과표는 아래 ＜표1＞과 같다.
＜표1＞ 처분청의 지방세 세무조사 결과 차인과표
(단위 : 원)
○○○
(나) 청구법인과 매도인이 2021.8.20. 작성한 이 건 토지에 대한 매매계약서에 따르면, 특약사항에서 청구법인(매수인)은 BBB의 채무 인수액을 잔금 지급 시 정리 완료하기로 한 사실이 아래 ＜표2＞와 같이 나타난다.
＜표2＞ 이 건 토지에 대한 매매계약서의 특약사항 주요내용
○○○
(다) 청구법인과 매도인이 작성한 사업권 양도·양수 조건 계약의 주요내용은 아래 ＜표3＞과 같다.
＜표3＞ 사업권 양도·양수 조건 계약의 주요내용
○○○
(라) 2021.6.22. 작성된 공사 대금 직불동의서에 따르면, 매도인이 DDD(주)(공사업체)에게 지급하여 할 공사비용을 매수자(청구법인) 측에서 공사업체로 직접 송금 해주는 것에 대하여 동의한다는 내용이 확인된다.
(마) 청구법인이 제출한 금융거래내역서상 2021.9.1. BBB에게OOO원(쟁점비용)을 지급한 사실이 확인되고, 이 건 토지 및 건축물과 관련하여 지급한 총 금융거래내역은 아래 ＜표4＞와 같다.
＜표4＞ 청구법인 제출한 금융거래내역
(단위 : 원)
○○○
(바) 이 건 토지의 등기사항전부증명서에 따르면, 2021.9.2. 가등기권자 BBB이 말소되고, 가등기권자가 청구법인으로 변경된 것으로 나타난다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.
(가) 「지방세법」 제10조 제1항에서는 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제5항에서 다음 각 호의 취득에 대하여는 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제18조 제1항에서 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다고 규정하면서, 제5호에서 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액을 규정하고 있다.
(나) 처분청은 이 건 토지의 취득세 과세표준에 쟁점비용을 누락하였다는 의견이다.
그러나, 청구법인과 매도인이 작성한 사업권 양수도계약서상 제4호 매매대금에 따르면 잔금은 OOO원으로 매수인이 대지 소유권 이전과 함께 매도인이 OOO으로부터 받은 공사대금 대출 OOO원과 BBB으로부터 차입한 채무액 OOO원을 준공(사용승인) 후 담보 대출을 받아 상환하며, 나머지 매매잔금은 위 대출금 상환과 동시에 매도인 계좌로 입금하기로 명기되어 있는 점,
청구법인이 제출한 금융거래내역에 따르면 이 건 토지와 건축 중인 건물에 대하여 합계 OOO원을 지급(＜표4＞ 참조)한 것으로 나타나, 매도인과 작성한 사업권 양수도계약서상 금액과 차이가 없어 이미 쟁점비용을 이 건 토지의 취득세 과세표준에 포함하여 신고한 것으로 보이는 점 등에 비추어
쟁점비용은 이 건 토지 매매계약서상 거래금액인 OOO원과 별도로 지급한 것이 아니라 OOO원에 이미 포함된 것으로 보이므로 쟁점비용을 이 건 토지 취득세 과세표준에서 누락한 것으로 보아 처분청이 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「지방세기본법」 제96조 제7항과 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법(2021.1.1. 법률 제17769호로 개정된 것)
제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.
② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.
⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조 제1항 또는 「법인세법」 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득
2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득
3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득
4. 공매방법에 의한 취득
5. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득
⑦ 제5항 제5호에 따른 취득의 경우에는 그 사실상의 취득가격이 제103조의59에 따라 세무서장이나 지방국세청장으로부터 통보받은 자료 또는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조에 따른 조사 결과에 따라 확인된 금액보다 적은 경우에는 제5항에도 불구하고 그 확인된 금액을 과세표준으로 한다.
⑧ 제1항부터 제7항까지의 규정에 따른 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.
(2) 지방세법 시행령(2021.2.17. 대통령령 제31450호로 개정된 것)
제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.
1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용
2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.
3. 「농지법」에 따른 농지보전부담금, 「문화예술진흥법」 제9조제3항에 따른 미술작품의 설치 또는 문화예술진흥기금에 출연하는 금액, 「산지관리법」에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용
4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료
5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액
10. 제1호부터 제9호까지의 비용에 준하는 비용
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.
1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용
2. 「전기사업법」, 「도시가스사업법」, 「집단에너지사업법」, 그 밖의 법률에 따라 전기ㆍ가스ㆍ열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용
3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용
4. 부가가치세
5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용
③ 법 제10조 제5항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.
1. 판결문 : 민사소송 및 행정소송에 의하여 확정된 판결문(화해ㆍ포기ㆍ인낙 또는 자백간주에 의한 것은 제외한다)
2. 법인장부 : 금융회사의 금융거래 내역 또는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제6조에 따른 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장ㆍ보조장ㆍ출납전표ㆍ결산서. 다만, 법인장부의 기재사항 중 중고자동차 또는 중고기계장비의 취득가액이 법 제4조제2항에서 정하는 시가표준액보다 낮은 경우에는 그 취득 가액 부분(중고자동차 또는 중고기계장비가 천재지변, 화재, 교통사고 등으로 그 가액이 시가표준액보다 하락한 것으로 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 인정한 경우는 제외한다)은 객관적 증거서류에 의하여 취득가액이 증명되는 법인장부에서 제외한다.