이유
1. 처분개요

가. 청구인은 2000.7.1.부터 A(이하 “양도인”이라고 한다)와 서울특별시 OOO 토지 387.4㎡ 및 그 지상 건물 1,276.84㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)의 지분을 각각 2분의 1씩 공동으로 소유하면서 부동산임대업을 영위하다가 2023.12.13. 양도인이 소유하던 쟁점부동산 2분의 1 지분(이하 “쟁점지분”이라 한다)을 OOO원(이하 “쟁점거래가액”이라 한다)에 매수하였다.

나. 서울지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2024.10.28.~2024.12.11. 기간 동안 청구인에 대한 증여세 세무조사를 실시한 결과, 2개의 감정평가법인이 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증세법”이라 한다) 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에 따라 2023.12.13.을 가격산정 기준일로 하여 감정한 가액의 평균액인 OOO원(이하 “쟁점감정평가액”이라 한다)을 쟁점지분의 시가로 보고 같은 법 제35조 제2항을 적용하여 청구인이 쟁점지분을 특수관계인이 아닌 양수인으로부터 저가 양수한 것으로 보아 관련 과세자료를 처분청에 통보하였다.

다. 처분청은 이에 따라 쟁점감정평가액과 쟁점거래가액과의 차액(OOO원)에서 OOO원을 공제한 금액(OOO원)을 증여재산가액으로 하여 2025.5.27. 청구인에게 2023.12.13. 증여분 증여세 OOO원을 결정·고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2025.8.19. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인이 쟁점지분을 양도인으로부터 취득하고 지급한 쟁점거래가액은 상증세법상 시가로 우선 적용하도록 규정하고 있는 매매사례가액으로서 시가에 해당하는 반면, 처분청이 제시한 쟁점감정평가액은 불특정다수인 간의 정상적인 거래에서 형성되기 어려운 가액이므로 쟁점지분의 시가로 삼기에는 부적절하다. 설령, 쟁점감정평가액을 쟁점지분의 시가로 적용한다 하더라도 청구인이 특수관계인이 아닌 양도인으로부터 쟁점지분을 시가보다 현저히 낮은 가액으로 양수한 데에는 정당한 사유가 있으므로 이 건 처분은 부당하다.

(가) 청구인이 쟁점지분을 양도인으로부터 실제 취득한 쟁점거래가액은 다음과 같은 사유로 상증세법상 시가로 우선 적용하도록 규정하고 있는 매매사례가액으로서 시가에 해당한다. 반면, 처분청이 제시한 쟁점감정평가액은 공유지분의 특성상 감액요인이 반영되지 아니하여 불특정다수인 간의 정상적인 거래에서 형성되기 어려운 가액이므로 시가로 삼기에 부적절하다.

1) 상증세법 제60조 제1항 본문은 “증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일(평가기준일) 현재의 시가에 따른다”고 규정하면서 제2항은 “제1항에 따른 시가는 불특정다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다”고 규정하고 있다.

또한, 위 “수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”에 관하여는 상증세법 시행령 제49조 제1항에서 “증여재산의 경우 평가기준일(증여일) 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다”고 규정하면서 매매사례가액(제1호), 감정가액(제2호), 수용·경매 또는 공매가액(제3호)의 적용범위에 대하여 차례로 규정하였는데, 매매사례가액은 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우(가목) 및 비상장주식 거래로서 출자총액의 100분의 1 내지 OOO원 중 적은 금액 미만인 경우(나목) 외에는 평가기간 이내에 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액을 우선적으로 시가로 적용하도록 규정하고 있다.

한편, ‘시가’란 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하므로 그와 같은 매매사례가액이 시가로 인정되기 위해서는 당해 거래가 일반적이고 정상적인 방법으로 이루어져 증여일 당시의 객관적 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 수 있는 사정이 인정되어야 한다(대법원 2012.4.26. 선고 2010두26988 판결, 참조).

2) 상증세법에서 규정하고 있는 시가 및 법원의 판례 등에 비추어 쟁점거래가액은 비특수관계인 간의 매매사례가액으로서 그 자체로 상증세법상 시가에 해당한다. 이 건 거래 경위를 보면 양도인은 당초 인수실익이 가장 큰 청구인에게 인수를 제안하였다가 자금사정 등을 사유로 거절되자, 부동산중개법인을 통해 제3의 인수자를 물색하였으나 거래가 성사되지 아니하여 결국 청구인에게 다시 쟁점거래가액을 인수가액으로 제시하여 거래가 성사되었는바, 쟁점거래가액은 일반적이고 정상적인 거래 과정에서 양도인과 청구인 간의 합의에 따른 것이다.

즉, 청구인과 양도인 간에 합의된 쟁점거래가액은 양도인이 부동산중개법인을 통해 제3의 인수자 물색 당시 제안된 가액(쟁점부동산 전체를 일괄양도하는 경우 시세 대비 30%~40%의 할인율을 적용)의 범위 내 가액으로서, 공유지분의 특성상 재산권 제약 등의 현실적 감액요인(재산권 제약, 담보대출 불가 등) 고려 시 제3자 간의 정상적인 거래 과정에서 충분히 거래될 수 있는 수준이다.

한편, 특수관계인이 아닌 제3자 간의 부동산 거래가액에 대하여는 상증세법상 이를 시가로 부인할 어떠한 근거 규정도 없고 다만, 과세관청이 이를 부인하기 위해서는 비특수관계인 간의 거래로서 일방이 충분히 제3자와의 거래를 통해 더 높은 이익을 얻을 수 있음에도 특정인과의 거래를 통해 거래 상대방에게 오로지 이익을 분여할 목적으로 거래가 이루어졌다는 사실 등에 대하여 객관적 사실로 이를 입증해야 할 것이나, 이 건의 경우 처분청은 단지 쟁점감정평가액 외에 어떠한 자료도 제시하지 못하고 있다.

3) 처분청이 쟁점지분의 시가로 적용한 쟁점감정평가액은 상증세법상 시가로 적용하기에 부적정하다. 공유지분으로 소유하고 있는 부동산의 경우 재산권 행사(개발, 관리, 임차 등) 시마다 타 지분권자들과의 협의가 이루어져야 하는 등의 제약이 따르고, 공유지분을 담보로 한 대출은 특별한 사정이 없는 한 금융기관에서 실행이 불가능하여 이를 통한 취득자금 마련도 용이하지 아니한바, 위와 같은 사유 등으로 매수 선호도가 낮아 환금성이 떨어지는 등 전체 부동산을 단독 보유하는 경우의 시세에 단순히 공유지분율에 비례하여 평가한 가액을 불특정다수인 간에 정상적인 거래 과정에서 형성되는 공유지분의 교환가치로 적용하는 것은 현실성이 결여되어 불합리하다.

이 건 양도인의 경우 부동산중개법인에 의뢰하여 쟁점부동산의 시세를 고려하여 30%~40% 할인된 가액으로 제3의 인수자를 물색하였음에도 거래에 실패한 사실을 비추어 보더라도 쟁점지분의 시가로 쟁점감정평가액을 적용하는 것은 현실성이 결여되어 부적정하다는 사실을 반증하는 것이다.

4) 결론적으로 처분청이 시가로 적용한 쟁점감정평가액은 불특정다수인 간의 정상적인 거래 과정에서 형성되는 교환가치로 삼기에는 현실성이 결여되어 부적절한 반면, 청구인과 양도인 간의 쟁점거래가액은 불특정다수인 간의 정상적인 거래 과정에서 충분히 거래가 가능한 수준의 가액으로서 상증세법상 매매사례가액에 해당한다.

(나) 설령, 쟁점감정평가액을 쟁점지분의 상증세법상 시가로 적용한다 하더라도 청구인이 특수관계인이 아닌 양도인으로부터 쟁점지분을 시가보다 낮은 가액으로 양수한 데에는 거래의 관행상 정당한 사유가 있으므로 이 건 처분은 취소되어야 한다.

1) 상증세법 제35조 제2항은 특수관계인이 아닌 자로부터 거래의 관행상 정당한 사유 없이 시가보다 현저히 낮은 가액으로 재산을 양수한 경우에는 그 재산의 양수자가 그 대가와 시가의 차액에 상당하는 금액을 증여받은 것으로 보아 대통령령이 정하는 이익에 상당하는 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 하도록 규정하고, 그 위임에 따른 같은 법 시행령 제26조 제5항은 “법 제35조 제2항에서 현저히 낮은 가액이란 양수한 자산의 시가에서 그 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상 차이가 있는 경우의 그 대가를 말한다”고 규정하고 있으며, 같은 조 제7항은 “법 제35조 제2항에서 대통령령으로 정하는 이익이란 대가와 시가의 차액에서 OOO원을 뺀 가액을 말한다”고 규정하고 있다.

또한, 상증세법 제35조 제2항의 입법 취지는 거래 상대방의 이익을 위하여 거래가격을 조작하는 비정상적인 방법으로 대가와 시가의 차액에 상당하는 이익을 사실상 무상으로 이전하는 경우에 그 거래 상대방이 얻은 이익에 대하여 증여세를 과세함으로써 변칙적인 증여행위에 대처하고 과세의 공평을 도모하려는 데 있다. 그런데 특수관계가 없는 자 사이의 거래에서는 서로 이해관계가 일치하지 않는 것이 일반적이어서 대가와 시가 사이에 차이가 있다는 사정만으로 그 차액을 거래 상대방에게 증여하였다고 보기 어려우므로, 상증세법 제35조 제2항은 특수관계자 사이의 거래와는 달리 특수관계가 없는 자 사이의 거래에 대하여는 ‘거래의 관행상 정당한 사유가 없을 것’이라는 과세요건을 추가하고 있다.

위와 같은 점 등을 종합하여 보면, 재산을 저가로 양도·양수한 거래 당사자들이 그 거래가격을 객관적 교환가치가 적절하게 반영된 정상적인 가격으로 믿을 만한 합리적인 사유가 있었던 경우는 물론, 그와 같은 사유는 없더라도 양도인이 그 거래가격으로 재산을 양도하는 것이 합리적인 경제인의 관점에서 비정상적이었다고 볼 수 없는 객관적인 사유가 있었던 경우에도 상증세법 제35조 제2항에서 말하는 ‘거래의 관행상 정당한 사유’가 있다고 봄이 타당하다(대법원 2013.8.23. 선고 2013두5081 판결, 참조).

다만, 법령에서 정한 특수관계가 없는 자 사이의 거래라고 하더라도 거래조건을 결정함에 있어서 불특정다수인 사이에 형성될 수 있는 객관적 교환가치를 적절히 반영하지 아니할 만한 이유가 없고, 거래조건을 유리하게 하기 위한 교섭이나 새로운 거래 상대방의 물색이 가능함에도 양도인이 자신의 이익을 극대화하려는 노력도 전혀 하지 아니한 채 자신이 쉽게 이익을 얻을 수 있는 기회를 포기하고 특정한 거래 상대방으로 하여금 재산의 취득과 행사로 인한 이익을 얻게 하는 등 합리적인 경제인이라면 거래 당시의 상황에서 그와 같은 거래조건으로는 거래하지 않았을 것이라는 객관적인 사유가 있는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 상증세법 제35조 제2항에서 정한 ‘거래의 관행상 정당한 사유’가 있다고 보기 어렵다(대법원 2013.8.23. 선고 2013두5081 판결 등, 참조).

2) 따라서 상증세법 제35조 제2항의 입법 취지, 법원 판례상 상증세법 제35조 제2항의 “거래의 관행상 정당한 사유” 유무의 판단기준 등에 비추어 청구인이 양도인으로부터 쟁점지분을 시가보다 현저히 낮은 가액으로 취득한 데에는 거래의 관행상 정당한 사유가 있다.

이 건 양도인은 은퇴 이후 별다른 소득이나 재산이 없는 상황에서 배우자의 병원비 및 간병비 등으로 거액의 고정적 지출이 발생하고 있는 상황에서 거주 중인 주택 외에 유일한 재산인 쟁점지분 양도를 통한 현금화가 불가피한 사정이 있었고, 위 고정적 지출 외에도 독립적인 경제생활이 어려운 아들의 병원비 및 생활비 지원 등 불확실한 재정여건을 감안할 때 쟁점지분을 가능한 높은 가액으로 양도할 필요성이 절실한 상황에서 특수관계인이 아닌 청구인에게 쟁점지분을 저가로 양도하여 이익을 분여할 어떠한 이유도 없었다.

당초 양도인은 쟁점지분 취득에 유일하게 실익이 있는 청구인에게 인수를 제안하였다가 거절당하자 부동산중개법인을 통해 제3의 인수자를 물색한 사실이 확인되고, 쟁점부동산 전체의 시세에 비례하여 산정한 시세에서 30%~40%가 할인된 가액으로도 거래가 성사되지 않자 해당 범위 내 가액(개별공시지가를 약간 하회하는 수준)을 청구인에게 매매가액으로 먼저 제시함으로써 최종적으로 거래가 성사되었다.

즉, 양도인의 입장에서는 쟁점매매가액이 공유지분의 특성 등을 감안할 때 쟁점지분의 객관적 교환가치가 적절하게 반영된 정상적인 가격으로 믿을 만한 사정이 있었던 것으로 볼 수 있고, 설사 양도인이 쟁점거래가액이 시가보다 낮은 수준이라는 인식이 있었다고 하더라도 쟁점지분의 제3자 매각이 실패한 상황에서 시세보다 낮은 거래가액으로라도 쟁점지분을 조기에 현금화하여 미래의 불확실성을 피하기 위한 양도인의 행위가 합리적인 경제인의 관점에서 비정상적이었다고 볼 수 없는 객관적인 사정이 존재한다.

한편, 쟁점거래가액의 경우 공유지분의 특성상 일반적인 부동산과 비교하여 감액요인이 있음을 부인하기 어렵고, 양도인이 부동산중개법인을 통해 인수자를 물색할 당시의 제안가격(시세의 30%~40%)과 쟁점거래가액 간의 괴리도 크지 않거나 그 범위 내에 있는 등 만약 제3자가 쟁점거래가액으로 인수에 응하였더라도 충분히 거래가 가능하였을 수준이라서 양도인의 입장에서는 그 거래 상대방이 청구인이라서 거래가액을 특별히 낮게 제시한 것으로 볼 수도 없다.

3) 위와 같은 거래 당시 청구인과 양도인이 처한 경제적 상황, 거래 경위, 실제 거래된 가액 등을 종합하여 볼 때 청구인과 양도인은 각자 처한 상황에서 합리적인 경제인의 관점에서 정상적인 협의 과정을 거쳐 거래가액 합의에 이르러 거래를 종결하였는바, 이는 상증세법 제35조 제2항에서 비특수관계인 간의 고저가 양수도 거래에 증여세 과세 제외요건으로 규정하고 있는 “거래의 관행상 정당한 사유”가 존재하는 경우로 볼 수 있다.

(2) 청구인의 이 건 증여세 과소신고·납부는 「국세기본법」 제48조 제1항 제2호의 가산세 감면의 정당한 사유가 있는 경우에 해당하므로 이 건 무신고가산세 및 납부지연가산세는 취소함이 타당하다.

(가) 「국세기본법」 제47조의2 제1항 제2호에서 납세의무자가 법정신고기한까지 세법에 따른 국세의 과세표준 신고를 하지 아니한 경우에는 그 신고로 납부하여야 할 세액의 100분의 20 상당액을 무신고가산세로 납부하도록 규정하고 있고, 같은 법 제47조의3 제1항 제2호에서 납세의무자가 법정신고기한까지 세법에 따른 국세의 과세표준 신고를 한 경우로서 납부할 세액을 신고하여야 할 세액보다 적게 신고하거나 환급받을 세액을 신고하여야 할 금액보다 많이 신고한 경우에는 과소신고한 납부세액과 초과신고한 환급세액을 합한 금액에 10% 상당액의 신고불성실가산세를 가산하도록 규정하고 있다.

또한, 「국세기본법」 제47조의3 제4항 제1호 다목에서 상증세법 제60조 제2항·제3항 및 제66조에 따라 평가한 가액으로 과세표준을 결정한 경우에는 위 과소신고가산세를 적용하지 않는 것으로 규정하고 있고, 같은 법 제47조의4 제1항 제1호 및 제3항 제6호, 같은 법 시행령 제27조의5에서 상증세법 제68조에 따라 증여세를 신고한 자가 같은 법 제70조에 따라 법정신고기한까지 증여세를 납부한 경우로서 과세관청이 증여세 법정신고기한 이후 평가심의위원회를 거치는 방법에 따라 증여재산을 평가하여 과세표준과 세액을 결정·경정하는 경우 납부지연가산세 적용을 배제하는 것으로 규정하고 있다.

(나) 한편, 「국세기본법」 제47조의2에서 무신고가산세의 경우 같은 법 제47조의3 과소신고가산세보다 신고누락된 세액에 더 높은 가산세율을 적용하도록 규정하고 있는데, 이는 납세자의 신고 자체가 없을 경우 과세관청이 이를 포착하기 어려워 세수 일실로 직결될 위험이 있고, 이를 포착하기 위해서는 많은 행정력이 낭비되는 반면, 과소신고의 경우 일단 신고된 세액을 기초로 사후적으로 정당한 세액을 추징하는데 더 용이한 점을 감안한 것으로 볼 수 있다.

또한, 상속세·증여세의 경우 토지, 건물, 비상장주식 등 다양한 유형의 자산을 평가해야 하고, 이러한 자산의 “적정한 시가”를 산정하는 데 있어서는 법령 해석, 감정평가, 시장상황 등 복잡하고 주관적인 요소들이 영향을 미치는데 납세자가 결과적으로 이러한 모든 점을 고려하여 완벽한 신고의무 이행을 기대하기는 어려울 수도 있다는 점을 감안하여 단순히 자산평가 차이로 인한 과소신고에 대해서는 과소신고가산세 적용을 배제하며, 특히 과세관청이 법정신고납부기한 이후에 사후적으로 평가심의위원회를 거치는 방법으로 증여재산을 재평가하여 증여세를 과세하는 경우는 납부지연가산세 적용도 배제하도록 규정하고 있다.

(다) 청구인의 경우 쟁점지분을 양도인으로부터 취득하면서 실제거래가액인 쟁점거래가액을 상증세법상 매매사례가액으로서 시가로 보았고, 이 경우 증여재산가액은 “OOO원”으로 신고 또는 납부할 증여세가 산출되지 아니하여 증여세를 신고·납부할 필요가 없는바, 이와 같은 경우는 「법인세법」, 「소득세법」, 「부가가치세법」 등과 달리 상증세법상으로도 별도의 신고·납부 의무를 규정하고 있지 않다. 또한, 양도인은 법정신고기한 내에 쟁점지분에 관한 양도소득세 신고·납부의무를 정상적으로 이행하였고, 처분청은 위 양도인이 신고한 과세자료를 기초로 양도소득세 세무조사를 실시하던 중 쟁점지분의 고저가 양수도 여부를 쉽게 확인할 수 있었으며, 이 과정에서 소급감정을 통해 회신받은 쟁점감정평가액을 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 확정하여 청구인에게 이 건 증여세를 부과하게 된 것이다.

(라) 「국세기본법」상 무신고가산세, 과소신고가산세, 자산평가 차이로 인한 상속세 및 증여세 과소신고가산세와 납부지연가산세 적용배제 규정의 취지 등에 비추어 볼 때, 청구인이 당초 증여세를 신고·납부하지 않은 것은 쟁점지분의 시가를 쟁점거래가액으로 적용함에 따라 증여재산가액 등이 산출되지 않았기 때문으로, 이 경우 단순 무신고로 보기보다는 오히려 자산평가의 차이에 따른 과소신고·납부로 보아야 하며, 처분청은 양도인의 양도소득세 신고자료에 기초하여 언제든지 청구인의 증여세 신고·납부에 대하여 쉽게 확인할 수 있었는바, 처분청은 쟁점지분에 대한 증여세 법정신고기한이 지난 후 세무조사 과정에서 소급감정을 의뢰하여 회신받은 가액을 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 확정하여 청구인에게 증여세를 부과하였으므로 이 건 무신고가산세 및 납부지연가산세 부과는 배제하여야 한다.

(마) 설령, 청구인이 당초 증여세를 신고·납부하지 않은 것이 「국세기본법」 제47조의3 및 제47조의4에 따른 가산세 적용배제 대상에 해당되지 않는다고 하더라도, 처분청이 양도인의 양도소득세 적정 신고 여부에 대한 검증 과정에서 자연스럽게 청구인의 증여세 과소신고·납부 사실을 포착하여 증여세를 부과한 일련의 경위 등에 비추어 볼 때 이는 「국세기본법」 제48조 제1항 제2호에서 규정하는 ‘가산세 감면의 정당한 사유가 있는 경우’에 해당되는 것으로 보아야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 양도인의 호의에 터잡아 시가에 의하지 아니한 쟁점지분 매매를 통해 시가 대비 약 OOO원에 달하는 이득을 취하였는바, 이는 상증세법 제35조 제2항이 규정하는 저가양수를 통한 증여에 해당함이 법리적으로 명백할 뿐만 아니라 이 건 거래에서 발생한 담세력을 고려할 때 증여세로 의율될 필요성 역시 매우 크다 할 것이므로, 이 건 처분은 정당하다.

(가) 쟁점거래가액은 이 건 증여일 당시 쟁점지분의 객관적 교환가치를 적정하게 반영하고 있는 일반적·정상적 거래에 의한 것이 아니므로 시가가 될 수 없다.

1) ‘시가’라 함은 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하므로, 매매사례가액이 시가로 인정되기 위해서는 당해 거래가 일반적이고 정상적인 방법으로 이루어져 증여일 당시의 객관적 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 수 있는 사정이 인정되어야 한다(대법원 2012.4.26. 선고 2010두26988 판결 등, 참조).

2) 청구인은 양도인이 은퇴 이후 별다른 소득이나 재산이 없는 상황에서 배우자의 병원비 및 간병비 등으로 거액의 고정적 지출이 발생하고 있음으로 인하여 쟁점지분의 현금화가 불가피하였다는 사정, 양도인이 부동산중개법인을 통해 매수인을 물색하였으나 거래가 성사되지 아니하자 개별공시지가를 약간 하회하는 수준으로 청구인에게 쟁점매매가액을 제시하여 거래하게 된 것으로서 부동산의 조기 현금화를 위한 합리적인 선택이었다는 점, 부동산 공유지분은 재산권 행사 시 제약이 존재하고 실제로 매수자를 물색할 당시 제안된 가격과 유사한 수준에서 거래가 이루어진 것이므로 쟁점거래가액이 특별히 이례적으로 낮은 것으로 볼 수도 없다는 점 등의 사유를 들어 쟁점거래 가액은 위와 같은 상황에서 정상적으로 형성된 것이므로 시가로 볼 수 있다고 주장하나, 다음과 같은 사정 등을 종합해 볼 때 위와 같은 청구인의 주장은 신뢰하기 어렵다.

3) 먼저, 청구인은 양도인이 은퇴한 이후 별다른 소득이나 재산이 없는 상황이었다고 주장하나, 양도인의 소득세 신고 내역을 보면 2021년~2023년 기간 동안 부동산임대업을 통하여 매년 약 OOO원에 가까운 임대소득이 발생하고 있었음을 확인할 수 있다. 필요경비를 제외한 소득금액만 보더라도 2021년 OOO원, 2022년 OOO원 및 2023년 OOO원에 이르는바, 양도인에게 별다른 소득이 없었다는 청구주장은 사실과 다르다.

4) 다음으로, 양도인은 쟁점지분의 시세를 알아본 사실이 없고 부동산중개업소를 통한 매각을 시도한 사실도 없을 뿐만 아니라 제3자에게 매각을 추진한 사실도 없으며, 쟁점매매가액도 부동산중개업체와 청구인이 정한 것이라고 밝힌 바 있다. 심지어 양도인은 청구인이 친구의 아들이기에 쟁점매매가액이 적정하다고 보아 쟁점지분을 매각한 것이며, 만약 매수인이 청구인이 아니었다면 시세를 알아보았을 것이라고 진술한 바 있다. 실제로 양도인과 청구인의 아버지인 B는 과거 같은 언론사에 함께 종사하던 ‘아주 가까운 친구 사이’로서, 당초 양도인과 B가 쟁점부동산을 각 2분의 1씩 공동으로 소유하다가 이후 청구인이 B로부터 지분을 증여받으면서 양도인과 청구인이 공동으로 임대사업을 영위하게 되었는바, 양도인과 청구인은 위와 같은 관계에 터잡아 이 건 거래 시 시세를 제대로 알아보지 않았을 뿐만 아니라 가격협상을 통한 정당한 양도가액을 결정하는 등의 노력을 진행하지 않았다.

5) 조사청의 양도인에 대한 양도소득세 조사 시 작성된 진술서에서도 확인되는 바와 같이 청구인은 연로한 양도인의 호의에 터잡아 합리적인 가격 책정의 기회를 부여하거나 협상을 거치지 않고 부동산중개업체의 조력 하에 쟁점지분을 시세보다 저가로 매수한 것임을 충분히 알 수 있다. 그 거래 과정에서 양도인은 제대로 시세 조사나 가격협상도 실시하지 아니하였으므로 쟁점거래가액이 증여일 당시 쟁점지분의 객관적 교환가치를 반영한다고 보기는 지극히 어렵다.

(나) 쟁점감정평가액은 두 감정평가기관이 산정한 감정가액의 평균액으로서 감정평가서 작성일(2024.9.27.) 및 가격산정 기준일(2023.12.13.)이 모두 증여세 법정결정기한 만료일(2024.9.30.) 전이고, 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가성을 인정받았으므로 쟁점지분의 시가로 봄이 타당하다.

1) 상증세법 제60조 제2항, 같은 법 시행령 제49조 제1항 단서 등은 “평가기준일로부터 같은 법 시행령 제78조 제1항 소정의 증여세 법정결정기한(증여세과세표준 신고기한으로부터 6개월) 이내에 둘 이상의 감정평가기관으로부터 평가된 감정가액이 있어 납세자 또는 지방국세청장이 신청하는 경우에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정가액의 평균액을 시가로 인정할 수 있다”고 규정하고 있는데, 쟁점감정평가액은 위 요건을 모두 충족한다.

2) 한편, 청구인은 쟁점감정평가액이 재산권 행사에 제약이 존재하는 부동산 공유지분이라는 특수성을 감안하지 않은 것이므로 적정한 시가라고 볼 수 없다고 주장하나, 이는 양수인인 청구인이 쟁점 부동산의 지분 소유자인 이 건 거래에서는 도저히 타당하다고 볼 수 없다. 설령 청구인이 주장하는 바와 같이 공유지분이라는 특수성 내지 공유지분에 대한 권리 행사가 제약되는 사정이 있었다고 하더라도, 청구인은 이 건 거래를 통해 양도인의 공유지분을 모두 취득함으로써 쟁점부동산에 대한 단독 소유권자의 지위를 득하였는바, 양도인과 청구인 간 거래에서는 매매 목적물이 공유지분이라는 사정이 가격 할인 요인으로 작용할 이유가 없다.

3) 또한, 공유자는 공유물을 지분비율로 사용·수익할 수 있고 지분을 처분함에 있어서도 어떠한 제한도 존재하지 않는바(「민법」 제263조), 부동산 공유지분의 가치가 언제나 단독 소유 부동산보다 낮다고 볼 근거도 없다. 감정평가 실무기준 1.7.9. 역시 토지의 지분을 감정평가할 때에는 대상토지 전체의 가액에 지분비율을 적용하여 감정평가한다고 규정하고 있다. 결론적으로 부동산 공유지분은 쟁점감정평가액의 시가성을 부정할 사유가 될 수 없다.

(다) 이 건 거래는 합리적인 경제인 간에 성사될 수 있는 거래조건을 따르지 아니한 것이므로 ‘거래 관행상 정당한 사유’가 존재한다고 볼 수 없다.

1) 과세처분의 위법을 이유로 취소를 구하는 행정소송에서 과세처분의 적법성과 과세요건 사실의 존재에 대한 증명책임은 과세관청에게 있으므로, ‘거래의 관행상 정당한 사유’가 없다는 점에 대한 증명책임도 과세관청이 부담함이 원칙이나, 과세관청으로서는 합리적인 경제인이라면 거래 당시의 상황에서 그와 같은 거래조건으로는 거래하지 않았을 것이라는 객관적인 정황 등에 관한 자료를 제출함으로써‘거래의 관행상 정당한 사유’가 없다는 점을 증명할 수 있고, 만약 그러한 사정이 상당한 정도로 증명된 경우에는 이를 번복하기 위한 증명의 곤란성이나 공평의 관념 등에 비추어 볼 때 거래경위, 거래조건의 결정이유 등에 관한 구체적인 자료를 제출하기 용이한 납세의무자가 정상적인 거래로 보아야 할 만한 특별한 사정이 있음을 증명할 필요가 있다(대법원 2015.2.12. 선고 2013두24495 판결, 참조).

2) 조세심판원 역시 비특수관계인 간의 저가양수 거래로 증여세가 부과된 사안에서 거래 당사자 간의 친분과 당사자 간에 경제적 이익을 극대화하기 위한 노력이 있었는지 여부, 거래가격에 관한 평가 내지 합리적인 책정 근거가 존재하는지 여부 등을 기준으로 ‘거래의 관행상 정당한 사유’ 존부를 결정하고 있는바, 이 건의 경우 양도인은 쟁점지분의 시세를 알아본 사실이 없고 제3자에게 매각을 추진한 사실도 없으며, 쟁점매매가액도 부동산중개업체와 청구인이 정한 것이라고 밝힌 바 있다. 심지어 양도인은 청구인이 친구의 아들이기에 쟁점매매가액이 적정하다는 점을 신뢰하여 매각을 한 것이며, 만약 매수인이 청구인이 아니었다면 시세를 알아보았을 것이라고 진술하기도 하였다.

3) 결국 이 건 거래는 청구인 아버지의 친구이자 연로한 양도인의 호의에 터잡아 이루어진 거래로서 합리적인 가격 책정, 가격교섭, 거래 상대방의 물색 등 양도인 입장에서 이익을 극대화하고자 하는 노력이 전혀 이루어지지 않았고, 청구인은 부동산중개업체의 조력 하에 부동산을 시세보다 저가로 매수함으로써 상당한 이익을 취하였을 뿐이다.

(2) 청구인은 「국세기본법」 제47조의3, 제47조의4 등이 이 건에 적용될 수 있다고 주장하나, 청구인의 증여세 신고·납부의무 불이행은 청구인의 상증세법 해석 및 적용을 그르친 결과로서 지극히 주관적인 사정에서 비롯된 것에 불과하므로 정당한 사유가 인정될 여지는 없다.

(가) 「국세기본법」 제47조의3 제1항, 제4항 제1호 다목, 국세기본법 제47조의4 제3항 제6호는 그 문언대로 “납세의무자가 법정신고기한까지 세법에 따른 국세의 과세표준 신고를 한 경우” 또는 “상증세법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세를 신고한 자가 같은 법 제70조에 따라 법정신고기한까지 상속세 또는 증여세를 납부한 경우”를 전제로 적용되는 규정임이 명백하다. 반면, 청구인은 증여세를 신고·납부한 사실이 없으므로, 증여세 신고 후 재산평가액 결정으로 과소신고·납부세액이 발생하게 되는 경우에 적용되는 「국세기본법」 제47조의3 제1항, 제4항 제1호 다목 및 제47조의4 제3항 제6호는 적용될 여지가 없다.

(나) 한편, 청구인은 과세권 행사에 제약되는 사정이 없었으므로 가산세 감면의 정당한 사유가 있다고 주장하나, 세법상 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세자가 정당한 이유 없이 법에 규정된 신고, 납세 등의 각종 의무를 위반한 경우에 개별 세법이 정하는 바에 따라 부과되는 행정상의 제재이고 가산세 면제의 정당한 사유는 세법해석상 이의로 인한 견해의 대립이 있는 등 납세의무자가 그 의무를 알지 못한 것이 무리가 아니었다고 할 수 있어서 그를 정당시 할 수 있는 사정이 있거나 그 의무의 이행을 당사자에게 기대하는 것이 무리라고 하는 사정이 있을 때 인정되는 것인바(대법원 1996.2.9. 선고 95누3596 판결, 참조), 과세권 행사에 제약이 없었다는 청구인의 주장은 자신의 증여세 신고·납부의무 불이행을 정당화하는 객관적인 사정에 관한 주장으로조차 볼 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 청구인이 쟁점지분을 특수관계인이 아닌 양도인으로부터 정당한 사유 없이 시가보다 저가 양수한 것으로 보아 증여세를 부과한 처분의 당부

② 청구인에게 가산세 감면의 정당한 사유가 있는지 여부

나. 관련 법령

(1) 상속세 및 증여세법

제35조【저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여】② 특수관계인이 아닌 자 간에 거래의 관행상 정당한 사유 없이 재산을 시가보다 현저히 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 현저히 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 대통령령으로 정하는 금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.

제42조【재산사용 및 용역제공 등에 따른 이익의 증여】③ 특수관계인이 아닌 자 간의 거래인 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우에 한정하여 제1항을 적용한다.

제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다(각 호 생략).

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

(2) 국세기본법

제47조의2【무신고가산세】① 납세의무자가 법정신고기한까지 세법에 따른 국세의 과세표준 신고(예정신고 및 중간신고를 포함하며, 「교육세법」 제9조에 따른 신고 중 금융·보험업자가 아닌 자의 신고와 「농어촌특별세법」 및 「종합부동산세법」에 따른 신고는 제외한다)를 하지 아니한 경우에는 그 신고로 납부하여야 할 세액(이 법 및 세법에 따른 가산세와 세법에 따라 가산하여 납부하여야 할 이자 상당 가산액이 있는 경우 그 금액은 제외하며, 이하 “무신고납부세액”이라 한다)에 다음 각 호의 구분에 따른 비율을 곱한 금액을 가산세로 한다.

1. 부정행위로 법정신고기한까지 세법에 따른 국세의 과세표준 신고를 하지 아니한 경우 : 100분의 40(역외거래에서 발생한 부정행위인 경우에는 100분의 60)

2. 제1호 외의 경우 : 100분의 20

제47조의3【과소신고·초과환급신고가산세】① 납세의무자가 법정신고기한까지 세법에 따른 국세의 과세표준 신고(예정신고 및 중간신고를 포함하며, 「교육세법」 제9조에 따른 신고 중 금융·보험업자가 아닌 자의 신고와 「농어촌특별세법」에 따른 신고는 제외한다)를 한 경우로서 납부할 세액을 신고하여야 할 세액보다 적게 신고(이하 이 조 및 제48조에서 “과소신고”라 한다)하거나 환급받을 세액을 신고하여야 할 금액보다 많이 신고(이하 이 조 및 제48조에서 “초과신고”라 한다)한 경우에는 과소신고한 납부세액과 초과신고한 환급세액을 합한 금액(이 법 및 세법에 따른 가산세와 세법에 따라 가산하여 납부하여야 할 이자 상당 가산액이 있는 경우 그 금액은 제외하며, 이하 “과소신고납부세액등”이라 한다)에 다음 각 호의 구분에 따른 산출방법을 적용한 금액을 가산세로 한다.

1. 부정행위로 과소신고하거나 초과신고한 경우 : 다음 각 목의 금액을 합한 금액

가. 부정행위로 인한 과소신고납부세액등의 100분의 40(역외거래에서 발생한 부정행위로 인한 경우에는 100분의 60)에 상당하는 금액

나. 과소신고납부세액등에서 부정행위로 인한 과소신고납부세액등을 뺀 금액의 100분의 10에 상당하는 금액

2. 제1호 외의 경우 : 과소신고납부세액등의 100분의 10에 상당하는 금액

④ 제1항 또는 제2항을 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 이와 관련하여 과소신고하거나 초과신고한 부분에 대해서는 제1항 또는 제2항의 가산세를 적용하지 아니한다.

1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 상속세·증여세 과세표준을 과소신고한 경우

다. 「상속세 및 증여세법」 제60조 제2항·제3항 및 제66조에 따라 평가한 가액으로 과세표준을 결정한 경우(부정행위로 상속세 및 증여세의 과세표준을 과소신고한 경우는 제외한다)

제47조의4【납부지연가산세】① 납세의무자(연대납세의무자, 납세자를 갈음하여 납부할 의무가 생긴 제2차 납세의무자 및 보증인을 포함한다)가 법정납부기한까지 국세(「인지세법」 제8조 제1항에 따른 인지세는 제외한다)의 납부(중간예납·예정신고납부·중간신고납부를 포함한다)를 하지 아니하거나 납부하여야 할 세액보다 적게 납부(이하 “과소납부”라 한다)하거나 환급받아야 할 세액보다 많이 환급(이하 “초과환급”이라 한다)받은 경우에는 다음 각 호의 금액을 합한 금액을 가산세로 한다.

1. 납부하지 아니한 세액 또는 과소납부분 세액(세법에 따라 가산하여 납부하여야 할 이자 상당 가산액이 있는 경우에는 그 금액을 더한다)×법정납부기한의 다음 날부터 납부일까지의 기간(납부고지일부터 납부고지서에 따른 납부기한까지의 기간은 제외한다)×금융회사 등이 연체대출금에 대하여 적용하는 이자율 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 이자율

③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항 제1호 및 제2호의 가산세(법정납부기한의 다음 날부터 납부고지일까지의 기간에 한정한다)를 적용하지 아니한다.

6. 「상속세 및 증여세법」 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세를 신고한 자가 같은 법 제70조에 따라 법정신고기한까지 상속세 또는 증여세를 납부한 경우로서 법정신고기한 이후 대통령령으로 정하는 방법에 따라 상속재산 또는 증여재산을 평가하여 과세표준과 세액을 결정·경정한 경우

(3) 상속세 및 증여세법 시행령

제26조【저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 계산방법 등】③ 법 제35조 제2항에서 “대통령령으로 정하는 기준금액”이란 양도 또는 양수한 재산의 시가의 100분의 30에 상당하는 가액을 말한다.

④ 법 제35조 제2항에서 “대통령령으로 정하는 금액”이란 3억원을 말한다.

⑤ 법 제35조 제1항 및 제2항에 따른 양수일 또는 양도일은 각각 해당 재산의 대금을 청산한 날(「소득세법 시행령」 제162조 제1항 제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하는 경우에는 각각 해당 호에 따른 날을 말하며, 이하 이 항에서 “대금청산일”이라 한다)을 기준으로 한다. 다만, 매매계약 후 환율의 급격한 변동 등 기획재정부령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 매매계약일을 기준으로 한다.

⑤ 법 제35조 제1항 및 제2항에 따른 양수일 또는 양도일은 각각 해당 재산의 대금을 청산한 날(「소득세법 시행령」 제162조 제1항 제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하는 경우에는 각각 해당 호에 따른 날을 말하며, 이하 이 항에서 “대금청산일”이라 한다)을 기준으로 한다. 다만, 매매계약 후 환율의 급격한 변동 등 기획재정부령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 매매계약일을 기준으로 한다.

제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의 2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위 환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조·제62조·제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액

나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

(4) 국세기본법 시행령

제27조의5【납부지연가산세 적용 제외】법 제47조의4 제3항 제6호 및 제7호에서 “대통령령으로 정하는 방법”이란 각각 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따라 평가심의위원회를 거치는 방법을 말한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 조사청은 청구인에 대한 증여세 세무조사를 실시한 결과, 청구인이 특수관계인이 아닌 양수인으로부터 쟁점지분을 저가 양수한 것으로 보아 관련 과세자료를 처분청에 통보하였고, 처분청은 이에 따라 쟁점감정평가액과 쟁점거래가액과의 차액에서 OOO원을 공제한 금액을 증여재산가액으로 하여 아래 ＜표1＞과 같이 청구인에게 이 건 증여세를 결정·고지하였다.

＜표1＞ 이 건 증여세 처분 내역

○○○

(2) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 쟁점부동산의 등기사항전부증명서상 주요 소유권에 관한 사항은 아래 ＜표2＞와 같다.

＜표2＞ 주요 소유권에 관한 사항

○○○

(나) 청구인은 아버지인 B로부터 2000.6.27. 쟁점부동산 지분 2분의 1을 증여를 원인으로 취득한 후 양도인과 공동으로 쟁점부동산을 사업장으로 하는 부동산임대업을 영위하다가 2023.11.29. 양도인으로부터 매매를 원인으로 쟁점지분을 매수함으로써 쟁점부동산 전체를 단독으로 보유하게 되었고, 쟁점지분을 매수하면서 쟁점부동산을 담보로 주식회사 C을 근저당권자로 하고 채권최고액을 OOO원으로 하는 근저당권설정등기를 경료한 것으로 등기사항전부증명서에 등재되어 있다.

(다) 조사청이 이 건 증여세 조사 시 작성한 조사종결보고서에 의하면, 조사청은 쟁점거래가액이 아래 ＜표3＞과 같이 쟁점부동산의 기준시가보다 낮아 저가 양수 혐의가 있다고 보아 청구인에 대한 증여세 세무조사를 실시한 것으로 나타난다.

＜표3＞ 쟁점부동산의 쟁점거래가액 및 공시지가 비교

○○○

(라) 조사청은 아래 ＜표4＞와 같이 2개 감정평가법인의 감정가액 평균액인 쟁점감정평가액을 평가심의위원회의 심의를 거쳐 쟁점지분의 시가로 결정하였다.

＜표4＞ 쟁점감정평가액 산정 내역

○○○

(마) 청구인은 양도인으로부터 쟁점지분 취득 시 지급한 쟁점거래가액은 매매사례가액으로서 시가에 해당한다고 주장하며 다음과 같은 증빙자료 등을 제시하고 있다.

1) 청구인은 양도인이 배우자의 병원비 및 간병비 등으로 인한 자금 부족으로 청구인에게 쟁점지분 인수를 먼저 제안하였다고 주장하며 다음과 같은 양도인 명의의 금융계좌 거래내역서를 제시하였는데, 동 내역서에 따르면 의료기관 등에 병원비 등으로 보이는 금원이 이체된 것으로 나타난다.

○○○

2) 청구인은 당초 청구인이 양도인의 인수제안을 거절함에 따라 양도인은 부동산중개법인을 통하여 제3의 매수인을 물색하여 쟁점지분을 양도하려고 노력하였으나, 공유지분이라는 특성 등으로 인하여 시세보다 할인된 가격을 제시하여도 거래가 성사되지 않았다고 주장하며 다음과 같이 양도인이 2026.1.16. 작성한 확인서를 제시하고 있다.

○○○

3) 또한, 청구인은 당시 쟁점지분 양도와 관련하여 부동산중개를 의뢰하였다는 ㈜D의 대표자 E과 ㈜F의 대표자 G이 2025.7.7. 작성한 확인서 및 각 대표자의 신분증 사본과 명함을 제시하였는데, 동 확인서의 내용은 다음과 같다.

○○○

(바) 한편, 처분청은 쟁점거래가액은 쟁점지분의 기준시가에도 미치지 못하여 시가로 볼 수 없는 반면, 쟁점감정평가액은 2개의 감정평가법인에 의뢰하여 감정한 가액의 평균액으로 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정받았다는 의견으로, 다음과 같은 과세근거 등을 제시하고 있다.

1) 처분청은 부동산임대업을 통하여 매년 OOO원 정도의 소득이 발생되고 있는 양도인의 소득 상황 등을 고려할 때 양도인에게 별다른 소득이 없었다고 보기 어렵다며 양도인의 종합소득세 신고서를 제시하였는바, 양도인의 종합소득세 신고 내역은 아래 ＜표5＞와 같다.

＜표5＞ 양도인의 종합소득세 신고 내역

○○○

2) 또한, 처분청은 조사청의 양도인에 대한 양도소득세 조사 내용에 따르면, 양도인은 제3자 매각을 추진한 사실이 없고 청구인이 친구 아들이므로 시세를 알아보지 않고 거래하였다고 진술하였다며 다음과 같이 당시 작성된 양도인의 진술서를 제시하였다.

○○○

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 처분청은 청구인이 특수관계인이 아닌 양도인으로부터 쟁점지분을 시가보다 현저히 낮은 가액으로 양수한 것으로 보아 상증세법 제35조 제2항을 적용하여 청구인에게 증여세를 부과하였으나, 상증세법 제35조 제2항의 입법 취지는 거래 상대방의 이익을 위하여 거래가격을 조작하는 비정상적인 방법으로 대가와 시가의 차액에 상당하는 이익을 사실상 무상으로 이전하는 경우에 그 거래 상대방이 얻은 이익에 대하여 증여세를 과세함으로써 변칙적인 증여행위에 대처하고 과세의 공평을 도모하려는 데 있는데, 특수관계가 없는 자 사이의 거래에서는 서로 이해관계가 일치하지 않는 것이 일반적이어서 대가와 시가 사이에 차이가 있다는 사정만으로 그 차액을 거래 상대방에게 증여하였다고 보기 어려운바, 과세처분의 위법을 이유로 그 취소를 구하는 행정소송에서 과세처분의 적법성과 과세요건 사실의 존재에 대한 증명책임은 과세관청에게 있으므로 특수관계가 없는 자 사이의 거래에 있어서 상증세법 제35조 제2항에서 정한 ‘재산을 시가보다 현저히 낮은 가액으로 양수’하였는지 여부 및 ‘거래의 관행상 정당한 사유’가 없다는 점에 대한 증명책임은 과세관청이 부담함이 원칙이라 할 것이다(대법원 2011.12.22. 선고 2011두22075 판결 등, 참조).

이 건 거래의 당사자인 청구인과 양도인은 특별한 인적 관계에 있거나 연고가 있었던 것도 아니므로, 양도인이 청구인에게 무상의 이익을 공여할 별다른 이유도 없는 것으로 보이는바, 양도인은 쟁점지분을 고가로 처분하기를 희망하고 청구인은 이를 염가로 양도받기를 희망하는 이해상반의 지위에 있으면서 본인들의 상황과 여건 등을 충분히 고려하여 양 당사자가 독립적으로 쟁점거래가액을 책정한 것이라고 추정할 수 있는 반면, 양 당사자 간에 담합이나 통정이 있었다고 보기는 어려운 점,

양도인은 이 건 거래 당시 쟁점지분 외에 별다른 자산을 보유하고 있지 않은 상황이고 매년 부동산임대업 영위로 인한 소득 약 OOO원(세후소득)이 발생하고 있었으나, 양도인 명의의 금융계좌 거래내역서에 병원비 등으로 보이는 금원이 이체된 것으로 나타나는 점 등을 감안할 때 양도인은 배우자의 병원비 및 간병비 지출 등으로 쟁점지분을 양도할 수밖에 없는 상황이었다는 청구주장에 신빙성이 있어 보이고, 상증세법 제35조 제2항에 따른 과세처분이 적법하기 위해서는 청구인이 특수관계인이 아닌 양도인으로부터 시가보다 현저히 낮은 가액으로 쟁점지분을 양수하였다는 점뿐만 아니라 거래의 관행상 정당한 사유가 없다는 점도 처분청이 입증하여야 하는데, 처분청이 제시한 양도소득세 조사 당시 양도인이 작성하였다는 진술서 등만으로는 거래의 관행상 정당한 사유가 없다는 점이 충분히 증명되었다고 보기 어려우며, 이마저도 양도인이 이 건 심판청구에 이르러 당초 진술서의 내용을 번복하는 내용의 확인서를 작성함으로써 그 진술서의 내용을 그대로 신뢰하기는 어려워 보이는 점,

한편, 양도인은 2000년경부터 쟁점지분에 기하여 부동산임대업을 영위하고 있었으므로, 쟁점지분의 가치를 누구보다 잘 알고 있던 상태에서 이 건 거래에 임하였을 것으로 보이고, 더욱이 쟁점지분은 재산권 행사에 제약이 존재하는 공유지분 형태로 보유하고 있는 물건이라서 매수자 물색에 어려움이 따를 수 있으며, 청구인도 실제로 자금 사정 등으로 인하여 양도인의 최초 매수제안을 거절하였다가 이후 지속적인 제안을 받아들여 매수대금(OOO원)의 대부분을 금융기관 대출금(OOO원)으로 조달하여 쟁점지분의 매수를 진행하였고, 이 건 거래를 중개한 부동산중개법인의 대표자가 이 건 조세심판관회의에 참고인으로 참석하여 실제로 쟁점지분을 3~4명의 제3자에게 매수제안을 하였으나 모두 공유지분이라 대출을 통한 투자금 마련이 불가능하여 거절되었다고 진술한 점,

그 밖에 청구인이 제시한 부동산중개법인 대표자의 확인서에 따르면, 쟁점거래가액은 양도인이 부동산중개법인을 통한 제3의 인수자 물색 당시 제안된 가액(시세 대비 30~40% 할인된 금액)의 범위 내로서, 공유지분의 특성상 재산권 제약 등의 현실적인 감액 요인 고려 시 특수관계인이 없는 제3자 간의 정상적인 거래 과정에서 충분히 거래될 수 있는 수준이라 할 수 있고, 쟁점감정가액의 경우 위 감액 요인 등이 반영되지 아니하여 쟁점지분의 객관적 교환가치가 적정하게 반영되었는지 여부도 불분명해 보이는 점 등에 비추어, 청구인이 특수관계인이 아닌 양도인으로부터 쟁점지분을 쟁점거래가액으로 양수한 데에는 정당한 사유가 있다고 할 것이다.

따라서 청구인이 양도인으로부터 쟁점지분을 시가보다 현저히 낮은 가액으로 양수한 것으로 보아 청구인에게 증여세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

다음으로 쟁점②는 쟁점①이 인용되어 심리의 실익이 없으므로 이에 대한 심리는 생략한다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.